張麗雅

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷提高以及城市化進(jìn)程的不斷加快，建筑行業(yè)在得到迅猛發(fā)展的同時也逐漸變得成熟起來。而作為同建筑行業(yè)直接相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)行業(yè)，在其中的評估工作中應(yīng)用工程造價就顯得尤為重要。因此，本文通過分析房地產(chǎn)評估的方法，進(jìn)而研究房地產(chǎn)評估工作中工程造價的實(shí)際應(yīng)用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 評估 工程造價 運(yùn)用

中圖分類號：F293 ?文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A ?文章編號：1009-5349（2018）22-0112-02

房地產(chǎn)評估指的是評估工作人員通過模擬房地產(chǎn)市場價格進(jìn)而形成一定的應(yīng)用機(jī)制，然后借助于不同種有效的評估方法，模擬房地產(chǎn)市場價格形成過程的工作。[1]房地產(chǎn)評估面臨著技術(shù)、政策、市場以及市場人員條件等多種來自不同方面因素的影響，很容易造成在房地產(chǎn)評估工作中的結(jié)果不準(zhǔn)確的情況。

一、房地產(chǎn)評估方法

（一）收益還原法

收益還原法通常也被稱為收益現(xiàn)值法或者是收益資本化法，該方法的應(yīng)用主要是預(yù)估項目對象的未來收益，通過借助于資本化率、報酬率或者是收益乘數(shù)等概念，將未來收益轉(zhuǎn)化為價值進(jìn)而計算項目對象價值的計算方式。利用收益還原法得出的價格是收益價格，該計算方法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的預(yù)期收益原理。詳細(xì)解釋通過例子加以說明，假設(shè)一位投資者有一處房產(chǎn)，每年的純收益可以達(dá)到十萬元，同時，該投資者手中有一百萬元資本金，如果將一百萬元資本金作為投資存入銀行，該銀行的年利率為百分之十，可以得出該投資者每年可以獲得的資本利息金額為十萬元。從該投資者的角度出發(fā)，房地產(chǎn)的純收益同一百萬元資本金在銀行中所得利息是等價的，也就是說，投資者房地產(chǎn)的價值為一百萬元。

（二）成本估價法

成本估價法也就是通常說的承包商法，具體來講就是在對項目對象進(jìn)行估價時，在估價點(diǎn)重新構(gòu)建價格，同時將折舊扣除，然后再對項目對象的價值或價格進(jìn)行科學(xué)估算的方式。這種方法在實(shí)際應(yīng)用中比較簡單，房價可以簡單的看作正常利潤、各項稅費(fèi)、建設(shè)成本三者之和。[2]成本估價法比較適用于房地產(chǎn)交易較少或者是不能應(yīng)用市場比較法的情況下，對于不是以盈利為目的的建筑物，因?yàn)榻灰纵^少或者是不能交易，使用該方法的時候較多。

（三）市場比較法

市場比較法比較適用于房價穩(wěn)定的環(huán)境下。在實(shí)際的應(yīng)用中，依據(jù)市場比較法作出的房價估算會受到市場走向以及房地產(chǎn)商的影響。當(dāng)房地產(chǎn)市場比較穩(wěn)定時，房地產(chǎn)商在確定房價時會在原有的房價基礎(chǔ)上再加一定的金額;當(dāng)房地產(chǎn)市場比較動蕩時，房價的浮動范圍較大，市場比較法在周期的應(yīng)用就會很難實(shí)施;當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫時，市場比較法應(yīng)用后的結(jié)果通常會比原有房價高，進(jìn)而還會加劇房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。因而，市場比較法應(yīng)該應(yīng)用于交易量大的房地產(chǎn)交易中，例如，寫字樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地等。

不同的評估方法對于房地產(chǎn)市場價格形成過程的模擬定然有一定的差別，最終獲得的結(jié)果也將因此而存在不同，在實(shí)際的評估工作中，通常需要選擇兩種及以上的評估方法，將多個評估結(jié)果進(jìn)行比較，這樣一來，在應(yīng)用參數(shù)得當(dāng)、計算過程無誤的前提下，經(jīng)過不同評估方法得出的結(jié)果應(yīng)該比較接近。

二、房地產(chǎn)評估中工程造價的實(shí)際應(yīng)用

（一）開發(fā)成本的估價規(guī)范

在房地產(chǎn)開發(fā)成本的估價中，通常成本估價法以及市場比較法應(yīng)用得較多，當(dāng)然也有根據(jù)政府確定的房屋重置價格進(jìn)行估價的，或者是采用工程估價的方法來估算開發(fā)成本。[3]但是，在開發(fā)成本評估的實(shí)際工作中，對于建筑物重置成本的計算方法通常使用單位比較法、分部分項法、工程測量法或者是指數(shù)調(diào)整法?？梢姡瑢τ诠こ坦纼r和實(shí)際工作，在建筑物的重置或重建成本的計算中，都可以采用工程估價的計算方式，但是這卻不是最佳的計算方式。

（1）在使用單位比較法和指數(shù)調(diào)整法時，建筑物成本的平方米造價以及價格指數(shù)，通常由評估公司和工程造價站發(fā)布其中有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，除此之外，還有來自于評估公司和估價師對于這些數(shù)據(jù)資料的整理與收集，這些數(shù)據(jù)資料在整理時，以結(jié)構(gòu)型劃分、以時間歸類，例如，框架、鋼結(jié)構(gòu)廠房以及磚混。在估價開發(fā)成本時，這些數(shù)據(jù)資料作為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)被應(yīng)用于其中對成本進(jìn)行分析。

（2）在使用成本估價法時，估價師通常使用單位比較法和指數(shù)調(diào)整法，原因是這兩種估價方法應(yīng)用簡單。但是，在分部分項法和工程測量法的應(yīng)用中也需要結(jié)合工程造價方法以及造價工程師的密切配合，同時，詳細(xì)且清晰的工程圖紙、準(zhǔn)確的構(gòu)造參數(shù)也是不可或缺的。由于成本估價法的應(yīng)用涉及的人員以及要素較多，因而估價師一般不會采用這種方法。

（3）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)歸納存在不足。由于數(shù)據(jù)歸納趨向于系統(tǒng)化、概況化，對于那些同標(biāo)準(zhǔn)建筑相符合的建筑物，實(shí)際情況同其數(shù)據(jù)統(tǒng)計結(jié)果也比較符合;不過對于同標(biāo)準(zhǔn)建筑不相符的建筑物而言，實(shí)際情況同其數(shù)據(jù)統(tǒng)計結(jié)果就會存在一定的差異，數(shù)據(jù)的說服力就會降低。例如，在工業(yè)建筑開發(fā)成本的估算中，除了標(biāo)準(zhǔn)廠房可以使用統(tǒng)一性的建安成本來計算，對于一般構(gòu)筑物和非標(biāo)廠房，都很難使用統(tǒng)一性的建安成本來進(jìn)行估價計算。

（二）工程造價代替成本法

在房地產(chǎn)評估中，成本法在評估工作的內(nèi)容以及評估程序中同工程造價的評估相類似，有一定的共同之處，但是也存在很多不同的地方。[4]在房地產(chǎn)評估中應(yīng)用成本法一般以社會化客觀成本為依據(jù)，而工程造價則是以特定工程在特定條件下為主體計算的施工費(fèi)用。兩者在計算原則上也有很大不同，但是工程造價的應(yīng)用方式以社會化條件為基礎(chǔ)，同時可以對估點(diǎn)時材料的價格進(jìn)行調(diào)整，從而使得獲得的最后的工程造價可以作為成本法在房地產(chǎn)評估中的核心根據(jù)。但是，在實(shí)際的評估工作中，不同類型的工程在合同價中會由于受到特殊條件的約束，使得對于該工程不可以直接進(jìn)行評估。除此之外，國家也曾大力推廣工程造價清單計價模式，在每個工程項目中稅金、分部分項工程項目以及措施費(fèi)用、規(guī)費(fèi)等，都需要在計價清單中明確項目的名稱以及數(shù)量等單位，工程量清單的計價定額由政府發(fā)放，在我國不同地區(qū)的定額有一定的差別，目的是適應(yīng)不同地區(qū)的市場條件。當(dāng)然，也存在一些企業(yè)也可以根據(jù)自身的發(fā)展水平而選擇自由企業(yè)定額，各省份的定額通常情況下是確定實(shí)物工作一般組成量，例如，人工投入的水平以及分項工程實(shí)體材料消耗，應(yīng)該符合社會一般勞動效率、一般技術(shù)，這是一種比較平均的、極具代表性的指標(biāo)。管理費(fèi)用以及材料價格通常是由投標(biāo)方自行決定。工程清單計價作為一種社會報價模擬，在競標(biāo)時以分項綜合單價為依據(jù)，工程量是根據(jù)不同工程項目的具體情況計算的。

（三）提高房地產(chǎn)評估數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性

房地產(chǎn)評估工程的預(yù)算價格同設(shè)計市場施工合同價相比，通常會由于受到市場競爭進(jìn)而導(dǎo)致前者高于后者的情況。[5]對于普通的民用建筑來說，在施工時施工技術(shù)比較容易掌握并實(shí)施，施工技術(shù)的難度不會太高，建筑工期具有明顯的建筑規(guī)律，施工強(qiáng)度也處于平均值的范圍之內(nèi)。因而，在民用建筑的施工中可以均勻地投入施工所需的各種資源，由于工程項目的體量一般，而不會在材料價格上造成波動，建筑企業(yè)的施工單位比較容易接受?，F(xiàn)階段我國建筑市場的競爭日趨激烈，從而就會造成預(yù)算控制價格高于市場上的競標(biāo)價格，因此，在房地產(chǎn)的評估工作中，應(yīng)該將市場競爭對于評估結(jié)構(gòu)的影響考慮在內(nèi)，企業(yè)管理費(fèi)用、造價利潤水平都應(yīng)該積極參考市場的具體情況，但是又不可以完全依據(jù)市場價格。對于一些進(jìn)度計劃和工期較短的工程項目，一般會產(chǎn)生一定的趕工措施費(fèi)，在房地產(chǎn)實(shí)際的評估工作中可以將其考慮在內(nèi)，在施工中先進(jìn)技術(shù)在應(yīng)用時需要具有較高企業(yè)資質(zhì)水平的單位來承辦，這樣就會在施工中產(chǎn)生額外的技術(shù)措施費(fèi)，在房地產(chǎn)的實(shí)際評估工作中應(yīng)該將其考慮在內(nèi)。在業(yè)主資金落實(shí)不到位的情況下，施工單位需要先行墊付，在實(shí)際的工程費(fèi)用中就會出現(xiàn)財務(wù)費(fèi)用以及墊付費(fèi)用，對于這部分費(fèi)用在房地產(chǎn)評估工作中可以不予以考慮。

三、結(jié)語

綜上所述，將工程造價應(yīng)用于房地產(chǎn)的評估工作中，對于房地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展以及對房地產(chǎn)價格作出精確的價格評估都有著不容忽視的作用。但是，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，在開展工程造價應(yīng)用與評估工作時，應(yīng)該高度重視對于工程造價的客觀化處理，通過不斷完善建筑市場成本組成的計算方式，進(jìn)而提高房地產(chǎn)評估工作的準(zhǔn)確度。

參考文獻(xiàn)：

[1]寧順光.工程造價在房地產(chǎn)評估中的運(yùn)用[J].建筑工程技術(shù)與設(shè)計，2016（17）：863.

[2]朱秀紅.工程造價和工程造價風(fēng)險分析[J].科學(xué)與財富，2017（22）：52.

[3]郝振英.工程造價在房地產(chǎn)評估中的運(yùn)用研究[J].建筑工程技術(shù)與設(shè)計，2016（15）：2914.

[4]璩文利.房地產(chǎn)評估中的工程造價運(yùn)用[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2015（19）：3439.

[5]鄧云峰.解析房地產(chǎn)項目工程造價的控制與管理[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2016（11）：515.

責(zé)任編輯：于蕾