黨瑜

摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，資金成本的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是房地產(chǎn)企業(yè)提升競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。由于住房關(guān)系到民生問題，政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的調(diào)控政策，房企的融資政策和經(jīng)營環(huán)境會(huì)受到相應(yīng)政策的約束，因此房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資環(huán)境較為復(fù)雜。本文主要對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資渠道、企業(yè)科學(xué)融資決策及相應(yīng)的貸后財(cái)務(wù)管理方法進(jìn)行一些探討。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 融資模式 財(cái)務(wù)管理

一、房地產(chǎn)行業(yè)融資的重要性

從廣義概念上講，房地產(chǎn)融資是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通及消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱，包括資金的籌集、運(yùn)用和清算。我國房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)建設(shè)資金來源同企業(yè)資金來源一樣可以分為內(nèi)部融資和外部融資。內(nèi)部融資主要包含企業(yè)自有資金和預(yù)收款項(xiàng)，外部融資主要有債務(wù)融資和權(quán)益融資。

隨著中國城市化進(jìn)程的發(fā)展和城鄉(xiāng)改善性居住需求，中國建筑業(yè)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)獲取了大量經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)也積累了許多問題。房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，資金的融通貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，資金成本的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)成為房地產(chǎn)企業(yè)提升競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。與此同時(shí)，由于住房關(guān)系到民生問題，政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的調(diào)控政策，包括金融和消費(fèi)環(huán)節(jié)，房企的融資政策和經(jīng)營環(huán)境會(huì)受到相應(yīng)政策的約束，使房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境趨于復(fù)雜，影響了企業(yè)的生存與發(fā)展。這要求房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下一方面要進(jìn)行多元化融資方式的探索，擴(kuò)大融資渠道，另一方面要加強(qiáng)企業(yè)的科學(xué)融資決策及貸后管理，降低企業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)行業(yè)的主要外部融資渠道

我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資體系還不夠健全，房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道仍是各種形式的銀行貸款。銀行信貸政策又受國家宏觀調(diào)控的影響，因此探索并選擇合適的融資方式是房地產(chǎn)企業(yè)必做的功課。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的外部融資方式多集中于銀行貸款、公司債、信托、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等。

（一）上市融資

房地產(chǎn)企業(yè)直接融資的IPO進(jìn)程進(jìn)入資本市場(chǎng)面臨法律問題、程序問題和市場(chǎng)準(zhǔn)入問題，直接上市融資是絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不具備和無法等待的。因而，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過購買上市殼公司后增資或定向增發(fā)，達(dá)到上市融資的目的。銀行為有實(shí)力、有信譽(yù)的房地產(chǎn)企業(yè)的兼并重組項(xiàng)目，提供金融支持和金融服務(wù)。

（二）銀行借貸

銀行借貸是開發(fā)商最主要的融資方式，短期信貸可以作為企業(yè)的流動(dòng)資金，在開發(fā)項(xiàng)目建成階段，可以物業(yè)作抵押，申請(qǐng)長期貸款。除了傳統(tǒng)的“信用+抵押”借貸外，房地產(chǎn)企業(yè)可以積極探索其他類型的銀行借貸，如項(xiàng)目開發(fā)貸，以項(xiàng)目的全部權(quán)益和部分收益作為擔(dān)保，向銀行貸款；并購貸款方式，以并購項(xiàng)目的未來現(xiàn)金流為擔(dān)保，向銀行貸款。

（三）公司債券

公司債融資成本低，可以代替銀行借貸達(dá)到融資的目的。目前，我國債券市場(chǎng)的債券類型按發(fā)行主體來分，主要有國家債、金融債與公司債三種?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)債券發(fā)行量少，因此行業(yè)內(nèi)發(fā)行企業(yè)債的空間還很大。同時(shí)，國家也支持資信條件較好的企業(yè)經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)發(fā)行企業(yè)債券。

目前，上市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券應(yīng)該由證監(jiān)會(huì)審批，在證券市場(chǎng)上發(fā)行。其他發(fā)行企業(yè)債券由發(fā)改委審批，在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行。為逐漸擺脫對(duì)銀行借貸的依賴，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極探索企業(yè)債券的融資方式。

（四）信托

信托是由融資方向信托投資公司申請(qǐng)，由信托投資公司依法制作信托計(jì)劃，在社會(huì)上公開或定向發(fā)行信托憑證，集中社會(huì)閑散資金。信托因其豐富的創(chuàng)新空間以及制度和方式的靈活性吸引了越來越多資金需求方，已成為房企融資的新熱點(diǎn)。信托可以采用多種方式進(jìn)入企業(yè)，如直接貸款、股權(quán)投資、資產(chǎn)證券化等，政策相對(duì)寬松，審批流程較少，但信托成本相比銀行借貸成本較高。

（五）PE私募股權(quán)投資基金和房地產(chǎn)投資信托基金

近兩年，私募股權(quán)投資在我國發(fā)展迅猛，對(duì)企業(yè)融資起了巨大作用。大多數(shù)私募基金對(duì)擬投行業(yè)有一定的要求，也有一些大型私募股權(quán)投資基金傾向于投資一些具有上市發(fā)展?jié)摿Φ姆康禺a(chǎn)公司。房地產(chǎn)投資信托基金是以信托方式組成而主要投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目的集體投資計(jì)劃，投資于房地產(chǎn)或房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于投資周期長、風(fēng)險(xiǎn)低的大型項(xiàng)目可以借助該種融資方式。

（六）借力民間金融機(jī)構(gòu)和民間資本，豐富融資渠道

相關(guān)調(diào)查表明，受限于投資渠道、投資信息和專業(yè)投資能力，民間資本常缺少投資項(xiàng)目而將資金存在銀行，造成資本閑置與浪費(fèi)。房企在短期流動(dòng)資金缺乏的情況下，控制好市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)的前提下，利用民間資本過渡，是資金融通的有益補(bǔ)充。

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)上市困難重重，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目貸款受限，房地產(chǎn)公司發(fā)債的信用、資質(zhì)要求較高，政策性房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款覆蓋面較小。在現(xiàn)行的行業(yè)政策狀況和融資環(huán)境下，對(duì)于大型房地產(chǎn)企業(yè)，首先應(yīng)該以股權(quán)融資為優(yōu)先融資渠道，大力發(fā)展公司債券，逐漸擺脫對(duì)銀行借貸的依賴；借力民間金融機(jī)構(gòu)，優(yōu)化借貸市場(chǎng)環(huán)境；與住房抵押貸款證券化政策；房地產(chǎn)企業(yè)之間通力合作，共同開發(fā)，實(shí)現(xiàn)共贏。

三、房地產(chǎn)行業(yè)融資的財(cái)務(wù)管理要點(diǎn)

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要探索適宜的融資渠道，補(bǔ)充資金缺口；另一方面，利用財(cái)務(wù)管理和財(cái)務(wù)規(guī)劃，充分挖掘內(nèi)生資源，使融資決策、資金統(tǒng)籌、結(jié)算科學(xué)化，降低資金成本。

（一）融資決策的內(nèi)控

目前，房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)從業(yè)人員水平參差不齊，缺乏融資管理人員，缺少科學(xué)的決策分析，對(duì)擬投資項(xiàng)目融資的時(shí)機(jī)、金額、方式等，缺乏整體考慮，盲目融資，造成潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行融資決策分析中應(yīng)該考慮以下要素，以便確定融資渠道、數(shù)量、風(fēng)險(xiǎn)：

首先，在充分考慮內(nèi)部融資的基礎(chǔ)下，科學(xué)分析外部融資需求量。在企業(yè)現(xiàn)金流預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上，利用增加的資產(chǎn)和增加的負(fù)債進(jìn)行資金缺口分析，充分考慮建筑企業(yè)的墊資和階段性預(yù)售款項(xiàng)等負(fù)債變化所提供的企業(yè)內(nèi)部融資量。通過內(nèi)部挖潛，增加內(nèi)部融資量，如采取降低固定資產(chǎn)投資、減少流動(dòng)資金占用、改善盈利狀況、降低股利支付主率等措施，增加內(nèi)部融資量，加速資金周轉(zhuǎn)。endprint

其次，在融資方案中考慮融資方的資金安全性，設(shè)計(jì)融資資金的進(jìn)入和退出的交易結(jié)構(gòu)，充分考慮融資方對(duì)資金安全的絕對(duì)要求，增強(qiáng)融資方案的成功率和可操作性。

此外，應(yīng)該制訂科學(xué)的審批流程以便形成科學(xué)有效的融資決策，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

（二）融資渠道選擇策略

房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)不同，企業(yè)的具體財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營模式有別，各企業(yè)可以根據(jù)自身的特點(diǎn)和發(fā)展方向選擇最適合自己的融資方式。

企業(yè)受規(guī)模及投資方背景限制，抗政策性信貸影響不同。對(duì)規(guī)模大、資信好的區(qū)域龍頭企業(yè)和具有較強(qiáng)國資背景的大型房企，可以選擇間接上市增發(fā)股票、發(fā)行企業(yè)債券和通過銀行信貸方式融資，取得低成本的開發(fā)資金。

其他各類房地產(chǎn)企業(yè)，除了傳統(tǒng)的銀行信貸外，可以向信托公司或私募基金進(jìn)行債權(quán)融資，甚至可以以股權(quán)和債權(quán)組合使用的方式補(bǔ)充房企的流動(dòng)資金缺口。以股權(quán)方式進(jìn)入企業(yè)的信托和私募基金屬于權(quán)益融資，因其無杠桿、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小在優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)方面有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。因此，無論是有負(fù)債率考核指標(biāo)要求的大型央企，還是本身負(fù)債水平較高的民營房地產(chǎn)企業(yè)，都對(duì)信托和私募基金產(chǎn)生了濃厚的興趣，信托和私募基金將是各類房地產(chǎn)企業(yè)除銀行借貸外資金來源的有力補(bǔ)充。

（三）資金管理

房地產(chǎn)企業(yè)在深受資金不足之苦的同時(shí)，流動(dòng)資金的無效占用高、有效約束不足，嚴(yán)重影響資金使用成本和效率。一方面，投入的資金未能流回企業(yè)，如業(yè)內(nèi)的空置商品房無疑大大占用房企的資金，造成企業(yè)資金的嚴(yán)重沉淀；另一方面，資金管理不善，一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員資金意識(shí)淡薄，沒有資金成本、資金價(jià)值觀念，不能進(jìn)行存量資金的集約化管理，造成資金的無效占用和資金成本上升。集中表現(xiàn)在內(nèi)部管理松散，開發(fā)拖沓造成工期延長；缺乏售后管理，回款較慢，這些行為都直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流。有效地進(jìn)行資金管理，將大大降低資金成本，成為房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的重要環(huán)節(jié)。

首先，企業(yè)應(yīng)該科學(xué)預(yù)測(cè)資金缺口，充分利用運(yùn)營中產(chǎn)生的增量負(fù)債和增量資產(chǎn)的差額增加內(nèi)部融資，倒擠外部融資需求。

其次，完善房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的資金預(yù)算管理，包括企業(yè)資金預(yù)算、項(xiàng)目資金預(yù)算及期間資金計(jì)劃。可以根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的需要，企業(yè)編制年度資金收支計(jì)劃，綜合每一個(gè)具體項(xiàng)目的資金流入和資金流出情況，統(tǒng)籌考慮企業(yè)資金收入和支出的峰谷及節(jié)點(diǎn)，為企業(yè)融資規(guī)模、企業(yè)資金平衡及調(diào)度提供支持，實(shí)現(xiàn)集約化管理，降低資金成本。在過程控制中，編制季度或月度資金計(jì)劃，將資金管理貫穿于企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營的全過程，實(shí)現(xiàn)資金的動(dòng)態(tài)管理，增加資金的流轉(zhuǎn)和使用效率，包括對(duì)商品房預(yù)銷售收入和項(xiàng)目開發(fā)資金支出的監(jiān)控，充分利用項(xiàng)目的資金流入、流出節(jié)點(diǎn)靈活安排資金，增加資金的使用彈性。

再次，從資本運(yùn)營角度強(qiáng)化內(nèi)部資金控制。一方面，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部資金配置使用效率，在評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)在安全邊際的前提下將資金投資于高收益項(xiàng)目；另一方面，從意識(shí)上貫徹執(zhí)行開發(fā)項(xiàng)目分期開發(fā)、滾動(dòng)開發(fā)的理念，縮短開發(fā)周期，減少在建工程成本的資金占有和占用周期；加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理，建立銷售臺(tái)賬，定期核對(duì)賬目，加大應(yīng)收賬款催收力度，保證銷售資金回籠，增加企業(yè)內(nèi)部融資額。

（四）轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式

在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)面臨眾多機(jī)遇與挑戰(zhàn)的形勢(shì)下，市場(chǎng)上出現(xiàn)了不同行業(yè)，行業(yè)內(nèi)不同企業(yè)間通過合作，共同開發(fā)的勢(shì)頭。這種從資金融通、資源整合的角度進(jìn)行合作開發(fā)模式也成為未來房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)融資途徑之一。同時(shí)，通過這種合作性開發(fā)模式，房地產(chǎn)企業(yè)資源整合，憑借企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展轉(zhuǎn)型的機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)共同開發(fā)，互利共贏，有效降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇跨行業(yè)合作。根據(jù)資金的趨利性，資金總會(huì)向著利潤高的行業(yè)流動(dòng)，以達(dá)到資源的最優(yōu)化配置，所以房地產(chǎn)行業(yè)可以與其他行業(yè)中的大型投資者合作，如石油、通訊、航空、制造業(yè)等，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)還可以利用本身較高的行業(yè)收益吸引行業(yè)外的大批資金。

房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇與金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)合作。保監(jiān)會(huì)規(guī)定，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)每年可以從所收取的保險(xiǎn)費(fèi)總額中拿出5%進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)充足的資金和資本運(yùn)營要求可以與房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)的開發(fā)能力和較高的行業(yè)投資回報(bào)率進(jìn)行資源嫁接，共同開發(fā)，實(shí)現(xiàn)共贏。

房企還可以選擇跨企業(yè)、跨地區(qū)房企合作。通過聯(lián)合競(jìng)拍等方式實(shí)現(xiàn)企業(yè)間、區(qū)域間的房地產(chǎn)項(xiàng)目合作，整合企業(yè)，節(jié)約成本、增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的整體運(yùn)營能力。

除上述方式之外，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過探索進(jìn)入行業(yè)細(xì)分市場(chǎng)，或者選擇采用國家鼓勵(lì)的行業(yè)新技術(shù)，充分享受地方優(yōu)惠政策進(jìn)行資金融通。例如，選擇進(jìn)入政府支持的行業(yè)細(xì)分市場(chǎng)，如保障房建設(shè)、裝配式建筑等，充分享受國家及地方對(duì)于政策型支持領(lǐng)域所提供的專項(xiàng)貸款、發(fā)債、貼息等到資金政策。

2009年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖及寬松的貨幣政策，使得大量信貸資金流入房地產(chǎn)行業(yè)。由于擔(dān)心過量的信貸資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒃斐膳菽?，銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)趨緊。因此，開發(fā)企業(yè)在政策調(diào)控密集、市場(chǎng)波動(dòng)頻繁的背景和預(yù)期下，企業(yè)資金運(yùn)作與管理無疑將是一項(xiàng)長期而艱巨的任務(wù)。

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