摘要：近年來(lái)，隨著改革開(kāi)放繼續(xù)深化和經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，南京市政府對(duì)于城市化發(fā)展以及城市各方面建設(shè)有著很好的積極性，特別是2016年6月1日住建部印發(fā)的《長(zhǎng)江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃》顯示，南京被規(guī)劃為唯一的特大城市，城市規(guī)劃定位和未來(lái)前景迎來(lái)了新的歷史機(jī)遇，順勢(shì)加快了舊城改造以及新城區(qū)建設(shè)。在此背景下，南京房地產(chǎn)行業(yè)也呈現(xiàn)出了十分良好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)為南京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了重要支撐，對(duì)于南京市社會(huì)協(xié)調(diào)以及市民居住條件的改善有著十分重要的作用。南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量，無(wú)論是二手房還是一手商品房也一直持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，供求結(jié)構(gòu)和總量也基本合理、平穩(wěn)，同時(shí)房?jī)r(jià)也一直保持穩(wěn)定增長(zhǎng)狀態(tài)。本文就南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析，并且對(duì)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)。

關(guān)鍵詞：南京市；房地產(chǎn)；現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2017）007-0-01

一、南京市房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀

根據(jù)歷年統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，2011年南京市全年房地產(chǎn)業(yè)完成投資896.73億元，約占當(dāng)年GDP的14.59%，2016年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1845.60億元，約占當(dāng)年GDP的17.57%，6年來(lái)，GDP增長(zhǎng)了70.91%，房地產(chǎn)投資則增長(zhǎng)了105.81%；同時(shí)，全年商品房銷售額也由2011年的714.72億元，到2016年的2766.35，增長(zhǎng)了287.05%。伴隨著行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)稅收為南京市財(cái)政收入增長(zhǎng)做出了極大的貢獻(xiàn)。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也為南京市的城市環(huán)境貢獻(xiàn)了一份力量，提升了城市綜合的競(jìng)爭(zhēng)力，許多綠化為特色的小區(qū)開(kāi)始出現(xiàn)，優(yōu)化了城市的形象。南京市人均住宅面積也在提升，每年上升的幅度大概是在1m2/年，南京市居民的居住水平的大大提升，也吸引了不少外來(lái)的投資商，加大了城市經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)，促進(jìn)了南京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

二、南京市房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)

目前，南京市的房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)十分良好的協(xié)調(diào)者，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康的發(fā)展，其主要特點(diǎn)是：

投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，投資的主體呈現(xiàn)多元化。國(guó)家宏觀政策調(diào)控以來(lái)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也在不斷完善，房地產(chǎn)投資依然在不斷的快速增長(zhǎng)，投資商對(duì)房地產(chǎn)業(yè)依然信心滿滿，外資的不斷引進(jìn)，也讓南京市的房產(chǎn)呈現(xiàn)出多元化的趨勢(shì)。

商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)趨于平穩(wěn)，消費(fèi)區(qū)域理性。根據(jù)相關(guān)調(diào)查及數(shù)據(jù)顯示，南京市的房?jī)r(jià)逐漸趨于平穩(wěn)，漲幅也減少了許多。

房地產(chǎn)進(jìn)入品牌合作階段。數(shù)據(jù)表明南京市的房房地產(chǎn)業(yè)不斷的趨于理性，吸引著許多開(kāi)發(fā)商和樓盤(pán)開(kāi)發(fā)者，國(guó)內(nèi)知名樓盤(pán)和開(kāi)發(fā)企業(yè)是目前市場(chǎng)的主要角色。介于消費(fèi)者在買房過(guò)程中越發(fā)顯現(xiàn)的理性，投資方轉(zhuǎn)變了思路，開(kāi)創(chuàng)了和傳統(tǒng)銷售不同的模式—品牌銷售。和知名地產(chǎn)行業(yè)合作人進(jìn)行洽談、合作。以高質(zhì)量的房產(chǎn)服務(wù)和優(yōu)質(zhì)的售后保障為消費(fèi)者提供最好的服務(wù)。

三、南京市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)

目前，國(guó)內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展開(kāi)始有了一定的抑制，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)也在對(duì)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，旨在解決內(nèi)部問(wèn)題，這樣的局勢(shì)將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生較大的影響。目前，是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要時(shí)期，但是根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)的消費(fèi)已經(jīng)進(jìn)入了新時(shí)期。從南京的整體情況來(lái)看，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，居民的收入也在增加，社會(huì)也呈現(xiàn)穩(wěn)定地狀態(tài)，這些是支撐南京房地產(chǎn)也發(fā)展的重要因素。

從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，“長(zhǎng)三角”城市的經(jīng)濟(jì)前景一直都是被看好的，加上“十運(yùn)會(huì)”在南京的召開(kāi)，為南京積聚了不少的吸引力，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式和前景也是被許多業(yè)內(nèi)人士所看好的。1998年，南京市的GDP的增長(zhǎng)幅度僅僅停留在12%，南京市居民可支配的收入幅度也僅僅在10%以內(nèi)，但是2000之后，南京市的人均可支配收入漲了3.7%～4.2%，資料顯示，外來(lái)的投資者在南京的投資力度不斷加大，外來(lái)人口在南京的就業(yè)等都帶動(dòng)了南京市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。南京市房地產(chǎn)發(fā)展十分良好，可謂前景光明。

中國(guó)在努力建設(shè)小康社會(huì)，對(duì)于城市化的進(jìn)程也在不斷的把控，積極加強(qiáng)和提升居民的生活水平。南京市的居民收入以及整體水平就全國(guó)而言是比較前進(jìn)的，但是資料顯示南京市的人均住宅面積低于全國(guó)人均住宅面積。南京制訂了“兩個(gè)率先”：戶均一套房、人均一間房，并且設(shè)施齊全。這樣的人均住房面積意味著南京市必須極大住宅建設(shè)，才能完成“兩個(gè)率先”的目標(biāo)。南京市的人口數(shù)量在不斷增加，包括外來(lái)人口的數(shù)量也在不斷地增加，南京市的城市環(huán)境吸引力一批又一批的人群。外來(lái)人口的到來(lái)也為南京房地產(chǎn)業(yè)的總量貢獻(xiàn)了一份力量，截至2015年，外來(lái)人口的住房消費(fèi)總量達(dá)到了南京市住房銷售量總量的16%。因此，南京市的房地產(chǎn)業(yè)的空間仍然還有許多。

從市場(chǎng)的需求量角度進(jìn)行分析，南京市目前的住房需求和國(guó)內(nèi)保持同步仍然是“3+1”模式，目前南京市的住房需求還是比較強(qiáng)的，居民的整體水平上升了，對(duì)于房子的需求也從居住升級(jí)為了享受，數(shù)據(jù)顯示36%的南京市居民都渴望改善目前的居住環(huán)境，因此南京市房產(chǎn)的需求量仍然在不斷增長(zhǎng)。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，外來(lái)投資商的加入，購(gòu)房的需求以及市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展，南京市的房地產(chǎn)業(yè)依然會(huì)十分穩(wěn)健的發(fā)展。

南京市自從十運(yùn)會(huì)之后，城市的拆遷項(xiàng)目暫停了一部分，但是以危房作為申請(qǐng)理由進(jìn)行改造的房子仍然還有許多，每年的拆遷量都在增長(zhǎng)，導(dǎo)致對(duì)房子的購(gòu)置需求也上升了。南京市的信貸規(guī)模正隨之不斷擴(kuò)大，在種類方面也不斷地得到豐富，國(guó)家在住房公積金等方面的支持力度也在不斷地加大，南京市的住房按揭、貸款總額已經(jīng)達(dá)到了200億元以上。

數(shù)據(jù)顯示，普通老百姓對(duì)于經(jīng)濟(jì)房的需求量較大，所以市場(chǎng)和政府應(yīng)該站在南京市居民的角度分析，從居民的角度出發(fā)進(jìn)行政策的制定以及調(diào)節(jié)。進(jìn)一步完善建設(shè)以及相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施，加強(qiáng)城市在空間上分布的合理性，加強(qiáng)監(jiān)管力度，規(guī)范市場(chǎng)的行為，嚴(yán)禁炒房，完善預(yù)警機(jī)制，打壓虛假消息，對(duì)信息進(jìn)行積極的引導(dǎo)，加強(qiáng)宏觀引導(dǎo)確保南京房地產(chǎn)市場(chǎng)健康的發(fā)展。

四、結(jié)語(yǔ)

未來(lái)幾年，南京市將會(huì)積極推進(jìn)地產(chǎn)策略，采取有效的措施管理房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)，確保南京市的居民的消費(fèi)能力和南京市的房產(chǎn)可以匹配，政府同期也要加強(qiáng)調(diào)控，積極的培養(yǎng)市場(chǎng)的供需，改善南京市居民的住宅環(huán)境，提高居住水平。主要可以通過(guò)土地供應(yīng)量的調(diào)節(jié)，以及住房的結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)和用地的調(diào)節(jié)，加大中低價(jià)房用地的建設(shè)和投入，減少部分高端住宅市場(chǎng)投放量。

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作者簡(jiǎn)介：武娜華（1975-），女，漢族，黑龍江人，碩士學(xué)歷，經(jīng)濟(jì)師，主要從事房地產(chǎn)研究。