徐強(qiáng)

摘 要 雖然房地產(chǎn)行業(yè)目前的發(fā)展已有所萎縮，但是二手房買(mǎi)賣(mài)仍然是經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。因此，我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度顯得尤為重要。本文先從房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的基本概念入手，然后闡述了房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的主要特點(diǎn)，進(jìn)而表述了筆者對(duì)于改進(jìn)房地產(chǎn)登記制度的一些觀點(diǎn)，希望從實(shí)際出發(fā)，規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 登記制度 登記 改進(jìn)

一、引言

在城市中，有的房產(chǎn)因?yàn)檎?，?gòu)房者能夠低價(jià)購(gòu)得，在一定年限內(nèi)擁有使用權(quán)，但是卻永遠(yuǎn)沒(méi)有房產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。甚至有些房產(chǎn)交易是個(gè)人之間私下交易，購(gòu)房者法律意識(shí)淡薄，導(dǎo)致人財(cái)兩空。這些情況的出現(xiàn)從深層次分析就是緣于我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度不夠完善，政府對(duì)于房地產(chǎn)權(quán)屬的管理不夠深入。

二、房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的概念及作用

房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度，即房屋使用權(quán)登記制度與土地使用權(quán)登記制度的合稱。眾所周知，房產(chǎn)與地產(chǎn)都屬于不動(dòng)產(chǎn)，因此對(duì)房地產(chǎn)的登記管理并對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬進(jìn)行公示變得尤為重要。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證就相當(dāng)于人類的身份證，對(duì)于房產(chǎn)的權(quán)利人、面積、所在地點(diǎn)都有細(xì)致標(biāo)注。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第60條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度?！币簿褪钦f(shuō)一處房產(chǎn)應(yīng)該擁有兩份證書(shū)，即房屋所有權(quán)證書(shū)與土地使用權(quán)證書(shū)。如上所說(shuō)，我國(guó)法律規(guī)定土地永久屬于國(guó)家，人民只有使用權(quán)而沒(méi)有所有權(quán)，換句話說(shuō)，人民不擁有土地但可以根據(jù)國(guó)家的劃分進(jìn)行使用。在我國(guó)，房地產(chǎn)登記制度具有房地產(chǎn)權(quán)利確認(rèn)、公示和管理的職能。同時(shí)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記屬于一項(xiàng)行政法律制度，其具有強(qiáng)制性。沒(méi)有經(jīng)過(guò)國(guó)土局登記的房地產(chǎn)，其使用權(quán)不受到法律的認(rèn)可與保護(hù)。其次，公示功能是房地產(chǎn)權(quán)屬登記完成后最重要的功能，將房地產(chǎn)使用權(quán)利過(guò)渡給個(gè)人，證書(shū)就是一種權(quán)利人擁有使用權(quán)利的最好說(shuō)明。在與第三方發(fā)生糾紛時(shí)，證書(shū)具有法律效應(yīng)，是使用權(quán)屬于誰(shuí)的直接證據(jù)。最后，房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度具有明顯的管理功能。只要登記部門(mén)足夠完善房地產(chǎn)信息，政府對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行調(diào)查就可以發(fā)現(xiàn)所處階段中房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r，并及時(shí)作出政策調(diào)整，也有利于國(guó)家發(fā)現(xiàn)不法行為的存在，對(duì)于廢棄房屋與土地的回收也有監(jiān)察作用。

三、房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的主要特點(diǎn)

房地產(chǎn)是一個(gè)整體，因此房屋與土地的使用權(quán)所屬人應(yīng)該是同一個(gè)，而不會(huì)出現(xiàn)第二個(gè)權(quán)利人，通常就是戶主持有總的使用權(quán)。在特殊情況下，如果房產(chǎn)需要轉(zhuǎn)讓，那么應(yīng)該將房屋使用權(quán)與土地使用權(quán)一起轉(zhuǎn)讓，不可只轉(zhuǎn)讓其中一樣，這在法律上來(lái)講屬于違法行為。抵押房產(chǎn)時(shí)，也應(yīng)該是整體一起抵押給個(gè)人或一個(gè)單位。房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的第二個(gè)特點(diǎn)是所屬地原則，房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，不能通過(guò)外部力量轉(zhuǎn)移，因此房地產(chǎn)權(quán)屬登記只能到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)登記行政主管部門(mén)進(jìn)行。

四、房地產(chǎn)登記制度的改進(jìn)方式

（一）建立統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)

我國(guó)所有制度都是在探索中不斷完善的，很多登記制度的登記機(jī)關(guān)都具有多元化的特點(diǎn)，完成一件登記或者注冊(cè)需要奔波多個(gè)地方是常事。在房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度方面，國(guó)家政府部門(mén)應(yīng)該建立統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)，成立專門(mén)的登記工作人員隊(duì)伍，開(kāi)展專業(yè)化培訓(xùn)，培養(yǎng)房地產(chǎn)登記專業(yè)人員。并且房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)該建立問(wèn)責(zé)制度，對(duì)工作人員的日常工作形成警示作用，避免因?yàn)楣ぷ魅藛T的不專業(yè)操作或者是工作人員的疏忽造成工作紕漏。登記主管部門(mén)應(yīng)該建立統(tǒng)一的登記程序以及采用統(tǒng)一的登記信息網(wǎng)站，便于信息的錄入與查詢，促進(jìn)信息資源的共享。建立統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)可以節(jié)省權(quán)利人的時(shí)間，也給登記機(jī)關(guān)自身信息整理提供便利。

（二）簡(jiǎn)化房地產(chǎn)登記程序

房地產(chǎn)登記程序主要包括四個(gè)部分，第一個(gè)部分是申請(qǐng)人需要向房產(chǎn)所在地的政府登記部門(mén)提出書(shū)面申請(qǐng)，登記部門(mén)核查真實(shí)情況后予以辦理。第二個(gè)部分就是權(quán)屬審核，前提條件是國(guó)土局下面的房地產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)已經(jīng)采集完所有數(shù)據(jù)信息，登記部門(mén)再根據(jù)申請(qǐng)人提交的證明材料進(jìn)行初審、再審以及最后的審批工作，審核通過(guò)以后就是第三部分。第三個(gè)部分也就是公示，利用報(bào)紙或者是新媒體進(jìn)行公示，利用大眾監(jiān)督審查是否有反對(duì)、有異議的情況存在，這一步并不是必須進(jìn)行的部分，但是特殊情況下必須進(jìn)行信息公示。除此之外，如果產(chǎn)權(quán)證有遺失，那么必須進(jìn)行登報(bào)公示，宣布產(chǎn)權(quán)證作廢。最后一步也就是產(chǎn)權(quán)證的頒發(fā)，經(jīng)過(guò)多次的審核過(guò)程之后，對(duì)申請(qǐng)人進(jìn)行權(quán)屬證書(shū)頒發(fā)。在現(xiàn)有登記制度管理下，通常申請(qǐng)人真正拿到權(quán)屬證書(shū)必須經(jīng)過(guò)很長(zhǎng)的時(shí)間，簡(jiǎn)化房地產(chǎn)登記程序迫在眉睫。在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)發(fā)達(dá)的今天，申請(qǐng)人完全可以在網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行申請(qǐng)并完成資料提交，只需要在最后到政府部門(mén)完成證書(shū)領(lǐng)取。政府工作與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合必將成為今后政府工作的新方向。

（三）充分發(fā)揮房地產(chǎn)登記公示作用

公示，顧名思義就是將信息資源廣而告之。房地產(chǎn)登記其實(shí)就是房地產(chǎn)權(quán)屬公示的途徑，其目的是保護(hù)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓或抵押過(guò)程中出現(xiàn)的第三方的保護(hù)。房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)其實(shí)是受到法律保護(hù)的財(cái)產(chǎn)的標(biāo)志，在流轉(zhuǎn)過(guò)程合法的表現(xiàn)。將房地產(chǎn)權(quán)利人擁有的權(quán)利公之于眾，一方面是維持市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中平等的交易秩序，另一方面就是維護(hù)交易雙方利益不受侵害。

（四）建立房地產(chǎn)登記代理人制度

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度要求申請(qǐng)人必須親自到登記部門(mén)提交材料，其他人不得代理，但是隨著社會(huì)現(xiàn)狀的改變，有的人可能擁有不止一處房產(chǎn)，跨地辦理房產(chǎn)證權(quán)屬登記就相當(dāng)麻煩，需要花費(fèi)大量的金錢(qián)與時(shí)間。要改進(jìn)房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度，那么建立房地產(chǎn)登記代理人制度不失為減輕申請(qǐng)人申請(qǐng)登記壓力的好辦法。目前我國(guó)已經(jīng)興起了大量房地產(chǎn)權(quán)屬登記代理人培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，這些培訓(xùn)機(jī)構(gòu)培養(yǎng)了大量的優(yōu)質(zhì)代理人，這些代理人不僅精通房地產(chǎn)知識(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)法律知識(shí)也是相當(dāng)了解。申請(qǐng)人辦理委托書(shū)將辦理登記的基本權(quán)利移交給代理人就可以節(jié)約申請(qǐng)人大量的時(shí)間，并且房地產(chǎn)權(quán)屬登記過(guò)程煩瑣，委托代理人辦理房地產(chǎn)登記就可以免去需要跨地辦理的煩惱。

（五）明確政府管理規(guī)范

申請(qǐng)人向政府房地產(chǎn)登記部門(mén)申請(qǐng)，那么就肯定要參與政府部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)的管理過(guò)程。政府部門(mén)作為人民房地產(chǎn)信息的登記注冊(cè)以及管理部門(mén)，首先就應(yīng)該明確政府管理規(guī)范。在操作流程中，工作人員不可徇私舞弊，因一己私欲完成不具備登記資格的登記；政府高層管理部門(mén)對(duì)于登記主管部門(mén)中存在的不法行為應(yīng)該嚴(yán)加監(jiān)察、嚴(yán)格控制、嚴(yán)肅處理，以“為人民服務(wù)”為宗旨，努力做好自己的本職工作。對(duì)于權(quán)屬證書(shū)的材料費(fèi)應(yīng)公示出來(lái)，讓人民知道具體價(jià)格是多少，工作人員絕不因?yàn)樽约核趰徫皇钦畭徫欢澸E枉法。房地產(chǎn)登記主管部門(mén)要建立統(tǒng)一的登記流程，建立專門(mén)的登記機(jī)關(guān)，規(guī)范工作人員在日常工作中的所作所為。

五、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)權(quán)屬登記主管部門(mén)屬于為民辦事的部門(mén)，需要直接與人民接觸。簡(jiǎn)化登記流程等措施直接影響工作人員的工作效率，也節(jié)省了申請(qǐng)人的時(shí)間與精力。對(duì)于申請(qǐng)人提交的材料，審核部門(mén)應(yīng)該以認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度加以審核，對(duì)于材料不全的申請(qǐng)人應(yīng)及時(shí)通知補(bǔ)交，幫助人們較快地獲取權(quán)屬證書(shū)，也讓人們真正對(duì)工作人員的工作態(tài)度感到滿意。

（作者單位為甘肅省人民檢察院）

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