(陜西地建土地工程技術(shù)研究院有限責任公司 陜西 西安 710021)

基于因子分析法的房地產(chǎn)企業(yè)績效綜合評價

賈媛媛

(陜西地建土地工程技術(shù)研究院有限責任公司陜西西安710021)

隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)得到迅猛發(fā)展，并在國民經(jīng)濟增長中起到了重要作用，日益受到社會各界的廣泛關(guān)注。對房地產(chǎn)上市公司的績效評價和分析，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營中存在的問題，有助于了解我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展概況以及它的發(fā)展前景，同時提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭力。本文運用因子分析法分析了中國房地產(chǎn)上市公司的績效水平，在此基礎(chǔ)上，提出了促進房地產(chǎn)行業(yè)健康、快速發(fā)展的建議。

房地產(chǎn)企業(yè)；因子分析；績效評價

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活中發(fā)揮著舉足輕重的作用。隨著我國住房制度的改革，房地產(chǎn)業(yè)也獲得了難得的發(fā)展機遇，呈現(xiàn)出了高速增長的態(tài)勢。然而，在地產(chǎn)高速發(fā)展的同時無疑也帶來了一些不容樂觀的問題，例如房價的飆升。從 2004 年至今國家已經(jīng)出臺大大小小的調(diào)控政策以穩(wěn)定房價，調(diào)控政策已近百條，中央層面，在多次會議或活動公開強調(diào)堅定不移地把房地產(chǎn)市場調(diào)控政策落到實處，確保見到實效，表明了高層對房地產(chǎn)調(diào)控的堅決態(tài)度，2015 年房地產(chǎn)調(diào)控的總體基調(diào)是政策不動搖，促進房價合理回歸，進一步推進房產(chǎn)稅改革試點，保障房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。因此房地產(chǎn)行業(yè)必將面臨著一個重新洗牌及行業(yè)整合的過程。

我國的房地產(chǎn)上市公司主要可以分為兩種[1]：第一種是全國性的房地產(chǎn)上市公司，比如中海、萬科等在我國很多的城市都設(shè)立了分公司進行跨區(qū)域經(jīng)營；第二種是區(qū)域性的房地產(chǎn)上市公司，只在某個省份或地區(qū)進行房地產(chǎn)開發(fā)，比如河南建業(yè)。隨著中國城市化進程的推進，將會有許多區(qū)域性公司流向其它地方開發(fā)項目，提升綜合實力。同時，房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營戰(zhàn)略也由追逐短期的項目盈利逐步轉(zhuǎn)向追逐長期的企業(yè)價值最大化，企業(yè)間的競爭表現(xiàn)為綜合能力的競爭。長期以來，反映房地產(chǎn)市場績效的統(tǒng)計指標很多，如房地產(chǎn)投資額、開發(fā)土地面積、房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)、商品房銷售額、商品房空置率、企業(yè)利潤率、房地產(chǎn)總產(chǎn)值等；依靠這些指標對房地產(chǎn)績效做出一個全面的績效評價較為困難[2]。

在房地產(chǎn)企業(yè)競爭日趨激烈的情況下，面臨現(xiàn)階段我國市場環(huán)境及宏觀調(diào)控政策的變換和調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)正處于發(fā)展的關(guān)鍵處，對企業(yè)績效進行績效評價，特別是對上市公司的績效進行綜合評估是非常重要的。

二、因子分析法在房地產(chǎn)企業(yè)績效評價的實例分析

本例運用因子分析法分析73家樣本企業(yè)2015年的財務(wù)及非財務(wù)數(shù)據(jù)[3]，研究發(fā)現(xiàn)，設(shè)計的房地產(chǎn)上市公司績效評價體系及使用的因子分析法具有相當?shù)目扇⌒裕茌^真實地反映中國房地產(chǎn)上市公司的績效水平。

(一)指標體系的確定

綜合前人的研究成果，本文擬建立如下的房地產(chǎn)上市公司績效評價指標體系：

1.財務(wù)角度：(1)盈利能力指標：總資產(chǎn)收益率(X1)、凈資產(chǎn)收益率(X2)、每股收益(X3)、凈利潤(X4)；(2)營運能力指標：存貨周轉(zhuǎn)率(X5)、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(X6)、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(X7)、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(X8)、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率(X9)；(3)市場價值指標：市盈(X10)、

市凈率(X11)；(4)企業(yè)規(guī)模指標：總資產(chǎn)自然對數(shù)(X12)、主營業(yè)務(wù)收入自然對數(shù)(X13)；(5)現(xiàn)金流指標：經(jīng)營凈現(xiàn)金比率(X14)、每股現(xiàn)金凈流量(X15)、利潤現(xiàn)金含量(X16)、銷售商品收到的現(xiàn)(X17)、現(xiàn)金凈流量(X18)、經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量(X19)。

2.顧客角度：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)市場占有率(X20)。

3.內(nèi)部運作角度：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售增長率(X21)。

4.學(xué)習(xí)成長角度：高學(xué)歷人員比率(X22)、凈利潤增長率(X23)、

凈資產(chǎn)增長率(X24)。

(二)樣本選擇與數(shù)據(jù)預(yù)處理

樣本選擇：本文以在上交所和深交所上市的房地產(chǎn)企業(yè)為研究對象，并按照如下原則進行篩選：(1)不得缺少當年與本研究相關(guān)的數(shù)據(jù)；(2)剔除被 ST 或 PT 的上市公司；(3)剔除有異常變動的上市公司。最后符合研究要求的企業(yè)有 73 家。

數(shù)據(jù)收集與預(yù)處理：本文使用的是樣本企業(yè)2012年度的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)主要來自房地產(chǎn)上市公司所公布的年報，或者是以年報中的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)計算得出。

(三)模型建立

(1)指標篩選

根據(jù)所有公共因子對某個原指標解釋的方差不小于0.7 的原則對指標進行篩選，即剔除變量共同度<0.7 的指標，因為這些指標的信息被提取的公共因子包含的較少。經(jīng)過幾次篩選最后留作研究使用的指標有：總資產(chǎn)收益率(X1，0.858)、凈資產(chǎn)收益率(X2，0.701)、每股收益(X3，0.815)、凈利潤(X4，0.937)、存貨周轉(zhuǎn)率(X5，0.862)、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(X6，0.944)、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(X8，0.872)、總資產(chǎn)自然對數(shù)(X12，0.805)、主營業(yè)務(wù)收入自然對數(shù)(X13，0.803)、經(jīng)營凈現(xiàn)金比率(X14，0.804)、每股現(xiàn)金凈流量(X15，0.877)、利潤現(xiàn)金含量(X16，0.756)、銷售商品收到的現(xiàn)金(X17，0.917)、現(xiàn)金凈流量(X18，0.805)、經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量(X19，0.799)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)市場占有率(X20，0.893)，共有 16個，括號中的數(shù)值為變量共同度。

(2)KMO 和 Bartlett 球形檢驗

運用主成分分析法在 SSPS中進行分析，結(jié)果顯示 KMO 值為 0.619，Bartlett 球形檢驗給出的相伴概率為0.000，小于顯著性水平 0.01，因此拒絕Bartlett 球形檢驗的零假設(shè)，根據(jù)以上兩項檢驗，我們認為，本文選取的指標及其數(shù)據(jù)適合于因子分析。

表1 KMO 和 Bartlett 的檢驗Table 1 Tests for KMO and Bartlett

(3)因子萃取

按照主成分特征值大于 1 的原則進行因子萃取，滿足條件的因子共有 5 個，表 1 列出了經(jīng)旋轉(zhuǎn)后滿足條件的因子的特征值、方差貢獻率和累計方差貢獻率。

表2 特征值、方差貢獻率與累計方差貢獻率Table 2 Characteristic value, variance contribution rate and cumulative variance contribution rate

從表1還可以看出，前5個因子的累計方差貢獻率達到83.90%，說明因子萃取的效果較佳。其中主因子F1在X4、X12、X13、X17、X20上有較大的載荷；F2在X5、X6、X8上有較大的載荷；F3在X1、X2、X3上有較大的載荷；F4在X15、X16、X18上有較大的載荷；F5在X14、X19上有較大的載荷。

(4)因子得分與排名

使用SPSS軟件對所選企業(yè)評價及得分。以每個主因子的方差貢獻率占 5 個主因子總方差貢獻率的比重作為權(quán)重進行加權(quán)計算總因子得分，其計算公式為：

F=0.35F1+0.185F2+0.181F3+0.175F4+0.109F5

表3 總因子得分排名前十位的房地產(chǎn)上市公司Table 3 Total factor scores were ranked among the top ten real estate listed companies

從表 2 可以看出，傳統(tǒng)的“招保萬金”四大豪門房企均進入這份榜單，特別是萬科和恒大地產(chǎn)分別排名第一和第二，并且在總因子得分上遙遙領(lǐng)先于其他房地產(chǎn)上市公司，這說明本研究設(shè)計的房地產(chǎn)上市公司績效評價體系及使用的因子分析法具有相當?shù)目扇⌒裕茌^真實地反映中國房地產(chǎn)上市公司的績效水平。

三、總結(jié)

本文以中國房地產(chǎn)企業(yè)為研究對象，在前人研究成果的基礎(chǔ)上，設(shè)計了中國房地產(chǎn)上市公司績效評價體系，運用因子分析法分析了 73 家樣本企業(yè)2015年的財務(wù)及非財務(wù)數(shù)據(jù)，研究發(fā)現(xiàn)本文設(shè)計的房地產(chǎn)上市公司績效評價體系及使用的因子分析法具有相當?shù)目扇⌒裕茌^真實地反映中國房地產(chǎn)上市公司的績效水平。通過研究表面，因子分析法能夠找出相關(guān)性較高的幾個主要變量，從而更具科學(xué)性，使評價結(jié)果對于指導(dǎo)我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展具有一定的參考意義。

[1]李華彪，基于因子分析法的我國房地產(chǎn)市場績效評價[D].華南理工大學(xué)，2012.

[2]張濤，文新三. 企業(yè)績效評價研究[M].經(jīng)濟科學(xué)出版社,2002.

[3]馮冰玉.基于因子和聚類分析的我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展水平評價[J].理論與方法，2013(5):66-71.

賈媛媛(1991-)，女，碩士，助理工程師，主要從事土地工程及建筑工程研究。