摘 要：前人對(duì)于市場(chǎng)比較法的研究已數(shù)不勝數(shù)，并且已在各種具體資產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)用，對(duì)于市場(chǎng)法已經(jīng)形成了一套比較成熟的理論研究體系。本文以房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)例為研究對(duì)象，研究市場(chǎng)比較法在其中的應(yīng)用，并為以后企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)等單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估時(shí)提供具體評(píng)估過(guò)程依據(jù)。

關(guān)鍵詞：市場(chǎng)比較法；房地產(chǎn)；資產(chǎn)評(píng)估

市場(chǎng)比較法是指將被評(píng)估對(duì)象與評(píng)估基準(zhǔn)日近期交易過(guò)的相似房地產(chǎn)進(jìn)行比較分析，對(duì)這些可比交易房地產(chǎn)的過(guò)去成交價(jià)格進(jìn)行量化差異指標(biāo)，用來(lái)估算評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值的方法。市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)評(píng)估中最重要，也是最常用的方法之一，同時(shí)也是一種技術(shù)成熟、貼切實(shí)際的評(píng)估方法。選用市場(chǎng)比較法，必須滿足的條件是：有一個(gè)充分發(fā)育的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在該市場(chǎng)上，房產(chǎn)交易越頻繁，與評(píng)估對(duì)象相似房地產(chǎn)的價(jià)格越容易取得；參照物及評(píng)估對(duì)象的比較因素可以量化、技術(shù)參數(shù)可以取得。

筆者在前人研究的基礎(chǔ)上，借鑒前人的研究理論，以具體房地產(chǎn)評(píng)估案例為分析對(duì)象，闡明市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)具體評(píng)估中的應(yīng)用，對(duì)以后評(píng)估機(jī)構(gòu)或者評(píng)估人員進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估提供參考借鑒意義。下文是筆者對(duì)市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)評(píng)估中的具體應(yīng)用進(jìn)行案例分析。

1房地產(chǎn)評(píng)估案例背景介紹

委估房地產(chǎn)屬商業(yè)服務(wù)用地，面積為311.2平方米，近期未進(jìn)行重大修繕、裝修或改擴(kuò)建。周邊有賓館、學(xué)校、超市、銀行、醫(yī)院，交通便利，附近有多處高端成熟的住宅區(qū)，商業(yè)氛圍極佳。外墻大理石，內(nèi)部裝修精致，地面、墻面、樓梯石材均為國(guó)外進(jìn)口。

2選取可比案例

實(shí)例一：住宅底商，鄰路，簡(jiǎn)單裝修，公開(kāi)售價(jià)61，700元/平方米。

實(shí)例二：住宅底商，臨主干道，精裝修，公開(kāi)售價(jià)61，300元/平方米。

實(shí)例三：住宅底商，臨路，簡(jiǎn)單裝修，公開(kāi)售價(jià)50，500元/平方米。

（以委估對(duì)象的實(shí)際成交指數(shù)為100來(lái)做修正）

3編制比較因素指數(shù)表

除交易時(shí)間及交易情況采用實(shí)際的指數(shù)或系數(shù)外，個(gè)別狀況修正指數(shù)的確定，是以評(píng)估對(duì)象的狀況為基準(zhǔn)，其條件指數(shù)確定為100，然后把各比較實(shí)例與其逐項(xiàng)比較。當(dāng)比較實(shí)例因素優(yōu)于評(píng)估對(duì)象因素時(shí)，指數(shù)大于100；當(dāng)比較實(shí)例因素劣于評(píng)估對(duì)象因素時(shí)，指數(shù)小于100。具體修正質(zhì)數(shù)表見(jiàn)表二。

4修正價(jià)格分析計(jì)算

5確定委估房地產(chǎn)價(jià)值

由于被評(píng)估房產(chǎn)位于一層，根據(jù)《XX市20XX年基準(zhǔn)地價(jià)更新成果》得出一層的修正系數(shù)為1.0，故委估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為55362×311.2=17，228，654.4元。

當(dāng)然，房地產(chǎn)評(píng)估不會(huì)局限于使用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估，通常在實(shí)務(wù)中采取兩種不同方法進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)過(guò)對(duì)比分析后最終選擇最合理的結(jié)果作為評(píng)估值。通過(guò)以上房地產(chǎn)評(píng)估案例的學(xué)習(xí)，可以初步了解市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用，以上只是粗略的估測(cè)，不同的房地產(chǎn)，采取評(píng)估過(guò)程的復(fù)雜程度也不盡相同，具體問(wèn)題需要具體分析，對(duì)于評(píng)估人員進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估至關(guān)重要。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡(jiǎn)介：

付靜麗（1987.05—），女，河南省安陽(yáng)市湯陰縣人，碩士，助教，研究方向：資產(chǎn)評(píng)估。endprint