摘 要 當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)雖然火爆，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的法律體系還不是很完善，開(kāi)發(fā)商尤其是小開(kāi)發(fā)商的法律意識(shí)比較淡薄，一些特殊項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)存在不規(guī)范的各種操作、利益輸送，法律風(fēng)險(xiǎn)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要問(wèn)題，甚至關(guān)系到一些小開(kāi)發(fā)商的生存問(wèn)題?；诖?，筆者作為訴訟律師，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)前期開(kāi)發(fā)階段、施工建造階段、房地產(chǎn)銷(xiāo)售階段和物業(yè)管理階段的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范進(jìn)行一些探討和梳理，從訴訟律師的角度和視角，闡述了開(kāi)發(fā)鏈條中，常見(jiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)以及實(shí)務(wù)操作上的防范與控制。希望能夠?yàn)樘峁┓康禺a(chǎn)從業(yè)律師、從事房地產(chǎn)行業(yè)的管理人員及有關(guān)人士提供一些處理實(shí)際問(wèn)題的思路和方法。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā) 法律風(fēng)險(xiǎn) 防范

作者簡(jiǎn)介：蔣修賢，廣東廣信君達(dá)律師事務(wù)所。

中圖分類(lèi)號(hào)：D926.5 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.11.236

近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中面臨的訴訟鐘裁等法律糾紛漸趨增多，這不僅給企業(yè)的順利發(fā)展帶來(lái)了一定阻礙，也給房地產(chǎn)行業(yè)的聲譽(yù)帶來(lái)了不少負(fù)面影響。房地產(chǎn)企業(yè)的法律風(fēng)險(xiǎn)存在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的每一個(gè)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)過(guò)程中要面對(duì)各種法律風(fēng)險(xiǎn)，筆者結(jié)合相關(guān)訴訟經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)中面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范展開(kāi)探討，從實(shí)戰(zhàn)中總結(jié)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的經(jīng)驗(yàn)。

一、房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)階段的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范

（一）土地出讓的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范

房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)，首先是拿地，拿地有多種方式，其中通過(guò)政府招拍掛的方式售讓土地、通過(guò)法院拍賣(mài)競(jìng)得土地、通過(guò)收購(gòu)取得土地，以及通“三舊改造”與村集體合的開(kāi)發(fā)等多種方式，那么摘地、拿地過(guò)程中，法律風(fēng)險(xiǎn)是最大的，也是最關(guān)鍵的。拿地過(guò)程中，需要注意的是：

1.根據(jù)《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》，開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方訂立的土地使用權(quán)合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。

2.土地使用權(quán)出讓的主體只能是市、縣人民政府，土地使用權(quán)出讓合同的訂立與履行則由市、縣人民政府的土地管理部門(mén)具體負(fù)責(zé)。土地使用權(quán)出讓合同的標(biāo)的物僅限于國(guó)有建設(shè)性土地使用權(quán)，而不包括國(guó)有農(nóng)場(chǎng)的土地使用權(quán)，更不包括集體土地使用權(quán)。

3.出讓程序中也存在禁止性法律規(guī)定。國(guó)務(wù)院2003年18號(hào)文特別指出“對(duì)空置量大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要限制其參加土地拍賣(mài)和新項(xiàng)目申報(bào)”。也就是說(shuō)，對(duì)于土地拍賣(mài)的競(jìng)買(mǎi)人來(lái)說(shuō)，空置量大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是被限制競(jìng)買(mǎi)資格的。

4.我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》、《拍賣(mài)法》、《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》規(guī)定，中標(biāo)人、競(jìng)得人放棄中標(biāo)宗地、競(jìng)得宗地的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。因此，房地產(chǎn)出讓不僅要滿足實(shí)體上的合法性也要滿足程序上的合法性。

5.與村集體合作尤其需要注意，要通過(guò)村民代表大會(huì)及三級(jí)平臺(tái)的審核，以及政府合法審批等問(wèn)題。

因此，要做好土地出讓中的法律風(fēng)險(xiǎn)防范。首先，應(yīng)注意考察土地的合法性和出讓權(quán)限的合法性，注意與村合作要符合當(dāng)?shù)卣摹叭f改造”、“自留地開(kāi)發(fā)”政策，獲得村民代表大會(huì)等同意。注意土地使用權(quán)出讓的主體，同時(shí)還要注意出讓國(guó)有土地使用權(quán)的土地面積和政府的級(jí)別的關(guān)系；其次，注意查看由規(guī)劃部門(mén)依據(jù)控制性詳規(guī)出具的擬出讓地塊的規(guī)劃條件和附圖。開(kāi)發(fā)商在決定受讓某地塊之前，應(yīng)對(duì)以上的規(guī)劃條件及附圖做詳細(xì)的了解和仔細(xì)的分析，并結(jié)合自己的情況進(jìn)行可行性估算；再次，注意具體出讓程序中的禁止性法律規(guī)定。最后，注意出讓合同中的具體條款。注意明確土地費(fèi)用與土地狀態(tài)及取得土地使用權(quán)證的關(guān)系，尤其是毛地出讓的，應(yīng)明確征地或拆遷中各項(xiàng)關(guān)系由誰(shuí)處理、拆遷安置的條件與費(fèi)用等問(wèn)題，從而有利于項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)順利；對(duì)成片開(kāi)發(fā)的出讓合同，需要對(duì)子項(xiàng)地塊的開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓等問(wèn)題做出約定，一般應(yīng)根據(jù)子項(xiàng)地塊的土地出讓金支付進(jìn)度、土地使用權(quán)證書(shū)取得情況以及土地投資開(kāi)發(fā)情況，來(lái)規(guī)定轉(zhuǎn)讓條件；明確地下空間的開(kāi)發(fā)利用權(quán)；明確對(duì)出讓土地的實(shí)際面積界定。

（二）項(xiàng)目收購(gòu)中的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范

房地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)也可稱(chēng)為房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。是指一方將其取得的國(guó)有土地使用權(quán)和項(xiàng)目所有權(quán)直接轉(zhuǎn)讓給另一方的行為。項(xiàng)目收購(gòu)可分為直接收購(gòu)項(xiàng)目方式和通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目公司的股權(quán)間接收購(gòu)項(xiàng)目方式進(jìn)行。

1.直接收購(gòu)項(xiàng)目方式。首先，直接收購(gòu)項(xiàng)目方式存在項(xiàng)目標(biāo)的現(xiàn)狀風(fēng)險(xiǎn)，首先是項(xiàng)目的債務(wù)問(wèn)題，是否存在債務(wù)糾紛、是否存在訴訟糾紛、執(zhí)行名單，一般目前的在建房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)蠖啻嬖谥卮蟮膫鶆?wù)問(wèn)題；其次是項(xiàng)目隱蔽瑕疵問(wèn)題，包括拆遷、容積率、限高、公建配套、商住比例要求等，其次，存在項(xiàng)目合法性風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓方所轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目必須符合下列條件：（1）已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出資金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)或者雖未取得土使用權(quán)證書(shū)，但當(dāng)?shù)厝嗣裾蚱涫跈?quán)的部門(mén)同意轉(zhuǎn)讓?zhuān)唬?）已完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，已支付的土地使用權(quán)出資金不包含在內(nèi)；（3）按建設(shè)項(xiàng)目法定程序取得了立項(xiàng)、規(guī)劃、施工等手續(xù)。再次，直接收購(gòu)直接涉及到土地增值稅的問(wèn)題，這是直接涉及收購(gòu)成本核算的關(guān)鍵因素，因?yàn)榍捌谀玫氐某杀径急容^低，在當(dāng)前土地價(jià)格成倍上漲的行情下，轉(zhuǎn)讓的價(jià)格也是上漲數(shù)倍甚至百倍，因此直接涉及土增稅如何承擔(dān)的問(wèn)題。

為避免直接收購(gòu)項(xiàng)目方式的法律風(fēng)險(xiǎn)，建議采取以下防范對(duì)策：（1）應(yīng)審查房地產(chǎn)項(xiàng)目的債務(wù)、規(guī)劃、審批手續(xù)是否清晰；（2）確認(rèn)是否符合上述法定轉(zhuǎn)讓條件；（3）對(duì)轉(zhuǎn)讓方提供的稅費(fèi)進(jìn)行審核，審核是否為有效可抵稅票。

2.通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目公司的股權(quán)間接收購(gòu)項(xiàng)目方式。通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)，可以減少部分稅費(fèi)，在一些地區(qū)甚至可以免征土地增值稅，但如果轉(zhuǎn)讓目標(biāo)公司主要是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，則稅務(wù)機(jī)關(guān)仍要征收土地增值稅。收購(gòu)項(xiàng)目公司，主要須對(duì)該公司、法定代表人、實(shí)際控制人進(jìn)行法律財(cái)務(wù)的盡職調(diào)查，以調(diào)查債務(wù)、權(quán)屬是否清楚，是否存隱蔽的債務(wù)和責(zé)任，造成不能轉(zhuǎn)讓股權(quán)或房地產(chǎn)的情形，并要求大股東、實(shí)際控制人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。endprint

項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和收購(gòu)，可以采取如下實(shí)操方式：

1. 增資擴(kuò)股方式。適用于資金嚴(yán)重短缺需要引入投資者進(jìn)行合作的房地產(chǎn)企業(yè)。具有便捷地實(shí)現(xiàn)股權(quán)融資功能，解決開(kāi)發(fā)商的資金不足問(wèn)題，尤其是在分紅時(shí)可按實(shí)繳出資比例進(jìn)行紅利分取等優(yōu)勢(shì)，可減少交易稅費(fèi)。

2.階段性股權(quán)融資方式 階段性股權(quán)投資即階段性資金拆借，是在項(xiàng)目確定以后進(jìn)入成熟期之前，銷(xiāo)售回款和項(xiàng)目貸款又沒(méi)有落實(shí)的情況下，發(fā)展商愿意承擔(dān)較高的借款利息，這時(shí)發(fā)展商的資金缺口一般在6個(gè)月左右，繼而項(xiàng)目融資可以到位或銷(xiāo)售回款能夠?qū)崿F(xiàn)。該模式適用于具有短期融資目的房地產(chǎn)企業(yè)。該模式的優(yōu)勢(shì)在于階段性股權(quán)融資的好處是不增加負(fù)債率，因?yàn)樨?fù)債率過(guò)高，財(cái)務(wù)報(bào)表不好，后期貸款難以獲得。其運(yùn)作模式是在項(xiàng)目確定下來(lái)之后、即將進(jìn)入成熟期之前，開(kāi)發(fā)商從銀行得到貸款支持越來(lái)越困難，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)增資擴(kuò)股的方式進(jìn)行融資，而在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售后溢價(jià)回購(gòu)原所增股權(quán)。

3. 商品房包銷(xiāo)方式?？梢杂冒N(xiāo)來(lái)代替項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)N(xiāo)人按包合同約定的

時(shí)間分期分批支付包銷(xiāo)款等于變相的支付項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓款或合作款，將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同中受讓方的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)化為包銷(xiāo)合同中包銷(xiāo)方對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的權(quán)利義務(wù)。因?yàn)榘N(xiāo)合同的委托方必然是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而受托方即包銷(xiāo)人按照《商品房銷(xiāo)售管理辦法》應(yīng)是房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)；而且簽訂包銷(xiāo)合同的時(shí)間可以是在預(yù)售許可證取得之前或之后，均不影響合同的效力。

4.承包方式。承包方式分為建設(shè)全過(guò)程承包和階段承包。建設(shè)全過(guò)程承包適用于大型復(fù)雜的工程項(xiàng)目，便于充分利用承包商在勘察、設(shè)計(jì)、施工等方面雄厚的技術(shù)經(jīng)濟(jì)力量及豐富的組織管理經(jīng)驗(yàn)，以圖降低工程造價(jià)，縮短建設(shè)工期。并且由總包方墊資建設(shè)，當(dāng)然與總包方合作合同要規(guī)范明確。

（三）合作開(kāi)發(fā)中的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范

聯(lián)建協(xié)議、參建協(xié)議、房屋合建合同、合作建房協(xié)議、與村集體的三舊改造、自留地合作建設(shè)等均屬于合作房地產(chǎn)合同。合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的特征是：共同投資、共負(fù)盈虧，分為共同成立項(xiàng)目公司、聯(lián)建方式、參建方式三種。合作開(kāi)發(fā)中法律風(fēng)險(xiǎn)，不得設(shè)定保底條款，否則將據(jù)實(shí)認(rèn)定合同性質(zhì)，并導(dǎo)致無(wú)效合同的出現(xiàn)，或者定性為名為合作開(kāi)發(fā)，實(shí)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干解釋問(wèn)題的解答》：（1）聯(lián)營(yíng)合同中的“保底條款”，通常是指聯(lián)營(yíng)一方雖向聯(lián)營(yíng)體投資，并參與共同經(jīng)營(yíng)，分享聯(lián)營(yíng)的贏利，但不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)的虧損責(zé)任，在聯(lián)營(yíng)體虧損時(shí)，仍要收回其出資和收取固定利潤(rùn)的條款。（2）聯(lián)營(yíng)合同中有保底條款的，聯(lián)營(yíng)合同有效，但該保底條款無(wú)效。屬于無(wú)效民事行為；其次，聯(lián)建協(xié)議不辦理審批、備案手續(xù)將導(dǎo)致提供資金的聯(lián)建方形成實(shí)質(zhì)上的參建方，無(wú)法對(duì)土地、房屋享有相應(yīng)物權(quán)，存在不能直接取得產(chǎn)權(quán)的重大風(fēng)險(xiǎn)。并且與村集體的三舊改造、自留地開(kāi)發(fā)建設(shè)，均嚴(yán)格符合當(dāng)?shù)卣P(guān)于征拆、三舊、自留地開(kāi)發(fā)建設(shè)的政策，完成法律、政策規(guī)定的審批手續(xù)，妥善處理與村集體、村民的關(guān)系等。

針對(duì)合作開(kāi)發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)，建議采取以下對(duì)策：（1）合作開(kāi)發(fā)合同要明確劃分雙方的責(zé)任；（2）對(duì)雙方分得房產(chǎn)、利益明確約定；（3）明確約定違約責(zé)任；（4）合作意思表示要真實(shí)，而不能借合作之名，而行借貸之實(shí)；（5）對(duì)于提供資金的聯(lián)建方來(lái)說(shuō)，務(wù)必要通過(guò)審批、備案取得對(duì)項(xiàng)目的物權(quán)保障；（6）為保證聯(lián)建方的權(quán)益，通過(guò)設(shè)立項(xiàng)目公司的方式進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)。

二、 房地產(chǎn)施工建造階段的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范

工程建設(shè)合同是法律明確規(guī)定的優(yōu)先債權(quán)，即在項(xiàng)目中出現(xiàn)訴訟和多種債務(wù)的情況下，應(yīng)優(yōu)先支付工程建設(shè)的款項(xiàng)，因此工程建設(shè)的款項(xiàng)，如果出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)拖欠工程款項(xiàng)的問(wèn)題，就通過(guò)訴訟查封該項(xiàng)目獲得優(yōu)先受償。另外，工程合同糾紛，也是最常見(jiàn)的訴訟糾紛，因此、雙方不僅要寫(xiě)明合同的權(quán)利義務(wù)，而且要注意保存建設(shè)資料、竣工驗(yàn)收資料、結(jié)算資料和款項(xiàng)支付的憑據(jù)，并且要注意勞務(wù)承包、工傷糾紛、責(zé)任事故、環(huán)境保護(hù)等問(wèn)題。還有多份合同的問(wèn)題，根據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》、《建設(shè)工程價(jià)款結(jié)算暫行辦法》、《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》可知，應(yīng)以“以備案的中標(biāo)合同為準(zhǔn) ”

案例1：2003年乙建筑公司在甲地產(chǎn)公司舉行的酒店項(xiàng)目施工招標(biāo)中一舉中標(biāo)。但雙方簽約時(shí)，甲公司要求乙公司前期墊資1000萬(wàn)元施工，乙公司考慮到這是一個(gè)工程總額近5000萬(wàn)元的大合同，能拿到手不容易，于是就同意了甲公司的要求，并要求約定墊資年利率為6%。甲公司認(rèn)為反正墊資條款為無(wú)效條款，約定利率也無(wú)妨，于是答應(yīng)了乙方的要求。然而墊資施工期結(jié)束后，甲公司因資金困難，未能償付墊資款。于是，乙公司無(wú)奈訴至法院，要求甲公司支付工程款并按約定利率支付相應(yīng)利息，同時(shí)依據(jù)合同法和司法解釋關(guān)于建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定，要求對(duì)該賓館的進(jìn)行拍賣(mài)優(yōu)先受償。

該案例中的墊資條款是否有效呢？ 根據(jù)最高院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛》的司法解釋?zhuān)簩?duì)墊資和墊資利息有約定的，應(yīng)支持。因此，墊資施工條款是有效條款，如涉及墊資施工，對(duì)于發(fā)包方而言，可在合同中不約定利息。

案例2：2004年5月乙建筑公司與甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了總價(jià)款1300萬(wàn)元的公寓建設(shè)施工合同，2005年10月工程竣工驗(yàn)收合格后，甲公司尚有375萬(wàn)元的工程尾款尚未支付。雙方約定的付款條件時(shí)是，由乙公司提交竣工結(jié)算報(bào)告交由甲公司按照《建筑工程施工發(fā)包與承包計(jì)價(jià)管理辦法》審核無(wú)誤后，甲公司支付其中的310萬(wàn)元（其余款項(xiàng)作為工程質(zhì)量保證金）。乙公司于當(dāng)年10月將竣工結(jié)算報(bào)告提交甲公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人后，甲公司未有回音。2006年初催要欠款未果的乙公司提請(qǐng)仲裁。仲裁中，甲公司提出其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人即甲方代表已辭職離開(kāi)公司，但甲方代表在乙方提交的工程結(jié)算報(bào)告時(shí)就表示了異議，現(xiàn)甲方不同意乙方提出的結(jié)算數(shù)額，要求乙方重新提交竣工結(jié)算文件。

三、房地產(chǎn)銷(xiāo)售階段的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范

（一）虛假宣傳的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范endprint

如果開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售過(guò)程中做出過(guò)于具體的承諾可能構(gòu)成要約，存在一定 的法律風(fēng)險(xiǎn)，而且過(guò)于夸大、虛假的宣傳還可能違反《廣告法》的有關(guān)規(guī)定。

商品房銷(xiāo)售過(guò)程中，可能存在銷(xiāo)售廣告、宣傳資料過(guò)于具體而與事實(shí)不符的法律風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)《最高院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條規(guī)定：“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！睉?yīng)對(duì)虛假宣傳法律風(fēng)險(xiǎn)的主要對(duì)策是：

1.明確廣告宣傳的范圍和內(nèi)容。

2.開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)銷(xiāo)售合同和宣傳資料內(nèi)容進(jìn)行審核，保證其 真實(shí)性。

3.注意在廣告中進(jìn)行模糊化處理。

（二）商品房預(yù)售中的“欺詐”法律風(fēng)險(xiǎn)與防范

開(kāi)發(fā)商往往在不符合商品房預(yù)售許可證的情況下就開(kāi)始商品房預(yù)售，因此與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售可能會(huì)被法院認(rèn)定為無(wú)效。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！比糸_(kāi)發(fā)商在沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的前提下與買(mǎi)受人訂立商品房預(yù)售許可合同，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向消費(fèi)者預(yù)售房屋應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

1.商品房預(yù)售人（開(kāi)發(fā)商）必須已經(jīng)向政府主管部門(mén)交付全部土地使用權(quán)出讓金，并依法取得土地使用權(quán)證書(shū)。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

3.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日，預(yù)售人方能預(yù)售房屋給預(yù)購(gòu)人。

4.商品房預(yù)售人（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商）須向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

5.商品房預(yù)售人（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商）應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。

6.商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

因此，建議開(kāi)發(fā)商嚴(yán)格遵循法律規(guī)定，在取得預(yù)售許可證明后再對(duì)外訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同；在取得預(yù)售許可證明之前，如已經(jīng)辦妥立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)，但尚未領(lǐng)取預(yù)售許可證，可以與買(mǎi)受人訂立 “商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)”、“商品房定購(gòu)書(shū)”等具有預(yù)約性質(zhì)的合同。

（三）售后包租的風(fēng)險(xiǎn)與防范

根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第45條規(guī)定：“售后包租，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買(mǎi)受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷(xiāo)售商品房的行為”。主要形式包括：“帶租約銷(xiāo)售”、“返租回報(bào)”、 “利潤(rùn)共享”、“保底分紅”等。但是，售后包租行為與開(kāi)發(fā)商的返本銷(xiāo)售、分割拆零銷(xiāo)售行為一并被《商品房銷(xiāo)售管理辦法》列為開(kāi)發(fā)商不得采取的銷(xiāo)售方式 。

因此，要防范的主要是該種行為帶來(lái)的行政責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。特別是在商品房未竣工的情況下，盡量不要采取售后包租的銷(xiāo)售方式。

四、物業(yè)管理階段的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范

物業(yè)管理階段存在選聘前期物業(yè)公司存在未依法招標(biāo)的法律風(fēng)險(xiǎn)、未規(guī)范辦理物業(yè)交接手續(xù)，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)主體不明的法律風(fēng)險(xiǎn)和因投訴責(zé)任模糊，開(kāi)發(fā)商可能面對(duì)屬于物業(yè)責(zé)任的投訴法律風(fēng)險(xiǎn)，建議依法通過(guò)招標(biāo)等法定程序選聘物業(yè)管理企業(yè)；與前期物業(yè)管理公司依法規(guī)范移交，雙方辦理交接手續(xù)。

案例3：甲開(kāi)發(fā)了數(shù)棟小高層，在開(kāi)展銷(xiāo)售之前甲與乙物業(yè)管理公司簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同。房屋對(duì)外銷(xiāo)售后，乙一直進(jìn)行著物業(yè)管理服務(wù)，但雙方?jīng)]有辦理書(shū)面物業(yè)交接手續(xù)，移交承接相關(guān)資料。后因管理原因水泵房漫水，造成業(yè)主地下室貨物損壞，業(yè)主為此訴至法院，要求甲、乙共同賠償損失。在訴訟中，乙以物業(yè)未交付也未實(shí)際管理為由拒絕承擔(dān)責(zé)任。法院查明雙方確實(shí)未辦理正式移交手續(xù)，但乙已實(shí)際進(jìn)行了管理，同時(shí)甲選聘乙未經(jīng)招標(biāo)程序。法院判決，甲乙雙方均對(duì)業(yè)主的損失承擔(dān)連帶責(zé)任，并就甲未經(jīng)招標(biāo)擅自選聘乙的行為向當(dāng)?shù)亟ㄎl(fā)出了司法建議書(shū)，甲被當(dāng)?shù)亟ㄎ幰?萬(wàn)元的罰款。

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