劉美芳　劉維躍

【摘要】本文針對天津市不同價位等級區(qū)域的商品房，運用多元線性回歸模型對其價格的影響因素進行實證研究。從creis中指數(shù)據(jù)庫、中國統(tǒng)計局及中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫收集了2014-2016年的相關數(shù)據(jù)。采用SPSS軟件進行了數(shù)據(jù)分析，通過構建模型，檢驗假設，確定了影響天津市商品房價格的主要因素。本文的研究將為政府宏觀房價調(diào)控提供理論依據(jù)。

【關鍵詞】商品房；價格；實證研究；多元線性回歸模型

一、引言

隨著人們生活水平的提高，人們對住房和居住環(huán)境的要求越來越高。每年城鎮(zhèn)化的趨勢使得更多的人移居到城鎮(zhèn)，再加上都有不少人步入適婚年齡，城市商品房的需求量逐年增大。商品房價格也越來越受到社會各界的關注和重視。據(jù)統(tǒng)計，僅2014年01月至2016年12月的三年時間內(nèi)，天津市和平區(qū)的商品房平均銷售價格就從26041元/平方米上漲至42583元/平方米。商品房價格的上漲速度已明顯高于居民收入和消費的增長速度。居民的購房難度在增加，間接地影響到天津市的經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定。

商品房價格有眾多的影響因素，通過對影響因素的分析尋找商品房價格的變化規(guī)律，這對抑制商品房價格的過快增長和商品房價格的有效調(diào)控具有重要的現(xiàn)實意義。本文將天津市的市內(nèi)六區(qū)、環(huán)城四區(qū)和剩余其他各區(qū)分別劃分為A級、B級和C級三個不同區(qū)域。分區(qū)域對天津市商品房價格進行數(shù)據(jù)的收集、整理、分析計算，識別出天津市商品房價格的主要影響因素。為政府宏觀調(diào)控房價提供理論依據(jù)。

二、文獻回顧

商品房價格的影響因素眾多，國內(nèi)外大量學者從不同角度搜集相關數(shù)據(jù)進行了商品房價格影響因素的實證理論分析與研究，涵蓋的影響因素也比較全面。Xing-Chun Wen和Ling-Yun-He（2016）認為商品房需求沖擊是其價格波動的主要的驅動力，與商品房需求沖擊相比，貨幣供應量增加對商品房價格的影響可以忽略不計。Dennis R Capozza，Patric H Hendershot以及Charlotte Mack（2014）認為美國商品房價格的上漲與美國人民總收入的增長、人口基數(shù)的增長以及美國國內(nèi)建筑成本的增長等因素密切相關。國內(nèi)學者宋川（2012）從價格機制對商品房價格的影響因素進行實證研究，指出人口數(shù)量對商品房價格的影響最為顯著。范譯文（2013）采用回歸分析的統(tǒng)計學方法，將我國1998年至2011年的相關數(shù)據(jù)代入Eviews軟件，構建計量經(jīng)濟模型，指出城鎮(zhèn)居民家庭的人均可支配收入是商品房價格的主要影響因素。牛雪賈，沐年國（2016）選取了上海市這個一線城市的房價作為研究對象，采用建立VAR模型的統(tǒng)計學分析方法，運用2006年3月至2015年5月的時間序列數(shù)據(jù)對上海市房價的影響因素進行了實證分析和研究，研究指出城鎮(zhèn)居民消費價格、貨幣供應量以及樓面成交價格對上海市商品房價格影響程度較大。由此筆者提出建議：上海市政府調(diào)控商品房價格可以從土地交易市場人手。王曉英（2016）選取了2013年我國31個省市自治區(qū)商品房的平均銷售價格與相關的截面數(shù)據(jù)，采用應用回歸分析中的逐步回歸法，應用SPSS軟件對各省市自治區(qū)商品房的平均銷售價格的影響因素進行實證分析與研究，指出竣工房屋造價成本、土地購置費、地區(qū)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入對商品房的平均銷售價格影響顯著。

綜上所述，從國內(nèi)外學者的研究大致可以勾勒出國內(nèi)外商品房市場的發(fā)展史。商品房價格的影響因素主要包括：國民生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、商品房銷售面積、商品房竣工面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、常住人口數(shù)量、貸款利率、美元兌人民幣匯率、人口自然增長率、消費價格指數(shù)等。endprint