劉芳

摘要：商業(yè)地產(chǎn)市場在我國發(fā)展迅速，由于欠缺合理的規(guī)劃，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)盲目發(fā)展，出現(xiàn)商業(yè)項目同質(zhì)化情況嚴重等諸多問題。以下是筆者結(jié)合自身工作實踐和學(xué)習(xí)對商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展和運營思路的分析，期待商業(yè)地產(chǎn)能找到我國因地制宜的開發(fā)模式，為消費者提供良好的購物、休閑環(huán)境，更為開發(fā)商和經(jīng)營者打造一個優(yōu)質(zhì)的合作共贏平臺。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；發(fā)展；運營

中圖分類號：F293.33 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）012-0-01

一、引言

目前商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出規(guī)劃布點不合理、盲目開發(fā)建設(shè)、項目定位與市場需求脫節(jié)等現(xiàn)象，在商業(yè)運營方面也與國外管理上存在較大差距，并引發(fā)破壞環(huán)境、堵塞交通、噪音擾民等諸多系列問題。

二、概念及特點

商業(yè)地產(chǎn)通常是指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)除具有房地產(chǎn)共性外，其自身特點有以下幾點：一是商業(yè)綜合收益性強，商業(yè)地產(chǎn)收益主要是通過長期成功運營獲取持續(xù)現(xiàn)金流，并享有其自身商業(yè)價值提升后帶來的綜合收益；二是項目風險高，商業(yè)地產(chǎn)投資巨大，回收周期較長，且通常需要3至5年的市場培育期，在此期間，政策面和市場的波動、調(diào)整給項目的成敗帶來極大的挑戰(zhàn)；三是經(jīng)營模式多樣性，鑒于商業(yè)地產(chǎn)運營涵蓋大部分服務(wù)產(chǎn)業(yè)類別，其根據(jù)各業(yè)態(tài)規(guī)劃布局采用“只租不售”、“僅售”及“租售結(jié)合”等多種經(jīng)營模式；四是運營管理能力需求高，商業(yè)地產(chǎn)的核心是運營管理，其成敗不僅決定了項目前期規(guī)劃的落位，同時也是商業(yè)地產(chǎn)收益的重要保障；五是拉動勞動力就業(yè)、創(chuàng)造持續(xù)稅源。

三、發(fā)展現(xiàn)狀及問題

2002年，中國房地產(chǎn)業(yè)提出“商業(yè)地產(chǎn)”概念以來，從其投資額、交付面積及銷售額等方面來看，商業(yè)地產(chǎn)增長速度迅猛，展示出旺盛的生命力。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年我國開業(yè)的大型商業(yè)項目近500個，總體量逾4000萬平方米。2017年我國預(yù)計開業(yè)大型商業(yè)項目數(shù)量更是高達近千個，2020年我國預(yù)計總量將達10000個。而另一方面，商業(yè)地產(chǎn)投資額巨大，一般投資均在十億以上，且回收周期通常在8到10年，投資風險可見一斑。商業(yè)地產(chǎn)所面臨的問題有以下幾點：

1.地方整體規(guī)劃、商業(yè)不盡合理

地方政府沒有能將大型商業(yè)網(wǎng)點布局有效與城市規(guī)劃進行統(tǒng)籌考慮，并在土地出讓中強制規(guī)劃商業(yè)配套比例，是城市核心區(qū)域商業(yè)項目扎堆上、同質(zhì)化嚴重，其他區(qū)域商業(yè)配套缺乏的根本癥結(jié)之一。

2.開發(fā)商缺乏開發(fā)運營經(jīng)驗

我國商業(yè)地產(chǎn)總量逐年攀升，而體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)價值最重要的兩項指標租金和空置率卻差強人意，部分省會城市空置率竟超過二成，北京優(yōu)質(zhì)商圈的商鋪空置率也逾一成。

3.開發(fā)運營專業(yè)人才緊缺

早期商業(yè)項目開發(fā)運營團隊多由香港人主持操盤。之后，萬達商業(yè)的跨越式發(fā)展得到各界的認可，而從萬達“高薪跳槽”的員工卻未必能在外扛起大旗，真正好的運營管理人才可謂鳳毛麟角，高薪難求。

4.項目融資機制受制約

商業(yè)地產(chǎn)投資額大、回收周期長，但成功的項目回報率高、收益期久。目前除銀行貸款外，其他金融產(chǎn)品成本通常很高，與商業(yè)地產(chǎn)特性不相匹配。

四、思路及對策

1.做好項目規(guī)劃與定位工作

首先，因商業(yè)項目與市場需求關(guān)系密切，前期規(guī)劃布局設(shè)計尤其重要，地方政府應(yīng)嚴把商業(yè)地產(chǎn)項目上馬的審批工作，對城市商業(yè)網(wǎng)點進行合理有效規(guī)劃，保障各類商業(yè)項目在數(shù)量和結(jié)構(gòu)上的協(xié)調(diào)，避免盲目開發(fā)、惡性競爭；其次，開發(fā)商在項目動工前，要深入調(diào)研項目輻射區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平及市場需求等內(nèi)容，界定好項目功能定位、業(yè)態(tài)配比，并確定招商對象、業(yè)態(tài)布局及經(jīng)營模式等問題。

2.聘用專業(yè)人才建立專業(yè)團隊

商業(yè)地產(chǎn)運營管理人才是要熟知房地產(chǎn)開發(fā)知識和商業(yè)地產(chǎn)運營管理知識的復(fù)合型人才，其應(yīng)把商業(yè)理論與房地產(chǎn)理論進行有機結(jié)合，建立商業(yè)地產(chǎn)的理論體系，并能在實戰(zhàn)中不斷摸索、完善，對各項目因地制宜進行策略調(diào)整；商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)團隊是財務(wù)、人力資源、招商、營銷、IT、物業(yè)管理等各類專業(yè)人才以商業(yè)項目運營成功為目標匯聚一起的專業(yè)群體，專業(yè)團隊的建設(shè)是商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展不可或缺的重要因素。

3.加強商業(yè)地產(chǎn)項目的運營能力

商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)項目不同之處在于，住宅項目是開發(fā)商與業(yè)主發(fā)生的關(guān)系，而商業(yè)項目是開發(fā)商和商業(yè)經(jīng)營者與消費者相結(jié)合的關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)要實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，必須加強對商業(yè)地產(chǎn)項目的后續(xù)經(jīng)營。商業(yè)地產(chǎn)運營方應(yīng)做好項目的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一監(jiān)督，并協(xié)助商業(yè)經(jīng)營者統(tǒng)一主題開展項目經(jīng)營管理工作，促進商業(yè)運營管理的協(xié)調(diào)性，提升商業(yè)經(jīng)營者創(chuàng)收效益能力，提高項目單位面積的賺錢效應(yīng)，最大限度提升商業(yè)地產(chǎn)價值，實現(xiàn)多方共贏。

4.完善商業(yè)地產(chǎn)融資機制

商業(yè)項目運營與地產(chǎn)開發(fā)脫節(jié)的關(guān)鍵在于融資問題，政府應(yīng)建立和完善商業(yè)地產(chǎn)項目的有效投融資機制，保障商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)和經(jīng)營所需資金的來源。

五、結(jié)語

近年，商業(yè)地產(chǎn)的競爭非常激烈，供應(yīng)量也非常大，從開發(fā)商角度來說，目前的商業(yè)太多了。但所謂的過剩只是相對的，即便是在飽和的商圈內(nèi)，只要業(yè)態(tài)搭配合理，運營團隊管理能力優(yōu)秀，就一定有生存空間；而反之，即便是在不飽和的商圈，如果缺乏統(tǒng)一規(guī)劃運營，那也勢必會被市場淘汰。

參考文獻：

[1]楊寶民，江禾，鄧力維.商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與管理實務(wù)[M].北京：清華大學(xué)出版社，2007.

[2]大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司.商業(yè)地產(chǎn)運營管理[M].北京：清華大學(xué)出版社，2013.

[3]王晉.商業(yè)地產(chǎn)的模式之辯[J].地產(chǎn)商學(xué)院，2009.