李玥
摘要:近年來我國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展,快速城市化的剛需以及寬松的貨幣政策帶來的投機(jī)需求給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了迅猛的變化,飛速的發(fā)展夾雜著矛盾和問題。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策工具層出不窮,調(diào)整首付比例是其中之一,分析房貸首付比例的重要性,對我國國土面積廣大、地域間經(jīng)濟(jì)文化差異十分明顯的國情,可根據(jù)不同城市房地產(chǎn)實際情況實行區(qū)域差別信貸首付比例的政策,以增加宏觀調(diào)控的有效性并且滿足購房需求。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);首付比例;房產(chǎn)泡沫;空置率
一、背景及現(xiàn)狀
自1998年起我國房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展,價格也隨之不斷上漲,引起社會各界廣泛關(guān)注,房地產(chǎn)業(yè)的絲絲變動都對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國民生活有著不可忽視的影響。首先,房地產(chǎn)行業(yè)在我國的經(jīng)濟(jì)增長中起至關(guān)重要的作用;其次,住房問題與民生息息相關(guān),關(guān)系到每一個家庭的生活質(zhì)量以及經(jīng)濟(jì)收入。而房地產(chǎn)行業(yè)的問題層出不窮。
房地產(chǎn)行業(yè)的問題是多方面、多層次的,不同的區(qū)域、不同城市面臨不同的挑戰(zhàn)。而房地產(chǎn)泡沫問題一直是社會各界人士關(guān)注的焦點,房產(chǎn)泡沫形成的原因有,當(dāng)投資者進(jìn)行投資時自有資金不能滿足資金需求,則將會向銀行申請貸款進(jìn)行投資,其所獲得的收益大于銀行貸款則為盈利,反之則會宣告破產(chǎn)來避免更大的損失。一般情況下,認(rèn)為銀行是風(fēng)險中性者,銀行的風(fēng)險總能得到有效的分散,而借款人(風(fēng)險厭惡者)的風(fēng)險不具有分散性,根據(jù)風(fēng)險最優(yōu)配置的艾奇沃斯方盒,最優(yōu)合同應(yīng)該是銀行承擔(dān)項目的風(fēng)險。因此,在收入與風(fēng)險不對稱的情況下,投資者會進(jìn)行風(fēng)險轉(zhuǎn)移。針對我國國情,不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有所差異,房地產(chǎn)行業(yè)狀況也大不相同,部分沿海地區(qū)房價上漲較快,廣泛的投資者紛紛涌入,進(jìn)一步哄抬房價。而部分沿海地區(qū)被抬高價值的房子恰是投資者的抵押物,相當(dāng)于降低了銀行的風(fēng)險,因此銀行為了更大的收益進(jìn)一步放出大量貸款,最終使得沿海地區(qū)房產(chǎn)泡沫極為嚴(yán)重。
面對這樣的局面,政府正在努力調(diào)整步伐,近幾年不斷出臺相關(guān)政策,也有了一些改善。主要分為以下四個方面,1. 貨幣政策是指中國人民銀行通過價格工具或者數(shù)量工具調(diào)控貨幣供應(yīng)量的政策,運用貨幣政策所采取的主要措施包括七個方面:控制貨幣發(fā)行;控制和調(diào)節(jié)對政府的貸款;推行公開市場業(yè)務(wù);改變存款準(zhǔn)備金率;調(diào)整再貼現(xiàn)率;選擇性信用管制;直接信用管制。2. 財政政策是指國家根據(jù)一定時期政治、經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展的任務(wù)而規(guī)定的財政工作的指導(dǎo)原則,通過財政支出與稅收政策來調(diào)節(jié)總需求。財政政策的手段主要包括稅收、預(yù)算、國債、購買性支出和財政轉(zhuǎn)移支付等手段,包括對營業(yè)稅、契約稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅政策的出臺和調(diào)整。3. 土地政策是指國家根據(jù)一定時期內(nèi)的政治和經(jīng)濟(jì)任務(wù),在土地資源開發(fā)、利用、治理、保護(hù)和管理方面規(guī)定的行動準(zhǔn)則。它是處理土地關(guān)系中各種矛盾的重要調(diào)節(jié)手段,包括土地供應(yīng)和閑置土地處理的方法。4. 行政政策是與市場政策相對的政策,市場經(jīng)濟(jì)良好有序發(fā)展離不開政府無形的手,主要以行政問責(zé)制的形式存在,例如最近在南京等地又實施的限購政策。
二、首付比例影響
對首付比例的調(diào)控屬于房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策中的貨幣政策,表1是我國近年來實施信貸首付比例調(diào)控政策的總結(jié)。
對首付比例的反復(fù)調(diào)節(jié)可知,它確實對房產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展有一定影響。
房貸首付比例的變化主要是對房產(chǎn)價格、金融機(jī)構(gòu)、消費者三方面有關(guān)。1. 房產(chǎn)價格。物品的價值是由需求與供給決定的,若首付比例升高,對于手中資金有限的購房者來說相當(dāng)于降低了他們的購買力,以需求減少的形式呈現(xiàn)。需求影響價值,降低的需求隨之而來的是房產(chǎn)價格的下滑趨勢,此時一些投機(jī)者會對是否進(jìn)行投資重做思考而進(jìn)一步造成需求變動、房價變動。有學(xué)者表示,首付比例發(fā)生10%的變化,房價將會因而產(chǎn)生12.4%的變動,而隨著首付比例的下降,會增大產(chǎn)出和貨幣供給對房價的影響幅度。2. 金融機(jī)構(gòu)。金融機(jī)構(gòu)實施商品信貸消費,通過向消費者發(fā)放貸款獲得收益,這種收益一般體現(xiàn)在存貸的差別利率上。而房地產(chǎn)商品的信貸消費上,房子作為消費者的抵押物,在貸款者出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)無力償還貸款時,金融機(jī)構(gòu)可以從抵押品的動態(tài)價格中獲取利益。因此,當(dāng)房地產(chǎn)處于低迷階段時,金融機(jī)構(gòu)會適當(dāng)提高首付比例來減少風(fēng)險,并且對消費者的償還能力做較嚴(yán)格的評估以盡可能降低風(fēng)險。相反則同理。所以當(dāng)房地產(chǎn)價格上漲,首付比例則呈下降趨勢;房子價格上升,首付比例呈上漲趨勢。3. 消費者。金融機(jī)構(gòu)通過提高首付比例可以很大程度上控制投機(jī)性炒房行為,炒房者運用銀行貸款控制大量住宅,而提高首付比例可以對此類行為進(jìn)行有效限制。首付比例提高對投資和自主購房者影響不大,投資性購房注重升值空間而非短期內(nèi)倒房賣房,由于人民幣的強(qiáng)勢升值,他們認(rèn)為房價在未來一段時期內(nèi)將持續(xù)上漲。而對于有更新?lián)Q代想法的購房者,首付比例的提高增加了當(dāng)下的購房成本和購房風(fēng)險,因此首付比例的提高會對他們的購房需求產(chǎn)生一定影響。
而一直以來,在住房信貸首付比例操作上,我國是在全國層面實行統(tǒng)一的首套房和二套房的管理,近10年來首套房和二套房利率大體分別保持在20%~30%以及50%~70%,沒有發(fā)揮首付比例調(diào)控的有效性和靈活性,與此同時還會增加信貸風(fēng)險。下面將分析我國不同城市房產(chǎn)發(fā)展情況以及對相關(guān)的區(qū)域差別政策展開討論。
三、城市間差異以及適當(dāng)?shù)氖赘侗壤町惐匾?img alt="" src="https://cimg.fx361.com/images/2017/10/17/zgjt201722zgjt20172227-2-l.jpg" style=""/>
(一)我國不同城市房價差異
我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡,城市之間房地產(chǎn)價格、上漲幅度等都存在明顯差異。不同的情況面臨不同的問題,一線城市房價居高不下、房產(chǎn)泡沫嚴(yán)重,圖1中不難看出,東部沿海城市如深圳、北京,房價持續(xù)維持在較高水平,且總體呈增長態(tài)勢。深圳在2014年住宅商品房房價從18954元/平方米增長到24040元/平方米,而北京則是從17151元/平方米增長到18499元/平方米,東北部地區(qū)和中部地區(qū)房屋價格居中,遠(yuǎn)低于東部沿海地區(qū),總體仍呈現(xiàn)上漲趨勢;西部城市房價最低。endprint
在同一首付比例下不同地域房價不同因而發(fā)生房產(chǎn)泡沫破裂的而帶來的風(fēng)險也不盡相同。在房產(chǎn)泡沫程度比較高的地區(qū),銀行承擔(dān)的風(fēng)險較大。以一套基礎(chǔ)價格為50萬的房子為例,在A地區(qū)定價為150萬,B地區(qū)定價為200萬,首付比例為30%,假定購房者以按揭貸款形式購房。那么A地區(qū)的購房者需要借銀行貸款105萬,交首付45萬;B地區(qū)購房者需要借銀行貸款140萬,交首付60萬,銀行會以一定利率向借款人收取固定額度的費用以賺取利潤。若出現(xiàn)某些意外情況導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破裂,借款人無法按時按規(guī)定向銀行還款,只能宣布破產(chǎn)來承擔(dān)有限責(zé)任向銀行轉(zhuǎn)移風(fēng)險。在不同區(qū)域,銀行承擔(dān)的風(fēng)險程度不同:A地區(qū)銀行虧損10萬,壞賬率為9.52%;B地區(qū)銀行虧損30萬,壞賬率為21.4%。因此不難看出,在房產(chǎn)泡沫破裂的情況下,在泡沫越大的地區(qū)銀行損失越大,而信貸比率又恰恰是影響泡沫的重要因素之一,同等條件下信貸比率越高,泡沫越大。所以,在房產(chǎn)泡沫程度較高的地區(qū)應(yīng)該適當(dāng)降低信貸比例、提高首付比例。
(二)我國不同城市房屋收入比差異
房價收入比是指房屋總價與居民家庭年收入的比值,是衡量房價是否合理、居民是否能夠承受的重要指標(biāo),一定程度上反映了一個地區(qū)的房產(chǎn)泡沫程度。易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的2015年度《全國35個大中城市房價收入比排行榜》數(shù)據(jù)顯示,2015年全國商品住宅房價收入比為7.2,深圳(23.2)是調(diào)查對象中房價收入比最高的城市;呼和浩特最低,為4.6。
調(diào)查共選取全國35個大中城市(如表2所示),從數(shù)據(jù)結(jié)果不難看出35個城市的房價收入比呈現(xiàn)三個態(tài)勢,一是呈現(xiàn)沿海到內(nèi)陸遞減的趨勢;二是一線城市整體明顯高于二線城市;三是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市高于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市。
(三)部分區(qū)域房屋空置率居高不下
雖然房地產(chǎn)泡沫化越來越嚴(yán)重,對于大多數(shù)三、四線小城市來講,仍然面臨較大的去庫存壓力。小城市居民生活穩(wěn)定,有較低的人口流動率,剛需自然不比一線大中城市,其次在一些城市新區(qū)人口稀少,而大規(guī)模興起的“造城”導(dǎo)致供應(yīng)嚴(yán)重過剩。
根據(jù)中國指數(shù)研究院的報告顯示,在重點城市可售面積及出清周期數(shù)據(jù)方面,一、二線熱點城市平均去化時間已經(jīng)降到8.5個月以內(nèi),而多數(shù)三、四線城市去化時間仍超過15個月,如湛城、江陰等城市短期庫存去化時間在20個月以上。中長期庫存方面,一線城市土地平均去化時間在1.1年左右,二線城市平均在2.8年左右,但三四線城市整體在4.3年左右。中國央監(jiān)會2016年2月2日聯(lián)手發(fā)布房貸新政,不實施“限購”措施的城市,居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款,原則上最低首付款比例為20%上下浮動5個百分點;對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭,再次申請個人住房貸款購買普通首付款比例調(diào)整為不低于30%。在大多數(shù)三、四線城市中,供過于求的現(xiàn)象往往是因為人們不足以有足夠的消費水平,而該地的房產(chǎn)市場又不足以吸引大批的投資性購房,不利于提高人民生活水平,尤其是對于是年輕人,過大的住房壓力使他們早早栽進(jìn)“房奴”的黑暗之籠中,影響了創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的熱情,不利于“雙創(chuàng)“政策和創(chuàng)新驅(qū)動戰(zhàn)略的實施。
(四)區(qū)域首付比例效用所在
為了加快去庫存,政府曾經(jīng)在40多個城市出臺政策實施限購,除去北上廣深和三亞,2015年其他城市的限購措施被取消。由于2015的去庫存政策激活了房地產(chǎn)市場的興奮點,2016年一、二線城市房產(chǎn)價格出現(xiàn)新高。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2016年9月廈門和合肥同比上漲47%,南京上漲43%,上海上漲39.5%,深圳上漲34.5%,北京上漲30.4%,杭州上漲28.2%。一、二線城市房價的迅猛增長加劇了房地產(chǎn)行業(yè)泡沫化現(xiàn)象,北上廣深加大限購力度,杭州、南京、合肥、武漢、鄭州等城市也先后出臺限購政策,直接抑制購房需求。2016年12月中旬,中央經(jīng)濟(jì)工作會議進(jìn)一步明確了“房子是用來住的,不是用來炒的”,由此可見,房產(chǎn)泡沫問題十分棘手,并且需要符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的長效機(jī)制。提高首次購房貸款的比例對抑制購房需求,特別是投資性購房需求有直接效果,以達(dá)到降低市場投機(jī)信貸需求從而達(dá)到一定程度上抑制房產(chǎn)泡沫的目的。
對于去庫存壓力較大的城市,可以通過適當(dāng)降低首付比例的政策來滿足居民的購房要求,促進(jìn)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場的正常發(fā)展。住房嚴(yán)重供給過剩直接導(dǎo)致庫存積壓問題,房產(chǎn)泡沫是去庫存的障礙之一同時也是庫存積壓的根本原因。房價的不斷上漲激起了人們的無限的投資需求,甚至卷入炒房浪潮,過分投資需求導(dǎo)致房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生扭曲,供應(yīng)量已超過購房者的實際住房需求,庫存也在大幅提升,因此便出現(xiàn)了房價高漲的同時空置率居高不下。
根據(jù)不同區(qū)域城市房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀不同,運用信貸杠桿引導(dǎo)居民理性購房,對于一、二線城市,防止住房購買力在短期內(nèi)集中釋放對未來形成大量透支,嚴(yán)格遏制投機(jī)與炒作;對于三、四線城市,保護(hù)與支持居民正常、合理住房消費需求,通過結(jié)構(gòu)調(diào)整來熨平房價非正常波動,促進(jìn)市場穩(wěn)定發(fā)展。
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(作者單位:河海大學(xué))endprint