摘要：北京市作為中國住房制度改革的排頭兵和風(fēng)向標(biāo)，現(xiàn)已初步形成較為完備的多層次、分梯度的保障性住房體系?；谧》勘Ｕ现贫鹊恼哐葸M(jìn)，梳理北京市保障性住房供給的基本情況，從住房保障政策邏輯、保障性住房供應(yīng)思路和結(jié)構(gòu)變化、保障性住房規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面總結(jié)出北京市保障性住房的發(fā)展特點(diǎn)。研究發(fā)現(xiàn)，長期以來北京市保障性住房供給都是在充當(dāng)房地產(chǎn)短期調(diào)控的工具，受住房市場波動(dòng)及商品住房政策影響較大，既不是由中低收入家庭的實(shí)際需求量決定，也缺乏穩(wěn)定的供應(yīng)機(jī)制。對此提出，將住房保障制度嵌入到房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制構(gòu)建中，改變“相機(jī)抉擇”的隨意性和不可持續(xù)性的政策建議。

關(guān)鍵詞：北京，住房保障，保障性住房

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號：1001-9138-（2017）10-0048-58 收稿日期：2017-08-30

北京作為首都，是國內(nèi)最具經(jīng)濟(jì)活力的城市之一，完善的城市功能、集聚的公共資源以及充分的就業(yè)機(jī)會(huì)，使北京成為常住人口增速最快的城市。2016年末北京常住人口達(dá)2172.9萬人，比2010年增加了211.7萬人。人口的快速膨脹、稀缺的建設(shè)用地等因素，不斷推高北京的住房價(jià)格。從1998年全國房改啟動(dòng)以來，北京住房價(jià)格的波動(dòng)也呈現(xiàn)出與國家房地產(chǎn)調(diào)控政策相一致的趨勢，表現(xiàn)為“上漲-調(diào)控-平穩(wěn)調(diào)整-新一輪的上漲-新一輪的調(diào)控”的循環(huán)。

2014年以來，中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，在“穩(wěn)增長”和“去庫存”的政策訴求下，中央采取了寬貨幣、降首付和財(cái)稅支持，地方采取了財(cái)政補(bǔ)貼、農(nóng)民工市民化、公積金政策調(diào)整、棚改貨幣化安置等一系列措施。然而，2016年政策執(zhí)行反饋出總量庫存壓力大、區(qū)域住房價(jià)格分化等信號，一線城市房價(jià)暴漲，居民住房支付能力惡化，三四線城市去庫存艱難，呈現(xiàn)出中國住房市場高空置率與不可負(fù)擔(dān)共生的結(jié)構(gòu)性矛盾。北京在這一輪房價(jià)上漲的過程中，居民有效支付能力進(jìn)一步惡化，據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院《全國30省房價(jià)收入比排行榜》，2015年北京房價(jià)收入比14.5，連續(xù)三年位列全國第一；中房智庫發(fā)布的40個(gè)重點(diǎn)城市房價(jià)收入比排行顯示，2016年北京房價(jià)收入比為19.32。

為應(yīng)對此輪一、二線城市房價(jià)暴漲，打擊投機(jī)性需求，北京于2016年9月30日率先發(fā)布樓市調(diào)控新政，提出進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策、加大住宅用地供應(yīng)力度、加快自住型商品住房用地供應(yīng)、強(qiáng)化“控地價(jià)、限房價(jià)”交易方式等政策。然而，此輪調(diào)控的政策降溫期僅維持了兩個(gè)月，鏈家相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，從2017年1月起，成交量集中爆發(fā)，接近2016年最高值；截至2017年3月第二周，北京二手房均價(jià)已達(dá)到67621元/平方米，較2016年“9·30”政策出臺(tái)時(shí)的均價(jià)上漲了29%。

2016年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，這是我國1998年房改以來，第一次從國家層面對住房居住屬性的強(qiáng)調(diào)。在此定位下，北京自2017年3月17日以來，18天內(nèi)密集出臺(tái)10項(xiàng)限購政策，4月7日，北京發(fā)布《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》和《北京市2017年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，提出未來五年，北京市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地6000公頃，保障150萬套住房的建設(shè)需求，其中，產(chǎn)權(quán)類住房100萬套，租賃住房50萬套。自住房供地將大幅增加，達(dá)到1020公頃，擬建25萬套自住型商品房，同時(shí)，研究擴(kuò)大租賃住房賦權(quán)，進(jìn)一步擴(kuò)大向非京籍家庭提供公共租賃住房。

可以看出，此次調(diào)控，強(qiáng)化推進(jìn)了住房用地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，著眼于租購并舉住房體系的建設(shè)與完善。當(dāng)前北京的住房市場，既處于政策調(diào)控期，也處于保障性住房發(fā)展的機(jī)遇期，對北京市保障性住房政策進(jìn)行客觀評估，并將其嵌入到房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制中進(jìn)行政策設(shè)計(jì)，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1 北京市住房保障的政策框架

自1998年住房貨幣化改革以來，北京人口資源環(huán)境約束與不斷增長的住房需求之間的矛盾越來越突出，高企的房價(jià)，使中低收入家庭面臨住房不可支付的問題。為此，北京市政府出臺(tái)了一系列政策，在保障性住房建設(shè)與供給上取得了顯著成績?！笆濉睍r(shí)期，北京面臨著城市空間布局和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化、北京非首都功能疏解等任務(wù)，加快解決城市中低收入家庭住房困難、實(shí)現(xiàn)住房市場與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相匹配，將保障性住房政策設(shè)計(jì)納入到房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的構(gòu)建，是政府干預(yù)住房市場的方向。

北京市作為中國住房制度改革的排頭兵和風(fēng)向標(biāo)，保障性住房制度的政策演進(jìn)也伴隨國家不同階段宏觀住房政策目標(biāo)的變化而不斷調(diào)整和完善。從2006年起，全國范圍開始對住房過度市場化進(jìn)行檢討和反思，北京市政府加大了保障性住房建設(shè)投入，廉租住房和公共租賃住房比重大幅增加，保障范圍持續(xù)擴(kuò)大。按照“低端有保障，中端有支持、高端有市場”的思路，目前北京已初步形成較完備的多層次保障性住房體系和政策框架，從最初針對低收入家庭提供經(jīng)濟(jì)適用房到廉租住房供給；從“四房合一”到公共租賃住房與廉租住房的并軌運(yùn)行、以及用于解決剛需、改善性需求的產(chǎn)權(quán)類自住型商品房等，既有對不同收入家庭和階層住房支付能力的考慮，也形成了以租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)和自有產(chǎn)權(quán)為區(qū)分的住房消費(fèi)梯度，反映出北京市在住房公共政策上的成就。

2 北京市住房保障基本情況與發(fā)展特點(diǎn)

2.1 北京市保障性住房建設(shè)供應(yīng)基本情況

“十一五”時(shí)期，北京市累計(jì)開工建設(shè)、收購各類保障性住房48.5萬套，其中廉租住房2.3萬套，經(jīng)濟(jì)適用住房12.9萬套，限價(jià)商品住房16.7萬套，公共租賃住房2.6萬套，其他首都功能核心區(qū)保護(hù)性改造、城鄉(xiāng)結(jié)合部整治、城市和國有工礦棚戶區(qū)改造等各類定向安置住房14萬套?！笆濉睍r(shí)期，北京市保障性住房累計(jì)開工100.9萬套，超額完成《北京市“十二五”時(shí)期住房保障規(guī)劃》確定的100套目標(biāo)。2015年全年新開工、籌集各類保障性住房108438套，其中，公租房20330套、經(jīng)濟(jì)適用房2099套、限價(jià)房42902套、棚戶區(qū)改造定向安置房43107套；基本建成81558套，其中，廉租房267套、公租房9284套、經(jīng)適房8645套、限價(jià)房8407套、棚戶區(qū)改造定向安置房54955套，公開配租配售7.8萬戶。endprint

從表1和圖1、圖2可以看出，北京市不同類型保障性住房建設(shè)比重呈現(xiàn)出相應(yīng)的變化趨勢，總體來看，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)不斷減少，投資完成額從2004年最高點(diǎn)97.9503億元急劇下降，到2015年，年投資完成額僅有24.5億元，只占當(dāng)年保障性住房建設(shè)總投資額的2.97%；從新增規(guī)模和總體體量等統(tǒng)計(jì)指標(biāo)上看，定向安置房常年占據(jù)北京市保障性住房建設(shè)的主體地位；限價(jià)商品房自2008年起推出，當(dāng)年開工建設(shè)量達(dá)到最高點(diǎn)773.4萬平方米，此后逐年下降并趨于平穩(wěn)；廉租房和公租房并軌以后，租賃型住房成為保障性住房的重要補(bǔ)充，呈現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展的趨勢。

圖3是北京市自住型商品房供應(yīng)情況，截止到2016年12月，全市累計(jì)入市自住房項(xiàng)目69個(gè)，房源6.3萬套，銷售59個(gè)項(xiàng)目，已簽約5.7萬套，入市項(xiàng)目均價(jià)每平方米1.8萬元。根據(jù)北京市2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，自住型商品房用地供應(yīng)200公頃，相比原計(jì)劃的83公頃，增加117公頃，計(jì)劃供應(yīng)5萬套，占當(dāng)年全市住房建設(shè)總需求30萬套的16.7%。

2.2 北京市住房保障的發(fā)展特點(diǎn)

2.2.1 受住房市場波動(dòng)及商品住房政策的影響較大

20年來，北京市保障性住房供給狀況與房地產(chǎn)調(diào)控政策周期呈現(xiàn)出高度的一致性。伴隨著宏觀住房政策在“市場”和“保障”之間的選擇和波動(dòng)，長期以來，政府一方面過分依賴房地產(chǎn)的“支柱產(chǎn)業(yè)”地位，另一方面又不得不糾正住房的過度市場化及由此帶來的中低收入家庭的居住問題。因此，一定程度上可以說，北京市住房保障政策更多表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要工具，是一種對住房市場狀況的“政策相機(jī)抉擇”。在住房市場過熱時(shí)，政府期望通過加大保障性住房供給影響住房存量、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，從而降低住房價(jià)格、提高居民的住房可及性。

在過去的20年，北京市經(jīng)濟(jì)適用房投資建設(shè)呈現(xiàn)反復(fù)波動(dòng)趨勢，每一個(gè)增長階段、下行區(qū)間、投資額高點(diǎn)、低谷的背后，既體現(xiàn)出受住房市場波動(dòng)和住房政策的影響，也隱含著“相機(jī)調(diào)控”的政治邏輯。2003年國發(fā)〔2003〕18號文將“增加普通商品住房供應(yīng)”“以商品住房取代經(jīng)濟(jì)適用房成為住房供應(yīng)體系的主要形式”確定為國家住房政策發(fā)展方向，結(jié)束了1999年以來經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的持續(xù)增長期，在2004年第一個(gè)高點(diǎn)后，投資總額急速下降；然而，2005年在投資總量低位運(yùn)行不到一年時(shí)間之后，18號文出臺(tái)引致的商品住房價(jià)格迅猛上漲，使政策選擇了增加經(jīng)濟(jì)適用房供給總量以達(dá)到調(diào)控房價(jià)的目標(biāo)，因此2006年又迎來了經(jīng)濟(jì)適用房投資的恢復(fù)性上漲；此后，受2008年美國金融危機(jī)影響，國內(nèi)亟需通過房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大內(nèi)需、刺激經(jīng)濟(jì)增長，2009年經(jīng)濟(jì)適用房當(dāng)年完成投資額達(dá)到了歷史最高點(diǎn)，并在2009-2011年保持了三年相對高位的供給量。此外，2008年北京市限價(jià)商品房的推出，也是保障性住房政策作為“逆經(jīng)濟(jì)周期”相機(jī)抉擇工具的運(yùn)用，并于當(dāng)年達(dá)到新開工面積歷史最高點(diǎn)773.4萬平方米。

2.2.2從強(qiáng)調(diào)“住房所有權(quán)”向強(qiáng)調(diào)“住房居住權(quán)”轉(zhuǎn)變

住房保障制度建立之初，國家就確立了“重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房”的政策目標(biāo)，經(jīng)濟(jì)適用房作為“出售型保障性住房”，反映出政府住房政策的關(guān)注點(diǎn)在于用購買的方式實(shí)現(xiàn)中低收入家庭的住房自有；在土地和人口等因素助推北京房價(jià)持續(xù)上漲的背景下，“出售型保障性住房”存在的“一次性保障”“房源流失嚴(yán)重”等效率漏損，使政府意識(shí)到強(qiáng)調(diào)“住房所有權(quán)”的政策很難真正有效保障中低收入家庭住房需求，同時(shí)對市場房價(jià)也很難做到有效調(diào)控。2009年，北京市推出公共租賃住房制度，政府住房政策關(guān)注點(diǎn)逐漸向?qū)崿F(xiàn)居住權(quán)和居住條件的改善轉(zhuǎn)變，圖4以各年新開工面積反映了租賃型保障性住房建設(shè)規(guī)模近年來的不斷增長趨勢。

“十二五”時(shí)期，北京市開始著重調(diào)整保障房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高租賃型保障性住房的比例。2016年北京市大力發(fā)展公共租賃住房，全年公租房分配9.6萬套，全市累計(jì)分配公租房14.5萬套，分配率達(dá)到70%以上。為加快推進(jìn)輪候家庭解困進(jìn)度，2016年10月，北京市啟動(dòng)了迄今為止最大規(guī)模的公租房分配工作，涉及29個(gè)項(xiàng)目、房源近3.2萬套。同時(shí)，2016年北京市開展了公租房面向新就業(yè)無房職工專項(xiàng)配租試點(diǎn)，不限收入，不搞輪候，資格一次有效，符合條件的本地和外地戶籍職工均可申請。此外，在實(shí)物配租之外，2016年北京市還通過貨幣補(bǔ)貼的方式發(fā)放市場租房補(bǔ)貼1.2萬余戶1.2億元。

2.2.3保障性住房規(guī)劃設(shè)計(jì)形成了職住分離、居住分異的壓力

由于中心城區(qū)建設(shè)用地的稀缺，土地價(jià)值較高，北京市保障性住房規(guī)劃的地理位置大都較遠(yuǎn)，多分布在五環(huán)邊緣至六環(huán)以外的區(qū)域，呈現(xiàn)出“保障住房先行建設(shè)、交通滯后發(fā)展”的模式，職住分離問題嚴(yán)重。

根據(jù)2016年北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的人口分布數(shù)據(jù)，北京常住人口居住地主要分布在朝陽區(qū)、海淀區(qū)和豐臺(tái)區(qū)，分別為395.5萬人、369.4萬人、232.4萬人；而工作地主要分布在海淀區(qū)、朝陽區(qū)和西城區(qū)，并具有繼續(xù)向中心區(qū)域集中的趨勢。而從保障性住房建設(shè)情況看，朝陽區(qū)租賃型保障性住房的規(guī)模最大、其次為海淀區(qū)和豐臺(tái)區(qū)；自住型商品房建設(shè)上，朝陽區(qū)項(xiàng)目總量最多，為12項(xiàng)，之后依次為順義區(qū)11項(xiàng)、大興區(qū)9項(xiàng)、豐臺(tái)、通州和房山區(qū)各5項(xiàng)。因此，北京市保障性住房區(qū)域選擇和建設(shè)規(guī)劃在一定程度上有效結(jié)合了職住地整體分布狀況。盡管如此，由于中低收入家庭多從事密集于中心城區(qū)的服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)，而保障性住房分布集中于五環(huán)以外區(qū)域且交通通達(dá)性差，不僅難以緩解長期以來北京常住人口職住分離的狀況，更易于形成新的壓力。

表2對朝陽區(qū)12個(gè)自住型商品房與國貿(mào)CBD之間的距離進(jìn)行了歸總和比較，發(fā)現(xiàn)12個(gè)項(xiàng)目與CBD平均距離為15.4公里，其中最遠(yuǎn)的項(xiàng)目距離20.4公里，個(gè)人日公共交通通勤平均耗時(shí)2.59小時(shí)。表3對北京市2016年11月啟動(dòng)配租的29個(gè)公共租賃住房項(xiàng)目進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)市級統(tǒng)籌項(xiàng)目20個(gè)，共25896套房源；區(qū)級管理項(xiàng)目9個(gè)，共5705套房源。其中，六環(huán)外項(xiàng)目5項(xiàng)，六環(huán)內(nèi)項(xiàng)目10項(xiàng)，五環(huán)外項(xiàng)目7項(xiàng)，五環(huán)內(nèi)項(xiàng)目7項(xiàng)。endprint

社會(huì)融合方面，北京早期的保障性住房多采用集中建設(shè)的模式，由于建設(shè)規(guī)模龐大，交通發(fā)展滯后，教育、醫(yī)療等配套資源不完善，加上居住群體多為中低收入階層，容易造成“居住分異”并進(jìn)而形成一定的社會(huì)隔離。如北京天通苑和回龍觀等社區(qū)，很長一段時(shí)間內(nèi)都是被用于評價(jià)保障性住房“居住分異”的典型項(xiàng)目。近年來，北京市保障性住房造成“居住分異”的狀況有較大改善，一方面，租賃型保障性住房多采用配建與集中建設(shè)相結(jié)合的方式，更加注重不同類型住房對公共資源與服務(wù)的共享；另一方面，由于沒有對早期的“銷售型保障性住房”進(jìn)行封閉管理，一些經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)過二次上市交易已經(jīng)改變了所有權(quán)人，社區(qū)住戶構(gòu)成已發(fā)生較大改變；此外，隨著北京住房保障覆蓋范圍的擴(kuò)展，公共租賃住房等保障住房項(xiàng)目在解決夾心層群體住房困難上發(fā)揮積極作用，這部分人中包括新增的大學(xué)畢業(yè)就業(yè)人員等，一定程度上有利于社區(qū)整體素質(zhì)的提高，促進(jìn)社區(qū)融合。

3 北京市保障性住房有效供給的政策反思

政府介入住房保障領(lǐng)域在于彌補(bǔ)市場失靈，政策推行最重要的理由在于它是一個(gè)直接而有效率的再分配手段，且能滿足最低住房標(biāo)準(zhǔn)，從而解決中低收入者支付能力不足而產(chǎn)生的住房不可及。經(jīng)過20多年的發(fā)展，北京市保障性住房制度取得了顯著成績，但也存在影響有效供給的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。政府通過不同的保障方式對住房領(lǐng)域進(jìn)行干預(yù)，既不能脫離整個(gè)房地產(chǎn)市場運(yùn)行機(jī)制，也不能對市場失靈造成的偏差置若罔聞。因此，如何將住房保障制度嵌入到房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制中進(jìn)行政策設(shè)計(jì)，構(gòu)建保障性住房的有效供給機(jī)制，避免政府干預(yù)的失靈，亟需從以下方面進(jìn)行政策反思。

3.1 厘清住房保障與房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制的關(guān)系

3.1.1 解決地方財(cái)政對土地收入的依賴問題是住房保障有效供給的前提

當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)成為名符其實(shí)的支柱產(chǎn)業(yè)后，國家的住房政策成為刺激經(jīng)濟(jì)增長，調(diào)控經(jīng)濟(jì)狀態(tài)的重要手段。20年來，房地產(chǎn)都首當(dāng)其沖成為對沖經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)的首要工具，土地出讓金也成為地方政府收入的主要來源。對土地財(cái)政的過度依賴，隱含的是邏輯前提是政府與房價(jià)上漲存在利益的綁定，在此前提下，住房很難有效回歸居住屬性。

同時(shí)，需要警惕的是，減少地方財(cái)政對土地出讓的依賴，并不意味著應(yīng)當(dāng)減少土地供應(yīng)量。從表4看出，2016年北京商品住房經(jīng)歷的非理性上漲，一定程度上與政府減少土地供應(yīng)相關(guān)，2016年北京市土地出讓收入798.54億元，與2015年2032億元相比，下降了60.7%。從長效機(jī)制上看，如果不改變地方政府對土地一級市場的壟斷，不依據(jù)房地產(chǎn)區(qū)域市場狀況調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、政府住房保障政策就很難真正實(shí)現(xiàn)持續(xù)有效，而更多是平衡“經(jīng)濟(jì)”和“民生”的住房市場調(diào)控工具。

3.1.2 作為房地產(chǎn)市場短期調(diào)控工具的保障性住房供給很難實(shí)現(xiàn)住房保障的持續(xù)發(fā)展

在過去的20年，政府忙于短期應(yīng)付房價(jià)的過快上漲，在每一次“最嚴(yán)厲調(diào)控政策”之后，房地產(chǎn)市場自身的調(diào)節(jié)機(jī)制被打破。保障性住房作為短期調(diào)控的工具，成為每一次樓市過熱的“滅火器”，在房地產(chǎn)調(diào)控的初期，供給量往往達(dá)到高點(diǎn)，隨著住房市場的平穩(wěn)逐年降低。在這種思路和定位下，保障性住房供給并不是由中低收入家庭的實(shí)際需求量決定，缺乏穩(wěn)定的供應(yīng)機(jī)制，很難實(shí)現(xiàn)住房保障的持續(xù)發(fā)展，也不利于房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的構(gòu)建。

3.2 避免保障性住房供給中的政府干預(yù)失靈

3.2.1 保障性住房供給不應(yīng)形成對市場的“擠出效應(yīng)”

“擠出效應(yīng)”作為評價(jià)住房保障政策的重要標(biāo)準(zhǔn)，是指如果公共住房分配給了那些沒有政策幫助也能夠從私人市場購買住宅的家庭，那么一單位的公共住宅的供給會(huì)減少一單位的私人市場需求。導(dǎo)致擠出效應(yīng)的住房保障政策是失敗的政策，干預(yù)的過度，使保障對象的邊界大大超出了理性范圍。自住型商品房銷售均價(jià)相比“同地段、同品質(zhì)”商品住房價(jià)格低30%，對于符合條件的中低收入申購家庭來說，依舊存在一定的支付難度，加上存在位置偏遠(yuǎn)、交通不便等因素，在推出初期，存在較高的棄房率。因此，自住型商品房與廣受詬病的經(jīng)濟(jì)適用房類似，政策自然選擇的結(jié)果是獲得這種“一次性保障”住房的更可能是相對高收入的家庭，在引致福利固化的同時(shí)，會(huì)相應(yīng)擠出對市場供給商品住房的需求。

公共租賃住房對市場的“擠出效應(yīng)”表現(xiàn)在較高的租金水平使保障對象擴(kuò)展到了那些有能力從住房市場獲得私人租賃住房的家庭和個(gè)人。表3中2016年29個(gè)公租房配租項(xiàng)目中，租金最高的達(dá)每平方米45元，以60平方米計(jì)算，每月租金為2700元，這樣的租金水平，對“夾心層”家庭來說仍然存在支付困難，而對于那些能獲得私人租賃住房的家庭來說反而容易產(chǎn)生“擠進(jìn)消費(fèi)”的動(dòng)力。

此外，自住型商品房由于缺乏相應(yīng)的價(jià)格調(diào)整機(jī)制，在2016年北京住房均價(jià)整體大幅上漲之后，依舊維持相對穩(wěn)定的價(jià)格水平，在這種情況下，政府增加自住房供給會(huì)通過改變預(yù)期從而形成對市場的“擠出效應(yīng)”。

因此，需要對政策進(jìn)行的反思是，住房保障的目的是“托底”保障社會(huì)弱勢群體基本居住權(quán)，還是向所有無法從商品住房市場實(shí)現(xiàn)住房自有的人提供保障。

3.2.2 政府應(yīng)有效承擔(dān)監(jiān)管職責(zé)，謹(jǐn)防分配中的“道德風(fēng)險(xiǎn)”

在保障性住房分配中，由于信息不對稱及申請人的“道德風(fēng)險(xiǎn)”，政府可能會(huì)面臨被核查者刻意隱瞞、人為增加信息不完備的風(fēng)險(xiǎn)，使得政府面臨著難以確定地把住房保障福利給予那些真正需要幫助的人。以自住型商品房為例，在巨大的政策利益誘導(dǎo)下，那些不符合申請條件又希望享受保障房的家庭或個(gè)人，通過隱瞞真實(shí)財(cái)產(chǎn)信息獲得申請資格。在當(dāng)前低供給水平下，稀缺的資源供給沒有分配給真正需要的群體，就會(huì)導(dǎo)致既無公平，又損害效率的情況。

因此，作為住房保障制度的管理監(jiān)督者，政府的主要目標(biāo)是保證住房保障制度的健康、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展，包括在管理過程中保障對象的選擇、運(yùn)用法律和經(jīng)濟(jì)手段對住房保障市場進(jìn)行間接管理和分配。同時(shí)，也要通過良好的制度設(shè)計(jì)避免干預(yù)的失靈。

4 結(jié)語

經(jīng)過20多年的發(fā)展，北京市保障性住房制度取得了顯著成績，已初步形成較完備的多層次、分梯度的保障性住房體系，然而，長期以來，北京的保障性住房供給都是在充當(dāng)房地產(chǎn)短期調(diào)控的工具，既不是由中低收入家庭的實(shí)際需求量決定，也缺乏穩(wěn)定的供應(yīng)機(jī)制。2015-2016年北京經(jīng)歷了新一輪住房價(jià)格上漲周期，將住房保障制度嵌入到房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制構(gòu)建中、改變“相機(jī)抉擇”的隨意性和不可持續(xù)性，成為住房政策領(lǐng)域亟需解決的問題。因此，需要反思政府在住房保障中的干預(yù)邊界，厘清住房保障與房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制的關(guān)系，從制度和機(jī)制上避免政府干預(yù)的失靈，保證保障性住房的有效供給。

參考文獻(xiàn)：

1.溫雯.“住有所居”之路——京港兩地租賃型保障性住房對比研究.北京交通大學(xué).2016

2.王敏.住房可負(fù)擔(dān)的政府干預(yù)研究.中國人民大學(xué)博士學(xué)位論文.2014

3.2017年自住房供應(yīng)5萬套.北京日報(bào).2017.04.10

作者簡介：

王敏，管理學(xué)博士，助理研究員。北京工業(yè)大學(xué)人文社會(huì)科學(xué)學(xué)院社會(huì)學(xué)系，首都社會(huì)建設(shè)與社會(huì)管理協(xié)同創(chuàng)新中心研究人員，研究方向?yàn)樯鐣?huì)保障、住房政策。endprint