【摘要】隨著我國人口老齡化程度的不斷加劇，日益嚴重的養(yǎng)老壓力要求社會養(yǎng)老保障體系不斷完善，住房反向抵押貸款等以房養(yǎng)老模式應運而生。但該模式在我國試點效果并不好。除了傳統(tǒng)觀念束縛、產(chǎn)權(quán)制度不完善、市場環(huán)境不匹配等原因，還由于其存在諸多風險。本文利用模糊層次分析法，創(chuàng)新性地從定量的角度對住房反抵押貸款的風險進行評估，對各類風險的重要程度進行劃分，金融機構(gòu)應密切關(guān)注權(quán)重較大的風險；另一方面從具體業(yè)務出發(fā)，對具體客戶的風險進行定量化評級，為金融機構(gòu)的客戶選擇提供建議。

【關(guān)鍵詞】模糊層次分析法 以房養(yǎng)老 風險評估

一、引言

近年來，隨著我國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，養(yǎng)老、醫(yī)療等社會配套設(shè)施的不斷完善，人民生活水平不斷提高，人口老齡化程度不斷加劇。根據(jù)wind統(tǒng)計，截止2016年，我國總?cè)丝谥?5歲及以上人口達到14933.27萬人，占總?cè)丝诘?0.8%。中國已成為發(fā)展中國家中人口老齡化最為嚴峻的國家。日益嚴重的養(yǎng)老壓力要求社會養(yǎng)老保障體系不斷完善，創(chuàng)新性養(yǎng)老模式因而層出不窮，“以房養(yǎng)老”模式應運而生。本文以住房反向抵押貸款這一方式為例進行研究。

具體來說，貸款人將擁有所有權(quán)的房產(chǎn)抵押給金融機構(gòu)，金融機構(gòu)評估了房產(chǎn)價值、未來房產(chǎn)價格變動趨勢以及貸款人壽命后，定期支付給貸款人養(yǎng)老金，待貸款人死亡后收回房產(chǎn)，于二手房交易市場出售后回收資金。操作過程類似于商品房按揭貸款的反向操作，因此又稱為倒按揭。

住房反向抵押貸款模式有效利用了社會閑置資源，在保障經(jīng)濟能力較弱的老年人的生活水平的同時創(chuàng)新了金融機構(gòu)的盈利模式。但該模式在我國試點效果并不好。除了傳統(tǒng)觀念束縛、產(chǎn)權(quán)制度不完善、市場環(huán)境不匹配等原因，還由于其存在諸多風險。現(xiàn)有文獻大多從定性的角度剖析相關(guān)風險并提出建議，本文利用模糊層次分析法，從定量的角度為金融機構(gòu)的住房反向抵押貸款業(yè)務風險評估提供建議。

二、模糊層次分析法基本原理

模糊層次分析法是將模糊分析和層次分析法結(jié)合的評估方法。利用層次分析的原理將具體問題分解為目標層、準則層和方案層。具體來說，根據(jù)總目標在準則層提取出相關(guān)影響因素，然后在方案層將各影響因素細化為具體影響因子。通過對各影響因素及具體影響因子的權(quán)重賦值，確定各因素的重要性。

三、住房反向抵押貸款模式風險評估具體步驟

（一）因素提取

本文從金融機構(gòu)的角度，從抵押物、貸款人、市場三個維度來分析住房反向抵押貸款模式的風險構(gòu)成。

1.抵押物風險。抵押物風險包括房屋價值波動風險、支付風險、二手房委托代理風險。首先，房屋價值波動風險是指房價變動對金融機構(gòu)造成的潛在損失。當合同到期時房屋價值下跌至低于預期，金融機構(gòu)的回收資金將小于合同履行期間為貸款人支付的養(yǎng)老金總額，造成損失。其次，支付風險是由房屋本身的面積、折舊等因素產(chǎn)生。根據(jù)朱自良（2014）的《“以房養(yǎng)老”養(yǎng)老金貸款支付風險測量研究——基于金融機構(gòu)視角的分析》得出的結(jié)論，房屋面積越大、已折舊額越小，房屋價值越高，定期支付給貸款人的養(yǎng)老金越多，由此帶來支付風險。最后，二手房委托代理風險是金融機構(gòu)在合同到期后處置房產(chǎn)過程中產(chǎn)生的。金融機構(gòu)一般不愿留過多房產(chǎn)，而自身處置這些空間分散的房產(chǎn)經(jīng)營成本過高，在委托房產(chǎn)中介變賣房產(chǎn)的過程中將產(chǎn)生委托代理風險。

2.貸款人風險。貸款人風險包括長壽風險、信用風險和道德風險。首先，金融機構(gòu)在使用年金現(xiàn)值法計算定期養(yǎng)老金支付額時需要預測貸款人的壽命。在信息對稱的假設(shè)前提下，若貸款人壽命高于預期，金融機構(gòu)將超額支付養(yǎng)老金，造成損失。其次，信用風險是指貸款人故意隱瞞自身身體狀況導致金融機構(gòu)預測壽命低于實際。金融機構(gòu)無法準確獲知貸款人身體狀況，過短的預測壽命將增加養(yǎng)老金定期支付額。最后，道德風險是指貸款人在合同簽署后，基于房產(chǎn)不再為自身所有，故不再維護房產(chǎn)質(zhì)量甚至故意破壞房產(chǎn)，導致房產(chǎn)價值降低所造成的潛在損失。

3.市場風險。市場風險是指不由金融機構(gòu)和貸款人控制的風險，包括利率風險和政策風險。利率風險是指市場利率的變動對金融機構(gòu)投資產(chǎn)生的機會成本。住房反向抵押貸款的養(yǎng)老金計算一般采用固定利率，當市場利率高于該利率時，金融機構(gòu)投資其他產(chǎn)品的收益更高，由此產(chǎn)生機會成本。對于可贖回的反向抵押貸款合同，當市場利率下降時，金融機構(gòu)將面臨貸款人提前還款贖回房產(chǎn)的風險。政策風險體現(xiàn)在國家政策對以房養(yǎng)老的政策支持力度。比如，若對貸款人定期收到的養(yǎng)老金作為收入繳納所得稅，將削弱貸款人的貸款積極性，為金融機構(gòu)的業(yè)務拓展產(chǎn)生負面影響。

（二）因素權(quán)重賦值

本文采用層次分析法確定各指標權(quán)重。采用專家打分的方式，對各因素的重要程度進行定量評價。然后通過對得出的判斷矩陣的歸一化處理，對各因素的權(quán)重進行賦值。經(jīng)過對判斷矩陣的歸一化處理，得出如下結(jié)果：房屋價值波動風險權(quán)重最大，其次為信用風險和長壽風險。因此，金融機構(gòu)在住房反向抵押貸款業(yè)務所面臨的風險中，應著重關(guān)注這三類風險，盡可能地降低損失。

四、結(jié)語

模糊層次分析法創(chuàng)新性地從定量的角度對住房反抵押貸款的風險進行評估。一方面綜合性地對各類風險的重要程度進行劃分，金融機構(gòu)應密切關(guān)注權(quán)重較大的風險；另一方面從具體業(yè)務出發(fā)，對具體客戶的風險進行定量化評級，為金融機構(gòu)的客戶選擇提供建議。金融機構(gòu)可通過對客戶貸款風險的評估值決定是否貸款及貸款額度，一定程度上降低了金融機構(gòu)的業(yè)務風險。

但是，這種方法依舊存在一定的缺陷。一方面，專家打分法得出的結(jié)果具有一定主觀性，金融機構(gòu)可通過增加樣本數(shù)降低結(jié)果的隨機性，結(jié)合自身特點對各類風險的重要性進行劃分。另一方面，本文提取的利率風險、政策風險、長壽風險等，對金融企業(yè)來說可控性較低。國家應加強對以房養(yǎng)老的支持力度，降低金融機構(gòu)的業(yè)務風險，盡量避免打擊金融機構(gòu)的業(yè)務積極性。同時，完善征信體制，降低信息不對稱帶來的長壽風險和信用風險等。

參考文獻

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[3]朱自良.“以房養(yǎng)老”養(yǎng)老金貸款支付風險測量研究——基于金融機構(gòu)視角的分析[J].北京化工大學學報，2014（2）：16-22.

作者簡介：賈琪（1994-），男，漢族，河南新鄉(xiāng)人，就讀于西安財經(jīng)學院，研究方向：金融學。endprint