張大偉

摘 要：近些年我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展起來，但房地產(chǎn)市場的監(jiān)管手段卻依然亟待加強和完善，對于房地產(chǎn)行業(yè)的金融安全管控是關(guān)乎整個行業(yè)健康的重要管理措施，我們應(yīng)該在對新時期房地產(chǎn)市場進(jìn)行全方位的金融安全管理，以保證房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，保障房地產(chǎn)業(yè)主們的合法權(quán)益。本文就房地產(chǎn)行業(yè)存在的金融隱患進(jìn)行了探討，并提出了新時期房地產(chǎn)行業(yè)金融安全監(jiān)管的優(yōu)化措施。

關(guān)鍵詞：新時期；房地產(chǎn)市場；監(jiān)管；調(diào)控；金融安全

當(dāng)前我國房地產(chǎn)正面臨著發(fā)展過熱的危機，為了保證房地場行業(yè)的金融安全，我們要對房地產(chǎn)市場金融安全的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并找到相應(yīng)的監(jiān)管優(yōu)化措施。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說監(jiān)管不嚴(yán)縱容了金融風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁的發(fā)生，而調(diào)控力度也影響著房地產(chǎn)價格的上漲，最終對房地產(chǎn)行業(yè)的金融安全造成威脅。

一、新時期房地產(chǎn)行業(yè)的金融問題

（一）行業(yè)內(nèi)部供給結(jié)構(gòu)偏差造成的價格上漲。我們都知道近些年全國房地產(chǎn)市場在持續(xù)漲價中，由于房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)行業(yè)的重要一環(huán)，因此在房地產(chǎn)價格上漲的推動下，房地產(chǎn)行業(yè)也迅速繁榮起來。但我們必須看到，房地產(chǎn)價格上漲的背后隱憂是供給結(jié)構(gòu)的偏差。眾所周知，房地產(chǎn)的供給結(jié)構(gòu)影響著整個行業(yè)的發(fā)展，正常的房屋供給結(jié)構(gòu)應(yīng)該由大部分的經(jīng)濟適用型房、限價商品房產(chǎn)和少量的高檔住宅，而不應(yīng)該是像現(xiàn)在這樣，為了實現(xiàn)經(jīng)濟利益或者地方政府的政績而大量建設(shè)豪華住宅區(qū)，抬高地價，哄抬房價，使民眾承受極大的經(jīng)濟壓力。

（二）房產(chǎn)公司將金融風(fēng)險轉(zhuǎn)給銀行。房產(chǎn)公司在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時多會從銀行進(jìn)行貸款，而在這一過程中，部分房產(chǎn)公司會使用一些手段將自身的金融風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給發(fā)放貸款的銀行。部分房產(chǎn)公司會通過收集一些虛假或非真實購房人的身份信息來作為買房人從銀行申請按揭房貸，當(dāng)房產(chǎn)公司真正將這部分房產(chǎn)賣出去之后，就回去注銷掉房管局的登記，把房屋轉(zhuǎn)賣給真正的買房人，如果在短時間內(nèi)，房屋價格上漲了，房產(chǎn)公司坐收利潤，而如果房屋價格下降了，這部分金融風(fēng)險變以這種方式轉(zhuǎn)嫁給了貸款銀行。有的房產(chǎn)公司在虛假購房的過程中還會虛報房產(chǎn)價格，以獲得更多的貸款，轉(zhuǎn)嫁更大的金融風(fēng)險。

二、新時期房地產(chǎn)市場金融安全監(jiān)管和調(diào)控策略

（一）嚴(yán)格控制投機性購房。房屋作為民眾生活的必需品，是很多基層民眾生活幸福感的基礎(chǔ)，但有部分不良房產(chǎn)商和個人為了謀取私利而利用當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)政策進(jìn)行炒房行為，這雖然給部分個人帶來了造富神話，卻攪亂了房地產(chǎn)市場，助推了地方的房屋價格上漲。近期國家對于投機性購房行為已經(jīng)出臺了相關(guān)政策加以遏制，甚至中央還發(fā)出了“房子是用來住的，不是用來炒的”這樣振聾發(fā)聵的聲音，給房地產(chǎn)監(jiān)管遏制炒房打了一劑強心針。同時，我國還要將個人住房信息聯(lián)網(wǎng)工作做好，對于個人住房信息要進(jìn)行認(rèn)真登記，來控制不法人員利用房產(chǎn)信息登記漏洞來挑戰(zhàn)房產(chǎn)限購政策，要將個人房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)覆蓋面盡可能擴大，從一線大城市到縣城村鎮(zhèn)的房產(chǎn)信息都要嚴(yán)格管理，只有這樣才能防治部分炒房者在小型城鎮(zhèn)鉆空子炒房的現(xiàn)象發(fā)生。

（二）優(yōu)化獎懲制度。在房地產(chǎn)項目銷售過程中虛假按揭的情況較為多見，為了對此種行為進(jìn)行有效控制，金融管理部門需要制定合理的懲罰制度。在制定懲罰制度前需要對當(dāng)前房地產(chǎn)市場情況進(jìn)行充分調(diào)查，根據(jù)調(diào)查結(jié)果制定懲罰制度，加大日常管理力度建立信用檔案，如果發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為需要及時進(jìn)行記錄，并且對相關(guān)信息進(jìn)行收集，在信息和數(shù)據(jù)整理完成后移交政府部門，由政府依法對其進(jìn)行懲罰，從而減少虛假按揭發(fā)生的幾率。此外金融管理部門需要對信貸管理工作給予足夠的重視，貸款銀行應(yīng)對借款人資質(zhì)和相關(guān)資料的真實性進(jìn)行全面嚴(yán)格檢查，如有不實則禁止發(fā)放貸款，減少謊報房價的情況出現(xiàn)。

（三）通過房貸進(jìn)行調(diào)控。為了更好的實行房屋限購政策，銀行可以根據(jù)當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展情況對房貸首付比例進(jìn)行調(diào)整，國家法律法規(guī)中明確規(guī)定在二次購買住房時房貸首付的比例必須超過全部房款六成，同時貸款的利率較基準(zhǔn)利率上浮，對第三套住房不再發(fā)放貸款，從而減少房地產(chǎn)市場風(fēng)險。近幾年上述規(guī)定逐漸得到強化，此種規(guī)定對收入偏低的人群有一定的影響，但是對聯(lián)合炒房組織的影響較小，為此需要加強政府監(jiān)管力度。

（四）擴大保障性住房的建設(shè)。近些年我國各城市都針對房產(chǎn)價格上漲實行了限購政策，來利用經(jīng)濟方式有效調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)生態(tài)，然而在實行限購政策后，部分城市的房產(chǎn)交易受到了影響，致使這些城市的GDP出現(xiàn)下滑，因此就有人以此為話柄來質(zhì)疑我國的地方房產(chǎn)限購政策，個別尚有余力的購房者也受到了限制，因此在社會上出現(xiàn)了對限購政策不滿的聲音。政府可以將政策進(jìn)行傾斜，擴大保障性住房的建設(shè)規(guī)模，給收入較低的購房者制造機會，這樣既可以解決城市中低收入人群的住房問題，還能抵消一部分限購政策造成的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟份額下降作用，并且可以調(diào)整房屋供給結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)行業(yè)回歸健康房展的路途。

三、結(jié)語

總之，對于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行金融風(fēng)險分析已是老生常談，房地產(chǎn)行業(yè)的部分單位和個人為了利益而使用一些投機手段來轉(zhuǎn)嫁金融風(fēng)險和獲得高額回報，我們應(yīng)有針對性地進(jìn)行金融安全監(jiān)管來保證整個行業(yè)的健康發(fā)展。

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