張巖

摘 要：由于近些年我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，房地產(chǎn)企業(yè)從中獲得了豐厚的利潤(rùn)。并且在房地產(chǎn)行業(yè)中經(jīng)常有開發(fā)商冒著風(fēng)險(xiǎn)逃避納稅，充分體現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)是高風(fēng)險(xiǎn)與高收入并存的行業(yè)，同樣也是人們所說(shuō)的暴利行業(yè)。我國(guó)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)這樣的行業(yè)通常都會(huì)加大檢查的力度，隨著房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的不斷增多，我國(guó)各個(gè)稅務(wù)機(jī)關(guān)也有相關(guān)的房地產(chǎn)稅收政策，房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題需要引起社會(huì)各界的高度重視。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；涉稅風(fēng)險(xiǎn)；管控

什么是房地產(chǎn)公司涉稅風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，各個(gè)行業(yè)都會(huì)向國(guó)家納稅，對(duì)于高收入的行業(yè)，其納稅的數(shù)目就會(huì)相對(duì)多些。對(duì)于收入低一點(diǎn)的行業(yè)，企業(yè)納稅的數(shù)目就會(huì)相對(duì)少些。但是對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，大多時(shí)候情況完全不一樣。房地產(chǎn)行業(yè)本身就屬于高收入的暴利行業(yè)，這個(gè)行業(yè)在高收入的同時(shí)也存在極大的風(fēng)險(xiǎn)。然而實(shí)際情況是，不少房地產(chǎn)公司依然拿著豐厚的利潤(rùn)，并且還做著一些非法行為，時(shí)常利用造假來(lái)逃避納稅，觸碰著國(guó)家納稅政策的底線。

房地產(chǎn)公司逃避納稅通常情況下有兩種方式，那便是隱藏公司的收入情況和對(duì)公司的成本費(fèi)用進(jìn)行造假。對(duì)于房地產(chǎn)公司為了逃稅而隱藏公司實(shí)際收入的手段，房地產(chǎn)公司的管理者會(huì)安排公司財(cái)務(wù)人員不要及時(shí)對(duì)公司賬務(wù)進(jìn)行處理，或者直接使房產(chǎn)開發(fā)成本減少，甚至讓公司管理者把房產(chǎn)銷售的實(shí)際收入隱藏起來(lái)，私自建設(shè)閣樓或者倉(cāng)庫(kù)，這就很大程度上促使公司的營(yíng)業(yè)收入和盈利減少，從而使房地產(chǎn)公司增值率降低，公司順利逃過(guò)增值稅以及土地增值稅等稅務(wù)的繳納。房地產(chǎn)公司管理者將逃稅省下來(lái)的大部分錢私藏起來(lái)，從而又逃過(guò)了個(gè)人所得稅。對(duì)于房地產(chǎn)公司為逃稅而對(duì)公司成本費(fèi)用進(jìn)行造假的手段，是在房地產(chǎn)公司內(nèi)部確定好了公司實(shí)際收入的情況下，讓公司的房產(chǎn)開發(fā)成本增加，從而就減少了房地產(chǎn)公司獲得的利潤(rùn)，從而使房地產(chǎn)公司涉及到的土地增值率降低。部分房地產(chǎn)公司為了逃稅鋌而走險(xiǎn)，對(duì)公司材料采購(gòu)發(fā)票進(jìn)行造假，或者使用虛假的發(fā)票進(jìn)行入賬，從而增加房地產(chǎn)公司的成本費(fèi)用。房地產(chǎn)公司通常還對(duì)建筑工程項(xiàng)目的完工決算故意延期，虛報(bào)項(xiàng)目用工人數(shù)來(lái)進(jìn)行逃稅的違法行為。房地產(chǎn)公司管理者通常希望在這個(gè)行業(yè)中獲得豐厚的利潤(rùn)，又想著逃稅，這充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)公司的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)公司進(jìn)行涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控有何實(shí)際意義

有利于房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅務(wù)籌劃

當(dāng)前我國(guó)實(shí)行的納稅制度對(duì)房地產(chǎn)公司的涉稅風(fēng)險(xiǎn)起到了很好的防范作用。我國(guó)現(xiàn)行的相關(guān)納稅法律法規(guī)具備充分的宏觀調(diào)控職能，政府運(yùn)用現(xiàn)行稅法中的稅收差別政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的整體結(jié)構(gòu)進(jìn)行了有效調(diào)整，并且很大程度上擴(kuò)大了人們的就業(yè)機(jī)會(huì)。我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)不斷增長(zhǎng)，政府正是利用這樣的有利條件出臺(tái)了不一樣的納稅政策，從而有利于納稅人降低稅收成本。

另外，不管我國(guó)現(xiàn)行的稅法多么完善，或者納稅的時(shí)間、地點(diǎn)都不同，那么也有利于納稅人采用多種納稅方式進(jìn)行納稅，這就為納稅人帶來(lái)了便利，從而促使納稅人有更多的機(jī)會(huì)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

有利于房地產(chǎn)公司整體利益最大化

房地產(chǎn)公司進(jìn)行涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控一般會(huì)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，這更有助于房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理效率的提高，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)公司的綜合實(shí)力。對(duì)于房地產(chǎn)公司的運(yùn)轉(zhuǎn)而言，公司的資產(chǎn)、產(chǎn)生的成本費(fèi)用以及盈利是三個(gè)非常關(guān)鍵的因素。房地產(chǎn)公司想要更好地運(yùn)轉(zhuǎn)，很有必要進(jìn)行合理理財(cái)，所以要進(jìn)行有效的稅收籌劃，這些都和房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)管理息息相關(guān)。房地產(chǎn)公司良好的資產(chǎn)管理，有助于公司達(dá)到整體利益最大化的效果。房地產(chǎn)公司進(jìn)行有效的涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控，從而幫助公司節(jié)約成本費(fèi)用，并且減少資產(chǎn)上的浪費(fèi)，很大程度上提高房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)效益。

有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)

房地產(chǎn)公司進(jìn)行有效的涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控，有利于更快地實(shí)現(xiàn)公司財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)。對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，始終是以營(yíng)利為目的而開展各項(xiàng)房地產(chǎn)活動(dòng)的。所以房地產(chǎn)公司的管理人員很看重納稅后的利潤(rùn)，并且這也是房地產(chǎn)公司整個(gè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)。因此，房地產(chǎn)公司在運(yùn)營(yíng)中會(huì)想盡各種辦法來(lái)減輕稅負(fù)，從而實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)濟(jì)效益的最大化。進(jìn)行稅務(wù)籌劃很大程度上對(duì)房地產(chǎn)公司減輕稅負(fù)有幫助，公司經(jīng)過(guò)有效的稅務(wù)籌劃，可以拓寬公司的資金來(lái)源，促使房地產(chǎn)公司在資金周轉(zhuǎn)上有一個(gè)相對(duì)寬松的環(huán)境，更有助于實(shí)現(xiàn)公司的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)。

對(duì)進(jìn)行房地產(chǎn)公司涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控的建議

當(dāng)前依然存在很多房地產(chǎn)公司逃稅漏稅的現(xiàn)象，所以需要國(guó)家相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)公司的涉稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的管控。

房地產(chǎn)公司必須對(duì)納稅人身份進(jìn)行合理的選擇

一般納稅人和小規(guī)模納稅人兩種身份是增值稅中納稅人的身份。如果把進(jìn)項(xiàng)稅額排除在外，營(yíng)改增方案在建筑業(yè)的實(shí)施對(duì)小規(guī)模納稅人帶來(lái)的利益更多。但是，如果房地產(chǎn)公司要想企業(yè)持續(xù)發(fā)展，并且在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中可以承攬更多工程項(xiàng)目，那么房地產(chǎn)公司在營(yíng)改增方案的實(shí)施下就要選擇一般納稅人的身份。房地產(chǎn)公司在增值稅籌劃工作中只有對(duì)納稅人身份進(jìn)行合理的選擇，才能促使公司實(shí)現(xiàn)利益最大化。另外，房地產(chǎn)公司在選擇納稅人身份時(shí)，一定要以公司的營(yíng)業(yè)額規(guī)模以及實(shí)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力為出發(fā)點(diǎn)，做到切合實(shí)際的合理選擇。

房地產(chǎn)公司要及時(shí)更新預(yù)算以及招標(biāo)文件

我國(guó)在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施營(yíng)改增方案后，房地產(chǎn)公司的預(yù)算和招標(biāo)文件在進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣中將之前的含稅價(jià)換作了不含稅價(jià)。另外，房地產(chǎn)公司在進(jìn)行貨物銷售以及設(shè)備租賃時(shí)，其稅率為17%，對(duì)于貨物運(yùn)輸，其增值稅率則為11%，由于項(xiàng)目不同，那么所對(duì)應(yīng)的稅率就不一樣。

房地產(chǎn)公司要想達(dá)到增值稅籌劃工作的優(yōu)化，那么就要及時(shí)更新預(yù)算以及招標(biāo)文件，對(duì)建筑工程項(xiàng)目的具體施工情況進(jìn)行仔細(xì)分析，對(duì)建筑工程項(xiàng)目的施工特點(diǎn)進(jìn)行全面總結(jié)，把握好材料采購(gòu)以及設(shè)備租賃等業(yè)務(wù)的比例。房地產(chǎn)公司應(yīng)調(diào)動(dòng)相關(guān)人員進(jìn)行增值稅籌劃采辦工作，及時(shí)更新預(yù)算以及招標(biāo)文件，從而才能在最大程度上掌控進(jìn)項(xiàng)稅額的額度，達(dá)到減輕企業(yè)稅負(fù)的效果。

房地產(chǎn)公司必須加強(qiáng)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣中的發(fā)票管理

營(yíng)改增方案在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施后，一般納稅人身份的企業(yè)在材料采購(gòu)以及進(jìn)行其他業(yè)務(wù)時(shí)，要盡量與同樣是一般納稅人身份的企業(yè)進(jìn)行合作，這樣有利于房地產(chǎn)公司進(jìn)行最后款項(xiàng)結(jié)算時(shí)獲得增值稅專用發(fā)票。所以，房地產(chǎn)公司在增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣中要充分做到發(fā)票的有效管理。就材料部門而言，材料采購(gòu)不僅僅是單純獲取成本的比較，還應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目計(jì)稅方式，選擇供應(yīng)商的類型，獲取發(fā)票的稅率，發(fā)票類型對(duì)成本核算也會(huì)產(chǎn)生影響。預(yù)算部門對(duì)工程量計(jì)價(jià)根據(jù)稅率的變化及時(shí)作出改變。順應(yīng)時(shí)事發(fā)展，作出改變，那么房地產(chǎn)公司才能得到穩(wěn)定長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

結(jié)語(yǔ)

總的來(lái)說(shuō)，營(yíng)改增方案在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)施有利于房地產(chǎn)公司更新其固定資產(chǎn)，并且促使房地產(chǎn)公司提高技術(shù)水平。另外，房地產(chǎn)公司要想做好增值稅籌劃工作，管理者就必須了解國(guó)家相關(guān)政策，房地產(chǎn)公司應(yīng)該聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)人員或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)公司相關(guān)人員進(jìn)行細(xì)致的培訓(xùn)工作。房地產(chǎn)公司涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控中的土地增值稅是在我國(guó)房地產(chǎn)稅不完善的前提下開設(shè)的，存在著稅種的扣除項(xiàng)目過(guò)于復(fù)雜、計(jì)算困難，減免稅的規(guī)定模糊、可操作性差的情況，實(shí)際實(shí)施過(guò)程中難度較大，存在著與原房產(chǎn)稅、土地出讓金、土地占用費(fèi)重復(fù)征收的問(wèn)題。另外稅制設(shè)置存在漏洞，大部分房地產(chǎn)公司的遵從性不高，使公司獲得納稅籌劃的空間不大、收管效率低下。房地產(chǎn)公司的涉稅風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題已經(jīng)由交納營(yíng)業(yè)稅改為交納增值稅。同時(shí)國(guó)家正在加快房地產(chǎn)稅改革的步伐，在房地產(chǎn)稅改革完成之日，房地產(chǎn)公司在進(jìn)行涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控時(shí)，其中的土地增值稅也將會(huì)漸漸退出歷史的舞臺(tái)，或者被其他稅種取代。房地產(chǎn)公司只有注意到各個(gè)環(huán)節(jié)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，才能更好地進(jìn)行涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控。

（作者單位：青島市北建設(shè)投資集團(tuán)有限公司）

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