杜尚春

摘要：隨著我國(guó)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展及完善，極大推動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，這其中房地產(chǎn)投資熱度一直居高不下。作為一種投資產(chǎn)品，投資性房地產(chǎn)具有較大不可控性和風(fēng)險(xiǎn)性，尤其近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從最初的火爆異常開(kāi)始逐步降溫，加之我國(guó)大部分投資者不具備財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，無(wú)疑使得投資性房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)性進(jìn)一步被提高。本文針對(duì)投資性房地產(chǎn)及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)理論，分析了當(dāng)前我國(guó)投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成及其管理中存在的問(wèn)題，同時(shí)探討了應(yīng)如何加強(qiáng)投資性房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理 策略

近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展整體趨于平緩，但以投資為目的的購(gòu)房需求，尤其是在一線城市依然在持續(xù)增長(zhǎng)。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京投資性購(gòu)房比重從2015年之前的17.1%上漲至2015年底的27.3%，上海雖然有號(hào)稱(chēng)史上最嚴(yán)的限購(gòu)調(diào)控，但從數(shù)據(jù)上看，依然上漲了約4.7%，投資性購(gòu)房比例約為23.1%。而在深圳投資性購(gòu)房比在2015年甚至已經(jīng)超過(guò)了40%。根據(jù)相關(guān)研究和國(guó)外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，投資性購(gòu)房比例旦超過(guò)20%，就意味著風(fēng)險(xiǎn)將呈幾何倍數(shù)增高。因而深入分析探討投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，對(duì)于投資者和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展都具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、投資性房地產(chǎn)概述

投資在經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中與消費(fèi)呈對(duì)立關(guān)系，投資性房地產(chǎn)是指購(gòu)入或持有房地產(chǎn)的目的是用于投資而非自用或消費(fèi)。在企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，將投資性房地產(chǎn)定義為購(gòu)入或持有房地產(chǎn)是以資本增值、賺取租金為目的。

根據(jù)投資性房地產(chǎn)不同的使用功能，可將其分為寫(xiě)字樓、公寓，住宅、商業(yè)性房地產(chǎn)（酒店、超市、商鋪、購(gòu)物中心等）和工業(yè)性房地產(chǎn)（廠房、物流倉(cāng)庫(kù)等）。不同性質(zhì)的投資性房地產(chǎn)其經(jīng)濟(jì)特性也有所不同，但相較于其他類(lèi)型房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)具有兩大相同的經(jīng)濟(jì)特征：一是投資回收期長(zhǎng)；二是需要使用租約。

二、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理概述

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在狹義上是指不確定性因素造成的財(cái)務(wù)損失風(fēng)險(xiǎn)；從廣義上講財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)既包含不確定性因素造成的財(cái)務(wù)損失風(fēng)險(xiǎn)，又包含不確定因素下的盈利風(fēng)險(xiǎn)。本文主要從廣義角度探討投資性房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。具體而言，投資性房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于房地產(chǎn)本身價(jià)值的漲跌受不確定性因素的影響，容易與投資主體的期望出現(xiàn)差異。而投資主體通過(guò)預(yù)測(cè)、評(píng)估、管控等手段最大限度增加盈利，減少損失的行為就財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理。

三、投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理簡(jiǎn)析

（一）風(fēng)險(xiǎn)形成的原因

由于房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個(gè)成本投入高、風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)大、時(shí)間跨度長(zhǎng)的行業(yè)，在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因可歸結(jié)為政府的宏觀調(diào)控以及政策調(diào)整。同時(shí)，廣泛存在的金融風(fēng)險(xiǎn)和過(guò)長(zhǎng)的投資周期，社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)一旦發(fā)生變化可能導(dǎo)致的通貨緊縮、膨脹、物價(jià)漲跌等情況，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資造成非常大的影響。

除上述風(fēng)險(xiǎn)因素，投資性房地產(chǎn)自身也存在著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其具體表現(xiàn)在投入資本階段和運(yùn)營(yíng)階段，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)理論可這兩個(gè)階段的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)劃分為籌資風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)?；I資風(fēng)險(xiǎn)是指在投入資金階段在籌集資金過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，在償還資金過(guò)程中償還能力存在不確定性因素。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指投入資本的盈利與投資主體之間的期望存在不確定性。從二者的關(guān)系來(lái)看，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)在很大程度上決定了籌資風(fēng)險(xiǎn)，因而投資性房地產(chǎn)中的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是最主要的風(fēng)險(xiǎn)因素。

（二）管理中存在的問(wèn)題

現(xiàn)階段而言，我國(guó)的投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度和體系存在較大的問(wèn)題。大部分投資主體的投資行為具有隨意性、自發(fā)性以及主觀性，尤其是以個(gè)人為主的中小房地產(chǎn)投資主體，在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理方面存在嚴(yán)重的不足。一方面，缺乏基本財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的投資主體，在追求和保護(hù)自身利益時(shí)存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。另一方面，這種投資行為也會(huì)對(duì)整體房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成不利影響。目前，我國(guó)投資性房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理中存在主要問(wèn)題有以下幾點(diǎn)。

1.以個(gè)人為主的投資主體缺乏對(duì)投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的清晰認(rèn)識(shí)，尤其是對(duì)投資性房地產(chǎn)中可能發(fā)生的預(yù)期收益嚴(yán)重下跌和資本縮水缺乏認(rèn)識(shí)。這與我國(guó)近年來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)有關(guān)，雖然房地產(chǎn)行業(yè)在近幾年來(lái)呈現(xiàn)井噴式的爆發(fā)性增長(zhǎng)，但這種發(fā)展實(shí)質(zhì)上是非常態(tài)的，甚至可以說(shuō)是病態(tài)發(fā)展，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)下滑，投資主體的利益必然會(huì)受到極大的影響。

2.以個(gè)人為主的大部分投資者不具備專(zhuān)業(yè)的、合理的、科學(xué)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估能力，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估方法過(guò)于簡(jiǎn)單化，無(wú)法實(shí)現(xiàn)對(duì)投資性房地產(chǎn)的有效財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控。

四、如何加強(qiáng)投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

（一）投資準(zhǔn)備階段

1.投資切入點(diǎn)的判斷

在進(jìn)行房地產(chǎn)投資的準(zhǔn)備階段，投資切入點(diǎn)地判斷是否正確直接影響后期資金投入和經(jīng)營(yíng)階段的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在準(zhǔn)備階段投資者應(yīng)根據(jù)所在地區(qū)的市場(chǎng)景氣循環(huán)對(duì)投資切點(diǎn)做出科學(xué)判斷。市場(chǎng)景氣循環(huán)即指市場(chǎng)供需總是在平衡狀態(tài)與非平衡狀態(tài)之間重復(fù)循環(huán)。投資者需要根據(jù)所在地區(qū)的市場(chǎng)景氣循環(huán)合理地選擇投資時(shí)機(jī)，盡量在市場(chǎng)平衡狀態(tài)或是較為低谷時(shí)期，以低價(jià)買(mǎi)入，然后在市場(chǎng)繁榮時(shí)期高價(jià)賣(mài)出。此外，市場(chǎng)景氣循環(huán)對(duì)于區(qū)域房地產(chǎn)的租金周期變化同樣適用，這會(huì)在很大程度上影響持有期的經(jīng)營(yíng)盈利，對(duì)此投資者也應(yīng)當(dāng)充分考慮。

2.市場(chǎng)分析

投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)分析主要包含三個(gè)方面投資類(lèi)型、市場(chǎng)定位及選址。根據(jù)房地產(chǎn)使用功能的不同，房地產(chǎn)投資類(lèi)型可被分為四個(gè)大類(lèi)：工業(yè)、商業(yè)、寫(xiě)字樓和公寓，住宅。不同類(lèi)型的投資房地產(chǎn)在空置率、供需狀態(tài)、租金水平等方面是截然不同。這需要投資者根據(jù)所在區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行選擇。投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)定位直接決定了成本投入、經(jīng)營(yíng)策略、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及后期盈利。以寫(xiě)字樓為例，若市場(chǎng)定位為中低端的乙級(jí)寫(xiě)字樓，雖然在資金投入方面較少，但中低端市場(chǎng)容易出現(xiàn)欠租的問(wèn)題，導(dǎo)致盈利不穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較大。若是面向高端市場(chǎng)的甲級(jí)寫(xiě)字樓，在資金投入方面雖然較大，但回報(bào)穩(wěn)定，幾乎不存在欠租問(wèn)題。這需要投資者根據(jù)個(gè)人經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行選擇。商業(yè)性房地產(chǎn)的投資選址需要從客流量、交通狀況和城市規(guī)劃三個(gè)方面考慮。寫(xiě)字樓盡量選擇所在區(qū)域社會(huì)和商業(yè)活動(dòng)中心的范圍內(nèi)。公寓/住宅的投資選址需要考慮醫(yī)院、超市、交通、學(xué)校等配套設(shè)施是否完善。

（二）持有階段

1.租金

在投資性房地產(chǎn)的持有階段，租金是最主要的投資收益，也是這一階段財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要環(huán)節(jié)。在持有期間，投資者應(yīng)首先確保租約的靈活性，將經(jīng)營(yíng)成本變化和市場(chǎng)波動(dòng)造成的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)維持在可控范圍內(nèi)。投資者可采取指數(shù)租約、遞增租約、超額（比例）租約等手段保證租約具有相對(duì)靈活的調(diào)整性。其次，投資者應(yīng)盡量選擇長(zhǎng)期、穩(wěn)定，尤其是具備良好信譽(yù)的租戶(hù)，這樣可以最大限度保證持有期間投資回報(bào)的穩(wěn)定性。投資者可以適當(dāng)對(duì)租金進(jìn)行下調(diào)，以留住長(zhǎng)期租客。此外，投資者應(yīng)對(duì)租戶(hù)的經(jīng)營(yíng)范圍進(jìn)行適當(dāng)限制，在選擇租戶(hù)時(shí)一定要在租約里明確規(guī)定租戶(hù)的經(jīng)營(yíng)必須在合法范圍內(nèi)，以避免不必要的糾紛和損失。

2.營(yíng)業(yè)費(fèi)用

營(yíng)業(yè)費(fèi)用直接影響投資性房地產(chǎn)在持有階段的實(shí)際收益。因而投資者需要對(duì)其進(jìn)行管理和控制，以實(shí)現(xiàn)收益的最大化，將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)盡量地降低。投資者可采取以下措施降低營(yíng)業(yè)費(fèi)用

第一，盡量縮減不必要的費(fèi)用支出。管理費(fèi)、維護(hù)費(fèi)、稅費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等都屬于投資性房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)費(fèi)用。投資者在控制和降低營(yíng)業(yè)費(fèi)用支出時(shí)，應(yīng)遵循因地制宜和成本效益兩大原則，對(duì)每種費(fèi)用的合理性進(jìn)行充分考察，提升費(fèi)用效率，減少支出項(xiàng)目。

第二，費(fèi)用分?jǐn)偂Ｍㄟ^(guò)由租戶(hù)承擔(dān)物業(yè)費(fèi)、設(shè)施費(fèi)、維修費(fèi)等方式，可以有效降低營(yíng)業(yè)費(fèi)用。但讓租戶(hù)心甘情愿地承擔(dān)全部費(fèi)用顯然不太現(xiàn)實(shí)。因而可采取折中的方法，即按一定比例共同分?jǐn)傎M(fèi)用?；蚴侵苯訉⒆鈶?hù)分?jǐn)偟馁M(fèi)用算入租金內(nèi)。

第三，提高租金。當(dāng)營(yíng)業(yè)費(fèi)用出現(xiàn)無(wú)法避免的增加時(shí)，投資者應(yīng)盡量提高租金，將費(fèi)用率維持在較低水平。

3.籌資結(jié)構(gòu)

期限結(jié)構(gòu)和籌資來(lái)源是投資性房地產(chǎn)籌資結(jié)構(gòu)的主要組成部分。投資者需合理地進(jìn)行搭配，保證籌資結(jié)構(gòu)具有良好的彈性，以此降低和控制風(fēng)險(xiǎn)。例如采用長(zhǎng)、短期籌資相結(jié)合與投資、債務(wù)期限相結(jié)合的方式，合理地對(duì)現(xiàn)金流量進(jìn)行安排，取長(zhǎng)補(bǔ)短，有效對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管控。

五、結(jié)束語(yǔ)

我國(guó)投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中還存在著一些問(wèn)題，這需要投資者從投資準(zhǔn)備階段的投資類(lèi)型、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)著手，在持有期間通過(guò)管理租金、降低營(yíng)業(yè)費(fèi)用、合理搭配籌資結(jié)構(gòu)等方式，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理。我國(guó)投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理還需要與時(shí)俱進(jìn)，順應(yīng)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不斷改進(jìn)和完善，這樣才能夠真正保證投資者的根本利益和我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。