趙國英

摘要：在新的經(jīng)濟發(fā)展形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展面臨較大挑戰(zhàn)，要求房地產(chǎn)企業(yè)應該進一步強化成本控制，提高經(jīng)濟效益水平。本文針對房地產(chǎn)企業(yè)成本控制，首先簡要概述了房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的內(nèi)容，進而深入分析了新的經(jīng)濟形勢對房地產(chǎn)企業(yè)成本的影響，最后就加強房地產(chǎn)企業(yè)成本控制，進行了全面的論述分析。

關鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；改進

引言

近年來，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟迅速發(fā)展，在國家宏觀調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展所面臨的市場競爭越發(fā)激烈，再加上受到緊縮政策影響以及建材成本上漲等系列因素的影響，房地產(chǎn)生存發(fā)展面臨著更大的挑戰(zhàn)。在這些客觀因素的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)應該進一步重視成本控制管理，尤其是應該轉變傳統(tǒng)的粗放式成本管理方式，以精細化的成本管控措施，不斷提高企業(yè)的資源利用效率，進而促進房地產(chǎn)企業(yè)盈利水平的提升。

1、房地產(chǎn)企業(yè)成本構成內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)成本，主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在項目前期策劃、設計、施工、管理以及竣工使用等階段的成本投入。按照類別劃分，房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出主要包括以下幾方面：土地取得成本，主要是房地產(chǎn)開發(fā)項目為了獲取土地使用權所投入的相關費用，大致包括土地使用權出讓金、征地費用、拆遷安置費用以及相關稅金等內(nèi)容；前期工程費，主要是指房地產(chǎn)前期規(guī)劃方面的有關費用投入，包括了設計費，可行性研究費，地質(zhì)勘查費以及相關土地開發(fā)費用；建筑安裝工程費，主要是指房屋建造過程中產(chǎn)生的相關費用，包括建筑工程，設備及安裝工程費用等，建筑安裝工程費在整個房地產(chǎn)項目成本投入占有較大比例；市政公共設施費用，主要是房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，在基礎設施和公共配套設施建設方面的有關費用投入，其中基礎設施包括了自來水，污水，電力，電信，綠化等費用的投入，公共配套設施建設費用則包括提供配套服務的各種非營利性的公用設施和各種營利性的配套設施費用投入；管理費用，主要是房地產(chǎn)企業(yè)組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動產(chǎn)生的各類費用；其他費用，主要是有關的貸款利息、稅費、營銷費用等一系列的費用投入。

2、新經(jīng)濟形勢對房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的影響分析

近年來，國家不斷推進經(jīng)濟結構轉型發(fā)展，經(jīng)濟增長下行壓力明顯，對房地產(chǎn)經(jīng)濟也帶來了深遠的影響，尤其是國家對房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的控制，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展越發(fā)趨于穩(wěn)定，同時行業(yè)內(nèi)的競爭越發(fā)激烈，這對于房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制也帶來了較大的影響，主要表現(xiàn)在以下幾方面：

在融資方面，受到外部大的經(jīng)濟環(huán)境形勢的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本呈現(xiàn)出了明顯上升的趨勢，特別是當前各類金融機構對于房地產(chǎn)企業(yè)的融資門檻限制不斷抬高，融資方面現(xiàn)階段長期債務比例縮減，短期債務比例提高，短期貸款造成的房地產(chǎn)企業(yè)償債壓力不斷提高。此外，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道縮窄，更是加劇了融資壓力問題。

在項目開發(fā)方面，近年來，房地產(chǎn)開發(fā)所用的各類建材等原材料，雖然不斷波動，但整體來說材料成本不斷提高。同時，在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本支出中占較大比例的土地成本、人力成本不斷攀升，從總體上來分析，房地產(chǎn)開發(fā)成本不斷攀升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金支出壓力較大。

在營銷成本方面，由于外部市場競爭激烈，一些房地產(chǎn)項目銷售困難，房地產(chǎn)企業(yè)不得不拿出更多的資金用于項目營銷，不斷加大房地產(chǎn)產(chǎn)品的優(yōu)惠力度，致使房地產(chǎn)銷售成本的增長趨勢明顯，房地產(chǎn)盈利規(guī)模被進一步壓縮。目前，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在前期項目建設施工階段投入大量資金，銷售過程管理不當，已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的資金流緊張問題，如果成本管理不當，很容易出現(xiàn)資金風險問題。

3、新經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制措施

（1）不斷完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制管理制度。首先，應該根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際情況，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部建立完善的成本控制管理制度體系，明確房地項目管理部門、行政部門、財務管理部門等部門在成本控制管理方面的責任，督促房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各項成本控制管理制度得到有力的執(zhí)行。其次，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制管理制度中，應該將預算管理制度作為重點，尤其是突出項目預算管理，嚴格按照預算進行支出審批控制，并加強對動態(tài)成本增加的審核控制，嚴格控制項目成本支出。

（2）提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算水平。加強房地產(chǎn)開發(fā)項目成本核算，是提高房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本預算水平、合理確定房地產(chǎn)開發(fā)項目目標成本的基礎工作。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算管理方面，應該進一步科學合理的設置房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算科目，對土地款價、前期工程費用、基礎設施費用、園林景觀費用、建筑安裝工程費用、公建配套費用、開發(fā)間接費用、不可預見費用等進行分期成本核算。通過成本核算控制，合理確定成本計算對象，準確歸集和分配開發(fā)成本及費用，并形成完備的成本核算資料，及時發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的各項問題，指導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改進成本管理工作，提高成本控制能力。

（3）加強對重點環(huán)節(jié)成本的控制管理。一方面，應該把建筑安裝成本管理作為重點，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際情況等，建立完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理信息數(shù)據(jù)庫，為開發(fā)項目建設成本控制提供主要依據(jù)。另一方面，應該注重加強對銷售費用、管理費用、財務費用等的控制管理。嚴格執(zhí)行以收定支原則，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金統(tǒng)籌層次，建立表外項目資金池，加快應收賬款回籠，減少資金運作成本。同時，加強項目現(xiàn)場管理費用控制，各類費用支出嚴格履行申報、審批手續(xù)，控制費用標準，杜絕事前不報批和超支行為的發(fā)生。此外，還應該注重加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營銷成本控制，重點豐富營銷策略，提高項目營銷的有效性，加快銷售進度執(zhí)行，減少各項不必要的營銷開支。

4、結語

在當前新的經(jīng)濟發(fā)展形勢下，完善房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理，應該注重進一步完善房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理制度，改進優(yōu)化房地產(chǎn)成本控制流程，加強成本控制會計核算，加強激勵考核管理，以進一步提高房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平，促進房地產(chǎn)企業(yè)效益水平的提高。

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