陳金娟

摘 要 在房地產(chǎn)開發(fā)中，成本管理屬于核心環(huán)節(jié)，因此需要結(jié)合市場(chǎng)變化來增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競爭力。本文對(duì)房地產(chǎn)成本管理存在的突出問題進(jìn)行分析，提出了房地產(chǎn)成本管理的對(duì)策，為提升房地產(chǎn)成本管理的有效性打下良好的基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 成本管理 問題 對(duì)策

一、前言

作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)同人民的生活質(zhì)量、生活水平密切相關(guān)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度逐步加快，在投機(jī)性需求以及剛性需求的重大沖擊下，房價(jià)不斷上漲，整體呈現(xiàn)出居高不下的態(tài)勢(shì)。但受國家宏觀政策發(fā)展更加精準(zhǔn)以及政府限購政策等的影響，房地產(chǎn)行業(yè)日漸降溫。之前，房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率比較高，并沒有真正體現(xiàn)成本管理的價(jià)值；目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格以及銷售量逐漸降低，開發(fā)成本呈現(xiàn)出節(jié)節(jié)攀升的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入微利化時(shí)代。房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)成本管理的重要作用，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展具有非常大的影響。

二、房地產(chǎn)成本管理中的突出問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)拿地拓展中的成本問題

作為開發(fā)房地產(chǎn)的始端，拿地拓展工作非常重要。成本管理工作人員需要結(jié)合土地屬性、招拍條件開展成本信息的調(diào)研工作，通過粗略性成本測(cè)算，確定該項(xiàng)目的投資價(jià)值，投資預(yù)估后盈利情況以及現(xiàn)金流等。前期成本調(diào)研存在著嚴(yán)重的形式化或者是不充分。在投資研究時(shí)，往往直接套用原有的項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)，并沒有發(fā)現(xiàn)土地成本背后蘊(yùn)藏的信息。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏合理化的投資體系與評(píng)估體系，可行性測(cè)算過于簡單，主要關(guān)注土地屬性內(nèi)容、項(xiàng)目盈利內(nèi)容、項(xiàng)目市場(chǎng)前景等，并沒有構(gòu)建有效、合理的投資評(píng)估體系。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)中的成本問題

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目拿地后，需要做好市場(chǎng)定位工作、規(guī)劃審批以及概念設(shè)計(jì)等，有效控制成本管理中存在的問題。房地產(chǎn)行業(yè)的工程設(shè)計(jì)中普遍重視產(chǎn)品的性能，忽視了工程設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)合理性，提升設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者是安全系數(shù)，并沒有考慮經(jīng)濟(jì)合理性，這對(duì)項(xiàng)目成本的有效控制造成了非常大的影響。房地產(chǎn)的品質(zhì)要求與部件選擇方面，需要結(jié)合設(shè)計(jì)與設(shè)計(jì)結(jié)果做好成本測(cè)算，確定成本指標(biāo)，結(jié)合成本數(shù)據(jù)來提出合理化的成本建議。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)施工階段的成本問題

做好前期準(zhǔn)備工作后，房地產(chǎn)企業(yè)正式進(jìn)入房地產(chǎn)施工建設(shè)工作。房地產(chǎn)企業(yè)在施工建設(shè)時(shí)，考慮到建設(shè)過程具有復(fù)雜性以及房地產(chǎn)管理屬于粗放型，這就使得房地產(chǎn)設(shè)計(jì)變更監(jiān)控與工程簽證控制的力度不足，無法將成本有效地控制在成本指標(biāo)合理化的范圍內(nèi)。同時(shí)，由于無法及時(shí)反饋施工建設(shè)的動(dòng)態(tài)成本，會(huì)極大地影響房地產(chǎn)成本管理的及時(shí)性。只有及時(shí)掌握成本管理的動(dòng)態(tài)，才能采取有效的補(bǔ)救措施，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌控制。若是已經(jīng)出現(xiàn)成本指標(biāo)超標(biāo)問題，無法有效調(diào)整建設(shè)成本，動(dòng)態(tài)性成本管理就達(dá)不到理想的效果。

三、房地產(chǎn)成本管理的應(yīng)對(duì)策略

（一）做好房地產(chǎn)拿地拓展階段的成本控制工作

拿地成本對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目具有非常大的影響，考慮到目前成本管理存在的問題。房地產(chǎn)公司的相關(guān)工作部門需要構(gòu)建協(xié)同工作機(jī)制，開展實(shí)地成本的調(diào)研工作，編制出更加合理、更加全面的成本測(cè)算方案，或者可以構(gòu)建聯(lián)合性科研小組，進(jìn)行協(xié)同性成本調(diào)研工作。在拿地過程中需要重視成本估算工作，成本管理工作人員、設(shè)計(jì)工作人員、市場(chǎng)工作人員等構(gòu)建聯(lián)合調(diào)研工作小組，更加全面、綜合性掌握調(diào)研項(xiàng)目的成本問題，只有這樣，才能為后期進(jìn)行準(zhǔn)確成本估算打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。此外，結(jié)合公司的戰(zhàn)略導(dǎo)向和企業(yè)的實(shí)際情況制定合理化投資決策體系。投資決策指標(biāo)包含凈利潤率、投資利潤率、投資的回收期等，優(yōu)秀的投資決策體系能夠提升房地產(chǎn)拿地的合理性與規(guī)劃性。因此，企業(yè)可以結(jié)合實(shí)際需求組建專門化機(jī)構(gòu)，制定可行性方案。成本控制機(jī)構(gòu)的成員除了由工程造價(jià)師、土地開發(fā)工作人員、房地產(chǎn)設(shè)計(jì)工作人員等組成，還應(yīng)聘請(qǐng)高校專家給予指導(dǎo)，結(jié)合該機(jī)構(gòu)的研究數(shù)據(jù)能更好地掌握項(xiàng)目資金情況，同時(shí)銀行也能夠了解企業(yè)的清償情況，考慮貸款的安全原則，確定合理化貸款數(shù)量。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)數(shù)據(jù)更加合理地安排資金，這樣能夠規(guī)避資金的不合理使用，避免出現(xiàn)資金鏈斷裂。

（二）構(gòu)建合理化的招標(biāo)、投標(biāo)成本管理方式

房地產(chǎn)企業(yè)要緊抓合同簽訂的機(jī)會(huì)，采取有效的預(yù)防措施、解決方法等解決工程量清單中存在的不完善部分或者是不準(zhǔn)確部分，采取專用性合同條款對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行約定。合同履行時(shí)，人工價(jià)格、材料價(jià)格、機(jī)械市場(chǎng)價(jià)格等方面的變化都可能造成合同價(jià)格發(fā)生變化，因此要通過調(diào)整工程量費(fèi)用來制定解決方案，諸如合約中約定一般情況下措施費(fèi)用不調(diào)整，工程量增減一定程度再進(jìn)行調(diào)整、根據(jù)分部分項(xiàng)工程量清單報(bào)價(jià)乘以一定系數(shù)進(jìn)行調(diào)整等，明確合同價(jià)款中蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)范圍、價(jià)款可調(diào)整范圍。此外，還需要做好風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用計(jì)算方法約定，可以采取絕對(duì)值法，根據(jù)約定風(fēng)險(xiǎn)來不斷調(diào)整費(fèi)用，詳細(xì)調(diào)整物價(jià)波動(dòng)范圍與調(diào)價(jià)規(guī)則對(duì)施工合同的影響。若是由于非承包方因?yàn)楣て谘娱L產(chǎn)生設(shè)備、人工等市場(chǎng)價(jià)格變化，那么也需要在合同中解決這些問題。一般來看，合同約定市場(chǎng)調(diào)整方法，若是工程延后則需要做好價(jià)格波動(dòng)說明，避免出現(xiàn)爭議。

（三）構(gòu)建科學(xué)的房地產(chǎn)施工工作方案

房地產(chǎn)施工建設(shè)時(shí)期，建設(shè)成本所占比例非常大，直接成本所占比例達(dá)到95%，一旦出現(xiàn)細(xì)微化成本調(diào)整或者是細(xì)微化成本失控，可能產(chǎn)生非常大的成本變動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)需要嚴(yán)格控制工程簽證變更工作以及設(shè)計(jì)變更工作，盡可能減少成本的執(zhí)行差異，做好簽證與設(shè)計(jì)變更方面分類工作，結(jié)合實(shí)際情況開展針對(duì)性處理方式。在構(gòu)建工程簽證相關(guān)管理工作制度時(shí)，需要明確工程工作部門、造價(jià)工作部門等相關(guān)工作人員的職責(zé)分工，為簽證質(zhì)量提供保障，同時(shí)也能有效規(guī)避不實(shí)簽證或虛假簽證。重視成本管理的信息化系統(tǒng)建設(shè)工作，構(gòu)建動(dòng)態(tài)性成本管控體系。同時(shí)，還需要保證信息化系統(tǒng)與企業(yè)成本管理流程之間保持一致，成本管理操作界面與操作原理需要保持簡單便捷，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)程序，提升成本管理的有效性。施工方案不僅影響施工質(zhì)量，還對(duì)工程造價(jià)具有非常大的影響。采取差異性項(xiàng)目施工方案，施工機(jī)具也存在差異，工期也有所差別，工程造價(jià)也有所不同。因此，需要重視施工方案的優(yōu)化工作，盡可能降低成本，做好相關(guān)準(zhǔn)備工作，合理地控制支出，嚴(yán)格控制各個(gè)施工階段，提升工程造價(jià)控制的有效性。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)屬于我國基礎(chǔ)性行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平對(duì)人們的社會(huì)生產(chǎn)以及日常生活都具有非常大的影響，同人民群眾的利益密切相關(guān)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度逐漸加快，社會(huì)各界愈發(fā)關(guān)注成本問題，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著成本管理挑戰(zhàn)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了非常大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理過程中，需要?jiǎng)?chuàng)新工作方式，采取有效的對(duì)策來解決成本管理的突出問題，有效地滿足市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際需求。

（作者單位為河北聯(lián)馳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

參考文獻(xiàn)

[1] 申廣平.房地產(chǎn)成本管理突出問題及對(duì)策研究[D].上海交通大學(xué)，2012.

[2] 陳信霖.新形勢(shì)下房地產(chǎn)成本管理的突出問題及對(duì)策研究[J].工程技術(shù)（引文版），2016（12）：00121.endprint