何憶燁

【摘要】在2015年，政府正式提出供給側結構性改革。房地產業(yè)作為中國支柱產業(yè)，去庫存被列為改革的重點領域。本文通過對樓市庫存現象和問題的分析，認識到房地產供給側改革是房地產市場健康發(fā)展的重要途徑，也能對中國的經濟轉型起到拉動作用。此外，本文提出了一些針對性建議，希望能對房地產去庫存有一定的借鑒意義。

【關鍵詞】供給側改革 房地產 去庫存

一、房地產供給側改革去庫存的必要性

（一）房地產的庫存形勢嚴峻

自改革開放以來，人民日益增長的物質文化需求與社會生產不斷產生矛盾，即社會供給無法滿足日益增加的需求。房地產行業(yè)就是如此，由于經濟高速發(fā)展，人口向一、二線城市不斷集聚，購房者規(guī)?？焖贁U張，再加上大量投機者的存在，一、二線城市的樓市整體供不應求，房價飛速上漲，遠遠超過城市居民的收入增長速度，居民越來越買不起房。為改善現狀，各地政府紛紛出臺限購等措施，在該情況下，2010年5、6月開始，房地產商選擇在三、四線城市大量開發(fā)地產，試圖找到新的商機，然而，三、四線城市人口本身較少，不能和人數龐大的大城市相論，加上人口外流，導致三、四線城市商品房大量積壓。正是因為不同層次城市的供需失衡、資源錯配，在2015年11月底，全國整體商品房待售面積達到6.96億平方米，較同年10月底就增加了近1000萬平方米，不難發(fā)現房地產去庫存任務迫在眉睫。

（二）房地產大庫存下的風險巨大

首先，房地產高庫存潛伏著巨大的金融風險。房地產業(yè)本身是一個特殊的產業(yè)，企業(yè)大都通過銀行貸款來建房，房地產行業(yè)庫存量嚴重超過城市居民需求量的現狀，可能會使開發(fā)企業(yè)出現資金周轉不靈、經營虧損的情況，最終無力償還銀行貸款。由于企業(yè)無力清償貸款，貸款銀行會要求處分抵押房地產，但如果房地產大量積壓無法賣出，會使銀行缺乏現金，形成流動性風險，嚴重情況下會導致房地產泡沫破滅，引發(fā)金融危機。

其次，房地產行業(yè)作為經濟支柱，上下游涉及到建筑、鋼鐵等60多個產業(yè)，關聯(lián)效應顯著。房地產的長期庫存加大了開發(fā)投資增速回落的幅度，導致與房地產相關的產業(yè)部門產能過剩，大大影響了這些行業(yè)的發(fā)展。

二、房地產去庫存面臨的問題

在2015年，中央經濟工作會議針對房地產高庫存提出了以下建議：一是推進農民市民化；二是落實戶籍改革方案；三是發(fā)展住房租賃市場；四是要求房地產企業(yè)調整銷售模式，適當降房價；五是取消房地產市場的行政性限制政策。這些措施理論上有利于降低庫存量，但在實際執(zhí)行中，去庫存仍面臨一些問題值得探討。

（一）推進農民市民化的阻礙

人是社會根本，房地產的庫存住房在未來都需要由居民來消化，推進基數龐大的農民市民化就成為了消化房地產高庫存的主要途徑。這一政策理論上是正確的，但考慮到農民工的現狀，阻礙很多。第一，人普遍存在從眾心理，農民工也不例外，較為年輕的農民工為尋求就業(yè)機會和良好的公共設施服務，會選擇一、二線等熱點城市發(fā)展。但他們的經濟能力無法承受大城市的高房價，導致有效需求不足。第二，新農村建設使得農民生活水平大幅度提高，他們就缺少了進城買房的動力。第三，年老一輩的農民有一定的“鄉(xiāng)土情節(jié)”，感覺有較大的習俗、語言等文化差異，不愿意到城市居住。

（二）發(fā)展住房租賃市場的挑戰(zhàn)

在我國較高的住房自有率和流動人口量的背景下，租賃市場的前景一片看好，但是租賃市場現仍處于自發(fā)狀態(tài)，發(fā)展相對落后?！斗康禺a藍皮書：中國房地產發(fā)展報告No.13（2016）》認為，中國要想發(fā)展城鎮(zhèn)住房租賃市場存在四個主要問題：第一，我國缺乏住房租賃市場的專門法律；第二，“鏈家”公司高息資金出借且隱瞞資產抵押信息事件的曝光發(fā)現房地產中介機構在經營服務上存在不規(guī)范、無序競爭的問題；第三，登記備案率的不足導致住房租賃市場游離于監(jiān)管體系之外，監(jiān)管部門難以深入監(jiān)管；第四，由于資金回流慢、周期長、利潤低，租賃市場缺少專營租賃服務的企業(yè)，整個市場供給主要是散戶。

（三）取消行政性限制政策的城市選擇

在一、二線城市房價過高、房源緊張和三、四線城市住房積壓的矛盾下，統(tǒng)一取消限制性政策不是一個好的選擇。在“北上廣深”這樣的一線城市，若取消限制，供不應求的現狀會使房價再次暴漲，并且房價有一定的價格剛性，上漲后就不易再降低，這與政府穩(wěn)定房價的初衷相背離；而居民對三、四線住房主觀性購房意愿不高，取消三、四線城市的行政性限制措施，實際效果并不顯著。

三、對房地產去庫存的思考與建議

我認為政府、企業(yè)、個人在房地產供給側改革中都不可或缺，而個人的行為決策往往會被政府政策和市場大環(huán)境所影響，除了改變自身消費、投資觀念，提不出更多的建議，所以在接下來的部分將重點思考政府和企業(yè)如何去庫存并提出建議。

（一）政府層面的建議

1.推進新型城鎮(zhèn)化，提高公共服務水平。新型城鎮(zhèn)化雖是去庫存的重要途徑，但問題諸多。根據以上分析，認為應該從兩個方向來吸引農民買房。一方面，既然農民買不起房，那么政府應該要減輕農民買房的壓力。比如說，給農民工提供購房補助，支持銀行推出類似農民安家貸的貸款活動。另一方面，要想增強三、四線城市對農民的吸引力，就必須提高城市的基礎設施和公共服務的水平。健康保障、下一代的教育資源、就業(yè)機會是農民選擇城市買房的主要因素，如果農民能在三、四線城市享受到同等的公共服務，那么就減輕了他們買房的顧慮。從醫(yī)療、教育、社會保障、交通等入手，增強三四線城市和大城市之間基礎設施的互聯(lián)互通水平，實現公共服務均等化。

2.創(chuàng)新去庫存，緊密聯(lián)系“惠民生”。政府以往是重新建設新房作為拆遷房等，但是在高庫存下，其實是一種資源的浪費。據了解，國務院在這兩年將改造各類棚戶區(qū)1800萬套，農村危房1060萬戶。這可以說是去庫存的契機，政府可以通過出資或引進社會資金購買存量房來當作拆遷房等。這既推動了去庫存工作，使去庫存與民生緊密聯(lián)系，又能避免重復建設，減少資源浪費，提高效率。

3.嚴格限制房地產開發(fā)供地，促進多方共同監(jiān)督。政府除了從消費環(huán)節(jié)去庫存外，還需要在根源控制房地產的開發(fā)。我國各級政府在城市用地建設上普遍管制過松，為了追求政績，對土地存在財政依賴性，在源頭上增加了庫存。對此，政府應該嚴格限制房地產的開發(fā)，制定開發(fā)計劃。同時，加大監(jiān)督力度，比如對上下級部門的權力進行劃分，建立共同問責制，互相監(jiān)督；及時公開各城市房產庫存和房價等數據，讓公眾參與到監(jiān)督的行動中。

（二）企業(yè)層面的建議

1.創(chuàng)新住房租賃市場模式。年輕一代逐步從購買住房向租賃住房轉變的消費觀念對房地產企業(yè)是一個轉型升級的機遇。根據統(tǒng)計，85后是主要的租房人群。而85后很多高學歷、高收入、單身未婚，更加重視生活的質量，而那些傳統(tǒng)的租賃房居住環(huán)境很難滿足他們的需求。企業(yè)應該把握這一商機，提供新型的長租公寓，關注品牌效應，像魔方公寓就創(chuàng)新了“收租”模式，也可以借鑒我愛我家集團的“相寓”品牌，它聯(lián)手“芝麻信用”和“房司令”共同推出的“信用租房”服務，在多個城市取得了良好的口碑。

2.發(fā)展跨界地產，展現地產特色。目前，市場需求日漸多元化、細分化，而對特色的新興需求缺乏有效供給，基于此，可以看出特色地產是未來發(fā)展的趨勢。新興產業(yè)的發(fā)展除了政府出臺政策大力支持外，也離不開企業(yè)自身的開發(fā)力度和發(fā)展定位。企業(yè)可以針對不同年齡層次、不同消費水平的消費者，結合城市當地的特點和周圍的環(huán)境，發(fā)展旅游、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)等地產，推進跨界地產發(fā)展。比如可以考慮將醫(yī)療和養(yǎng)老結合發(fā)展，為養(yǎng)老地產鋪路。我國趨于老齡化，老人主要看重自身的健康和養(yǎng)老的問題，企業(yè)若能以人為本、綠色低碳，配備專業(yè)的醫(yī)療設施，不愁沒有老年消費者。

3.拓展互聯(lián)網營銷渠道。現在是網絡時代。傳統(tǒng)的房地產行業(yè)沒有較寬的營銷渠道，坐等顧客來詢問購房的信息是它的弊端。因此，拓展營銷渠道是房地產企業(yè)的一大策略。既然很多人離不開網絡，那么企業(yè)就迎合消費者，開拓互聯(lián)網的營銷渠道，構建一個互聯(lián)網平臺，讓他們在平臺上了解購房信息，以此抓住他們的心，帶動消費。

四、總結

總而言之，房地產去庫存是一項重要舉措，可以很大程度上緩解中國樓市的結構失衡，改善民生，還能穩(wěn)定總體的經濟增長，加快經濟的轉型升級。但是，房地產供給側改革并不是一個短期活動，它需要因地制宜，結合各城市的經濟形勢、政策措施等，花時間去不斷調整。因此，房地產供給側改革沒有完成時，只有進行時。

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