[摘要]2016年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來本輪周期的高點(diǎn)，全年成交規(guī)模創(chuàng)歷史新高。呈現(xiàn)的主要變化是重點(diǎn)城市進(jìn)入存量房時(shí)代。特別是2016年年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。要加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展。加強(qiáng)住房市場(chǎng)監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)者；立法；職業(yè)化

[DOI]1013939/jcnkizgsc201723145

1我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)短板：二手房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)

2016年由于前期寬松政策支持、“二孩”政策開放、一二線土地市場(chǎng)熱度高，以及人們對(duì)居住水平要求不斷提高等多方面原因，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來本輪周期的高點(diǎn)，全年成交規(guī)模創(chuàng)歷史新高。顯現(xiàn)的主要變化有以下幾方面。

11重點(diǎn)城市進(jìn)入存量房時(shí)代

2016年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要變化之一：二手房交易量創(chuàng)歷史新高，部分城市全面進(jìn)入存量房時(shí)代。北京、上海的二手房交易量均突破萬億元，二手房交易量均超過新房。北京二手房交易額11萬億元，是新房的28倍，在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交占比達(dá)到85%；上海二手房交易額是23萬億元，是新房的25倍，在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交占比達(dá)到80%。二手房過千億元的城市有11個(gè)，千億元俱樂部的規(guī)模和數(shù)量越來越大。

鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，2008年至2016年，全國(guó)二手房的交易額8年漲了10倍。2016年全國(guó)新房交易額10萬億元左右，二手房的交易額在5萬億元左右；而在2008年，中國(guó)新房交易額大約是25萬億元，二手房交易額不足05萬億元。8年間，全國(guó)房地產(chǎn)交易額從3萬億元增加至15萬億元，增長(zhǎng)了5倍，二手房也從不足05萬億元增長(zhǎng)到5萬億元，增長(zhǎng)了10倍，增速最快。以二手房流通為核心，已成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)非常重要的一部分。[1]2009—2016年北京二手住宅交易量及環(huán)比增長(zhǎng)率走勢(shì)見圖1。

圖12009—2016年北京二手住宅交易量及環(huán)比增長(zhǎng)率走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)我愛我家集團(tuán)。

12租賃市場(chǎng)亟待培育和發(fā)展

長(zhǎng)久以來，我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)活躍，大城市外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等人群，主要靠租房解決住房問題，但是我國(guó)的租房市場(chǎng)不規(guī)范，“黑中介”、假房東、二房東重重設(shè)卡，“霸王條款”、無理漲價(jià)、房租欺詐、不退還押金、住房租賃期限短、房東隨意違約等市場(chǎng)亂象一直存在，租房者權(quán)益經(jīng)常受到侵犯，得不到保障。在北漂中，流傳著一句話：“北漂租房沒被坑，就不算是真的北漂過?！泵磕戤厴I(yè)季，更是一房難求。很多年輕人被迫離開大城市，就是無法繼續(xù)忍受租房之苦，房租說漲就漲，房東說趕人就趕人。

2016年《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告（2016）》（房地產(chǎn)藍(lán)皮書）認(rèn)為，中國(guó)城鎮(zhèn)住房租賃市場(chǎng)存在四個(gè)主要問題：一是在機(jī)制體制方面和有關(guān)法律方面還都需要完善；二是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在服務(wù)上還存在不規(guī)范、無序競(jìng)爭(zhēng)的問題；三是租賃市場(chǎng)存在監(jiān)管漏洞問題；四是租賃市場(chǎng)缺少專營(yíng)租賃服務(wù)化的企業(yè)，沒有形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)品牌，使整個(gè)市場(chǎng)供給還是以散戶狀態(tài)為主?？傊?，目前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展不能完全適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要，存在供應(yīng)總量不合理、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、供應(yīng)主體較為單一，制度措施不完善等問題。

2發(fā)達(dá)國(guó)家及地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)持牌的相關(guān)立法

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)法律法規(guī)較為完善，通過專門立法對(duì)行業(yè)準(zhǔn)入、頒發(fā)執(zhí)照、行業(yè)監(jiān)管、衍生服務(wù)、金融按揭、體系保障等方面作了全面規(guī)定。美國(guó)、加拿大、澳大利亞、德國(guó)等聯(lián)邦制國(guó)家，雖沒有全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)專門立法，但各州都有相關(guān)立法。詳見下表。

3房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)者職業(yè)化道路是建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分

房地產(chǎn)具有非同質(zhì)性、價(jià)值大，交易過程中涉及價(jià)值評(píng)估、繳稅、產(chǎn)權(quán)過戶等復(fù)雜的程序，房屋質(zhì)量、性能的鑒別專業(yè)性強(qiáng)，這樣大額且低頻的交易，交易者通常缺乏相關(guān)專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員的專業(yè)服務(wù)。目前全國(guó)有5萬余家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，從業(yè)人員超過100萬人，但僅有5萬多人取得了全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格，與發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)相比，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)者流動(dòng)性大、從業(yè)年限短、平均年齡小、從業(yè)者素質(zhì)普遍不高，這些都不利于行業(yè)規(guī)范。[2]過去對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)和人員的監(jiān)管不夠，行業(yè)處于“野蠻生長(zhǎng)”狀態(tài)，生態(tài)環(huán)境是“劣幣驅(qū)逐良幣”，違法違規(guī)成本較低，一味追逐利潤(rùn)，忽視服務(wù)，將大部分精力放在爭(zhēng)搶房源、破壞競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手交易、為快速促成交易做虛假承諾與宣傳，隱瞞房屋真實(shí)狀況等現(xiàn)象層出不窮。此外沒有嚴(yán)格的法律管控，部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人運(yùn)用自己的專業(yè)知識(shí)，在“炒房”中起到推波助瀾的作用。全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人數(shù)量見圖2。

圖2全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人數(shù)量

無論是二手房買賣市場(chǎng)的規(guī)范還是住房租賃市場(chǎng)的培育與發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)和從業(yè)者，是參與其中的專業(yè)人士，但我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)法制建設(shè)比較滯后，專門立法僅有一個(gè)部門規(guī)章《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，立法層級(jí)不高，法律體系不完善。我國(guó)只對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員實(shí)行職業(yè)水平評(píng)價(jià)性質(zhì)的資格考試，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)行工商登記后的備案管理。與發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)相比，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)準(zhǔn)入門檻低，準(zhǔn)入管理相對(duì)較弱。我國(guó)二手房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)缺乏剛性法律制度，市場(chǎng)亂象亟待立法終結(jié)。規(guī)范行業(yè)行為，歸根結(jié)底是規(guī)制人的行為，通過法律規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)者行為，是建立二手房市場(chǎng)、住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分。重視房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員持牌執(zhí)業(yè)，是提升從業(yè)者素質(zhì)，推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)者步入職業(yè)化軌道，不斷提升行業(yè)地位的有效途徑。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊奕全國(guó)二手房交易額8年漲10倍，北京進(jìn)入存量房時(shí)代[N].北京晨報(bào)，2106-12-18

[2]銷冠網(wǎng)絡(luò)科技網(wǎng)絡(luò)有限公司，浙江大學(xué)管理學(xué)院營(yíng)銷管理研究所2016年中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人生存狀況報(bào)告[R].2016

[作者簡(jiǎn)介]梁宇宇，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)，助理研究員。endprint