□ 羅琳琳

不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記困境及解決路徑
——以未經(jīng)首次登記房屋轉(zhuǎn)移登記為分析樣本

□ 羅琳琳

一、問題提出

2006年10月25日，鄭州廣電信息網(wǎng)絡(luò)有限公司（以下簡稱“鄭廣電”）與鄭州市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局（以下簡稱“鄭州市質(zhì)監(jiān)局”）簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，其后又簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓補(bǔ)充協(xié)議》，約定，鄭州市質(zhì)監(jiān)局將位于鄭州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)瑞達(dá)路西、木蘭里南的13層在建辦公樓及一塊住宅用地以3250萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給“鄭廣電”?！班崗V電”作為依法設(shè)立的國有企業(yè)法人，鄭州市質(zhì)監(jiān)局作為依法設(shè)立的國家機(jī)關(guān)法人，雙方均具有完全的民事權(quán)利能力和民事行為能力。協(xié)議涉及的鄭國用（2002）字第0011號、鄭國用（1996）字第1321號國有土地均為出讓土地使用權(quán)。鄭州市質(zhì)監(jiān)局作為涉案房屋及土地的合法權(quán)利主體，依法享有法定的轉(zhuǎn)讓處分權(quán)，其將在建房屋及出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給“鄭廣電”，由“鄭廣電”向其支付價(jià)款，符合最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》等相關(guān)規(guī)定。協(xié)議內(nèi)容是當(dāng)事人雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，雙方均應(yīng)自覺履行。且事實(shí)上，上述合同標(biāo)的物已于2007年交付，“鄭廣電”占有使用至今，“鄭廣電”也已按約支付相應(yīng)價(jià)款，迄今沒有及時(shí)過戶的責(zé)任完全在鄭州市質(zhì)監(jiān)局。2014年1月17日，鄭州市質(zhì)監(jiān)局向“鄭廣電”發(fā)出的解除《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》通知，無任何事實(shí)和法律依據(jù)。故提起訴訟，請求：1.確認(rèn)鄭州市質(zhì)監(jiān)局2014年1月17日作出的《解除合同通知函》無效；2.鄭州市質(zhì)監(jiān)局繼續(xù)履行雙方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》及《房屋轉(zhuǎn)讓補(bǔ)充協(xié)議》，并協(xié)助“鄭廣電”辦理產(chǎn)權(quán)變更過戶手續(xù)。并由鄭州市質(zhì)監(jiān)局承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。經(jīng)鄭州市中級人民法院審理，判決如下：1.確認(rèn)鄭州市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局于2014年1月17日作出的《解除合同通知函》無效。2.鄭州市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局繼續(xù)履行其與鄭州廣電信息網(wǎng)絡(luò)有限公司簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》及《房屋轉(zhuǎn)讓補(bǔ)充協(xié)議》，并于本判決生效之日起三個(gè)月內(nèi)協(xié)助鄭州廣電信息網(wǎng)絡(luò)有限公司辦理上述協(xié)議約定的房產(chǎn)及土地過戶手續(xù)。后二審維持一審判決內(nèi)容。

由于鄭州市質(zhì)監(jiān)局在出賣該房屋時(shí)，該房屋系在建房屋，后又未進(jìn)行首次登記，法院作出生效判決后，若鄭州市質(zhì)監(jiān)局不予配合，在強(qiáng)制執(zhí)行程序中，怎樣將房屋和土地一并辦理登記至“鄭廣電”，將存在一定現(xiàn)實(shí)困境。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記原則的適用

（一）一體登記原則

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第2條第2款之規(guī)定：“房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當(dāng)與其所依附的土地、海域一并登記，保持權(quán)利主體一致?！痹撘?guī)定是一體登記原則的規(guī)定。該原則要求當(dāng)事人在處分不動(dòng)產(chǎn)申請登記時(shí)，其建設(shè)用地使用權(quán)、海域使用權(quán)的主體與其上的建筑物、構(gòu)筑物的主體應(yīng)保持一致。

（二）連續(xù)登記原則

連續(xù)登記原則包括兩層含義：其一，不動(dòng)產(chǎn)未辦理所有權(quán)初始登記的，除非法律另有規(guī)定，否則不得辦理其他權(quán)利登記；其二，因處分不動(dòng)產(chǎn)而申請相應(yīng)的處分登記的，被處分的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利應(yīng)當(dāng)已經(jīng)登記。《物權(quán)法》第31條規(guī)定：“依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力?！币彩沁B續(xù)登記原則的體現(xiàn)，而本條中的“登記”具有兩層意思，即宣示登記與處分登記。依非法律行為之法律事實(shí)取得物權(quán)之人，首先應(yīng)當(dāng)通過將此種尚未在登記簿上公示出來的物權(quán)變動(dòng)加以展現(xiàn)出來，即先進(jìn)行“宣示登記”。然后，才能于再行處分該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，申請相應(yīng)的“處分登記”（如轉(zhuǎn)移登記、抵押首次登記等）。故沒有宣示登記就不能處分登記。

（三）不動(dòng)產(chǎn)登記的應(yīng)然狀態(tài)

依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記中連續(xù)登記原則和一體登記原則，首先鄭州市質(zhì)監(jiān)局應(yīng)依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的要求，提供相關(guān)資料，辦理房屋的初始登記或首次登記，即將房屋和土地均登記在自己名下，宣示登記完成。然后，依據(jù)雙方簽署的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》及《房屋轉(zhuǎn)讓補(bǔ)充協(xié)議》的約定以及相關(guān)資料，再將房屋和土地登記至“鄭廣電”名義，完成房屋和土地的處分登記。

三、未經(jīng)首次登記房屋轉(zhuǎn)移登記的現(xiàn)實(shí)困境

（一）法律依據(jù)

目前，未辦理首次登記的強(qiáng)制執(zhí)行規(guī)定，僅有《最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部〈關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函〉的通知》（法〔2012〕151號）（以下簡稱《通知》），其中，第2條規(guī)定：“執(zhí)行程序中處置未辦理初始登記的房屋時(shí)，具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后可以依法向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》；暫時(shí)不具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后可以向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》，并載明待房屋買受人或承受人完善相關(guān)手續(xù)具備初始登記條件后，由房屋登記機(jī)構(gòu)按照《協(xié)助執(zhí)行通知書》予以登記；不具備初始登記條件的，原則上進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀，買受人或承受人按照房屋的權(quán)利現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項(xiàng)由買受人或承受人自行負(fù)責(zé)?！?/p>

（二）轉(zhuǎn)移登記的困境

在該《通知》第2條所述的“具備初始登記條件”應(yīng)該怎么理解和操作？由于訴爭房屋未辦理初始登記，在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將可能無詳細(xì)檔案可查，無法確認(rèn)該房屋是否具備首次登記的條件，僅一紙《協(xié)助執(zhí)行通知書》不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將無法為其辦理房屋的首次登記。同時(shí)，由于出賣人不協(xié)助辦理，要求“待房屋買受人或承受人完善相關(guān)手續(xù)具備初始登記條件后，由房屋登記機(jī)構(gòu)按照《協(xié)助執(zhí)行通知書》予以登記”的結(jié)果將不會(huì)順利到來。終將，因“不具備初始登記條件而進(jìn)行現(xiàn)狀處置”。

“現(xiàn)狀處置”帶來房屋及附屬土地不能進(jìn)行登記。這種狀況既不利于保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，同時(shí)也增加了買受人的負(fù)擔(dān)，損害了國家的稅收，不符合市場經(jīng)濟(jì)的需要，更不符合《物權(quán)法》及《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》等確立的立法精神。眾所周知，市場經(jīng)濟(jì)是由無數(shù)的交易組成的，作為交易前提的產(chǎn)權(quán)必須清晰明確，同時(shí)交易的過程也要求既有效率又安全。惟其如此，交易才能繁榮，市場經(jīng)濟(jì)才能發(fā)展。若由于被執(zhí)行人的不配合行為致使房屋不具備首次登記的條件，最終按照“現(xiàn)狀處置”，將極大損害生效判決的法律權(quán)威，更損害買受人的合法權(quán)益，因此，轉(zhuǎn)移登記將因被執(zhí)行人的不配合而陷入困境。

四、不動(dòng)產(chǎn)登記適用程序的解決路徑

（一）首次登記的程序及要求

依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，并結(jié)合實(shí)踐中不動(dòng)產(chǎn)登記的具體情況，辦理房屋首次登記的程序是申請—受理—實(shí)地查看—審核—登簿—繳費(fèi)—發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。申請主體為不動(dòng)產(chǎn)登記簿或土地權(quán)屬來源材料記載的國有建設(shè)用地使用權(quán)人。提交的資料包括：不動(dòng)產(chǎn)登記申請書；申請人身份證明材料（境內(nèi)法人或其他組織是營業(yè)執(zhí)照或者組織機(jī)構(gòu)代碼證或者其他身份登記證明）；不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者土地權(quán)屬來源材料；建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料；房屋竣工驗(yàn)收備案證明；房地產(chǎn)調(diào)查或者測繪報(bào)告（含經(jīng)確認(rèn)的樓幢、房屋測繪信息表）；相關(guān)稅費(fèi)完稅憑證；派出所出具的坐落證明和分層分戶定位表；物業(yè)維修基金繳費(fèi)憑證；房地產(chǎn)分棟、分戶匯總表；法律、行政法規(guī)以及《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的其他材料。

（二）強(qiáng)制執(zhí)行中不動(dòng)產(chǎn)登記材料的完善

依據(jù)強(qiáng)制執(zhí)行理論，當(dāng)事人向人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，須有給付內(nèi)容（包括物和行為）。從強(qiáng)制執(zhí)行方法角度觀之，直接強(qiáng)制、間接強(qiáng)制、代替行為、行為之強(qiáng)制均在被執(zhí)行人不配合登記時(shí)均有適用之余地。

結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)首次登記程序和資料要求，在強(qiáng)制執(zhí)行中每一項(xiàng)均可以通過代替行為予以完成。執(zhí)行申請人作為申請人（被執(zhí)行申請人）的代替人實(shí)施代替行為，即以自己名義提供不動(dòng)產(chǎn)登記申請書及申請人身份證明材料；通過法院執(zhí)行局出具的《調(diào)查令》，向不動(dòng)產(chǎn)登記中心調(diào)取房屋坐落的土地權(quán)屬來源材料，向所屬規(guī)劃部門調(diào)取建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料。由于被執(zhí)行人不提交房屋竣工驗(yàn)收備案證明，甚至沒有房屋竣工驗(yàn)收備案證明，申請人依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，申請具有房屋質(zhì)量檢測資質(zhì)的第三方機(jī)構(gòu)申請房屋質(zhì)量鑒定，以達(dá)到房屋竣工驗(yàn)收備案證明的作用。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記中心的安排會(huì)進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)查、測繪并出具報(bào)告，后由申請人繳納相關(guān)稅費(fèi)，提交完稅憑證，并申請向派出所出具的房屋坐落證明和門牌號。從而通過代替行為完成房屋首次登記所需材料。

（三）宣示登記和處分登記兩步并一步

依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)連續(xù)登記原則，首次登記是辦理移轉(zhuǎn)登記的前提條件，也就是須有宣示登記方可處分登記。但在強(qiáng)制執(zhí)行案件中，由于被執(zhí)行人的不予配合，首次登記均是由申請執(zhí)行人的名義完成的，因此，首次登記的名義人不能再是被執(zhí)行人，而應(yīng)該依據(jù)《通知》的規(guī)定，待材料具備后，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)將訴爭不動(dòng)產(chǎn)視為“具備初始登記條件”直接登記至申請執(zhí)行人的名下，完成首次登記。此首次登記視為被申請執(zhí)行人的處分登記，實(shí)現(xiàn)兩步并一步，完成登記，核發(fā)一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記證書。

五、結(jié)語

由于目前規(guī)章制度的不完善性，導(dǎo)致未經(jīng)首次登記的不動(dòng)產(chǎn)，因不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)擔(dān)心存在“違章建筑合法化”的情形，致使很多房屋最后變成了無法解決的“現(xiàn)狀處置”，為了改變這種狀態(tài)，建議不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)聯(lián)合有關(guān)部門出臺相應(yīng)的規(guī)章制度，便于現(xiàn)實(shí)存在的、未經(jīng)首次登記的房屋能夠完成首次登記，以實(shí)現(xiàn)房屋的交換價(jià)值，促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的繁榮。

河南中建地產(chǎn)有限公司

責(zé)任編輯：宋英俊