程 嘯

論不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力與動(dòng)產(chǎn)善意取得的區(qū)分

程 嘯＊

引 言

在就基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采取登記生效要件主義的國家或地區(qū) (如德國、瑞士、我國臺(tái)灣地區(qū)),不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有推定力與公信力。登記簿的推定力也稱“登記簿的正確性推定 (D ie Verm utung der R ichtigkeit des Grundbuchs)”,是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)經(jīng)登記后,就推定登記簿上記載的該物權(quán)的歸屬和內(nèi)容與真實(shí)的物權(quán)狀況是一致的。登記簿的公信力 (Oeffentlicher G laube des Grundbuchs),也稱“不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力”或“不動(dòng)產(chǎn)善意取得”,〔1〕“不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力 (deroeffentliche Glaube des Grundbuchs)”與“不動(dòng)產(chǎn)善意取得 (der red liche Erw erb im L iegenschaftsrecht)”這兩種稱謂并無實(shí)質(zhì)區(qū)別,德國民法學(xué)的著作中常?；熘褂眠@兩種表述。筆者認(rèn)為,不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力就是不動(dòng)產(chǎn)的善意取得。登記簿公信力在理解上,除了善意取得效力外,并無其他內(nèi)容或效力。是指即便不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的物權(quán)的歸屬和內(nèi)容與真實(shí)的物權(quán)歸屬和內(nèi)容不一致,信賴該登記簿記載之人仍可如同登記簿記載正確時(shí)那樣依法律行為而取得相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。

登記簿的公信力是為了維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全而在“權(quán)利外觀思想 (Rechtsscheingedanken)”的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的制度。盡管它與動(dòng)產(chǎn)善意取得制度 (Der gutglaeubigeM obiliarerwerb)均具有維護(hù)交易安全、提高交易效率的功能,但二者在理論根據(jù)、構(gòu)成要件等方面卻存在明顯的差異。無論是德國、瑞士,還是我國臺(tái)灣地區(qū)的民法典,均分別對動(dòng)產(chǎn)善意取得與不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力加以規(guī)定。例如,《瑞士民法典》第 937條第 1款規(guī)定:“已經(jīng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記的不動(dòng)產(chǎn),對其權(quán)利的推定及占有訴權(quán),僅屬于登記人?！边@是對登記簿推定力的規(guī)定。第 973條第 1款規(guī)定:“出于善意而信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記,因而取得所有權(quán)或其他權(quán)利的人,均

＊ 清華大學(xué)法學(xué)院副教授。本文是筆者承擔(dān)的國家社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目“不動(dòng)產(chǎn)登記立法研究”(批準(zhǔn)號(hào):07BFX028)的階段性成果。感謝清華大學(xué)法學(xué)院崔建遠(yuǎn)教授閱讀本文并提出了寶貴的修改意見。受保護(hù)?！边@是關(guān)于登記簿公信力的規(guī)定。在我國臺(tái)灣地區(qū),民法典原先僅在第 801條、第 886條和第 948條對動(dòng)產(chǎn)的善意取得做出了規(guī)定,并無不動(dòng)產(chǎn)登記簿推定力與公信力的規(guī)定。〔2〕修法之前,我國臺(tái)灣地區(qū)的理論界與實(shí)務(wù)界多認(rèn)為“土地法”第 43條就是為了保護(hù)第三人而對登記公信力的規(guī)定。參見王澤鑒:《民法物權(quán)》,北京大學(xué)出版社 2009年版,頁 86。但在 2009年修訂民法典的物權(quán)編時(shí),立法者專門在第 759條中增加了規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記簿推定力和公信力的內(nèi)容。該條第 1款規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)經(jīng)登記者,推定登記權(quán)利人適法有此權(quán)利?！钡?2款規(guī)定:“因信賴不動(dòng)產(chǎn)登記之善意第三人,已依法律行為為物權(quán)變動(dòng)之登記者,其變動(dòng)之效力,不因原登記物權(quán)之不實(shí)而受影響?！?/p>

在我國制定《物權(quán)法》時(shí),曾有不少學(xué)者力主對不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力與動(dòng)產(chǎn)的善意取得分別加以規(guī)定?！?〕參見孫憲忠:《論物權(quán)法》,法律出版社 2001年版,頁 200以下;王利明:《物權(quán)法研究》,中國人民大學(xué)出版社 2002年版,頁 276;梁慧星:“《物權(quán)法草案 (第二次審議稿)》若干條文的解釋與批判”,載易繼明主編:《私法》(第 5輯),北京大學(xué)出版社 2005年版,頁 5以下;“善意取得制度的有關(guān)問題”,載全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)法制工作委員會(huì)民法室:《物權(quán)法立法背景與觀點(diǎn)全集》,法律出版社 2007年版,頁 443。最終,立法者沒有接受這種意見,而是在《物權(quán)法》第 106條第 1款對動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的善意取得作出了統(tǒng)一規(guī)定。

《物權(quán)法》頒布后,一些學(xué)者依據(jù)第 106條提出了種種批評甚至否認(rèn)登記簿公信力的觀點(diǎn)。有的學(xué)者認(rèn)為,盡管從立法論上說,《物權(quán)法》將動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得均適用同一的構(gòu)成要件似有商榷的余地,但第 106條將善意取得制度統(tǒng)一適用于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)仍是一種值得肯定的立法模式?！?〕參見崔建遠(yuǎn):《物權(quán)法》,中國人民大學(xué)出版社 2009年版,頁 75-76。有的學(xué)者認(rèn)為,《物權(quán)法》第 106條意味著我國沒有采納德國法那種賦予登記簿以絕對公信力的立法模式,而是通過創(chuàng)設(shè)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度,將登記的公信力予以相對化?！?〕參見王洪亮:“論登記公信力的相對化”,《比較法研究》2009年第 5期。更有論者認(rèn)為,我國《物權(quán)法》只承認(rèn)了不動(dòng)產(chǎn)的善意取得,否定了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力?！?〕參見孟勤國、申惠文:“我國《物權(quán)法》沒有承認(rèn)登記公信力”,《東方法學(xué)》2009年第 5期。

筆者認(rèn)為,盡管《物權(quán)法》未如德、瑞以及我國臺(tái)灣地區(qū)的民法典那樣,分別規(guī)定動(dòng)產(chǎn)的善意取得與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力,但無論是從立法論還是解釋論的角度出發(fā),都很難得出《物權(quán)法》否認(rèn)了不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力與動(dòng)產(chǎn)善意取得之區(qū)分的結(jié)論。從《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定來看,在采取登記生效要件主義的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中,登記簿的公信力與動(dòng)產(chǎn)善意取得存在明顯的區(qū)別。在我國法上,登記簿公信力與動(dòng)產(chǎn)善意取得在理論基礎(chǔ)和構(gòu)成要件上都有明顯的區(qū)別。抹殺這些區(qū)分,不僅與《物權(quán)法》立法本意相背離,也會(huì)在實(shí)踐中產(chǎn)生否定登記簿存在的意義的不良后果,不利于我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善。

本文主要討論《物權(quán)法》是否區(qū)分了登記簿公信力與動(dòng)產(chǎn)善意取得的問題。由于我國在制訂《物權(quán)法》時(shí)大量參考借鑒了德國民法的規(guī)定,《物權(quán)法》第二章第二節(jié)“不動(dòng)產(chǎn)登記”中更有不少條文參考了《德國民法典》的規(guī)定。如《物權(quán)法》第 9條第 1款、第 14條對基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采取登記生效要件主義的規(guī)定;第 16條第 1句對登記簿推定效力的規(guī)定;第 19條與第 20條對更正登記、異議登記以及預(yù)告登記的規(guī)定等。在研究《物權(quán)法》是否承認(rèn)登記簿的公信力與動(dòng)產(chǎn)善意取得的區(qū)分時(shí),顯然不能忽視作為“母法”的德國民法的規(guī)定,故此本文首先介紹德國民法中登記簿公信力與動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的區(qū)別。接著本文對我國學(xué)界否定登記簿公信力與動(dòng)產(chǎn)善意取得的區(qū)分的觀點(diǎn)進(jìn)行了評論,并提出了我國法上應(yīng)當(dāng)承擔(dān)二者區(qū)分的理由。然后,本文將集中討論由是否區(qū)分登記簿公信力與動(dòng)產(chǎn)善意取得引發(fā)的一個(gè)最富實(shí)踐意義的問題,即在解釋《物權(quán)法》第 106條第 1款第 1項(xiàng)中的“受讓人的善意”時(shí),應(yīng)否為不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)的取得人確立不同的善意判斷標(biāo)準(zhǔn)。最后是本文的簡短結(jié)語。

一、德國法上登記簿公信力與動(dòng)產(chǎn)善意取得的區(qū)分

在《德國民法典》中,登記簿的公信力與動(dòng)產(chǎn)的善意取得被分別規(guī)定在第 892條以下與第932條以下。從《德國民法典》的規(guī)定及判例學(xué)說來看,登記簿的公信力與動(dòng)產(chǎn)的善意取得在理論基礎(chǔ)、受保護(hù)信賴的類型及善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)上都有明顯的區(qū)別。

(一)理論基礎(chǔ)不同

不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力與動(dòng)產(chǎn)善意取得之間最重要的差別就是理論基礎(chǔ)不同。依據(jù)德國民法通說,登記簿的公信力完全是一項(xiàng)建立在“權(quán)利外觀原則 (Rechtsscheinp rinzip)”基礎(chǔ)之上的制度。而動(dòng)產(chǎn)善意取得的理論基礎(chǔ)則是“由權(quán)利外觀原則與誘因原則組成的混合體系 (ein M ischsystem von Rechtsschein-und Veranlassungsp rinzip)”。〔7〕W esterm ann/Gu rsky/Eickm ann,Sachen recht,7Aufl.C.F.M ueller,1998,S.647.申言之,不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力遵循的是“純粹的權(quán)利外觀原則 (reines Rechtsscheinp rinzip)”,真實(shí)權(quán)利人是否知道登記簿的錯(cuò)誤以及能否避免該登記簿錯(cuò)誤之發(fā)生,在所不問。然而,在動(dòng)產(chǎn)的善意取得中必須考慮真實(shí)權(quán)利人對于占有這一權(quán)利外觀與真實(shí)權(quán)利之間差異的出現(xiàn)是否具有可歸責(zé)性。也就是說,是否構(gòu)成動(dòng)產(chǎn)的善意取得必須考慮錯(cuò)誤權(quán)利外觀的出現(xiàn)與動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)權(quán)利人是否有關(guān)?！?〕Staudinger/Gursky(2002),§892,Rn.7.

之所以登記簿的公信力與動(dòng)產(chǎn)的善意取得在理論基礎(chǔ)上有此差異,根本原因就是二者的“權(quán)利外觀基礎(chǔ)(Rechtsscheingrund lage)”即公示方法不同。登記簿公信力的權(quán)利外觀基礎(chǔ)為“不動(dòng)產(chǎn)登記簿 (Grundbuch)”,而動(dòng)產(chǎn)的善意取得為“占有 (Besitz)”。“權(quán)利外觀”也稱“信賴保護(hù) (Gutglaubensschutz)”,它是指當(dāng)從事交易的當(dāng)事人以某種典型的、可識(shí)別的、有期限的外部表象 (Erscheinung)作為權(quán)利的典型外觀形式的話,那么法律對交易當(dāng)事人就該外觀形式產(chǎn)生的信賴應(yīng)當(dāng)給予保護(hù),該外觀形式就被視為真實(shí)的情況,除非當(dāng)事人知悉真實(shí)的權(quán)利狀況。〔9〕“權(quán)利外觀理論 (Rech tsschein theo rien)”是在 20世紀(jì)初由德國民法學(xué)家 HerbertM eyers、M o ritzW ellspacher率先提出的,后由 Oertm ann、M ueller-Erzbach、Heinrich Sto ll等學(xué)者不斷發(fā)展和完善。詳見 C laus-W ilhelm Canaris,D ie Vertrauenshaftung im Deutschen Privatrecht,Beck,1981,ff.10。由于德國民法針對物權(quán)變動(dòng)采取的是形式主義的立法模式,即任何基于法律行為的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng),除當(dāng)事人的物權(quán)合意外,還必須交付,方生物權(quán)變動(dòng)效力 (《民法典》第 929條);不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)除當(dāng)事人的物權(quán)合意外,還應(yīng)當(dāng)?shù)怯?方生物權(quán)變動(dòng)效力 (《民法典》第 873條)。故此,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)常常伴隨著一個(gè)外部形式即登記簿的記載,而動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)常常伴隨著占有的移轉(zhuǎn)即交付。登記與占有分別成為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利外觀。不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人常被認(rèn)為是不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)權(quán)利人,而占有動(dòng)產(chǎn)的人也被推定為動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)權(quán)利人。由此使得登記簿與占有產(chǎn)生了推定效力。《德國民法典》第 891條與第1006條分別對不動(dòng)產(chǎn)登記簿的推定力和占有的推定力做出了規(guī)定。

盡管登記簿與占有都具有推定效力,且分別為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利表征,交易中的第三人既可能對登記簿產(chǎn)生信賴,也可能對占有產(chǎn)生信賴。但是,登記簿作為權(quán)利表征的效力要強(qiáng)于占有。也就是說,交易中的第三人可以完全信賴登記簿的記載,其對登記簿的信賴受到法律更強(qiáng)有力的保護(hù)。但是,交易中的第三人不能完全信賴占有的狀態(tài),法律對該人就占有狀態(tài)的信賴提供的保護(hù)是有限制的。這里面的原因可歸結(jié)為以下幾點(diǎn):

首先,不動(dòng)產(chǎn)登記工作是由國家設(shè)立的專門機(jī)關(guān) (在德國為地方法院所屬的不動(dòng)產(chǎn)登記局)負(fù)責(zé),用以記載不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記簿也由該機(jī)構(gòu)制作和掌管。為了避免因登記機(jī)構(gòu)的疏忽或不審慎而導(dǎo)致最終記載在登記簿上的物權(quán)與真實(shí)的物權(quán)背離,還有專門的法律法令(即不動(dòng)產(chǎn)登記法)對登記機(jī)構(gòu)的登記行為加以規(guī)范。〔10〕在德國,為了規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記,立法者除了在民法典 (BGB)中對登記做出規(guī)定外,還頒布了《土地登記條例》、《土地登記條例實(shí)施命令》、《住宅所有權(quán)法》、《住宅登記簿實(shí)施命令》、《地上權(quán)條例》等一系列法律法規(guī)。因此登記簿具有很強(qiáng)的真實(shí)性,登記簿的內(nèi)容通常都能表明真實(shí)的權(quán)利。〔11〕C laus-W ilhelm Canaris,D ie Vertrauenshaftung im Deu tschen Privatrecht,S.471.

其次,為了確保登記簿記載的真實(shí)性與準(zhǔn)確性,德國不動(dòng)產(chǎn)登記法確立了三項(xiàng)重要的基本原則。

(1)合法原則 (Legalitaetsgrundatz),也稱“實(shí)質(zhì)審查原則 (Grundsatz der Sachp ruefung)”。依據(jù)該原則,在不動(dòng)產(chǎn)登記程序尤其是申請程序中,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對每一項(xiàng)登記申請進(jìn)行合法性 (Rechtsm aessigkeit)審查,確保其滿足法律規(guī)定的登記條件?！?2〕Ho lzer/K ram er,Grundbuchrecht,2Aufl.,Beck,2004,S.27.合法原則要求登記機(jī)構(gòu)在辦理登記時(shí)首先要審查以下事項(xiàng):管轄權(quán)、登記能力、行為的同一性、權(quán)利能力、行為能力、處分權(quán)、代理權(quán)、當(dāng)事人表示的內(nèi)容和形式。然后要特別審查以下事項(xiàng):登記申請人是否享有申請權(quán)、是否有登記合意或者存在替代該合意的基礎(chǔ);是否有公文書的證明;因該登記申請而被涉及的權(quán)利是否已經(jīng)在登記簿上加以記載;是否滿足對其他文書的要求?！?3〕W ilhelm Loescher,Grundbuchrecht,Kurt Gross,1974,S.20.

(2)同意原則 (Bew illigungsgrundsatz),也稱“形式合意或程序合意原則 (form elles Konsensp rinzip)”,它是指只有在得到登記涉及其權(quán)利者的同意后登記機(jī)構(gòu)方能進(jìn)行登記。同意原則是采取登記生效要件主義的國家明確承認(rèn)的一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)登記法原則。《德國土地登記條例》第 19條規(guī)定:“只有登記涉及其權(quán)利的人同意登記的,方能辦理登記。”依據(jù)《德國民法典》第 873條第 1款,轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán),以某項(xiàng)權(quán)利對土地設(shè)定負(fù)擔(dān)以及轉(zhuǎn)讓此種權(quán)利或?qū)Υ朔N權(quán)利設(shè)定負(fù)擔(dān),權(quán)利人和相對人除須達(dá)成物權(quán)合意外,還要進(jìn)行登記。當(dāng)事人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的合意是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)生效的實(shí)體法要件之一。該物權(quán)合意屬于“實(shí)體法上的意思表示(m ateriellrechtlichW illenserk laerung)”。依據(jù)合法原則,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要確保登記簿的正確性,就應(yīng)對該物權(quán)合意的效力進(jìn)行審查 (ueberp ruefen)。然而,要求登記機(jī)構(gòu)直接審查這些物權(quán)合意的效力,一則難度過大,登記機(jī)構(gòu)無法做到有效的審查;二則,會(huì)使登記的時(shí)間過于漫長,耗時(shí)費(fèi)力。故此,早在 1872年的普魯士不動(dòng)產(chǎn)登記法中就實(shí)行了同意原則,以此來限縮登記機(jī)構(gòu)的審查范圍,減輕審查的負(fù)擔(dān)?！?4〕Ho lzer/K ram er,Grundbuchrecht,S.78.依據(jù)同意原則,登記機(jī)構(gòu)無須對作為實(shí)體法意思表示的物權(quán)合意進(jìn)行審查,而只需要對登記程序中的意思表示即形式合意進(jìn)行審查。申言之,同意原則實(shí)際上是為登記機(jī)構(gòu)的審查確立了一項(xiàng)程序上的證明規(guī)則 (eine fo rm alisierte Bew eisregel),因登記導(dǎo)致其權(quán)利被涉及者對登記的同意——這一程序法上的意思表示被用來替代了實(shí)體法上的意思表示,登記機(jī)構(gòu)只需要審查這種程序中意思表示即可。因?yàn)橥庠瓌t是建立在這樣一種觀念的基礎(chǔ)上的,即只有那些在實(shí)體法上對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)表示同意的人,才會(huì)在程序法上作出同意登記的意思表示?！?5〕Bau r/Stuerner,SachenR,18Aufl.2009,S.189.

(3)在先原則 (Priorit?tsp rinzip),也稱“在先已登記原則 (Vo reintragungsgrundsatz)”。該原則要求那些因登記而使其權(quán)利被涉及之人必須是其權(quán)利已在登記簿上加以記載之人?！?6〕Ho lzer/K ram er,Grundbuchrecht,Rz 112.例如,甲是 A房的所有人,可是登記簿上卻將丙記載為A房的所有人。因登記簿存在錯(cuò)誤,甲有權(quán)行使更正請求權(quán),進(jìn)行更正登記。如果甲在沒有進(jìn)行更正登記的情況下就要將 A房轉(zhuǎn)讓給乙并向登記機(jī)構(gòu)申請所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,此時(shí)因甲的所有權(quán)并未在登記簿上加以記載,依據(jù)在先原則,登記機(jī)構(gòu)將拒絕其登記申請。在先原則是許多國家和地區(qū)所普遍承認(rèn)的一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)登記法基本原則?！兜聡恋氐怯洍l例》第 39條第 1款對在先原則做出了明確的規(guī)定:“只有將登記涉及其權(quán)利的人登記為權(quán)利人,才能辦理登記?！辈粍?dòng)產(chǎn)登記法采取在先原則的原因?yàn)?登記簿的任務(wù)就在于準(zhǔn)確地提供不動(dòng)產(chǎn)上私法關(guān)系的信息,而在先原則有助于實(shí)現(xiàn)這一任務(wù)。在先原則的法政策目的是:通過要求權(quán)利被涉及者的權(quán)利必須已經(jīng)登記,不僅能夠保證不動(dòng)產(chǎn)登記簿在最終結(jié)果上是正確的,而且還能清晰、完整地描述不動(dòng)產(chǎn)登記簿發(fā)展變化的所有階段的情況。〔17〕RG 133,283;BGH Rp fleger2006,316;OLG Sch lesiw ig FGPrax 2006,149.Johann Dem harter,Grundbuchordnung,26Aufl.,Beck,2008,§39,Rn 1.該原則使得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)在登記簿上得到了連續(xù)、完整的記載,故此登記簿上記載的權(quán)利人就如同持有連續(xù)背書票據(jù)的最后被背書人那樣,無須逐一證明其前手以及更先的前手是如何取得權(quán)利的,只要他是登記簿上記載的權(quán)利人,就推定他是相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人。從這個(gè)角度上也可以說,在先原則為登記簿的推定力與公信力奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),它確保了登記簿上記載的物權(quán)變動(dòng)最大限度地與實(shí)體法上的物權(quán)變動(dòng)相一致。〔18〕K lausM ueller,Sachenrecht,4Aufl.,CarlHeym anns,1997,S.303.

再次,考慮到即便盡到最大的努力,登記簿的錯(cuò)誤也是無法完全避免的,所以《德國民法典》第 894條至第 898條還特別規(guī)定了真實(shí)權(quán)利人的更正請求權(quán)以及更正登記,以使真實(shí)權(quán)利人在發(fā)現(xiàn)登記簿錯(cuò)誤后可以通過行使更正請求權(quán)進(jìn)行更正登記來糾正之,從而確保登記簿的記載與真實(shí)的權(quán)利狀況始終保持一致。此外,為避免在登記簿的更正期間,真實(shí)權(quán)利人因登記簿的公信力而喪失權(quán)利,《德國民法典》第 899條規(guī)定了異議登記。借助這一登記,真實(shí)權(quán)利人可以在更正登記尚未完成之前暫時(shí)切斷登記簿的公信力,防止他人的善意取得。

最后,以國家的信用為擔(dān)保,為因不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤而遭受損害的真實(shí)權(quán)利人提供救濟(jì)。在因登記機(jī)構(gòu)的原因?qū)е碌怯涘e(cuò)誤,從而使真實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人因登記簿的公信力而喪失權(quán)利時(shí),國家對于真實(shí)權(quán)利人的損害承擔(dān)賠償責(zé)任。

總之,通過對不動(dòng)產(chǎn)登記投入大量的資金以及為細(xì)致入微的登記工作而付出的巨大努力,登記的狀態(tài)與實(shí)際權(quán)利關(guān)系相吻合的可能性就非常大,通常是八九不離十。相反,在占有中卻并不存在上述舉措,因此不動(dòng)產(chǎn)登記簿作為權(quán)利表征的效力要強(qiáng)于占有。正是由于不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有更高程度的可信賴性,因此從事不動(dòng)產(chǎn)交易的當(dāng)事人完全可以對登記簿產(chǎn)生信賴,登記簿的公信力也完全可以建立在權(quán)利外觀的基礎(chǔ)上。法律并不考慮造成登記簿的錯(cuò)誤的原因是什么。無論登記簿的錯(cuò)誤是可歸責(zé)于真實(shí)權(quán)利人的原因所致(如明知登記簿的記載錯(cuò)誤卻怠于申請更正登記),還是他人 (如當(dāng)事人提供虛假材料申請登記或登記機(jī)構(gòu)的疏忽)的原因所致,只要從事交易的第三人并未明知登記簿的錯(cuò)誤且登記簿上沒有異議登記,那么第三人就可以依據(jù)登記簿公信力而取得相應(yīng)的物權(quán)?！?9〕W esterm ann/Gursky/Eickm ann,Sachenrecht,S.648.簡言之,在不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力中,“信賴保護(hù)的思想”已經(jīng)被強(qiáng)烈地“形式化和客觀化”了?！?0〕M arcus Lutter,D ie Grenzen des sogenannten Gutglaubensschutzes im Grundbuch,A cP 164(1964),S.123.“不是主觀上的信賴而是對官方簿冊的客觀信賴構(gòu)成了公信力 (publica fides)的基礎(chǔ)”?！?1〕Gustav Boehm er,Einfuehrung in das bürgerliche Recht,2 Aufl.,Mohr,1965,S.232.

就動(dòng)產(chǎn)而言,占有作為權(quán)利表征的效力就顯得非常弱了?，F(xiàn)實(shí)生活中,種種原因都會(huì)導(dǎo)致動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)權(quán)利人與占有人不一致。如果與登記簿公信力那樣將動(dòng)產(chǎn)的善意取得完全建立在權(quán)利外觀的基礎(chǔ)上,使交易的當(dāng)事人完全信賴占有這一權(quán)利表象,必定會(huì)對真實(shí)的權(quán)利人造成損害,有違《德國基本法》第 14條保護(hù)財(cái)產(chǎn)權(quán)的原則。為了既能保護(hù)交易中的善意當(dāng)事人,又能維護(hù)真實(shí)權(quán)利人的權(quán)利,在動(dòng)產(chǎn)的善意取得中引入了所謂的“誘因原則(Veran lassungsp rinzip)”,以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的公平分配。〔22〕V iew eg/W erner,Sachen recht,3Aufl.CarlHeym anns,2007.S.156.誘因原則意味著只有當(dāng)動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)權(quán)利人是因?yàn)樽约旱脑蚨鴨适д加?進(jìn)而導(dǎo)致該動(dòng)產(chǎn)被他人無權(quán)處分時(shí),才應(yīng)當(dāng)使真實(shí)權(quán)利人承受喪失權(quán)利的后果?！?3〕M anfredW o lf,Sachenrecht,23Aufl.,Beck,2007,Rn.561.因?yàn)楫?dāng)權(quán)利人自愿將動(dòng)產(chǎn)的占有轉(zhuǎn)移給他人時(shí),其就應(yīng)當(dāng)承受他人未經(jīng)其同意處分該動(dòng)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)?！?4〕W o lfgang B rehm/Christian Berger,Sachenrecht,Mohr,2000,S.412.所以《德國民法典》第 935條第 1款規(guī)定:“所有人因被盜、遺失或其他事由,而喪失其動(dòng)產(chǎn)者,他人不能依第 932條至第 934條之規(guī)定而取得其物之所有權(quán)。所有人為間接占有人,而其動(dòng)產(chǎn)由于占有人而喪失者,亦同?！币罁?jù)該規(guī)定,如果動(dòng)產(chǎn)的占有人與真實(shí)權(quán)利人不一致的情形是非可歸責(zé)于動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人的原因所致,即所有權(quán)人并非出于自己的意思而喪失了動(dòng)產(chǎn)的占有,那么占有就不足以作為動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利表征,交易中的第三人也不能對此產(chǎn)生信賴,進(jìn)而善意取得動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。

(二)受到保護(hù)的取得人的信賴的類型不同

依據(jù)《德國民法典》第 891條與第 1006條,登記簿和占有都具有推定效力,但是二者存在以下差別:一方面,依據(jù)《德國民法典》第 1006條第 1款第 2句,占有的推定效力不適用于物非基于其意思而喪失的前占有人,除非物為金錢或無記名證券。申言之,第 1006條的推定是以民法典第 929條、第 932條以及第 935條為規(guī)范背景的?！?5〕參見 (德)鮑爾、施蒂爾納:《德國物權(quán)法》(上冊),張雙根譯,法律出版社 2004年版,頁 177。但是,《德國民法典》第 891條對不動(dòng)產(chǎn)登記簿推定效力的規(guī)定卻沒有這樣的限制。

另一方面,占有與登記簿的推定類型和適用對象不同。依據(jù)《德國民法典》第 1006條第 1款第 1款,只能是為了動(dòng)產(chǎn)占有人的利益,推定其為物的所有權(quán)人。此外,依據(jù)民法典第 1065條、第 1227條,該推定效力還能擴(kuò)及于用益權(quán)和質(zhì)權(quán)。簡言之,動(dòng)產(chǎn)占有的推定效力只能是積極推定,不能消極推定。它僅能為那些以自主占有人、用益權(quán)占有人、質(zhì)權(quán)占有人的身份對物實(shí)施占有之占有人的利益而做出。〔26〕同上注 ,頁 177。但是,依據(jù)《德國民法典》第 891條,不動(dòng)產(chǎn)登記簿的推定力既包括積極推定 (PositiveVerm utung),也包括消極推定 (NegativeVerm utung)?！?7〕Jauernig,§891,Rn.4.前者是指,凡是不動(dòng)產(chǎn)登記簿上為某人登記了物權(quán)的 (ein Recht eingetragen),就推定此人按照登記簿上的記載享有該物權(quán)。后者是指,凡是在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上注銷了某一物權(quán)的(ein eingetragenes Rechtgeloescht),就推定該物權(quán)已不復(fù)存在。此外,登記簿的推定力除適用于任何具有登記能力且在登記簿中記載過的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)外,還可適用于預(yù)告登記?！?8〕Staudinger/Gursky(2002),§891,Rn.12;K lausM ueller,Sachenrecht,Rn.1042.

由于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的推定效力既包括積極推定,也包括消極推定,因此登記簿的公信力既保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)取得人對登記簿的積極信賴 (Positiver Vertrauensschutz),也保護(hù)其對登記簿的消極信賴(NegativerVertrauensschutz)。取得人對登記簿的積極信賴是建立在登記簿的積極推定效力基礎(chǔ)上的,即如果登記簿上記載了某項(xiàng)權(quán)利,即便該權(quán)利并不存在,取得人因信賴登記簿的記載,也能如同該權(quán)利真實(shí)存在那樣取得權(quán)利,這就是不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力對積極信賴的保護(hù)。取得人對登記簿的消極信賴則是建立在登記簿的消極推定效力的基礎(chǔ)之上,即如果某項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)上本來存在一項(xiàng)限制物權(quán) (如抵押權(quán))或者處分上的限制 (預(yù)告登記),但是由于其被從登記簿中錯(cuò)誤注銷了,信賴登記簿的取得人可以如同該權(quán)利或限制并不存在那樣取得相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利?！?9〕Baur/Stuerner,SachenR,S.302.但是,在動(dòng)產(chǎn)的善意取得中,由于動(dòng)產(chǎn)只能為了動(dòng)產(chǎn)占有人的利益而推定其為物的所有權(quán)人,因此占有的推定只能是積極推定,故此動(dòng)產(chǎn)善意取得只能保護(hù)取得人的積極信賴,即當(dāng)取得人相信動(dòng)產(chǎn)的占有人為所有人、用益權(quán)人或質(zhì)權(quán)人,即便該人并非所有人、用益物權(quán)人或質(zhì)權(quán)人時(shí),其也可以相應(yīng)地取得動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、用益權(quán)或質(zhì)權(quán)。

(三)取得人善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)不同

不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力與動(dòng)產(chǎn)善意取得在理論根據(jù)上的差異,導(dǎo)致了德國民法對依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力和動(dòng)產(chǎn)善意取得制度取得物權(quán)之人的善意標(biāo)準(zhǔn)作出了不同的規(guī)定。由于“官方編制的登記簿具有很高的可信度”,“土地登記簿相比較于占有,能提供更堅(jiān)實(shí)的信賴基礎(chǔ)(eine staerkere Vertrauenbasis)”,〔30〕Staudinger/Gursky(2002),§892,Rn.11.因此對依據(jù)登記簿公信力取得物權(quán)之人善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)不同于動(dòng)產(chǎn)善意取得中取得人善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)。《德國民法典》第 892條第 1款規(guī)定:“因法律行為取得土地上之權(quán)利,或就此項(xiàng)權(quán)利取得其所負(fù)擔(dān)之權(quán)利者,土地登記簿的內(nèi)容,為取得人的利益,視為正確,但對其正確性已為異議登記,或其不正確為取得人所明知者,不在此限?！痹摽钪惺褂玫氖恰耙暈檎_ (gilt als rich tig)”一詞,屬于法律上的“擬制 (Fik tion)”,是一種不能推翻的推定 (eine unw iderlegliche Verm utung)?！?1〕Staudinger/Gu rsky(2002),§892,Rn.10.只有在以下兩種情形中方能排除取得人的善意 (Red lichkeit):其一,登記簿上已有異議登記的記載;其二,取得人明確知道登記簿是錯(cuò)誤的 (kenntnis von derUnrichtigkeit des Grundbuchs)。易言之,德國法認(rèn)為,只要取得人不知道登記簿的記載錯(cuò)誤且登記簿上沒有異議登記,就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為其是善意的。取得人不負(fù)有調(diào)查核實(shí)的義務(wù)(keine Pflich t zu r Einsichtnahm e),不能因?yàn)槿〉萌藳]有進(jìn)行調(diào)查核實(shí)而否定其善意?！?2〕M uenchKommBGB/W acke,§892,Rn 48.在就取得人是否善意發(fā)生爭執(zhí)時(shí),取得人無須證明自己是善意的。相反,需要由真實(shí)權(quán)利人證明第三人不是善意的。在訴訟中,“對于法官而言,常常是除了由取得人對導(dǎo)致登記簿不正確的事實(shí)的積極性明知,而推導(dǎo)出取得人方面已經(jīng)明知登記簿本身的不正確外,也別無選擇?！薄?3〕(德)鮑爾、施蒂爾納:《德國物權(quán)法 (下冊)》,申衛(wèi)星、王洪亮譯,法律出版社 2006年版,頁 501。

在動(dòng)產(chǎn)的善意取得中,由于占有的推定效力弱,動(dòng)產(chǎn)的善意取得以權(quán)利外觀與誘因原則為共同的理論基礎(chǔ),所以取得人不應(yīng)過分信賴“占有”這一權(quán)利外觀,還應(yīng)當(dāng)盡到適當(dāng)?shù)膶彶榱x務(wù)(Nachp ruefungsp flicht),故此對其善意與否應(yīng)提出更高的要求。依據(jù)《德國民法典》第 932條第 2款,取得人如果“明知或因重大過失而不知?jiǎng)赢a(chǎn)不屬于讓與人之所有者,即為非善意”。也就是說,在動(dòng)產(chǎn)的善意取得中,取得人主觀上除了必須是不知道動(dòng)產(chǎn)不屬于讓與人所有這一事實(shí)外,還必須應(yīng)當(dāng)知道而非因重大過失不知道。判斷取得人是否具有“重大過失 (grobe Fahrlaessigkeit)”乃是一個(gè)事實(shí)問題 (Tatfrage),需要考慮特定案件中的具體情況而定,如出讓人與取得人的個(gè)人情況、行為的方式及眾所周知的社會(huì)生活經(jīng)驗(yàn)等因素。〔34〕Schwab/Pruetting,Sachenrecht,32Aufl.,Beck,2006,S.173.德國聯(lián)邦最高法院的判例為動(dòng)產(chǎn)取得人的重大過失勾勒了一個(gè)基本的輪廓,即如果取得人“根據(jù)整體情況以一種不尋常的重大程度違反了必要的謹(jǐn)慎,而且未注意到在該案中任何一個(gè)人都本應(yīng)弄清楚的東西時(shí)”,他就具有重大過失?！?5〕鮑爾、施蒂爾納 ,見前注〔33〕,頁 413。

二、《物權(quán)法》區(qū)分了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力與動(dòng)產(chǎn)善意取得

(一)登記簿公信力與動(dòng)產(chǎn)善意取得區(qū)分否定說的主要理由

《物權(quán)法》頒布之后,學(xué)者圍繞著該法第 106條就是否仍應(yīng)區(qū)分登記簿公信力與動(dòng)產(chǎn)善意取得展開熱烈討論。許多學(xué)者認(rèn)為,由于《物權(quán)法》第 106條第 1款是對動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)善意取得的統(tǒng)一規(guī)定,因此我國法未如德國法那樣區(qū)分登記簿的公信力與動(dòng)產(chǎn)的善意取得。在這些學(xué)者看來,《物權(quán)法》之所以不區(qū)分二者主要是出于以下考慮:

首先,我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度尚不完善,不僅是登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一、登記簿不統(tǒng)一 (土地登記簿與房屋登記簿分立),〔36〕孟勤國、申惠文 ,見前注〔6〕;王洪亮 ,見前注〔5〕。而且實(shí)踐中登記錯(cuò)誤的情形也較為常見。例如,由于登記機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤或遺漏、法定物權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)登記簿外的法律變動(dòng)、夫妻共有或家庭共有的財(cái)產(chǎn)只登記了部分成員、出于規(guī)避法律的考慮等原因,往往導(dǎo)致登記簿的記載與真實(shí)的權(quán)利狀況不一致?！?7〕崔建遠(yuǎn) ,見前注〔4〕,頁 75。在這種情況下,采取登記簿的公信力對于真實(shí)物權(quán)人的保護(hù)是不利的?！?8〕王洪亮 ,見前注〔5〕。因此,受讓人僅僅憑借自己沒有過失地信賴了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載,就可以取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),這對于真實(shí)物權(quán)人未免過于苛刻。所以,需要對交易相對人再增加一些要求,如要求必須是有償?shù)慕灰仔袨榍覂r(jià)格合理、不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)變更登記或被交易的相對人占有等,才能公平合理地平衡交易相對人和真實(shí)物權(quán)人之間的利益關(guān)系,這些條件難以被公信力制度所容納,卻正是善意取得制度的題中應(yīng)有之義?！?9〕崔建遠(yuǎn) ,見前注〔4〕,頁 75。也正因如此,《物權(quán)法》第 106條才對動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的善意取得做出了統(tǒng)一的規(guī)定。

其次,《物權(quán)法》并未如德國民法那樣,對所有基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)實(shí)行登記生效要件主義。依據(jù)《物權(quán)法》等法律的規(guī)定,土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)實(shí)行登記對抗主義。因此,不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力的適用范圍有限,因?yàn)椴恍枰怯浀牟粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)就不存在登記公信力的問題。相反,不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度可以適用于所有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),其制度價(jià)值和意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于登記公信力?！?0〕孟勤國、申惠文 ,見前注〔6〕。

(二)從《物權(quán)法》的規(guī)定看區(qū)分登記簿公信力與動(dòng)產(chǎn)善意取得的理由

盡管從立法技術(shù)上看,《物權(quán)法》第 106條第 1款對動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的善意取得的統(tǒng)一規(guī)定存在明顯的不足,但并不能因此就認(rèn)為我國法上不再承認(rèn)登記簿公信力與動(dòng)產(chǎn)善意取得的區(qū)分,甚至在對《物權(quán)法》第 106條進(jìn)行解釋時(shí)也刻意抹殺這種區(qū)別。筆者認(rèn)為,從《物權(quán)法》的規(guī)定來看,明確區(qū)分了登記簿的公信力與動(dòng)產(chǎn)善意取得。因?yàn)槲覈段餀?quán)法》與德國民法一樣,在動(dòng)產(chǎn)的善意取得中引入了誘因原則,這使得登記簿的公信力與動(dòng)產(chǎn)善意取得的理論基礎(chǔ)完全不同。

《物權(quán)法》第 107條規(guī)定:“所有權(quán)人或者其他權(quán)利人有權(quán)追回遺失物。該遺失物通過轉(zhuǎn)讓被他人占有的,權(quán)利人有權(quán)向無處分權(quán)人請求損害賠償,或者自知道或者應(yīng)當(dāng)知道受讓人之日起二年內(nèi)向受讓人請求返還原物,但受讓人通過拍賣或者向具有經(jīng)營資格的經(jīng)營者購得該遺失物的,權(quán)利人請求返還原物時(shí)應(yīng)當(dāng)支付受讓人所付的費(fèi)用。權(quán)利人向受讓人支付所付費(fèi)用后,有權(quán)向無處分權(quán)人追償?！睆倪@一規(guī)定可以看出,對于非基于所有權(quán)人的意思而喪失占有的一類動(dòng)產(chǎn)即遺失物,原則上不適用善意取得,所有權(quán)人或其他權(quán)利人有權(quán)追回遺失物。此外,依據(jù)這一規(guī)定,即便買受人是“通過拍賣或者向具有經(jīng)營資格的經(jīng)營者購得該遺失物的”,也不能善意取得,因?yàn)樗袡?quán)人或者其他權(quán)利人在支付受讓人所付的費(fèi)用后仍有權(quán)請求返還原物。這一規(guī)定比《德國民法典》第 935條第 2款還要有利于真實(shí)權(quán)利人。本著舉輕以明重的解釋原則,對于盜竊物等贓物的善意取得,自然更應(yīng)當(dāng)著重對真實(shí)權(quán)利人的保護(hù),至少應(yīng)當(dāng)適用于《物權(quán)法》關(guān)于遺失物取得的規(guī)定?！?1〕《物權(quán)法 (第三次審議稿)》第 111條曾規(guī)定:“對被盜、被搶的財(cái)物或者遺失物,所有權(quán)人等權(quán)利人有權(quán)追回。該動(dòng)產(chǎn)通過轉(zhuǎn)讓被他人占有的,所有權(quán)人、遺失人等權(quán)利人有權(quán)向無處分權(quán)人請求損害賠償,或者自知道或者應(yīng)當(dāng)知道該動(dòng)產(chǎn)喪失之日起兩年內(nèi)向受讓人請求返還原物,但受讓人通過拍賣或者向具有經(jīng)營資格的經(jīng)營者購得該動(dòng)產(chǎn)的,所有權(quán)人等權(quán)利人請求返還原物時(shí)應(yīng)當(dāng)支付受讓人所付的費(fèi)用。法律另有規(guī)定的,依照其規(guī)定?！钡?在審議的過程中,有一種意見認(rèn)為,“對于被盜、被搶的財(cái)物,所有權(quán)人主要通過司法機(jī)關(guān)依照刑法、刑事訴訟法、治安管理處罰法等有關(guān)的法律規(guī)定追繳后退回。至于追贓過程中,如何保護(hù)善意受讓人的權(quán)益,維護(hù)交易安全和社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序,可以通過進(jìn)一步完善有關(guān)法律規(guī)定解決,物權(quán)法可以不做規(guī)定。法律委員會(huì)研究,建議刪去這一條中有關(guān)被盜、被搶財(cái)物的規(guī)定?！薄度珖舜蠓晌瘑T會(huì)關(guān)于〈中華人民共和國物權(quán)法 (草案)〉修改情況的匯報(bào)》(2005年 10月 19日十屆全國人大常委會(huì)第十八次會(huì)議)。由此可見,《物權(quán)法》在動(dòng)產(chǎn)的善意取得中也明確引入了誘因原則,將非可歸責(zé)于真實(shí)權(quán)利人而導(dǎo)致喪失占有的動(dòng)產(chǎn)即占有脫離物原則上排除在動(dòng)產(chǎn)善意取得的適用范圍之外的。然而,就不動(dòng)產(chǎn)而言,一方面,《物權(quán)法》第 16條第 1句對不動(dòng)產(chǎn)登記簿的推定力作出了明確規(guī)定,〔42〕關(guān)于《物權(quán)法》第 16條第 1句屬于對登記簿推定力的規(guī)定的詳細(xì)論述,參見拙作:“不動(dòng)產(chǎn)登記簿之推定力”,《法學(xué)研究》2010年第 3期。另一方面,《物權(quán)法》第 106條第 1款又承認(rèn)了不動(dòng)產(chǎn)的善意取得。而且在該條中并無任何規(guī)定表明要考慮真實(shí)權(quán)利人對引發(fā)登記簿的錯(cuò)誤是否具有可歸責(zé)性。盡管登記簿的推定力與公信力在構(gòu)成要件和效力上存在差異,并且從二者的關(guān)系來看認(rèn)可登記簿的推定力并不意味著一定要承認(rèn)登記簿的公信力(例如日本就只承認(rèn)登記簿的推定力而否認(rèn)登記簿的公信力),〔43〕(日)我妻榮:《新訂物權(quán)法》,有泉亨補(bǔ)訂,羅麗譯,中國法制出版社 2008年版,頁 256。在我國學(xué)界,就登記簿公信力與推定力的關(guān)系,有兩種對立的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為,登記簿的推定力為登記簿的公信力提供了基礎(chǔ),為登記簿公信力的發(fā)展提供了契機(jī) (參見常鵬翱:《物權(quán)法的展開與反思》,法律出版社 2007年版,頁 241);另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為,登記簿的公信力構(gòu)成推定力的基礎(chǔ),而非推定力構(gòu)成公信力的基礎(chǔ) (參見朱廣新:“論物權(quán)法上的權(quán)利推定”,《法律科學(xué)》2009年第 3期)。但是二者均源于登記簿具有權(quán)利表象作用這一思想。既然我國《物權(quán)法》既承認(rèn)了登記簿的推定力,又允許不動(dòng)產(chǎn)的善意取得,這就足以說明,立法者是將登記簿作為權(quán)利表象來看待的,即我國法上不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力乃是建立在“權(quán)利外觀原則”的基礎(chǔ)之上的。由此可見,《物權(quán)法》第 106條第 1款雖將登記簿的公信力與動(dòng)產(chǎn)的善意取得規(guī)定在一起,但二者在理論基礎(chǔ)上的差別卻不能忽視。

事實(shí)上,如果真的要探求立法本意的話,也很難得出《物權(quán)法》第 106條第 1款就是要否定二者之間的區(qū)別?？刹榭嫉牧⒎ㄙY料顯示,該款對動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的善意取得統(tǒng)一規(guī)定的主要原因是,立法者鑒于我國“農(nóng)村房屋權(quán)屬變動(dòng)狀況復(fù)雜,而又缺乏明確的公示,因而應(yīng)考慮允許有善意取得制度的準(zhǔn)用,使善意受讓人根據(jù)房產(chǎn)占有人來判斷房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬”。〔44〕“善意取得制度的有關(guān)問題”,載全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)法制工作委員會(huì)民法室:《物權(quán)法立法背景與觀點(diǎn)全集》,頁 446。簡單地說,立法者希望通過第 106條第 1款使得那些沒有登記的農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)也可以適用善意取得制度。

(三)從我國的現(xiàn)實(shí)情況看區(qū)分登記簿公信力與動(dòng)產(chǎn)善意取得的理由

除了《物權(quán)法》中對動(dòng)產(chǎn)善意取得的誘因原則的承認(rèn)可以表明,我國法上區(qū)分了登記簿公信力與動(dòng)產(chǎn)善意取得之外,考慮到我國現(xiàn)實(shí)情況,出于以下理由也應(yīng)當(dāng)區(qū)分二者。

1.只有區(qū)分登記簿的公信力與動(dòng)產(chǎn)的善意取得,進(jìn)而強(qiáng)化登記簿的公信力,才能使交易當(dāng)事人真正產(chǎn)生對登記簿的信賴,從而為我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在《物權(quán)法》頒布之前的很長一段時(shí)間內(nèi),由于不動(dòng)產(chǎn)登記制度極不完善 (如登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一、登記收費(fèi)過高、當(dāng)事人很難查詢登記簿等),交易中的當(dāng)事人根本不信賴登記簿,也沒有養(yǎng)成信賴登記簿的觀念。相反,人們在不動(dòng)產(chǎn)交易中更加信賴的是作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)證明的權(quán)屬證書。這種做法給交易安全造成的危害是有目共睹的。有鑒于此,《物權(quán)法》才通過大量的規(guī)定 (第 2章第 1節(jié)),致力于建立并完善我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度:①首次在法律上明確規(guī)定基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記生效要件主義為原則,不登記不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效力 (第 9條第 1款)。②明確規(guī)定了國家對不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一的登記制度 (第 10條第 2句),以確保不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法能夠統(tǒng)一。③界定了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書與登記簿的性質(zhì),將前者僅規(guī)定為“權(quán)利人享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明”(第 17條第 1句),而對登記簿的推定效力則作出了明確的規(guī)定 (第 16條第 1句)。④對不動(dòng)產(chǎn)的善意取得做出了規(guī)定,肯定了登記簿的公信力 (第 106條)。⑤規(guī)定了權(quán)利人、利害關(guān)系人的查詢復(fù)制權(quán),以保證登記簿等登記資料的公開 (第 18條)。⑥為了確保登記簿的真實(shí)與準(zhǔn)確,避免發(fā)生登記錯(cuò)誤,一方面規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)的審查職責(zé) (第 11、12條);另一方面,確立了更正登記與異議登記制度 (第 19條)。

從上述《物權(quán)法》的規(guī)定來看,立法者的意圖是非常明顯的,那就是在所有采取登記生效要件主義的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的情形中建立并強(qiáng)化登記簿的推定力與公信。正是由于《物權(quán)法》對不動(dòng)產(chǎn)登記的高度重視,該法頒行后,建設(shè)部、國土資源部等部委以及各省市才分別頒布了《房屋登記辦法》、《土地登記辦法》等規(guī)章與地方性法規(guī) (如《上海市房地產(chǎn)登記條例》、《無錫市房屋登記條例》等),推動(dòng)登記簿的建立并完善登記程序,確保登記的真實(shí)與準(zhǔn)確。而國務(wù)院也正在抓緊制定《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》。在這一大背景下,如果僅僅以《物權(quán)法》第 106條統(tǒng)一規(guī)定了動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的善意取得為據(jù),就否定登記簿的公信力與動(dòng)產(chǎn)善意取得的區(qū)分,隨意削弱甚至否定登記簿的公信力,結(jié)果只能是使人們無法信賴登記簿,甚至破壞人們已經(jīng)逐步建立起來的對登記簿的信賴。這就會(huì)使得《物權(quán)法》的立法者以及國家有關(guān)部門為建立完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度所付出的種種努力及投入的大量人力與物力付諸東流,我國建立一套科學(xué)合理的不動(dòng)產(chǎn)登記制度勢必遙遙無期。因此,以登記制度不完善為由削弱甚至否定登記簿公信力的做法,顯然本末倒置。正是因?yàn)槲覈牡怯浿贫炔煌晟?才越發(fā)有必要強(qiáng)化登記簿的推定力與公信力,確保交易當(dāng)事人對登記簿的信賴,最終改變現(xiàn)狀。

2.在我國,不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力的適用范圍確實(shí)存在限制,但也不能因此而否定登記簿的公信力。由于我國法并非如德國法那樣對全部的基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采取登記生效要件主義,而是同時(shí)兼采登記生效要件主義與登記對抗要件主義,因此我國法上登記簿的推定力與公信力的適用是受到限制的。它們僅適用于那些以登記為生效要件的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)當(dāng)中。在這些不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)時(shí),登記簿才具有權(quán)利表象作用,從而產(chǎn)生推定效力與公信力。在那些不以登記為生效要件的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的情形,登記簿并非權(quán)利表象,所以更受重視的是占有,即不動(dòng)產(chǎn)善意取得乃是以占有的權(quán)利表象作用為基礎(chǔ)的。這種現(xiàn)象是長期以來我國對農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)實(shí)行的嚴(yán)格限制政策所致。由于農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分受到很大的限制,有些不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分是被禁止的,如宅基地使用權(quán)的抵押(《物權(quán)法》第184條第2項(xiàng));有些不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分范圍則受到了嚴(yán)格的限制,如宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和家庭承包的土地承包經(jīng)營權(quán)的互換必須在“本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部”進(jìn)行(《土地管理法》第62條、《農(nóng)村土地承包法》第40條)。在一個(gè)熟人社會(huì)中沒有必要以登記表彰權(quán)利,登記簿也無法作為權(quán)利表象而產(chǎn)生所謂的公信力。因?yàn)闊o論是登記簿公信力還是動(dòng)產(chǎn)的善意取得,均屬于為維護(hù)交易安全、提高交易效率而設(shè)計(jì)的適用于陌生人社會(huì)的法律制度。相反,“集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部”是一個(gè)非常狹小的范圍,屬于熟人社會(huì)。在熟人社會(huì)中,不要說登記,就是占有也都難以被作為某種真實(shí)權(quán)利的表征,為交易的當(dāng)事人所信賴。由此可見,登記簿公信力適用范圍的有限性與登記簿有無公信力完全是兩個(gè)不同的問題,不能以前者來否定后者。如果未來我國的農(nóng)村土地政策發(fā)生變動(dòng),允許土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)等的自由交易,那么就勢必產(chǎn)生維護(hù)交易安全和提高交易效率的需要,因此以登記作為這些物權(quán)變動(dòng)的生效要件并確定登記簿的推定力與公信力勢在必行。所以,即便在當(dāng)下,強(qiáng)化登記簿的公信力并將其與動(dòng)產(chǎn)善意取得明確加以區(qū)分,也不是沒有意義的,因?yàn)樗梢詾槲磥砦覈霓r(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的自由交易提前做好法律制度上的準(zhǔn)備?！?5〕有學(xué)者以目前存在小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)實(shí)為由,認(rèn)為我國不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力應(yīng)當(dāng)相對化而非絕對化(參見王洪亮,見前注〔5〕)。筆者認(rèn)為,該理由與強(qiáng)化或削弱登記簿的公信力沒有任何關(guān)系。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的入市交易在當(dāng)下本身就是違法的,小產(chǎn)權(quán)房上的權(quán)利不僅沒有登記能力,而且其合同的有效性也存在疑問。即便是以占有作為其權(quán)利表征,也無法適用善意取得。

3.否定登記簿公信力與動(dòng)產(chǎn)善意取得的一些學(xué)者還提出了這樣一個(gè)理由,即德國在起草民法典時(shí),民法學(xué)家 O tto von Gierke就主張,如果從“善意”中排斥重大過失,會(huì)造成人們對登記簿的盲目信賴?！?6〕參見顧祝軒:“論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)公信原則的立法模式——絕對的公信與相對的公信之選擇”,載孫憲忠主編:《制定科學(xué)的民法典——中德民法典立法研討會(huì)文集》,法律出版社 2003年版,頁 357。而且,現(xiàn)在德國的司法判例也試圖通過民法典第 226條禁止權(quán)利濫用和第 826條背俗加害的規(guī)定,對于受讓人存在重大過失的極端情形予以救濟(jì)。因此,我國也不應(yīng)當(dāng)過于強(qiáng)調(diào)登記簿的公信力,人們不應(yīng)過分信賴登記簿?！?7〕孟勤國、申惠文 ,見前注〔6〕。但是,應(yīng)當(dāng)看到,我國的國情與德國并不相同。在德國,民法典頒行至今已逾百年,多年的實(shí)踐早已使人民群眾養(yǎng)成了對登記簿的高度信賴。同時(shí),由于德國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度非常完善,登記錯(cuò)誤的情形也很罕見。在聯(lián)邦最高法院的司法判例中極少有關(guān)于民法典第 892條和第 893條的判決。這種情況使得德國物權(quán)法學(xué)者鮑爾和施蒂爾納認(rèn)為,民法典這兩條的意義主要在于:由于不正確的土地登記簿會(huì)導(dǎo)致善意取得的發(fā)生,從而常常迫使產(chǎn)生出正確的土地登記簿?！?8〕鮑爾、施蒂爾納 ,見前注〔25〕,頁 490。在這種情況下,德國的個(gè)別法院通過某些措施來矯正受讓人存在重大過失的極端情形,是完全正常的?！?9〕德國民法學(xué)家鮑爾與施蒂爾納于 1998年出版的《物權(quán)法》(第 17版)一書中提及了這方面的兩個(gè)判例 (參見鮑爾、施蒂爾納,見前注〔25〕,頁 500,注釋 6)。2009年出版的該書第 18版在提到這個(gè)問題時(shí)仍然只是引用了這兩個(gè)判例。也就是說,十年之內(nèi)似乎并未增加新的判例。Vgl,Baur/Stuerner,SachenR,S.300.然而,在我國,由于法治不完善、社會(huì)誠信狀況差等多方面的原因,大多數(shù)普通民眾不是盲目信賴登記簿,而是根本不信賴登記簿,甚至對登記簿的公信力持否定態(tài)度?！?0〕根據(jù)學(xué)者的調(diào)查,在 1222份調(diào)查問卷中有 852人 (占 70%)對登記簿的公信力持否定的態(tài)度。參見李鳳章:“從事實(shí)到規(guī)范:物權(quán)法民意基礎(chǔ)的實(shí)證研究——以土地問題為中心”,《政法論壇》2007年第 3期。有的學(xué)者一方面通過引用此文中的調(diào)查數(shù)據(jù)來否定登記簿的公信力,另一方面卻依然肯定不動(dòng)產(chǎn)善意取得的價(jià)值 (參見孟勤國、申惠文,見前注〔6〕)。筆者認(rèn)為,姑且不論“登記簿的公信力”與“不動(dòng)產(chǎn)善意取得”實(shí)質(zhì)上是一回事,就算是不同,如果去調(diào)查民眾是否同意不動(dòng)產(chǎn)的善意取得,恐怕照樣會(huì)有 70%的民眾持否定觀點(diǎn)?！吧埔馊〉谩薄ⅰ敖灰装踩边@些觀念本身就是普通民眾的思維所難以理解和接受的。此時(shí),更需要的是通過制度化的努力,確立并強(qiáng)化登記簿的公信力,使人們形成對登記簿的信賴,而非遷就現(xiàn)實(shí),徹底否定登記簿的公信力。

4.有學(xué)者認(rèn)為登記的公信力與《婚姻法》關(guān)于夫妻法定財(cái)產(chǎn)共有的規(guī)定存在沖突。因?yàn)榘凑铡痘橐龇ā返囊?guī)定,夫妻關(guān)系存在期間取得的不動(dòng)產(chǎn),即使登記在一人名下,只要沒有特別約定,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。登記名義人擅自處分是無效的,但第三人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。這一規(guī)定與登記公信力是不相容的。《物權(quán)法》不承認(rèn)登記公信力保持了與《婚姻法》的一致:任何一個(gè)有配偶的成年男女,其名下的房產(chǎn)完全可能是夫妻共有財(cái)產(chǎn),交易第三人應(yīng)當(dāng)有足夠的認(rèn)識(shí),如果交易第三人不查實(shí)權(quán)屬狀況,不要求登記名義人出具其配偶同意的證明、夫妻財(cái)產(chǎn)約定協(xié)議或單身證明,就不存在合理的信賴,不能得到善意取得制度的保護(hù)?！?1〕同上注。筆者認(rèn)為,這種理由顯然是不成立的。首先,依據(jù)《物權(quán)法》第 16條第 1句,不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有推定效力,,而《婚姻法》關(guān)于夫妻財(cái)產(chǎn)法定共有的規(guī)定在當(dāng)事人 (即登記名義人與對登記簿的正確性有異議者)就物權(quán)的歸屬發(fā)生爭議時(shí),確實(shí)可以推翻不動(dòng)產(chǎn)登記簿的推定效力。但交易當(dāng)事人都沒有義務(wù)核實(shí)被登記的不動(dòng)產(chǎn)是否屬于夫妻共同共有財(cái)產(chǎn)。這是因?yàn)?一方面,夫妻之間的財(cái)產(chǎn)狀況有分別共有、共同共有、部分分別共有和部分共同共有等多種形式。如果要求交易當(dāng)事人對此一一加以核實(shí),確定不動(dòng)產(chǎn)可能涉及的共有等真實(shí)權(quán)利狀況,那么交易的效率必將受到嚴(yán)重的影響;另一方面,既然《物權(quán)法》第 16條第 1句已明確規(guī)定了登記簿是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù),承認(rèn)了登記簿具有推定效力,交易當(dāng)事人當(dāng)然完全可以信賴登記簿所具有的權(quán)利表象作用,他只需要根據(jù)登記簿的記載去判斷不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人即可。如果要求他去核實(shí)真實(shí)的權(quán)利狀況,那么《物權(quán)法》又何必要規(guī)定登記簿的推定力?不動(dòng)產(chǎn)登記簿豈非淪為單純的財(cái)產(chǎn)記錄?其次,按照該學(xué)者的說法,夫妻共同財(cái)產(chǎn)只登記在一人名下是家庭和諧的標(biāo)志,是夫妻相互信任的結(jié)果?！?2〕孟勤國、申惠文 ,見前注〔6〕。既然如此,一個(gè)合乎邏輯的結(jié)論就是,無論是丈夫還是妻子就應(yīng)當(dāng)承受對方在未經(jīng)自己同意擅自處分共有財(cái)產(chǎn)而帶來的不利后果。在《物權(quán)法》已經(jīng)明確規(guī)定了更正登記與異議登記的時(shí)候,夫或妻一方本來完全可以進(jìn)行更正登記,消除登記簿上的錯(cuò)誤記載,使登記簿的記載與真實(shí)的物權(quán)狀況相符。既然基于相互的信任與家庭的和諧,他們不愿意或懶得這樣去做,那么我們就完全可以認(rèn)為,相互信任的夫或妻一方已經(jīng)自愿承擔(dān)了對方背信棄義 (無權(quán)處分共有不動(dòng)產(chǎn))的不利后果。在這種情況下,只能維護(hù)登記簿的推定力與公信力,保護(hù)善意的交易第三人。如果以《婚姻法》的規(guī)定為由去否定登記簿的公信力,只會(huì)為那些言而無信的人事后反悔自己不滿意的交易提供口實(shí)。

三、不動(dòng)產(chǎn)受讓人善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)

在我國學(xué)界就是否區(qū)分登記簿公信力與動(dòng)產(chǎn)善意取得進(jìn)行的爭論中,最富實(shí)踐意義的一個(gè)問題就是,如何解釋《物權(quán)法》第 106條第 1款第 1項(xiàng)中“受讓人的善意”,即不動(dòng)產(chǎn)受讓人的善意與動(dòng)產(chǎn)受讓人的善意是否應(yīng)當(dāng)采取相同的判斷標(biāo)準(zhǔn)。對此,存在兩種觀點(diǎn)。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為,《物權(quán)法》第 106條第 1款第 1項(xiàng)的“善意”在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得與動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得中具有相同的涵義,即無論是動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)的受讓人,對其善意與否都應(yīng)當(dāng)采取如下標(biāo)準(zhǔn):即不知情且非因重大過失而不知情?！?3〕梁慧星、陳華彬:《物權(quán)法 》(第四版),法律出版社 2007年版,頁 102;崔建遠(yuǎn),見前注〔4〕,頁 86。申言之,動(dòng)產(chǎn)的受讓人只有在不知道且無重大過失不知道占有所標(biāo)示的物權(quán)關(guān)系與真實(shí)物權(quán)關(guān)系不一致,屬于善意;不動(dòng)產(chǎn)的受讓人也只有在不知道且無重大過失不知道登記簿錯(cuò)誤時(shí),屬于善意。理由在于:首先,《物權(quán)法》第 106條第 1款第 1項(xiàng)的文義上沒有任何跡象顯示動(dòng)產(chǎn)取得的善意與不動(dòng)產(chǎn)取得的善意有所不同,因此,該條所說的“善意”是同一標(biāo)準(zhǔn),不存在動(dòng)產(chǎn)善意采取一個(gè)標(biāo)準(zhǔn),而不動(dòng)產(chǎn)善意采取另一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的立法意圖。〔54〕孟勤國、申惠文 ,見前注〔6〕。其次,如果對不動(dòng)產(chǎn)受讓人的善意采取如同德國法那樣的判斷標(biāo)準(zhǔn)即不知道登記簿記載錯(cuò)誤且登記簿上沒有異議登記即為善意,真實(shí)權(quán)利人就必須舉證證明受讓人明知不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載錯(cuò)誤,即要求舉證受讓人的內(nèi)心狀態(tài),這使得真實(shí)權(quán)利人處于極為不利的境地,過于苛刻,有失權(quán)衡?！?5〕崔建遠(yuǎn) ,見前注〔4〕,頁 86?？紤]到我國登記錯(cuò)誤概率比較高,也通過排除具有重大過失的受讓人的善意而加重其注意義務(wù),以傾斜保護(hù)真實(shí)權(quán)利人的權(quán)利?！?6〕王洪亮 ,見前注〔5〕。

另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為,盡管《物權(quán)法》第 106條第 1款將動(dòng)產(chǎn)善意取得與不動(dòng)產(chǎn)善意取得合并規(guī)定,但仍應(yīng)區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的受讓人的善意判斷標(biāo)準(zhǔn)。對于動(dòng)產(chǎn)的受讓人可以認(rèn)為其具有重大過失而不知道時(shí)非屬善意,但是對不動(dòng)產(chǎn)善意取得而言,應(yīng)當(dāng)以受讓人對登記的信賴作為判斷關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)“善意”的判斷標(biāo)準(zhǔn)。在通常情況下,只要受讓人信賴了登記,就推定其是善意的,除非其是先明知登記錯(cuò)誤或者登記簿中有異議登記的記載?！?7〕參見王利明、尹飛、程嘯:《中國物權(quán)法教程》,人民法院出版社 2007年版,頁 246;參見江平主編:《中國物權(quán)法教程》,知識(shí)產(chǎn)權(quán)出版社 2007年版,頁 269。具體理由在于:首先,動(dòng)產(chǎn)的占有的公信力低于不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力,因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記有國家的信譽(yù)作為支持。其次,我國《物權(quán)法》第 16條第 1句明確規(guī)定了登記簿的推定效力,卻沒有規(guī)定占有的推定效力,這一細(xì)微區(qū)別表明我國《物權(quán)法》上登記對于不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利推定效力似乎高于交付對動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利推定效力?！?8〕參見王利明:“不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件研究”,《政治與法律》2008年第 10期。

筆者贊同第二種觀點(diǎn),即不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)取得人的善意應(yīng)當(dāng)采取不同的判斷標(biāo)準(zhǔn)。就不動(dòng)產(chǎn)的取得人而言,真實(shí)權(quán)利人不能證明取得人知道登記簿的記載錯(cuò)誤或者登記簿上已有異議登記,那么就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是善意的。簡言之,真實(shí)權(quán)利人負(fù)有證明取得人非善意的舉證責(zé)任。而在動(dòng)產(chǎn)的善意取得中,判斷取得人善意與否時(shí)應(yīng)考慮其有無重大過失。除上述學(xué)者已經(jīng)闡明的理由之外,本文還有以下一些理由:

首先,盡管目前我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度尚不完善,登記機(jī)構(gòu)也不統(tǒng)一,由此使得登記錯(cuò)誤的情形時(shí)有發(fā)生。但是,通過給第三人施加探求真實(shí)權(quán)利狀態(tài)的義務(wù)而將此種登記錯(cuò)誤產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁到其身上,顯然是不公平的。在我國,由于法治不健全、社會(huì)誠信度低,造成登記簿錯(cuò)誤的原因很多,第三人很難進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)查,從而發(fā)現(xiàn)登記簿的錯(cuò)誤。從不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐來看,大量的登記錯(cuò)誤是由于無權(quán)處分人通過偽造的各種申請材料所致。例如,根據(jù)上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)登記處的調(diào)查,在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐中常見的造假、用假行為主要表現(xiàn)為:(1)采用偽造的身份證申請登記;(2)偽造委托公證文書、司法裁判文書后辦理房地產(chǎn)登記。其中,尤以偽造的公證文書居多。僅 2009年一年,該登記處查出的當(dāng)事人欲以偽造的公正文書騙取登記事項(xiàng)就達(dá) 46件?！?9〕參見“浦東新區(qū)房地產(chǎn)登記處認(rèn)真做好登記材料的核查工作”,載中國房地產(chǎn)研究會(huì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍和測量委員會(huì)秘書處編《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍和測量簡報(bào)》,2010年第 5期。對于這種通過偽造各種法律文書的方式造成的登記錯(cuò)誤,即便是登記機(jī)構(gòu)都很難發(fā)現(xiàn),要求受讓人對此盡到所謂注意義務(wù),顯然不妥當(dāng)。因此,給第三人施加注意義務(wù)的做法是不利于維護(hù)交易安全,同時(shí)又降低了交易效率。

其次,是否以受讓人應(yīng)當(dāng)知道登記簿錯(cuò)誤而由于重大過失而不知作為排除其善意的情形,核心問題在于究竟是強(qiáng)化還是弱化登記簿的公信力。如前所述,德國民法中對不動(dòng)產(chǎn)善意取得受讓人善意的界定采取的就是“不知道登記簿的記載錯(cuò)誤”和“登記簿上沒有異議記載”,這種標(biāo)準(zhǔn)顯然是強(qiáng)化了登記簿的公信力。而要求受讓人在交易中不能完全信賴登記簿還必須盡到一定的注意義務(wù),實(shí)際上是弱化了登記簿的公信力。考慮到我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度正在完善的過程中,登記簿的公信力尚未真正建立起來,出于法政策的判斷,應(yīng)當(dāng)采取強(qiáng)化登記簿的公信力的立場,使交易當(dāng)事人更信賴登記簿的記載。那種認(rèn)為受讓人應(yīng)知而因重大過失不知登記簿錯(cuò)誤也不構(gòu)成善意的主張,容易造成司法實(shí)踐中過分寬泛地解釋受讓人“應(yīng)知”的范圍,從而極大地削弱登記簿的公信力,甚至?xí)沟媒灰桩?dāng)事人完全漠視不動(dòng)產(chǎn)登記簿的存在。

再次,對不動(dòng)產(chǎn)受讓人的善意采取更為寬松的判斷標(biāo)準(zhǔn)并不會(huì)使真實(shí)權(quán)利人處于不利的境地。因?yàn)椤段餀?quán)法》已經(jīng)為其提供了很強(qiáng)的保護(hù):依據(jù)《物權(quán)法》第 19條第 1款,權(quán)利人或利害關(guān)系人在發(fā)現(xiàn)登記簿的記載存在錯(cuò)誤時(shí),可以進(jìn)行更正登記,消除登記簿的錯(cuò)誤,進(jìn)而避免他人的善意取得。而在更正登記完成之前,權(quán)利人或利害關(guān)系人還可以依據(jù)《物權(quán)法》第 19條第 2款進(jìn)行異議登記,從而迅速地、暫時(shí)地切斷登記簿的公信力,避免他人善意取得。也就是說,更正登記和異議登記就是為了使真實(shí)權(quán)利人免受他人善意取得其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)而設(shè)置的措施。從這個(gè)意義上說,不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力也具有預(yù)防性功能,即由于存在信賴不正確登記簿而善意取得之可能,從而促使所有的不動(dòng)產(chǎn)登記的參與人 (包括真實(shí)權(quán)利人、登記機(jī)構(gòu))必須更加謹(jǐn)慎,以使登記簿盡可能少地出現(xiàn)不正確,或盡可能合理地去排除登記簿的錯(cuò)誤?！?0〕鮑爾、施蒂爾納 ,見前注〔25〕,頁 490。如果要求受讓人負(fù)有一定的注意義務(wù),勢必使得不動(dòng)產(chǎn)善意取得在實(shí)踐中常常難以適用,那么真實(shí)的權(quán)利人、利害關(guān)系人沒有什么動(dòng)力去進(jìn)行更正登記和異議登記,登記簿的公信力的預(yù)防功能也就難以發(fā)揮,從而進(jìn)一步導(dǎo)致登記簿出現(xiàn)錯(cuò)誤的概率升高。另一方面,《物權(quán)法》第 21條第 2款對于登記機(jī)構(gòu)就登記錯(cuò)誤造成真實(shí)權(quán)利人損害的賠償責(zé)任實(shí)行的是嚴(yán)格責(zé)任,即無論何種原因造成登記錯(cuò)誤,從而使真實(shí)權(quán)利人因他人善意取得而遭受損害時(shí),登記機(jī)構(gòu)即便沒有對此沒有過錯(cuò),也應(yīng)當(dāng)向真實(shí)權(quán)利人承擔(dān)賠償責(zé)任?！?1〕參見胡康生主編:《中華人民共和國物權(quán)法釋義》,法律出版社 2007年版,頁 64-65。這種規(guī)定已經(jīng)足以保護(hù)真實(shí)權(quán)利人的合法權(quán)益,沒有必要再通過給受讓人施加注意義務(wù)去過度地保護(hù)真實(shí)權(quán)利人。

需要指出的是,在德國法上,就不動(dòng)產(chǎn)善意取得中取得人善意的界定,通說與聯(lián)邦最高法院的判例采取的是一種“純客觀化”的立場,即只要登記簿的登記狀態(tài)在客觀上對取得人的權(quán)利取得提供了支持,就認(rèn)為取得人是善意的,不以取得人事實(shí)上是否查閱了登記簿為前提。這是因?yàn)椤兜聡穹ǖ洹返?892條中對于登記簿的正確性采取了擬制的方法,即為了維護(hù)取得人對登記簿的信賴而將登記簿的記載“視為”正確?！?2〕鮑爾、施蒂爾納 ,見前注〔25〕,頁 502。就我國不動(dòng)產(chǎn)善意取得中取得人善意的界定,筆者認(rèn)為,不能采取德國法那樣純客觀化的模式。即單單是登記簿的登記狀態(tài)在客觀上對取得人的權(quán)利提供了支持還不夠,還應(yīng)當(dāng)要求取得人實(shí)際查閱了登記簿并從登記簿上知悉了讓與人為登記權(quán)利人。這是因?yàn)?首先,由于長期以來我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度非常不完善,不動(dòng)產(chǎn)交易的當(dāng)事人更信賴的是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書,而并未形成對登記簿的信賴。因此要求取得人查閱登記簿有助于使人們在今后的交易中逐步形成對登記簿的信賴。其次,要求取得人查詢登記簿也并不會(huì)給取得人增加負(fù)擔(dān)。以往由于登記機(jī)構(gòu)種種不合理的限制 (如限制查詢主體、高額的查詢收費(fèi)等),交易當(dāng)事人往往難以查閱登記簿,此時(shí)要求取得人必須查閱登記簿顯然是不現(xiàn)實(shí)的。但《物權(quán)法》頒布之后,我國各地的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)已經(jīng)按照《物權(quán)法》和相關(guān)法律法規(guī)建立了登記簿,《物權(quán)法》第 18條也明確賦予了權(quán)利人和利害關(guān)系人查詢復(fù)制權(quán),因此要求取得人查閱登記簿并不會(huì)給取得人增加負(fù)擔(dān)?！?3〕建設(shè)部、國土資源部已分別頒布了《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》、《土地登記資料公開查詢辦法》。實(shí)踐中,查詢、復(fù)制登記簿已日漸高效便捷。況且,與真實(shí)權(quán)利人將會(huì)因善意取得而喪失不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)這一相當(dāng)嚴(yán)重后果相比,要求取得人在交易時(shí)查閱登記簿也不為過。

四、結(jié) 語

綜上所述,《物權(quán)法》第 106條并不意味著登記簿的公信力與動(dòng)產(chǎn)的善意取得之間沒有區(qū)別。在我國法上,二者無論是在理論基礎(chǔ)還是善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)上都有極大的差異。明確并堅(jiān)持這些差別不僅符合《物權(quán)法》的立法本意,也是我國完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度所必需的。在《物權(quán)法》第 106條存在立法技術(shù)上缺陷的情形下,學(xué)者更應(yīng)通過合理的法解釋揭示二者的區(qū)別,而非徹底否定之。惟其如此,我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善工作才能沿著正確的道路進(jìn)行下去,未來才有可能建立一套科學(xué)完善的、能夠有效的維護(hù)交易效率與安全的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。