繆世英

【摘 要】 隨著我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也不斷加劇，這樣就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展受到影響，通過(guò)企業(yè)開(kāi)展高質(zhì)量的財(cái)務(wù)管理可以預(yù)測(cè)市場(chǎng)發(fā)展變化規(guī)律，規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)的生產(chǎn)質(zhì)量。本文針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題進(jìn)行深入的研究，明確房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理開(kāi)展的重要性，并且提出了相應(yīng)的解決對(duì)策，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)財(cái)稅管理 主要應(yīng)對(duì)措施

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入了黃金時(shí)期，通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)不僅能夠促進(jìn)上下游產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，而且也可以促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的快速提升，但是在房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展的過(guò)程中，由于粗放式的管理，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展存在畸形問(wèn)題，一方面房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中，由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，抵押貸款等相關(guān)問(wèn)題，造成企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)量非常巨大，如果萬(wàn)一出現(xiàn)資金鏈斷裂的問(wèn)題，很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)，而且同時(shí)在房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展的過(guò)程中，由于政府的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控以及市場(chǎng)風(fēng)云變化等情況，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題不斷加劇為了能夠快速穩(wěn)定的促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展必須針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自身的測(cè)算階段以及投資階段進(jìn)行全面的管理，更好的促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)控制效果。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要作用

（一）通過(guò)財(cái)務(wù)管理可以有效規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，猶如需要投入大量的前期資金，而且開(kāi)發(fā)周期非常長(zhǎng)，資金回收慢，所以在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中很容易出現(xiàn)投資風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題。另外土地款前期配套費(fèi)用項(xiàng)目預(yù)售資金、建造成本支出，前期墊付資金等都需要使用大量的資金，為此就導(dǎo)致企業(yè)自身的資金統(tǒng)籌管理規(guī)劃存在不足，在這一趨勢(shì)下必須要加強(qiáng)對(duì)于企業(yè)項(xiàng)目的管理力度，避免由于企業(yè)缺口的問(wèn)題而造成企業(yè)資產(chǎn)浪費(fèi)也可能促進(jìn)資金回收效率和利用水平[1]。同時(shí)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，通過(guò)科學(xué)財(cái)務(wù)管理方法能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化，并且針對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行科學(xué)管理保證利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展的全過(guò)程。

（二）財(cái)務(wù)管理能夠促進(jìn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全周期的運(yùn)營(yíng)質(zhì)量

在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的過(guò)程中，由于不同的開(kāi)發(fā)預(yù)案會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的各項(xiàng)情況受到影響，為此必須要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，進(jìn)行投資測(cè)算，保證企業(yè)能夠進(jìn)行正常的項(xiàng)目取舍，而在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中必須要提高財(cái)務(wù)管理的資金預(yù)測(cè)和利潤(rùn)率測(cè)工作與水平，通過(guò)這些方法能夠保證資金預(yù)警缺口和利潤(rùn)率的質(zhì)量數(shù)據(jù)，保證企業(yè)能夠根據(jù)這些項(xiàng)目指標(biāo)更好的進(jìn)行投資安排，另外在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中也可以避免出現(xiàn)運(yùn)營(yíng)偏離的情況，并且將實(shí)際的運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目拉回到原有的戰(zhàn)略目標(biāo)中，幫助企業(yè)的利潤(rùn)水平得到全面的提升[2]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的主要問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)存在偏差

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠提高自身的生產(chǎn)效率和生產(chǎn)質(zhì)量，必須要保證企業(yè)的財(cái)務(wù)管理與項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)進(jìn)行結(jié)合，這樣才能夠充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的主要功能，但是從目前來(lái)看，由于財(cái)務(wù)管理與實(shí)際的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)存在比較大的偏差，導(dǎo)致財(cái)務(wù)部門自身的職能只局限于對(duì)財(cái)務(wù)的核算以及其他相關(guān)的基礎(chǔ)工作，財(cái)務(wù)管理工作管理不到位，也就造成財(cái)務(wù)部門無(wú)法從相關(guān)的業(yè)務(wù)部門及時(shí)的獲得各項(xiàng)數(shù)據(jù)信息，也沒(méi)有針對(duì)項(xiàng)目的利潤(rùn)情況進(jìn)行科學(xué)的測(cè)算，導(dǎo)致成本支出與成本管理之間存在比較大的差距，無(wú)法充分的發(fā)揮出財(cái)務(wù)管理的全盤核算功能[3]。

（二）財(cái)務(wù)管理部門不參與項(xiàng)目的投資測(cè)算，無(wú)法預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的過(guò)程中，由于沒(méi)有參與到房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期投資與管理，這樣就導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的質(zhì)量與水平不高，另外在財(cái)務(wù)部門開(kāi)展財(cái)務(wù)管理的過(guò)程中，也沒(méi)有能夠針對(duì)資金的使用率，預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)率和預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)金額等相關(guān)的因素進(jìn)行判斷，這樣就無(wú)法做出具體的優(yōu)化管理措施，導(dǎo)致項(xiàng)目投資存在盲目性。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源單一，融資途徑狹窄

對(duì)于大多數(shù)的中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，主要的資金來(lái)源渠道以自有資金，預(yù)售資金以及銀行貸款為主要的資金來(lái)源渠道，但是由于預(yù)售資金受到市場(chǎng)現(xiàn)代的影響因素導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金融資渠道比較窄，而且隨著國(guó)家宏觀政策的調(diào)控，中小房地產(chǎn)企業(yè)也無(wú)法通過(guò)銀行來(lái)獲得資金，這樣就很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)自身的資金鏈出現(xiàn)斷裂，如果沒(méi)有通過(guò)合理的財(cái)務(wù)管理來(lái)針對(duì)企業(yè)資金進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控，很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)受到影響威脅房地產(chǎn)企業(yè)的自身發(fā)展[4]。

三、加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的建議

在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展財(cái)務(wù)管理的過(guò)程中最主要的問(wèn)題在于財(cái)務(wù)管理自身與項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)建設(shè)之間脫節(jié)問(wèn)題明顯，所以在企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，必須要重視財(cái)務(wù)管理與項(xiàng)目管理的有機(jī)融合，并且始終堅(jiān)持財(cái)務(wù)管理，作為整個(gè)項(xiàng)目管理的核心。

（一）提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理的地位

企業(yè)管理人員必須要嚴(yán)格針對(duì)財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)，保證企業(yè)在不斷發(fā)展的過(guò)程中，能夠充分的將財(cái)務(wù)管理作為項(xiàng)目開(kāi)展的核心，明確財(cái)務(wù)部門的職能優(yōu)勢(shì)組織架構(gòu)，通過(guò)績(jī)效考核等相關(guān)的制度來(lái)促進(jìn)財(cái)務(wù)管理人員自身的作用與水平得到全面的提升，通過(guò)從思想上行動(dòng)上加強(qiáng)對(duì)于財(cái)稅管理的支持，才能夠在企業(yè)上上下下形成全面的財(cái)務(wù)管理機(jī)制，保證財(cái)務(wù)管理工作的順利開(kāi)展，另外要加強(qiáng)對(duì)于財(cái)稅知識(shí)的學(xué)習(xí)，明確財(cái)稅管理的重要作用，通過(guò)這樣的方法促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)稅管理的整體水平。

（二）加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)培訓(xùn)

對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于財(cái)務(wù)人員自身的專業(yè)素質(zhì)不足，所以在開(kāi)展財(cái)務(wù)管理的工作中存在力不從心的問(wèn)題，這樣就必須要積極鼓勵(lì)財(cái)務(wù)人員，通過(guò)培訓(xùn)的方式來(lái)提高自身的業(yè)務(wù)水平，積極與時(shí)代相接軌，掌握現(xiàn)代化的財(cái)務(wù)管理制度和方法，另外還應(yīng)該通過(guò)高薪聘請(qǐng)高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理人員來(lái)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)，保證企業(yè)財(cái)稅管理的水平得到全面的升級(jí)。

（三）建立健全財(cái)務(wù)管理制

由于很多的房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理過(guò)程中缺乏科學(xué)有效與時(shí)俱進(jìn)的管理制度，所以就導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理的質(zhì)量與水平無(wú)法得到保障，所以在新時(shí)期必須要針對(duì)財(cái)務(wù)管理制度的建設(shè)進(jìn)行深度整合根據(jù)企業(yè)自身的實(shí)際發(fā)展來(lái)協(xié)調(diào)財(cái)務(wù)制度，剔除不合理的因素，加強(qiáng)對(duì)于財(cái)務(wù)質(zhì)量的管理，明確不合規(guī)財(cái)稅的具體行為，通過(guò)這樣的方法也能夠保證財(cái)務(wù)制度建設(shè)的整體質(zhì)量，促進(jìn)財(cái)稅管理職能的快速發(fā)展。

（四）建立健全企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理信息系統(tǒng)

在企業(yè)財(cái)稅管理信息建設(shè)的過(guò)程中，通過(guò)引入會(huì)計(jì)電算化能夠建立健全稅務(wù)管理信息系統(tǒng)，增強(qiáng)對(duì)各個(gè)部門信息的管理，促進(jìn)財(cái)務(wù)信息體系的建設(shè)，另外要及時(shí)針對(duì)各種項(xiàng)目信息進(jìn)行梳理與整合，保證對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與投入進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)，最大程度上減少財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)[5]。

（五）建立健全稅收籌劃?rùn)C(jī)制

由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的稅負(fù)比較高，所以必須要加強(qiáng)對(duì)于稅負(fù)的成本控制比重，提高稅務(wù)管理的質(zhì)量與水平，通過(guò)建立健全稅收籌劃?rùn)C(jī)制，能夠保證稅務(wù)籌劃管理工作的順利開(kāi)展，并且為公司的重大決策進(jìn)行分析，另外在稅務(wù)規(guī)劃之前，必須要加強(qiáng)對(duì)于地方政府的政策法規(guī)進(jìn)行充分的研究，充分利用政策福利來(lái)保證稅務(wù)籌劃的效果，另外在稅務(wù)籌劃的過(guò)程中，一定要嚴(yán)格按照法律法規(guī)進(jìn)行重化，避免出現(xiàn)涉稅風(fēng)險(xiǎn)，做到合理避稅。

結(jié) 論

通過(guò)本文針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅管理存在的現(xiàn)狀和問(wèn)題進(jìn)行深入的分析，能夠提出應(yīng)對(duì)策略保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的整體發(fā)展。

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