陳亞綢

摘要：房地產經過多年的發(fā)展，已經逐漸成為我國最重要的支柱行業(yè)。房地產項目為了實現經濟效益，做好成本控制是必須要進行的工作。想要做好成本控制，需要對企業(yè)的現狀和發(fā)展目標有清晰的認識，這樣才能在項目管理的過程對各項影響因素進行很好控制，在保障項目質量合格的基礎上，科學提高房地產項目的利潤。

關鍵詞：房地產項目；成本控制；影響因素

中圖分類號：F293.33 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）007-0-01

引言

作為我國重要的支柱產業(yè)，房地產項目為了合理的獲得更高經濟效益，需要在整個項目中貫穿成本控制。只有根據預先計劃合理規(guī)劃，科學控制，才能按進度和質量目標完成項目建設。房地產項目的管理圍繞著項目目標進行，然而，根據項目建設進度的推進，目標也會發(fā)生階段性的變化。無論目標發(fā)生怎樣的變化，都要在整個項目過程中進行成本管控，才能讓房地產項目得到應得的效益。當然，房地產項目的成本控制也存在很多的影響因素，下面就這個問題進行簡要的探討。

一、房地產項目成本控制的影響因素

1.缺乏資金成本控制的意識

首先，房地產企業(yè)缺乏成本控制的意識。近年來我國房價飆升，許多房地產企業(yè)賺的盆滿缽滿，但企業(yè)對于獲取效益的途徑認識有非常大的誤解。大多數企業(yè)采用的都是提高房價而不是通過成本控制降低成本的方式。由于房地產項目成本控制的觀念不到位，在項目管理的過程中，會忽略資金的有效分配，使的資金不能有效的利用。

2.成本控制體系不夠規(guī)范

現如今，不少房地產企業(yè)的成本控制體系都不夠科學，缺乏全面性。一些房地產企業(yè)雖然在企業(yè)中成立了成本管理部門，但卻沒有讓成本管理部門參與到項目管理的全過程中，只在某一個或幾個環(huán)節(jié)進行成本管理，對房地產項目的成本管理效率很低。這方面那些大型的房地產開發(fā)企業(yè)做得還能好一些。一些房地產企業(yè)內部的成本控制體系雖然建立起來了，但相關的考核機制和監(jiān)督體系卻沒有完善起來，雖然工作開展了，但質量和風險卻很難保證。

3.成本控制管理的手段落后

在我國目前的房地產企業(yè)進行成本管理時，普遍缺少專業(yè)人員來進行工作，大多只能依據企業(yè)的制度或一些行業(yè)的規(guī)則來進行工作，遠遠無法達到國際的通行標準，如果到了投標階段才進行成本控制，就失去了成本控制的先機。應在總體規(guī)劃確定以后，房地產企業(yè)就需要給出一個項目的總體成本范圍，并將該總體成本細化到各成本項，即目標預算成本。而在接下來的項目管理中，房地產企業(yè)要及時發(fā)現實際成本與目標成本的偏差，并對偏差成因進行分析，及時修正偏差，最大限度使實際成本與目標成本接近，以達到成本控制的預期目標。

4.資金使用缺乏長遠規(guī)劃性

我國的房地產企業(yè)總體資金分布不均勻，有的企業(yè)擁有大量資金，有的企業(yè)卻始終處于資金匱乏的狀態(tài)。房地產企業(yè)長期處于資金匱乏的狀態(tài)，就只能以年為單位制定成本計劃，難以進行更長遠的融資方案設計。企業(yè)如果一直這樣進行管理，很容易在本年度內出現成本超支，進而預支下一年的資金，形成惡性循環(huán)，這就需要投入更高的成本來獲得外部資金的支持，企業(yè)逐漸失去競爭力。

二、房地產項目成本控制的有效策略

1.強化資金成本控制管理

企業(yè)管理人員要充分認識到成本管理的重要性，帶動企業(yè)的整體成本管理觀念。項目管理者要將管理組中的財務人員充分調動起來，讓成本控制來推動小組向目標發(fā)展。項目管理組中應該有專門的總負責人和配合工作的現場管理人員及財務人員。財務人員要對項目的成本進行實時的監(jiān)控，保證成本按照預算進度推進。財務人員不僅要保證成本來源和去向清晰，還要保證資金控制的責任主體。項目管理組中各級管理者都對資金使用承擔著責任，他們直接參與資金的使用過程。為了提高責任主體的責任意識，企業(yè)應該將責任主體責權結合，從而更好的調動他們工作的積極性，使資金成本控制得到有效的強化。

2.規(guī)范成本控制體系

進行科學合理的企業(yè)內部成本控制體系的建立，使成本管理人員的業(yè)務素質得以提升，使成本控制流程得以規(guī)范。企業(yè)應該在招聘中更多的選擇復合型人才，新人入職后要對其綜合能力進行考察，持續(xù)的對員工進行培養(yǎng)。財務人員與預算人員要不斷學習，提升自己的能力，來應對市場存在的不確定性風險，從而準確的進行預測，及時做出反應，實現有效的成本控制的目的。當前我國的房地產內部已經開始出現了專業(yè)性的成本管理團隊，接下來還需要對成本管理工作的體系不斷健全，使成本管理滲透到房地產開發(fā)的各個方面。建立明確的崗位責任體系，確保將責任落實各部門、每一個人，將成本控制落到實處。

另外，各部門還要提升自身的責任感，實現人人參與管理。項目經理是房地產項目成本管理的第一施工責任人，他們承擔著整體的統(tǒng)籌工作，需要及時掌控項目進展時資金的使用情況，對項目盈虧做好預算控制，并利用各種科學的手段來提高控制的質量和效率。工程技術部門則要對整個項目的工程技術和施工過程中的進度進行控制，按照工期進度，建造出滿足質量標準的工程。這也是工程項目成本支出的一個重要部分。經營部主要進行合同實施情況的管理，針對施工賠償問題做出合適的處理；財務部則是負責工程項目的各項財務工作，及時對財務的收支狀況進行分析，確保資金的合理調度。

3.科學測算項目資金需求

要科學的進行項目資金需求總量的測算。項目部在進行資金需求測算時，不僅要考慮企業(yè)和項目自身的情況，也要結合行業(yè)內相似項目的資金水平，初步完成項目資金缺口的確定，對項目融資進行指導，為資金成本的控制奠定堅實的基礎。

三、結語

房地產行業(yè)這些年有了巨大的變化，隨著建設規(guī)模提升，成本規(guī)模逐漸變成了過去完全無法想象的水平。而建筑項目自身具有周期長、易受市場和政策影響等特點，再加上近年來我國的市場情況的變化和行業(yè)規(guī)范的限制，成本管理的水平還比較差。房地產行業(yè)還要更加關注這個問題，不斷更新管理理念，培養(yǎng)更多專業(yè)人才，引進先進的管理手段和技術，提高行業(yè)的整體成本管理水平，讓房地產企業(yè)能夠更健康的發(fā)展。

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