張景溪

一、“善意”認定亂象—— 是非難辨的司法難題

（一）受讓人的注意義務(wù)標準不一

1.關(guān)于查閱不動產(chǎn)登記簿。我國《物權(quán)法》及《物權(quán)法解釋（一）》均未對不動產(chǎn)受讓人是否負有查閱不動產(chǎn)登記簿的義務(wù)作出明確規(guī)定，司法實踐中形成了截然不同的裁判觀點。有觀點認為，根據(jù)不動產(chǎn)登記簿的權(quán)利推定效力和不動產(chǎn)登記簿的公開性，只有證明受讓人非善意的情形才能推翻對于受讓人基于對登記簿記載的權(quán)利狀況信賴而成立的善意，因此，即使第三人沒有實施查閱登記簿的行為，在原權(quán)利人無法證明受讓人為非善意的情形下，不利的后果還是歸于原權(quán)利人，故第三人無需被苛以查閱登記簿的義務(wù)a杜萬華主編：《最高人民法院物權(quán)法司法解釋（一）理解與適用》，人民法院出版杜2016年版，第391頁。。但司法案例卻與這一指導性意見恰好相反，例如杭州市中級人民法院作出的（2013）浙杭民終字第3648號民事判決書認為，陳某作為房屋受讓人，應(yīng)當持有審慎的態(tài)度，全面了解房屋的狀態(tài)，但其明知案涉房屋系經(jīng)濟適用房，卻未向房屋管理部門查詢核對，故陳某在房屋轉(zhuǎn)讓時不能認定為善意第三人。

2.關(guān)于查看不動產(chǎn)占有狀況。對于不動產(chǎn)受讓人是否負有實地查看不動產(chǎn)占有狀況的義務(wù)，法律及司法解釋均未明確規(guī)定。根據(jù)作者檢索的大量司法案例，法院進行裁判時均明確賦予了不動產(chǎn)受讓人的實地查看義務(wù)。在登記權(quán)利人與實際占有人不一致的情況下，受讓人未進行實地查看并向占有人了解不動產(chǎn)所有權(quán)狀況的，其受讓不動產(chǎn)后各方對所有權(quán)歸屬產(chǎn)生爭議的，法院均以此為由排除了受讓人的善意b上海市第一中級人民法院（2012）滬一中民二（民）終字第1160號民事判決書；武漢市武昌區(qū)人民法院（2013）鄂武昌民初字第04230號民事判決書；四川省彭山縣人民法院（2014）彭山民初字第1056號民事判決書；杭州市江干區(qū)人民法院（2010）杭乙初字第1546號民事判決書；四川省南充市中級人民法院（2013）南中法民終字第1512號民事判決書。。例如，上海市第一中級人民法院作出的（2012）滬一中民二（民）終字第1160號民事判決書認為，購房人在實際權(quán)利人一直居住在系爭房屋內(nèi)的情況下，支付購房款并辦理過戶手續(xù)，缺乏購房人應(yīng)盡的審慎注意義務(wù)。但同樣是上海市第一中級人民法院作出的（2014）滬一中民二（民）終字第433號民事判決書c基本案情為，臧樹林購得上海市浦東新區(qū)房屋一處，2008年8月登記至自己名下。2011年8月，案外人李榛以臧樹林代理人的身份與案外人謝偉忠簽訂房屋買賣合同，后系爭房屋權(quán)利登記至謝偉忠名下。2011年10月，連成賢與謝偉忠簽訂房屋買賣合同，系爭房屋權(quán)利登記至連成賢名下，但系爭房屋一直由臧樹林居住。連成賢遂起訴要求臧樹林遷出系爭房屋。上海市浦東新區(qū)人民法院一審支持了連成賢的訴訟請求，上海市第一中級人民法院二審撤銷了一審判決，并駁回了連成賢的訴訟請求。，對于相似案情并沒有以受讓人未實地查看系爭房屋的實際占有而排除其善意，而是創(chuàng)新性地認為，受讓人雖然已取得系爭房屋的產(chǎn)權(quán)證，但在其未從出售方獲得系爭房屋實際控制權(quán)的情況下，無權(quán)徑行要求實際占有人遷出。該案并被作為典型案例在2015年第10期《最高人民法院公報》上刊載，引起了理論界和司法實務(wù)界的爭論。

3.關(guān)于調(diào)查出讓人的婚姻及財產(chǎn)狀況。關(guān)于受讓人是否有義務(wù)了解不動產(chǎn)是否為夫妻共有財產(chǎn)，我國并未有法律規(guī)定。司法實踐中的判例也大相徑庭。根據(jù)筆者對類似案例的檢索分析，多數(shù)判例均未賦予受讓人主動了解交易不動產(chǎn)是否為夫妻共有的義務(wù)d參見廣西壯族自治區(qū)高級人民法院（2013）桂民申字第496號民事裁定書；鄭州市中級人民法院（2010）鄭民三終字第728號民事判決書；張掖市甘州區(qū)人民法院（2012）甘民初字第1127號民事判決書；廣州市中級人民法院（2014）穗中法金民終字第624號民事判決書等。。但也有判決明確確定了調(diào)查出讓人的婚姻及財產(chǎn)狀況的義務(wù)，如蘭州市中級人民法院作出的（2012）蘭法民再字第20號民事判決書認為，“蔡寶金在受讓房屋時未對吳玉安的婚姻狀況進行審查，未了解房屋權(quán)屬的實際情況，主觀上存在明顯的過失，因受讓人存在主觀過失，本案不適用善意取得制度”。

（二）受讓人的信賴基礎(chǔ)錯誤

1.信賴出讓人與登記權(quán)利人之間的親屬關(guān)系。沈陽市大東區(qū)人民法院審理的（2013）大東民二初字第3393號案中，原告高福環(huán)與被告黃婷亮系母女關(guān)系。2007年，被告黃婷亮以原告及其自己的名義與被告王學良簽訂房屋買賣協(xié)議書一份，被告王學良作為買受人購買原告回遷房屋一處。協(xié)議簽訂之后，被告王學良依約交納了房款，被告黃婷亮將房屋相關(guān)手續(xù)、原告身份證、戶口本等材料交付王學良。被告王學良其后入住訴爭房屋并陸續(xù)交納了剩余房款及維修基金等。2013年，原告訴至法院，稱被告黃婷亮在原告不知情的情況下，私自與被告王學良簽訂房屋買賣協(xié)議書，故請求法庭判令房屋買賣協(xié)議書無效，被告返還房屋。大東區(qū)人民法院認為，訟爭房屋在轉(zhuǎn)讓時，被告黃婷亮持有合法的房屋動遷手續(xù)、原告的身份證及戶口本復印件等相關(guān)材料，考慮原告與被告黃婷亮之間特殊的身份關(guān)系，使得被告王學良有充分的理由相信被告黃婷亮擁有處分房屋的權(quán)利表征，而原告除了個人懷疑，并無充分證據(jù)證明被告王學良在交易時具有惡意，本案應(yīng)認定被告王學良系善意購買，故判決駁回了原告的訴訟請求。

2.信賴不動產(chǎn)的占有或他人權(quán)利證書的持有。溫縣人民法院審理的（2013）溫民一初字第00287號案件，原告李作林與被告張小偉返還原物糾紛一案中，原告于2008年將登記于其名下的房屋一處交由二兒子李民生居住，2012年原告將房產(chǎn)證交給李民生。2013年，李民生向被告張小偉借款共計330000元。2013年8月，李民生給張小偉出具房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓聲明一份，將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給被告張小偉，以抵借款，并將房產(chǎn)證交給被告張小偉。此后，張小偉將門鎖更換，搬入該房居住。原告李作林2013年10月得知被告張小偉搬住該房屋內(nèi)后，認為自己的權(quán)益受到侵害，遂向法院提起訴訟，要求被告返還房屋。溫縣人民法院認為，房屋所有權(quán)雖然登記在原告名下，但其2008年起已將該房屋讓其二兒子李民生居住，2012年又將房產(chǎn)證交給李民生，李民生因借被告張小偉款無力償還，將該房屋及房產(chǎn)證一并轉(zhuǎn)讓給張小偉抵頂借款并不違法，張小偉受讓房屋符合物權(quán)法第一百零六條關(guān)于善意取得的規(guī)定，故判決駁回了原告的訴訟請求。

另外，司法實踐中許多法院將出讓人通過偽造登記權(quán)利人的授權(quán)委托書及身份證件等形成的表見代理和冒名處分不動產(chǎn)等情形均適用善意取得的相關(guān)規(guī)定e參見杭州市上城區(qū)人民法院（2011）杭上民初字第974號民事判決書；白銀市中級人民法院（2012）白中民一終字第65號民事判決書；上海市浦東新區(qū)人民法院（2010）浦民一（民）初字第9357號民事判決書等。。作者認為不妥，具體理由將在下文展開論述。

二、法律規(guī)范不足——司法困境的客觀根源

（一）《物權(quán)法》“善意”認定規(guī)則缺失

我國《物權(quán)法》明確規(guī)定了善意取得制度適用于不動產(chǎn)領(lǐng)域，確立了我國不動產(chǎn)善意取得制度。《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定：無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。首先，該條文的立法規(guī)定過于籠統(tǒng)，條文中僅出現(xiàn)“善意”二字，但對于善意的內(nèi)涵、善意的判斷標準均未作出規(guī)定，造成善意要件判斷標準的缺失。關(guān)于善意取得中的“善意”認定，理論上和立法例上主要存在兩種不同的觀點：一種觀點認為僅為受讓人對轉(zhuǎn)讓人無權(quán)處分之事實不知情即可；另一種觀點認為，受讓人還需就不知情沒有重大過失方可認定為善意。德國民法在對于不動產(chǎn)和動產(chǎn)從無處分權(quán)人處取得，設(shè)定了不同的制度，對取得人的“善意”要求標準也不相同f杜萬華主編：《最高人民法院物權(quán)法司法解釋（一）理解與適用》，人民法院出版杜2016年版，第354頁。。對于不動產(chǎn)的無權(quán)處分，僅要求受讓人不知情即可構(gòu)成善意；對于動產(chǎn)的無權(quán)處分，則要求受讓人不知情且不負有重大過失g程嘯：《論不動產(chǎn)登記簿公信力與動產(chǎn)善意取得的區(qū)分》 ，載《中外法學》2010年第4期。。我國《物權(quán)法》對不動產(chǎn)與動產(chǎn)的善意取得制度進行了統(tǒng)一規(guī)定，既未明確“善意”認定應(yīng)采那種標準，也未明確針對不動產(chǎn)與動產(chǎn)是否應(yīng)做區(qū)分。在此模糊概念之下的法律適用，必然會造成“善意”認定的混亂困境。其次，善意的證明規(guī)則缺失。《物權(quán)法》既未規(guī)定善意證明責任的分配規(guī)則，也未明確善意的證明標準，導致司法實踐中證明責任分配混亂，甚至隨意，善意的證明程度完全依賴于法官的自由裁量，從而導致了諸多裁判標準不統(tǒng)一的案件。

（二）《物權(quán)法解釋（一）》統(tǒng)一裁判功能不足

首先，明確列舉事項并非典型。《物權(quán)法解釋（一）》第16條第1款規(guī)定，具有下列情形之一的，應(yīng)當認定不動產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)：（一）登記簿上存在有效的異議登記；（二）預告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意；（三）登記簿上已經(jīng)記載司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)事項；（四）受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯誤；（五）受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動產(chǎn)物權(quán)。其中前三項規(guī)定分別是指登記簿上存在異議登記、預告登記和查封登記等限制不動產(chǎn)物權(quán)處分的記載事項的情形。筆者認為，雖然司法解釋將該三種情形進行明確列舉，但該三種情形在不動產(chǎn)善意取得案件中十分罕見，并非典型。因為，如果登記簿上存在該三種登記，受讓人只要查閱登記簿就很容易發(fā)現(xiàn)。即使受讓人沒有查閱登記簿，該三種登記都對不動產(chǎn)物權(quán)處分具有限制功能，依據(jù)法律規(guī)定，登記機構(gòu)工作人員或直接不予辦理變更登記，或書面告知受讓人有異議登記并要求受讓人提供知悉異議登記存在并自擔風險的書面承諾。在此等情況下，僅在受讓人未查閱登記簿或雖明知有限制處分的登記但仍惡意受讓不動產(chǎn)，并且登記機關(guān)工作人員因疏忽大意未發(fā)現(xiàn)有限制性登記或雖明知有限制性登記仍與受讓人惡意串通為其辦理變更登記等條件同時具備時方能實現(xiàn)。這些假設(shè)條件在理論上是成立的，但在實踐中發(fā)生的幾率微乎其微。另外，通過筆者檢索的大量案例，未發(fā)現(xiàn)因以上情形引發(fā)的不動產(chǎn)善意取得糾紛案件，也更加印證了以上分析的合理性。因此，筆者認為，該三項內(nèi)容對于不動產(chǎn)受讓人是否為善意的判斷僅具有形式意義。

其次，證明責任作用有限?！段餀?quán)法解釋（一）》第15條第2款規(guī)定，真實權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應(yīng)當承擔舉證證明責任。雖然該條規(guī)定彌補了《物權(quán)法》的空白，明確規(guī)定了善意證明責任的承擔規(guī)則，但僅靠證明責任的分配遠不能克服善意認定的困境。因為無論哪一方負責舉證，最終的關(guān)鍵都是要落實到是否構(gòu)成善意的具體判斷上。真實權(quán)利人要證明受讓人不構(gòu)成善意，就要舉證證明受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)或應(yīng)當知道但因重大過失而不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)。因此，承擔證明責任的一方要舉證證明到何種程度才能達到證明目的同樣需要法官的裁量，而這種裁量難以確定完全客觀的標準，仍要依賴于法官的經(jīng)驗與主觀判斷。

三、明確裁判標準——困境克服的必由之路

（一） “善意”認定之相關(guān)理論

1.善意取得之“善意”內(nèi)涵。受讓人為善意，是善意取得適用的首要條件。民法上的“善意”，通常是指行為人在從事民事行為時，認為其行為合法，或者認為相對方具有合法權(quán)利、行為合法的一種心理狀態(tài)h杜萬華主編：《最高人民法院物權(quán)法司法解釋（一）理解與適用》，人民法院出版杜2016年版，第358頁。。作為一種內(nèi)在心理狀態(tài)，其并不直接顯露于外部，故而難以度測，但作為一個法律概念，在司法實踐中必須明確認定善意的裁量標準。根據(jù)《物權(quán)法解釋（一）》第15條的規(guī)定，可見最高法院采納了上述關(guān)于“善意”認定的第二種觀點，即受讓人的“善意”應(yīng)以不知且不應(yīng)知轉(zhuǎn)讓人無權(quán)處分為判定標準，其中包含兩方面的內(nèi)容：（1）受讓人不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)。認定受讓人的善意，最為基本的是其對轉(zhuǎn)讓人系無處分權(quán)人的事實并不知情，這是“善意”認定客觀方面的標準。（2）受讓人對不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)無重大過失。根據(jù)行為人違反注意義務(wù)的程度，民法上的過失可以分為重大過失、一般過失與輕微過失。對于重大過失的認定通常是以行為人欠缺一般人具有的注意為判斷標準，只要行為人稍加注意即可以避免出現(xiàn)認識錯誤或者發(fā)生損失，而其沒有盡到此注意義務(wù)時，應(yīng)認為存在重大過失。一般過失是指一般人在通常情況下的過失，表現(xiàn)為行為人缺乏具有一般知識、智力和經(jīng)驗的人誠實處理事務(wù)所應(yīng)有的注意。輕微過失則是指非常小，甚至可以忽略的過失。如果將一般過失和輕微過失也作為認定善意的標準，則對第三人的要求過高，可能造成善意取得制度被虛置的后果，從而破壞交易各方利益平衡，故不應(yīng)采取一般過失或輕微過失的認定標準。

2.我國不動產(chǎn)適用善意取得的現(xiàn)實考量。不動產(chǎn)登記公信力從根本上是一種利益平衡機制，此與善意取得制度具有一定的相似性。但二者最大的差別就是對“善意”認定的標準不同，不動產(chǎn)登記公信力制度下僅要求受讓人不知轉(zhuǎn)讓人無權(quán)處分即為善意，善意取得制度則對受讓人苛以非因重大過失而不知的加重條件。究其原因，登記公信力須與登記公示相結(jié)合來適用，不動產(chǎn)登記公信力是以完備的不動產(chǎn)登記體系為基礎(chǔ)的。德國、瑞士等國已建立起了完善的不動產(chǎn)登記公示制度，登記公示的權(quán)利狀態(tài)與真實權(quán)利狀態(tài)不一致的情況極為少見，因此他們具有了賦予登記公信力的基礎(chǔ)。相比之下，我國目前不動產(chǎn)登記制度尚不完善，登記權(quán)利與真實權(quán)利不一致的情況較為普遍，且存在大量未經(jīng)登記的不動產(chǎn)物權(quán)，不具備不動產(chǎn)登記公信力制度存在的社會基礎(chǔ)。因此，我國《物權(quán)法》并未確立不動產(chǎn)物權(quán)登記的公信力，而是將不動產(chǎn)與動產(chǎn)的無權(quán)處分一并納入善意取得制度予以調(diào)整，而且也未對二者設(shè)定不同的“善意”認定標準。

（二） “善意”認定之亂象澄清

1.“善意”認定應(yīng)堅持主觀與客觀相結(jié)合的判斷標準，著重于客觀判斷?！爸饔^善意說”與“客觀善意說”是解決善意要件證明標準的兩種學說。前者認為，善意是對人內(nèi)心心理的判斷，需根據(jù)第三人的主觀心理狀態(tài)來判斷善意于否。但由于“主觀善意”考察的是行為人內(nèi)心心理的活動狀態(tài)，而人的心理難以被外界所知悉，因此采用該判斷標準就會產(chǎn)生實踐中的證明困難與認定困難。善意雖為行為人的主觀心理狀態(tài)，但會以一定的行為外觀表現(xiàn)出來，由此產(chǎn)生了“客觀善意”?！翱陀^善意說”主張以外觀標準來確定善意與否，保護善意第三人利益i盛雷明：《論善意取得制度中的“善意”要件》，載《東方法學》2012年第4期。。“客觀善意”的適用，是法律的一項技術(shù)處理，不僅能夠有效反映第三人的善意心理狀態(tài)，同時便于司法實踐適用，減少法院審判成本。因此，司法實踐中應(yīng)當注重“客觀善意”判斷標準的運用。例如，只要登記簿上具有限制不動產(chǎn)物權(quán)處分的登記，無論受讓人是否知道該登記事項的存在，均應(yīng)排除受讓人的善意。當然，主觀善意與客觀善意并非相互對立和排斥的，它們之間的區(qū)分也并不絕對?？陀^善意的外觀標準是從主觀善意的行為中抽象出來，是經(jīng)過法律評價的主觀善意。而在認定主觀善意時，又必須以一定的客觀事實相聯(lián)系反映內(nèi)心狀態(tài)，又和客觀善意聯(lián)系起來。例如，實踐中諸多出讓人以不合理低價將登記于自己名下的夫妻共有房屋轉(zhuǎn)讓給其近親屬的案例，法院均以雙方具有親屬關(guān)系且受讓價格不合理等客觀因素推定受讓人主觀上具有惡意，不適用善意取得j參見梧州市中級人民法院（2014）梧民一終字第9號民事判決書；南京市中級人民法院（2013）寧民終字第2493號民事判決書；長沙市雨花區(qū)人民法院（2011）雨民初字第2715號民事判決書；北京市房山區(qū)人民法院（2013）房民初字第12535號民事判決書。。

2.注意義務(wù)的程度把握應(yīng)以構(gòu)成重大過失為判斷標準?！懊髦倍鵀橹礊楣室?。司法實踐中，如果實際權(quán)利人能夠舉證證明受讓人明知出讓人無處分權(quán)而受讓不動產(chǎn)，則可斷然確定受讓人不構(gòu)成善意，根本不會產(chǎn)生受讓人注意義務(wù)程度的判斷問題。另外，不應(yīng)采取一般過失及輕微過失作為“善意”認定標準，前文已經(jīng)論述。因此，在討論受讓人在違反何種注意義務(wù)才被排除“善意”時，只要認定受讓人違反的該注意義務(wù)是否已構(gòu)成重大過失即可。作者認為，對“重大過失”的判斷，并非要求受讓人必須對登記是否存在錯誤進行調(diào)查核實，而是應(yīng)根據(jù)具體案件的一些客觀情況，如受讓人與轉(zhuǎn)讓人的關(guān)系，占有和交付情況等，區(qū)分不同情形分別加以認定。根據(jù)以上分析，筆者在此對本文第一部分列舉的爭議問題說明自己的觀點。筆者認為，房屋、土地等不動產(chǎn)大都具有較大的經(jīng)濟價值和實用價值，特別是作為人的安身立命之所的生存保障價值則更為重要。因此，作為不動產(chǎn)交易雙方的當事人均應(yīng)以審慎處理和防控風險的積極態(tài)度。作為出讓人主要防范的是無法受償?shù)娘L險，而受讓人則應(yīng)重點防范標的物的質(zhì)量風險與出讓人的權(quán)利瑕疵。受讓人對于可能存在的風險不能聽之任之，視而不見，而應(yīng)當積極預見和防范風險，否則風險一旦發(fā)生將得不到法律的有效保護。作者以下分析皆以受讓人的自我風險防范義務(wù)為前提和出發(fā)點。

（1）受讓人負有查閱登記簿的義務(wù)。首先，我國《物權(quán)法》第16條規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。因此，登記簿的內(nèi)容具有公示效力和權(quán)利推定效力。其次，《物權(quán)法》第17條雖然規(guī)定不動產(chǎn)權(quán)屬證書是享有不動產(chǎn)物權(quán)的證明，但該條同時規(guī)定權(quán)屬證書與登記簿記載的內(nèi)容不一致的，除有證據(jù)證明登記簿確有錯誤外，應(yīng)以不動產(chǎn)登記簿為準。實踐中，可能存在證書造假或證書作廢未被收回等情形，也就會存在證書所載明的權(quán)利主體和內(nèi)容與登記簿不一致的現(xiàn)實風險。再次，我國《不動產(chǎn)登記暫行條例》第27條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復制不動產(chǎn)登記資料，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當提供。據(jù)此，查閱登記簿并未對受讓人構(gòu)成重大困難。即使受讓人自行查閱存在一定障礙，其要求出讓人協(xié)助查詢也完全正當。需要說明的是，雖然明確受讓人負有查閱登記簿的義務(wù)，并非意味著其未履行查閱義務(wù)就必然不能成立善意，但如果不動產(chǎn)登記簿上明確記載了權(quán)利障礙或登記簿的內(nèi)容與權(quán)利證書不一致時，則可以推定不動產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，從而排除其善意。按照無義務(wù)則無責任的一般法理，如果不明確受讓人的查閱義務(wù)，則無依據(jù)對其苛以承擔不利后果的責任，同時也不利于促使受讓人積極行使權(quán)利，避免發(fā)生糾紛。

（2）受讓人負有實地查看不動產(chǎn)占有狀況義務(wù)。首先，依據(jù)我國現(xiàn)有法律，對不動產(chǎn)的占有雖然不具有表彰所有權(quán)的公示公信力，但“占有”擁有傳遞某種信息的天然屬性，能夠在一定程度上對登記所公示的信息加以驗證。其次，對不動產(chǎn)的占有外觀進行考察只需要很低的成本，該成本與標的物的價值或交易風險成本相比微不足道k杜萬華主編：《最高人民法院物權(quán)法司法解釋（一）理解與適用》，人民法院出版杜2016年版，第389頁。。再次，在實踐中受讓人往往基于了解標的物的地理位置、建筑構(gòu)造、房間布局等基本情況也會進行實地查看。在經(jīng)實地查看，發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)非由登記權(quán)利人占有時，受讓人就應(yīng)當要求登記權(quán)利人加以解釋并提供相應(yīng)的證明，如條件允許還應(yīng)當向?qū)嶋H占有人了解其占有的權(quán)利依據(jù)。因此，未經(jīng)考察不動產(chǎn)的實際占有狀況就受讓房屋，明顯未盡到一般人應(yīng)當具有的審慎義務(wù)，發(fā)生糾紛后應(yīng)當認定為重大過失。例如，在借名買房情況下，房屋登記在被借名人名下，但一般都由借名人實際居住，第三人只要上門實地查看就能夠了解房屋的實際權(quán)利歸屬，有效防止交易風險。

（3）受讓人是否具有調(diào)查出讓人婚姻及財產(chǎn)狀況義務(wù)應(yīng)當具體分析。如果一律要求受讓人受讓不動產(chǎn)時必須調(diào)查了解出讓人是否已婚、該不動產(chǎn)是否為夫妻共同財產(chǎn)以及出讓人的配偶是否同意出讓等，顯然對受讓人的注意義務(wù)要求過高，也大大增加了交易成本，降低了交易效率。特別是通過中介機構(gòu)或公開拍賣方式購買房屋等，更無需此項義務(wù)。但受讓人與出讓人為親屬或好友等關(guān)系時，一方面基于此種親密關(guān)系受讓人理應(yīng)詢問出讓人配偶的意見；另一方面，基于此種親密關(guān)系，受讓人往往對出讓人的夫妻共有不動產(chǎn)情況及夫妻感情狀況有所了解，出現(xiàn)夫妻一方單獨處分不動產(chǎn)時應(yīng)當引發(fā)受讓人的合理懷疑，此種懷疑促使其必須履行詢問調(diào)查義務(wù)，若其僅憑房產(chǎn)登記在一方名下而受讓該房屋，就應(yīng)當認定其構(gòu)成重大過失。雖然不宜將調(diào)查出讓人婚姻及財產(chǎn)狀況規(guī)定為受讓人的確定義務(wù)，但作者建議在條件允許的情況下，即使出讓人為唯一登記權(quán)利人，要求出讓人配偶同時簽署書面同意意見對于保護受讓人自身利益，防范糾紛與訴訟風險，特別是對于出讓人因出讓房屋后房價暴漲或面臨巨大的拆遷利益時反悔所帶來的風險具有“護身符”的功能。

3.登記簿所顯示的權(quán)利外觀應(yīng)當是唯一信賴基礎(chǔ)l此處討論范圍僅限于我國不動產(chǎn)登記范圍內(nèi)的交易行為。。善意取得制度的理論依據(jù)學理上存在一定爭議，主要包括時效取得說、法律特別規(guī)定說、占有效力說、法律賦權(quán)說和權(quán)利外觀說等。鑒于篇幅所限，作者不再對各學說展開討論。其中，權(quán)利外觀說認為，依物權(quán)公示原則，（動產(chǎn)）占有人被推定為所有權(quán)人，善意取得是受讓人信賴該外觀而應(yīng)予保護的結(jié)果m吳光榮：《論善意取得制度的適用范圍——兼評〈中華人民共和國物權(quán)法(草案)〉相關(guān)規(guī)定》，載《法律科學》2006年第4期。。德國、瑞士、我國臺灣地區(qū)等均采納了權(quán)利外形說。有學者認為，大陸法系民法以權(quán)利外觀主義為理論基礎(chǔ)而確定的令當事人承擔信賴責任的規(guī)則是最龐大的因聚合而成的規(guī)則體系，信賴法則在德國法上適用于動產(chǎn)物權(quán)的善意取得和對土地登記簿的信賴等，在我國信賴法則適用于動產(chǎn)和不動產(chǎn)的所有權(quán)及擔保物權(quán)的善意取得等n馬新彥：《現(xiàn)代私法上的信賴法則》，社會科學文獻出版社2010年版，第16頁、203頁、219頁、341頁。。瑞士法中權(quán)利外觀責任的適用范圍與德國法相似，權(quán)利外觀責任具體的適用范圍包括：一是代理法上的適用，主要涉及表見代理與容忍代理以及無權(quán)代理的追認；二是動產(chǎn)的善意取得；三是對不動產(chǎn)登記的信賴等o劉曉華：《私法上的信賴保護原則研究》，山東大學2013年博士學位論文，第42頁。。由于我國對不動產(chǎn)與動產(chǎn)統(tǒng)一適用善意取得制度，不動產(chǎn)的公示形式為登記，因此以權(quán)利外觀說為基礎(chǔ)，登記權(quán)利人被推定為所有權(quán)人或他物權(quán)人，受讓人基于對登記簿上記載的權(quán)利外觀的合理信賴依法應(yīng)予保護。實踐中不動產(chǎn)的無權(quán)處分主要是指登記簿錯誤時登記權(quán)利人將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人，取得人因信賴登記而進行了交易且辦理了登記的情形。以登記簿錯誤作為不動產(chǎn)善意取得制度的適用前提既符合作為不動產(chǎn)善意取得理論基礎(chǔ)的“權(quán)利外觀原則”，也與《物權(quán)法》第16條確立的登記簿推定效力更加契合。因此，應(yīng)當以“登記簿錯誤”作為適用不動產(chǎn)善意取得制度的前提條件p程嘯：《論不動產(chǎn)善意取得之構(gòu)成要件——〈中華人民共和國物權(quán)法〉第 106 條釋義》，載《法商研究》2010年第5期。。本文在“受讓人信賴基礎(chǔ)錯誤”部分所列舉的兩個案例均不存在登記簿錯誤，也并非登記權(quán)利人或其他證明文件所載明的權(quán)利人對其名下的不動產(chǎn)進行處分，受讓人信賴的不是不動產(chǎn)登記，而是處分人與登記權(quán)利人具有親屬關(guān)系以及處分人占有他人的不動產(chǎn)并持有權(quán)屬證書的外觀，因此不符合適用不動產(chǎn)善意取得制度的前提條件。

權(quán)利的外觀，包括代理權(quán)外觀和處分權(quán)外觀，是指通過授權(quán)委托書、動產(chǎn)占有及不動產(chǎn)登記等方式所表現(xiàn)的交易當事人的權(quán)利狀態(tài)q侯?。骸睹袷聶?quán)利外觀的信賴外觀— —以財產(chǎn)權(quán)繼受取得為視角》，人民出版社2012年版，第169頁。。筆者認為，代理權(quán)外觀應(yīng)當接受代理制度的調(diào)整，而處分權(quán)外觀應(yīng)當適用物權(quán)法的規(guī)范。在出讓人偽造登記權(quán)利人的授權(quán)委托書等手續(xù)以委托代理人的身份處分登記權(quán)利人名下的不動產(chǎn)時，受讓人信賴的不是登記簿的權(quán)利登記，而是出讓人具有合法的授權(quán)委托，因此也不符合不動產(chǎn)善意取得的適用條件。此類案件應(yīng)當根據(jù)具體案情是否構(gòu)成表見代理來區(qū)別處理。對不動產(chǎn)而言，因為登記是其公示方式，因此，對外表彰出來的外觀只能通過其公示方式——登記來表現(xiàn)。不動產(chǎn)所有權(quán)的外觀應(yīng)當是不動產(chǎn)登記，而不是任何人的身份r劉曉華：《權(quán)利外觀責任的司法實現(xiàn)——以善意取得為視角》，載《法學論壇》2013年第4期。。因此，在處分人通過偽造登記權(quán)利人的身份證件冒充登記權(quán)利人處分其名下的不動產(chǎn)的冒名處分案件中，受讓人信賴的是處分人與登記權(quán)利人的身份一致性，而不是登記簿上的登記權(quán)利人與實際權(quán)利人的一致性，故冒名處分案件不符合不動產(chǎn)善意取得的適用前提，不應(yīng)適用善意取得制度處理。

綜上所述，司法實踐中不應(yīng)隨意擴大不動產(chǎn)善意取得制度的適用范圍。不動產(chǎn)善意取得制度的無權(quán)處分人僅限于登記簿上的登記權(quán)利人，適用條件僅限于登記權(quán)利人與實際權(quán)利人不一致的登記錯誤情形，“善意”信賴的基礎(chǔ)僅限于登記簿所顯示的權(quán)利外觀，而非其他。

結(jié) 語

通過以上分析和論述，對于當前司法實踐中不動產(chǎn)善意取得的“善意”認定存在的部分問題有了較為清晰的認識，但在該領(lǐng)域還有大量的問題本文沒有涉及到，抑或筆者還沒有找到有效的克服路徑而被暫時擱置。對于以上已經(jīng)得以澄清的問題應(yīng)當盡快用之于實踐。雖然我國民法典物權(quán)編的制定已經(jīng)提上日程，但距其正式頒布實施尚需時日。筆者建議，最高人民法院應(yīng)盡快出臺新的司法解釋或發(fā)布指導性案例，為全國各級法院審理不動產(chǎn)善意取得案件提供更加明確、完善的“善意”認定規(guī)則。同時，民法典物權(quán)編的制定也應(yīng)充分參考司法實踐經(jīng)驗，對不動產(chǎn)善意取得制度進行修改和完善。