袁潤(rùn)生

摘 要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的政策也在不斷變更，這對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目來說既是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一直隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而快速增長(zhǎng)，甚至一度被懷疑為“泡沫經(jīng)濟(jì)”，但在政府政策的及時(shí)有效實(shí)施下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)能夠穩(wěn)定健康的發(fā)展下去。這也要求房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)其項(xiàng)目成本進(jìn)行有效的控制，本文就以房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段的成本控制進(jìn)行探究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；運(yùn)營(yíng)；成本控制

由于近年我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的不斷規(guī)范，經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控和市場(chǎng)機(jī)制的變化，我國(guó)房地產(chǎn)公司之間的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，有些實(shí)力不足的房地產(chǎn)公司都已經(jīng)倒閉。在這種情況下，我國(guó)房地產(chǎn)公司開始進(jìn)行自身的內(nèi)部改革，從增加銷量到降低成本等方面都需要調(diào)整，本文就以房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段的成本控制來探究。

一、探究背景、目的及意義

（一）探究背景。改革開放以來，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，而且經(jīng)過十幾年的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)開始邁入了規(guī)?；?、品牌化、質(zhì)量化的運(yùn)營(yíng)時(shí)期，其在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)中有著舉足輕重的地位。在其快速發(fā)展的同時(shí)，一些問題也逐漸體現(xiàn)出來。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式由傳統(tǒng)的速度型轉(zhuǎn)變?yōu)橘|(zhì)量型發(fā)展，其開始注重市場(chǎng)效益和規(guī)模的劃分，房地產(chǎn)公司的建設(shè)規(guī)模開始由一地進(jìn)行全國(guó)化的擴(kuò)展，這導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈和公司管理模式的變更，房地產(chǎn)公司的競(jìng)爭(zhēng)力和行業(yè)資源的稀缺導(dǎo)致了未來房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)成本的嚴(yán)格控制，才能合理運(yùn)用資金進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，才能夠進(jìn)行健康的可持續(xù)發(fā)展。

運(yùn)營(yíng)管理是企業(yè)進(jìn)行管理的基本管理職能，它能夠?qū)ζ髽I(yè)產(chǎn)生三個(gè)方面的影響：一是對(duì)企業(yè)的效益利潤(rùn)能夠產(chǎn)生直接影響，二是運(yùn)營(yíng)管理對(duì)企業(yè)資源的消耗量大。三是從消費(fèi)者角度來說，企業(yè)的一系列活動(dòng)中只有運(yùn)營(yíng)管理能夠被消費(fèi)者清晰的接觸到，運(yùn)營(yíng)管理是消費(fèi)者對(duì)企業(yè)印象的重要評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，因此企業(yè)運(yùn)營(yíng)效果的好壞直接關(guān)系到消費(fèi)者的消費(fèi)情況，這對(duì)企業(yè)獲得的利潤(rùn)是緊密相關(guān)的。

（二）探究目的及意義。在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的今天，企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)和管理方法都在逐漸變革，逐漸變的復(fù)雜化，成本也在增加，特別是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)只注重開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，而對(duì)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的管理并沒有足夠的重視，這其實(shí)嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。有些房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)建設(shè)好幾個(gè)項(xiàng)目，等項(xiàng)目完工后在運(yùn)營(yíng)階段才發(fā)現(xiàn)并不能實(shí)現(xiàn)健康合理的運(yùn)營(yíng)。

在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也越來越大，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)體現(xiàn)在利潤(rùn)和成本上面，而運(yùn)營(yíng)成果的管理在很大程度上能夠影響到企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極加強(qiáng)其運(yùn)營(yíng)階段的管理，降低成本，為客戶提供積極有效的個(gè)性化服務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理理念由控制、規(guī)范公司的各個(gè)項(xiàng)目建設(shè)和管理運(yùn)營(yíng)體制，能夠綜合研究管理體制的利弊，房地產(chǎn)公司對(duì)其合理的運(yùn)用能夠使公司對(duì)運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行正確的認(rèn)知并解決這一問題，從而在一定程度上加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)階段的管理成果。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)階段管理中存在的問題

（一）成本意識(shí)中的缺陷。在我國(guó)房地產(chǎn)公司的發(fā)展史上，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)工作的重點(diǎn)在設(shè)計(jì)建造項(xiàng)目中，忽略了運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目工作的健康開展，因此房地產(chǎn)公司曾屢屢遭受運(yùn)營(yíng)階段的挫折。在成本的核算過程中，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)設(shè)計(jì)、建造項(xiàng)目的核算遠(yuǎn)比項(xiàng)目建成后的運(yùn)營(yíng)階段的成本管理要重視和精細(xì)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)對(duì)運(yùn)營(yíng)的不夠重視，使其在運(yùn)營(yíng)階段的管理不合理，成本高昂但效果并不明顯，這對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的提高和自身的發(fā)展具有嚴(yán)重阻礙作用。

（二）運(yùn)營(yíng)成本管理水平的粗獷。房地產(chǎn)行業(yè)早先就意識(shí)到自身需要科學(xué)化和系統(tǒng)化的運(yùn)營(yíng)管理方式，但在實(shí)際的實(shí)施過程中效果卻并不好。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)缺少專業(yè)的架構(gòu)支撐和運(yùn)營(yíng)管理成本的意識(shí)，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在成本的管理工作中并沒有專業(yè)、細(xì)致的管理部門進(jìn)行工作的開展，而有些房地產(chǎn)企業(yè)則是因?yàn)槠髽I(yè)的整體結(jié)構(gòu)不能滿足管理部門成本管理的需求。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)自身成本意識(shí)的不足導(dǎo)致了企業(yè)內(nèi)部缺乏科學(xué)系統(tǒng)的管理方法，這對(duì)各個(gè)方面的管理都形成了阻礙作用，運(yùn)營(yíng)成本的管理同樣如此，這種粗獷的管理方式對(duì)企業(yè)自身的管理具不利影響，而且極其不利于企業(yè)自身的發(fā)展。

（三）合同等因素的變更導(dǎo)致了成本不合理。因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)管理不是設(shè)計(jì)、建造等管理，它不是企業(yè)自身內(nèi)部的工作，運(yùn)營(yíng)階段需要企業(yè)與客戶進(jìn)行良好的溝通從而進(jìn)行交易。在這個(gè)過程中有可能發(fā)生很多突發(fā)情況，這就導(dǎo)致了運(yùn)營(yíng)階段的不可控制性和延遲性。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)不能保證100%與客戶進(jìn)行良好的溝通，從而導(dǎo)致了企業(yè)發(fā)生突發(fā)情況的不確定性和后續(xù)處理工作的延遲性。這些會(huì)導(dǎo)致其他客戶對(duì)企業(yè)實(shí)力和名譽(yù)的不信任，從而影響到企業(yè)運(yùn)營(yíng)工作的開展。房地產(chǎn)企業(yè)在與購房客戶所簽署的購房合同具有法定效益，但還是會(huì)有特殊情況的發(fā)生，這就導(dǎo)致了運(yùn)營(yíng)工作不能按照計(jì)劃開展，而且這種情況的變更會(huì)導(dǎo)致情況的復(fù)雜和難以處理。

（四）運(yùn)營(yíng)資金缺乏合理的管理方法。房地產(chǎn)企業(yè)作為大型的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)，其資金的管理具有大規(guī)模、時(shí)效長(zhǎng)的特點(diǎn)，但企業(yè)的資金管理方法并沒有進(jìn)行細(xì)致的管理。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)資金的使用用途多，其資金一般是進(jìn)行大規(guī)模的總體調(diào)配，但具體的使用細(xì)節(jié)則由各部門自己處理。因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)階段缺乏合理的管理方法，資金管理同樣存在這個(gè)問題，因此，在這個(gè)階段的管理水平不足促使了運(yùn)營(yíng)資金的使用不夠合理[1]。

三、運(yùn)營(yíng)階段成本的合理控制方法

（一）實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)成本的預(yù)算。對(duì)運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行分析與評(píng)估，能夠做到運(yùn)營(yíng)成本使用的細(xì)致劃分：讓運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目中的各個(gè)部門進(jìn)行自身成本的預(yù)測(cè)，然后將所需要的資金和用途一一上報(bào)，然后將其工作中存在的問題和風(fēng)險(xiǎn)性逐一進(jìn)行總結(jié)，然后由管理部門進(jìn)行評(píng)估，對(duì)那些風(fēng)險(xiǎn)小，資金使用合理的預(yù)算成本進(jìn)行撥款，然后根據(jù)各個(gè)運(yùn)營(yíng)部門的實(shí)施效果報(bào)告來進(jìn)行總結(jié)和完善自身的管理方法，從而逐漸形成一套適合自身不斷發(fā)展的科學(xué)化、系統(tǒng)化的管理方式。

（二）建立運(yùn)營(yíng)成本的保障制度。運(yùn)營(yíng)成本是財(cái)務(wù)管理部門的一項(xiàng)大量、繁雜的管理工作。傳統(tǒng)的管理部門開展工作只是依據(jù)公司的大方向然后依照以往的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行工作的開展，這導(dǎo)致了其管理工作中存在諸多漏洞和其工作開展的不合理。建立運(yùn)營(yíng)成本的保障制度，能夠使企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理部門有一套能開展工作的依據(jù)[2]，同時(shí)對(duì)管理工作的進(jìn)行也有一定保障作用，它能夠保障管理部門工作開展的規(guī)范化和科學(xué)化，讓他們的管理工作合理開展，如采用精細(xì)化管理、進(jìn)行合同管理方案或嚴(yán)格控制成本預(yù)算等方法。這些措施的實(shí)施能夠極大程度上改善運(yùn)營(yíng)成本管理混亂的情況。讓專業(yè)的管理部門進(jìn)行長(zhǎng)期有效的管理，從而降低運(yùn)營(yíng)成本，增加企業(yè)財(cái)富，從而提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）建立運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)。因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)工作的不斷開展和其不可控性，導(dǎo)致了運(yùn)營(yíng)管理中成本控制的復(fù)雜性，從而增加了成本預(yù)算和實(shí)際成本核算的難度，這要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立一個(gè)自己的管理運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，它能夠及時(shí)管理并記錄運(yùn)營(yíng)成本的信息，能夠幫助規(guī)范成本結(jié)構(gòu)和資金使用，從而促使運(yùn)營(yíng)資金的科學(xué)化、系統(tǒng)化管理。房地產(chǎn)內(nèi)部的運(yùn)營(yíng)成本管理平臺(tái)能夠及時(shí)監(jiān)控資金使用情況和使用效果，并且減少貪污現(xiàn)象的發(fā)生。

結(jié)論：房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型期已經(jīng)到來，我國(guó)政策也在隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而不斷對(duì)其調(diào)整，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)只有積極改變自身工作方式并且合理控制成本，降低成本浪費(fèi)才能更加從容的面對(duì)轉(zhuǎn)型和健康可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 王蕊. 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各階段的成本控制[J]. 中國(guó)招標(biāo)， 2015（10）：23-26.