趙建都

摘 要：作者通過對“爛尾樓”的長期關注，分析“爛尾樓”產(chǎn)生的原因和對社會帶來的危害，提出預防“爛尾樓”措施，向消費者避免買到“爛尾樓”提供建議，旨在避免或減少“爛尾樓”、促進房地產(chǎn)行業(yè)有序發(fā)展、維護消費者權益和社會穩(wěn)定。

關鍵詞：房地產(chǎn)；“爛尾樓”；措施建議。

這里所講的“爛尾樓”，是指已經(jīng)辦理用地和規(guī)劃手續(xù)，項目開工后，因開發(fā)商無力繼續(xù)投資建設或陷入債務糾紛，停工一年以上的房地產(chǎn)項目。此外，還有因為產(chǎn)權發(fā)生糾紛、工程質量不合格、樓房銷售不暢等原因而停工的房地產(chǎn)項目，類似我市白河邊上的某樓盤。

一、“爛尾樓”產(chǎn)生的深層次原因分析

1立法滯后；法律意識不強，執(zhí)法缺少力度；對開發(fā)商的資質條件審查不嚴；開發(fā)商實力不夠；

2預售條件執(zhí)行不嚴，個別地方隨便放寬預售條件；

3對工程款監(jiān)管不力，售房款未能?？顚Ｓ?；

4房地產(chǎn)開發(fā)合同中的保證條款不明確，違約責任不嚴格；

5銀行“下雨收傘”，一旦房地產(chǎn)公司有風吹草動，就對房地產(chǎn)公司進行“收傘”。

二、“爛尾樓”給社會造成的危害

1消費者。消費者既得不到房子，又要不回首付，還要償還貸款，給消費者造成極大的利益損害和思想負擔。

2政府。消費者權利受到了損害，往往引起消費者向政府討要“說法”，“爛尾樓”極易引發(fā)群體性事件，形成社會不安定因素；“爛尾樓”使土地常年閑置，不僅影響土地費用的及時回收，而且由于所建房屋不能進入正常的流通領域，即影響到房地產(chǎn)供給；開發(fā)商、建筑商、供應商應交稅收銳減，造成資源和財富的巨大浪費。

3銀行。房地產(chǎn)項目投資大多離不開銀行的支持，若工程不能按期竣工，銀行貸款也就難以按期回收。

4開發(fā)商?！盃€尾樓”通常讓房地產(chǎn)公司背負巨額債務而使企業(yè)破產(chǎn)或停業(yè)，造成企業(yè)資產(chǎn)流失，職工下崗。

5承建商、供應商?！盃€尾樓”直接導致承包商、供應商應得款難以回收，而導致企業(yè)生存困難。

三、預防“爛尾樓”的幾點措施建議

1資信審查。政府主管部門應強化對房地產(chǎn)公司主要指標的審查，包括社會信譽、銀行信用和財務指標等；借助中國人民銀行和國家工商總局的信用體系，建立準入制度，防止一些坑蒙拐騙的企業(yè)進入市場，損害政府和人民利益。

2實行“資金到位”制度，土地主管部門在土地出讓合同中約定除證明有支付土地出讓金能力外，須有開戶銀行出具項目投資估算總額一定比例的“資金到位證明”。

3銀行動態(tài)監(jiān)管。土地出讓合同明確約定開戶銀行對開發(fā)商資金流動的宏觀監(jiān)控，開發(fā)商在銀行貸款時即設立專項資金賬戶，確保不管是開發(fā)商“到位資金”，還是銀行貸款，還是銷售款必須?？顚Ｓ?。

4建設或房地產(chǎn)主管部門監(jiān)管。土地出讓合同中明確約定建設或房地產(chǎn)主管部門對銷售款的監(jiān)管權限；嚴格預售條件。

5廢除或修改“預售制度”。經(jīng)過20多年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場日趨成熟，開發(fā)總量以及供需平衡基本滿足我國城市化進程的需要，公眾對廢除房地產(chǎn)預售制度的呼聲越來越高。

四、出現(xiàn)“爛尾樓”時的應急措施建議

1“政府接管”制度。土地出讓合同中明確約定“政府接管”條款，以便于出現(xiàn)“爛尾樓”時政府能夠依據(jù)約定及時由政府或政府委托公司接管。

2“應急基金”制度。提取一定比率的土地讓金存入 “應急基金”賬戶，在政府接管“爛尾樓”后緊急使用。

五、如何避免買到爛尾樓。拋開樓盤的戶型、景觀、配套不說，一個房子能否成為“放心房”，最基本的要求是能夠順利交到購房者手上，不能爛尾，這是底線，也是讓人能夠放心買房的最重要前提。

1購房過程中有“兩不考慮”。一是開盤證件不齊全的樓盤不考慮。在買房前，一定要看好開發(fā)商的五證是否齊全，由于目前房地產(chǎn)實行的是預售制，根據(jù)相關規(guī)定，沒工商登記、稅務登記，資質不全、手續(xù)不全開發(fā)商不能施工。購房者千萬不能貪圖便宜，在開發(fā)商證件不齊全不能簽訂正式的購房合同的情況下，僅以“內部認購”的方式就交錢。二是不要盲信開發(fā)商許諾的高回報、高受益，警惕高風險。

“五證”包括《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工證》、《商品房銷售（預售）許可證》。

2綜合考察開發(fā)商實力

開發(fā)商的開發(fā)資質等級是從注冊資金、開發(fā)資歷等綜合來評判的。在目前樓市調控不放松的態(tài)勢下，開發(fā)商的實力受到了更大的考驗，中小型開發(fā)商更加面臨著資金鏈斷裂的風險。開發(fā)商的開發(fā)資質等級是從注冊資金、開發(fā)資歷等綜合來評判的。資質等級分為四個等級，一級為最高，四級為最低，如果開發(fā)商的資質是一級和二級，說明開發(fā)商的實力還是比較強的，選擇這樣的開發(fā)商，樓盤出現(xiàn)爛尾的幾率可以下降80%。

3評價開發(fā)商的信譽

有些本土的的開發(fā)商，實力差一點，開發(fā)資質等級可能是三級或四級，特別是地級市和縣城這種地方，多數(shù)的開發(fā)商都是本土開發(fā)商，如果不買他們的，那么買房的選擇余地就很小了。此時就要考察開發(fā)商的信譽。

4看房子是否已被抵押

尾房的產(chǎn)權狀況對購房人來說尤為重要。業(yè)內人士提醒，購買尾房首先要確定房子的銷售手續(xù)和產(chǎn)權是否明晰，是否已被銀行抵押了。購買前要先向銷售方確定房子是否有產(chǎn)權證和銷售許可證；然后了解房子是否被抵押，如有抵押，要弄清抵押期限，怎樣解除抵押；如果是拍賣房，應弄清產(chǎn)權過戶手續(xù)是否已經(jīng)辦理等等。

6注意購房時機，盡量購買現(xiàn)房或準現(xiàn)房，買期房盡量不要一次性付款，和開發(fā)商協(xié)商根據(jù)樓盤進度付款。把握合適的購房時機。據(jù)統(tǒng)計，房屋主體工程已經(jīng)完成2/3的時候，出現(xiàn)爛尾的幾率一般較低。有些買房朋友，受到內部認購、單位團購的低價誘惑，在項目工程還沒有打地基就倉促交錢。殊不知，沒有動工意味著手續(xù)沒到位，規(guī)劃能否通過還是個未知數(shù)。特別是城中村改造項目，無法預料的風險則更多。

買房是件大事，不能不謹慎。如果買到爛尾樓，不僅房子沒有了，辛辛苦苦賺來的血汗錢也難以要回。因此，買房時，一定要留意相關的事項。

參考文獻

[1]馬傳棟.可持續(xù)發(fā)展經(jīng)濟學[M].濟南.山東大學出版社.2012年版.

[2]賈士軍.房地產(chǎn)項目策劃[M].北京.高等教育出版社，2011年版.

[3]周帆；我國商品房預售資金監(jiān)管模式之探析[D]；山東大學；2011年.

[4]葉劍平.房地產(chǎn)市場營銷[M].北京.中國人民大學出版社，2010年版.

[5]深圳商報記者 陳相明；用創(chuàng)新思維解決特殊問題[N]；深圳商報；2010年.

（作者單位：福建省荔隆建設工程有限公司）