摘要：文章以不動產(chǎn)善意取得制度為寫作對象，首先介紹了不動產(chǎn)善意取得制度的構(gòu)成要件，例如無權(quán)處分，法律行為，合理價格和依法登記。在介紹了原權(quán)利人的救濟途徑，最后提出了一些完善不動產(chǎn)善意取得制度的建議，使得不動產(chǎn)善意取得制度可以更加完善。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)；善意取得；法律

中圖分類號：D923文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：2095-4379-（2017）23-0195-01

作者簡介：康天锜（1996-），男，漢族，河北承德人，西北政法大學(xué)刑事法學(xué)院，2015級刑事法學(xué)專業(yè)本科生。

按照我國大陸法系的分法，公民的財產(chǎn)可以分為動產(chǎn)與不動產(chǎn)。在我國民法學(xué)界，許多法學(xué)家將不動產(chǎn)定義為不能夠隨意挪動或者挪動之后會損害其經(jīng)濟屬性。

善意取得制度是指無權(quán)處分人在占有他人財產(chǎn)之后，如果在處分時是出于善意，可以依照法律的規(guī)定取得財產(chǎn)的所有權(quán)。隨著專業(yè)取得制度的不斷發(fā)展，不動產(chǎn)善意取得制度也在逐漸形成。在我國物權(quán)法中就明確規(guī)定了不動產(chǎn)善意取得制度。

一、不動產(chǎn)善意取得制度的構(gòu)成要件

（一）無權(quán)處分

根據(jù)我國法律規(guī)定，無論是動產(chǎn)善意取得還是不動產(chǎn)善意取得均需要有無權(quán)處分人進(jìn)行處分這一前提。如果是有權(quán)人進(jìn)行處分，則不可能存在善意取得這一問題。

一般來說，無權(quán)處分人是指沒有取得所有權(quán)而擅自處分他人財產(chǎn)的所有權(quán)。在實踐生活中，無權(quán)處分一般包含有以下幾種形式：第一，沒有所有權(quán)進(jìn)行處分，例如將不是自己的房屋出租給他人或者不是自己的房屋出賣給他人。第二，所有權(quán)受到限制。如果財產(chǎn)是共同共有，或者是按份共有，如果一方在沒有得到另一方的許可前提下進(jìn)行處分，這也可能是無權(quán)處分。第三，代理的行為。當(dāng)沒有代理權(quán)時進(jìn)行處分，這也可以構(gòu)成無權(quán)處分。

（二）基于法律行為

不動產(chǎn)權(quán)上一處分制度之所以能夠成立主要是為了保障交易可以順利進(jìn)行。故而，如果受讓人基于合法的行為取得的財產(chǎn)的所有權(quán)，受讓人才會構(gòu)成善意取得制度。要想構(gòu)成善意取得制度，還必須具有一定的交易行為。那我們通俗的理解中，交易行為就是指有償?shù)男袨?，必須支付一定的貨幣才能夠取得所有?quán)。最后，在善意取得制度中，雙方的交易行為還必須是合法有效的交易行為。這主要是因為善意取得制度主要是為了保障交易關(guān)系的安定，使得已經(jīng)成立的交易行為可以繼續(xù)有效。如果雙方在進(jìn)行交易時，違反了法律的強制性規(guī)定，這也可能因為構(gòu)成欺詐而被法律認(rèn)為可以撤銷。

（三）合理價格轉(zhuǎn)讓

在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時，受讓人還必須合理的價格進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。根據(jù)我國法律規(guī)定，構(gòu)成不動產(chǎn)權(quán)善意取得必須基于合理的價格，這個合理的價格必須根據(jù)市場來進(jìn)行決定。物權(quán)法之所以這樣規(guī)定，一是為了保障真實的權(quán)利，人的權(quán)利可以得到有效的保護，二是以有償性來衡量出交易的合法性。在這其中，合理的價格一般可以進(jìn)行很好的估量，如果以低于市場價或者遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場價的行為進(jìn)行交易，則很可能不能構(gòu)成善意取得。

（四）依法登記，無需登記的已交付

在取得不動產(chǎn)物權(quán)之后，還必須完成登記，這樣才能真正擁有不動產(chǎn)。對不動產(chǎn)進(jìn)行登記，主要是為了證明不動產(chǎn)的公信力。對于何時進(jìn)行登記才能落實不動產(chǎn)善意取得制度，學(xué)術(shù)界還存在的一些不同的看法。一些學(xué)者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)在辦理登記完成之后，就可以取得不動產(chǎn)權(quán)，但是也有些學(xué)者認(rèn)為，在申請登記之日就可以取得不動產(chǎn)權(quán)。按照我國法律的規(guī)定，我國法律認(rèn)可了，在登記完成之后才能獲得不動產(chǎn)所有權(quán)。

二、原權(quán)利人的權(quán)利救濟

法律的作用是為了維護公平正義，在受到能取得不動產(chǎn)之后，法律給予原所有權(quán)人進(jìn)行權(quán)利救濟的方式。第一，原所有權(quán)人可以提起侵權(quán)賠償之訴。無權(quán)處分人在未經(jīng)他人許可的情況下將他人的不動產(chǎn)權(quán)進(jìn)行拍賣，其變賣財產(chǎn)所獲得的金錢應(yīng)當(dāng)給予原權(quán)利人，甚至應(yīng)當(dāng)進(jìn)行進(jìn)一步的補償。第二，通過不當(dāng)?shù)美V要回所有權(quán)。無權(quán)處分人轉(zhuǎn)讓了原所有權(quán)人的權(quán)利并在刺激中獲得利益，這違背了自然法則中的善良風(fēng)俗，原所有權(quán)人可以要求無權(quán)處分人以不當(dāng)?shù)美男问椒颠€自己的利益。第三，違約訴訟。如果讓與人擅自處分財產(chǎn)，原權(quán)利人可以主張違約責(zé)任，通過合同法債權(quán)形式要求給予補償。

三、完善不動產(chǎn)善意取得制度的建議

（一）盡快制定不動產(chǎn)管理法，建立統(tǒng)一登記機構(gòu)體系

雖然我國在進(jìn)行不動產(chǎn)立法時已經(jīng)取得一些進(jìn)展，但是不動產(chǎn)登記依舊存在著多頭多管多頭難管的現(xiàn)象，有必要對我國不動產(chǎn)登記進(jìn)行專門立法，由專門機關(guān)進(jìn)行登記，使得權(quán)利可以得到及時保障。在進(jìn)行登記的過程中，我們應(yīng)當(dāng)規(guī)定一些程序性的事項，使得登記更加具有公信力。

（二）采取實質(zhì)審察方法確立不動產(chǎn)登記

實質(zhì)審查包含有對于書面材料的審查，對于事實的審查也應(yīng)當(dāng)包含在實質(zhì)審查之中。在審查的過程中，除了需要審查當(dāng)事人提供的材料是否完備之外，還應(yīng)當(dāng)審查當(dāng)事人在進(jìn)行申報時不按照程序進(jìn)行辦理。在進(jìn)行審查時，我們不僅需要對書面材料進(jìn)行審理，更需要到現(xiàn)實生活中對當(dāng)事人的情況進(jìn)行調(diào)查，對于不能提供足夠材料的應(yīng)當(dāng)重點調(diào)查，以確定物權(quán)的真實狀態(tài)。

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