吳昆

摘 要：近些年來由于我國對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的大力推動和扶持，房地產(chǎn)行業(yè)得到了飛快的發(fā)展，目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟的重要組成部分。與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)由于其自身的經(jīng)營特點，通常會涉及巨大的資金，而且投資變現(xiàn)的周期也比較長，再加上市場的不穩(wěn)定以及房地產(chǎn)公司集資的手段也十分有限，所以就會產(chǎn)生一定的財務(wù)風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)公司在經(jīng)營時必須要做好財務(wù)風(fēng)險的管控。

關(guān)鍵詞：財務(wù)視角；房地產(chǎn)公司；風(fēng)險管控

我國的房地產(chǎn)行業(yè)在近二十多年來得到了快速的發(fā)展，其巨大的收益使得很多房地產(chǎn)公司都趨之若鶩，忽略了房地產(chǎn)行業(yè)存在的巨大風(fēng)險。但是近些年來由于金融危機以及房地產(chǎn)泡沫等因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)要面對的風(fēng)險也越來越多，所以房地產(chǎn)公司必須加強對于財務(wù)風(fēng)險的管理和控制。財務(wù)的風(fēng)險管控對于房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營來說起著舉足輕重的作用，它不僅可以作為房地產(chǎn)公司正常運營的支撐，也是房地產(chǎn)公司管理職能的表現(xiàn)。因此很多房地產(chǎn)公司都積極地建設(shè)公司內(nèi)部的風(fēng)險管控體系。房地產(chǎn)公司必須建立起一套完備的財務(wù)風(fēng)險管控系統(tǒng)，因為完善的財務(wù)風(fēng)險管控體系可以幫助房地產(chǎn)公司在國家政策變化或者市場出現(xiàn)波動時做好積極有效的應(yīng)對；而且完善的財務(wù)風(fēng)險管控體系也體現(xiàn)著房地產(chǎn)公司良好的管理規(guī)劃能力，只有房地產(chǎn)公司建立起完善的財務(wù)風(fēng)險管控體系之后，才能真正地在整個房地產(chǎn)行業(yè)巨大的競爭壓力下生存和發(fā)展。

當(dāng)前房地產(chǎn)公司所面對的主要風(fēng)險

融資渠道比較單一

資金的籌集對于房地產(chǎn)公司來說至關(guān)重要，它極大程度地決定了房地產(chǎn)公司日常的運營，可以說在房地產(chǎn)公司眾多財務(wù)管理項目當(dāng)中，融資是最重要的項目之一。近年來，由于我國出臺了相關(guān)房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施以及銀行對于資金籌集渠道監(jiān)控的加強，信用貸款進入房地產(chǎn)行業(yè)的難度也日漸提高。正因如此，房地產(chǎn)公司籌集資金的方式過于單一也成為了阻礙房地產(chǎn)公司發(fā)展的因素之一，我國很多中小型房地產(chǎn)公司就因為無法籌集到相應(yīng)的啟動資金使得相關(guān)項目無法開展。再者，我國房地產(chǎn)公司在進行融資的過程中，容易受到外界很多因素的干擾，比方說現(xiàn)在房地產(chǎn)公司在融資之前必須要考察好相關(guān)籌集資金的環(huán)境等因素，房地產(chǎn)公司不能將籌集資金的渠道只局限于向銀行貸款。但就目前的實際狀況而言，房地產(chǎn)公司可供選擇的融資方式卻少之又少，而且由于市場競爭等因素，很多房地產(chǎn)公司通過現(xiàn)有手段也無法籌集到資金，這將會導(dǎo)致公司的資金鏈斷裂。而且很多房地產(chǎn)公司在融資過程中沒有考慮到融集到的資金與融資成本之間的關(guān)聯(lián)；有的房地產(chǎn)公司只關(guān)注到了融集到的資金的多少而沒有考慮在資金籌集過程中的各類成本，使得房地產(chǎn)公司所面臨的財務(wù)壓力不斷增加，使得房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理難以有效進行，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)公司的正常經(jīng)營和發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員缺乏相關(guān)財務(wù)專業(yè)知識

眾所周知，財務(wù)人員對于財務(wù)管理工作進行的有效與否有著至關(guān)重要的作用，他們的綜合素質(zhì)直接決定了房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理工作是否能真正有效地落實下去，財務(wù)人員的工作能力和專業(yè)知識也極大地影響了財務(wù)管理工作的準(zhǔn)確性以及公司的財務(wù)風(fēng)險。而且近年來國家頒布了大量的有關(guān)于房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的相關(guān)政策，但很多房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理人員并沒有去仔細了解和學(xué)習(xí)這些新政策、新規(guī)定，使得其難以應(yīng)對新時代的財務(wù)管理工作并規(guī)避相關(guān)的財務(wù)風(fēng)險。而且在部分房地產(chǎn)公司中，十分缺乏高素質(zhì)的財務(wù)管理人才。很多從事房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的工作人員在進行財務(wù)管理工作時都只是依靠個人經(jīng)驗和直覺，這讓財務(wù)管理工作的隨意性大幅提高，也直接提高了房地產(chǎn)公司要面臨的財務(wù)風(fēng)險。

據(jù)了解，我國某地一房地產(chǎn)公司計劃在七年內(nèi)完成一住宅區(qū)的建設(shè)，預(yù)計落成后總收入為十億元，總投資額（含稅金）為八點五億，凈利潤為一點五億。房地產(chǎn)公司做了兩種方案；一方案內(nèi)含報酬率為8.92%，凈現(xiàn)值為0.88億，二方案內(nèi)含報酬率為10.15%，凈現(xiàn)值為1.04億。對兩個方案進行評估后發(fā)現(xiàn)二者的凈現(xiàn)金流和凈利潤率均一致，但由于各階段凈現(xiàn)金流的不一致造成了二者內(nèi)含報酬率以及凈現(xiàn)值的不同。由于房地產(chǎn)企業(yè)的項目周期比較長，所以若沒有考慮貨幣時間價值的話會造成對企業(yè)實際價值的錯誤估計，影響房地產(chǎn)企業(yè)的決策。

房地產(chǎn)公司內(nèi)各部門之間缺乏合作

房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理工作并不只屬于財務(wù)部門，其并不是一項由財務(wù)部門單獨進行的工作，財務(wù)管理工作需要財務(wù)部門與其他有關(guān)部門相互配合，多溝通與交流，尤其是房地產(chǎn)公司內(nèi)部的工程部門。但我國有些房地產(chǎn)公司的管理者認為財務(wù)管理工作只屬于財務(wù)部門，與公司內(nèi)部其他部門沒有較大聯(lián)系，使得各部門之間缺乏應(yīng)有的溝通與協(xié)調(diào)，這極大降低了財務(wù)部門財務(wù)管理工作的效率，甚至影響到了管理者的決策。

基于財務(wù)視角應(yīng)對風(fēng)險的措施

擴展和完善融資渠道

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求量十分龐大，所以房地產(chǎn)公司在進行工程項目時需要巨大的資金，這使得房地產(chǎn)公司的資金籌集工作變得十分艱巨，如何解決這一難題成為了加快房地產(chǎn)公司發(fā)展的重要因素之一。就目前而言，我國大部分房地產(chǎn)公司籌集資金的方式和渠道還比較單一，籌集資金的能力也有待提高；所以我國房地產(chǎn)公司必須要使其籌集資金的方式和手段不斷拓展，使房地產(chǎn)公司自身的融資渠道和方式更加多元化。房地產(chǎn)公司首先可以通過公司自身發(fā)起或者自然人發(fā)起的方式來進行民間資金的籌集。其次還應(yīng)擴大金融業(yè)務(wù)，不能將企業(yè)的金融業(yè)務(wù)只局限于銀行，房地產(chǎn)公司還可以使用商業(yè)匯票等結(jié)算方式。最后，在資本市場中房地產(chǎn)公司應(yīng)更加活躍，在融資時可以采用股票和債券等形式。而且房地產(chǎn)公司還應(yīng)在融資工作進行過程中及時發(fā)現(xiàn)問題并進行總結(jié)和分析，進而制定出更加合理有效的財務(wù)管理方法。

加強對財務(wù)管理人員專業(yè)知識和職業(yè)技能的培養(yǎng)

房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理工作開展的是否有效主要還是由房地產(chǎn)公司內(nèi)相關(guān)的工作人員決定的，只有相關(guān)的財務(wù)管理人員在工作時認真負責(zé)，并且也具備足夠的職業(yè)技能時，房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理才能真正地落實下去。正因如此，房地產(chǎn)公司內(nèi)的相關(guān)部門一定要加強對于財務(wù)管理人員專業(yè)知識以及職業(yè)技能的培養(yǎng)。首先，房地產(chǎn)公司應(yīng)注重對于財務(wù)管理人員的招聘工作，在招聘時就應(yīng)提高相應(yīng)的要求，制定相應(yīng)的招聘標(biāo)準(zhǔn)，確保所招收的工作人員都是具有相對高的綜合素質(zhì)的；其次，應(yīng)定期在公司內(nèi)組織員工的培訓(xùn)工作，使工作人員能夠不斷地汲取新的財政管理的知識，從而在應(yīng)對各類財務(wù)問題和風(fēng)險時更加從容。

加強公司內(nèi)部各部門之間的合作與溝通

房地產(chǎn)公司在項目開展過程中所涉及到的范圍很廣，而且資金的流動性也很大，正因如此，若公司內(nèi)部各部門之間沒有足夠的合作和溝通的話就會使得公司的運營效率大大降低。首先，房地產(chǎn)公司的財務(wù)部門的工作與其他部門發(fā)生沖突時應(yīng)先進行公司相關(guān)財務(wù)預(yù)算工作的總結(jié)和分析。其次，房地產(chǎn)公司應(yīng)加強內(nèi)部各個部門之間的溝通，內(nèi)部各部門的相關(guān)負責(zé)人應(yīng)定期組織跨部門會議，多與其他部門溝通和交流，對公司內(nèi)部的資金流動狀況和使用情況進行全面的了解，保證公司財務(wù)管理工作的有效進行。最后，房地產(chǎn)公司的高層應(yīng)建立相關(guān)的監(jiān)督部門，對公司內(nèi)部財務(wù)部門的工作進行有效的管理和監(jiān)控。

結(jié)語

總的來說，由于我國目前的國情，所以人民群眾對于住房的需求是十分龐大的，所以我國的房地產(chǎn)行業(yè)今后還會不斷地發(fā)展；正因如此，也會吸引越來越多的公司投入到房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，而房地產(chǎn)公司在經(jīng)營時不能只被巨大的利潤所蒙蔽，還應(yīng)認識到房地產(chǎn)行業(yè)存在的巨大風(fēng)險，只有在經(jīng)營過程中對這些財務(wù)風(fēng)險進行規(guī)避，才能實現(xiàn)真正的發(fā)展。

（作者單位：華潤置地（山東）有限公司）

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