黎小寶

2016年前三季度，100大中城市土地成交總價(jià)大1.5萬億元，較去年同期增長42.74%，其中一二線城市占比高達(dá)78.95%，深圳、南京、合肥等熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀升，土地市場(chǎng)總價(jià)、單價(jià)地王頻出。針對(duì)部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的現(xiàn)象，地方政府實(shí)施了有針對(duì)性的限購限貸調(diào)控政策，同時(shí)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的整頓規(guī)范力度，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

國家的宏觀調(diào)控與行業(yè)發(fā)展的生命周期，城市房地產(chǎn)業(yè)的繁榮階段應(yīng)該是過去了，正處于衰退階段，現(xiàn)在大部分大型上市房企的利潤率已降到10%以下，國家的宏觀調(diào)控對(duì)商品住宅的限價(jià)以及市場(chǎng)規(guī)律的作用下，在品牌效應(yīng)下價(jià)格手段固然能提高企業(yè)的利潤，但并不能長久，而房地產(chǎn)成本的多少將直接影響企業(yè)效益，因此怎樣控制房地產(chǎn)成本是影響房地產(chǎn)企業(yè)效益和提升企業(yè)競爭力的一個(gè)重要因素。

房地產(chǎn)項(xiàng)目一般包括開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大部分。開發(fā)成本由土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)，開發(fā)費(fèi)用包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及營業(yè)外收入和營業(yè)外支出。

以岳陽項(xiàng)目為例，開發(fā)成本約占65%，項(xiàng)目毛利約35%，營業(yè)稅金及附加8.65%，開發(fā)費(fèi)用5%，凈利潤約16%；而某上市房企，開發(fā)成本約占70%，企業(yè)毛利30%，營業(yè)稅金及附加8.7%，開發(fā)費(fèi)用6.4%，凈利潤約11%。岳陽項(xiàng)目中土地成本占總成本的比例約為10%，建設(shè)等成本占總成本比例約90%；而某上市房企，土地成本占總成本的比例約為43%，開發(fā)建設(shè)等成本占總成本比例約57%。

從以上的對(duì)比可以看出，岳陽項(xiàng)目的營業(yè)稅金及附加和上市房企的營業(yè)稅金及附加比例大致相等，成本和費(fèi)用方面控制稍占優(yōu)勢(shì)，相應(yīng)的利潤率比上市房企也高，但在成本細(xì)分項(xiàng)目里，岳陽項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)等成本占比高達(dá)90%，比上市房企高33%，由于土地成本乃是不可控成本，并且隨著土地成本的不斷上升，控制開發(fā)建設(shè)等成本是我們公司在成本控制方面的重點(diǎn)。

前期工程費(fèi)主要指項(xiàng)目開發(fā)的前期調(diào)研、策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)，地質(zhì)勘查費(fèi)以及“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用，它在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低；但是規(guī)劃設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目投資的影響占到75%-95%，因此它對(duì)項(xiàng)目的成本控制是至關(guān)重要的。開發(fā)企業(yè)一定要積極參與設(shè)計(jì)的全過程，從安全、功能、標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)方面全面權(quán)衡，確定滿足質(zhì)量和各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的設(shè)計(jì)方案，設(shè)計(jì)方案一旦確定后，就盡量不要變更和修改，避免增加變更和修改的工程支出。以岳陽項(xiàng)目為例，在別墅外墻施工過程中，就因設(shè)計(jì)變更而增加相應(yīng)的工程支出。

建筑安裝工程費(fèi)是指房屋建設(shè)過程中所發(fā)生的建筑工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)及安裝工程費(fèi)用等，它在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例最大，岳陽項(xiàng)目該比例達(dá)到總成本的70%，這個(gè)比例與上市房企相差甚大，是成本控制的重點(diǎn)。營改增后稅務(wù)局在建筑安裝工程費(fèi)的造價(jià)方面將會(huì)取得更多的數(shù)據(jù)，在全國范圍內(nèi)普遍推行建筑安裝工程費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)上浮一定比例扣除，到那個(gè)時(shí)候即使企業(yè)所有的支出都是真實(shí)的，但超出基準(zhǔn)價(jià)比例的成本將不得扣除，相比一下，企業(yè)的成本增加了，而且增加的成本不能稅前扣除。

建筑安裝工程費(fèi)的控制主要在招標(biāo)階段、施工階段和工程竣工結(jié)算階段。建筑工程招標(biāo)制度是建設(shè)單位控制工程造價(jià)的有效手段，建設(shè)單位要充分利用招投標(biāo)這一有效競爭手段進(jìn)行工程造價(jià)控制，在招標(biāo)過程中，擇優(yōu)選擇合作伙伴。施工階段是成本開發(fā)的重要環(huán)節(jié)，建設(shè)單位要加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)施工管理，嚴(yán)格控制來自施工方的工程變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證以及各種預(yù)算外費(fèi)用，若確實(shí)需要變更，一定要由技術(shù)部門和建設(shè)單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位對(duì)變更進(jìn)行確認(rèn)辦理工程簽證，建立設(shè)計(jì)變更檔案以便及時(shí)了解工程造價(jià)的增減額度，尤其是隱蔽工程記錄及簽證工程，設(shè)計(jì)變更增加的工程費(fèi)用如果沒有有效的簽證，在稅務(wù)檢查中該項(xiàng)支出是不認(rèn)可的，同時(shí)也不利于后期工程決算核對(duì)工程量；其次對(duì)工程進(jìn)度款的支付加強(qiáng)管理，工程進(jìn)度款的支付應(yīng)根據(jù)施工合同和招標(biāo)文件，按照施工實(shí)際完成工程量進(jìn)行支付工程款，做到撥款有度，心中有數(shù)；并同時(shí)檢查施工方進(jìn)度款運(yùn)用情況，確保施工進(jìn)度款用于該項(xiàng)目各個(gè)工程、材料供應(yīng)商和人工的支付，不要被施工單位另作他用，造成拖欠款項(xiàng)、工期延誤，避免建設(shè)單位為施工單位承擔(dān)相應(yīng)的連帶責(zé)任。工程竣工結(jié)算時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格把好審核關(guān)，同時(shí)要求相關(guān)審核人員要有深厚的專業(yè)基礎(chǔ)和良好的職業(yè)道德，審核完后，編制符合實(shí)際的竣工結(jié)算報(bào)告，分析投資使用情況，對(duì)超支部分分析原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，改進(jìn)今后的工作。

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指土方工程及道路、自來水、污水、電力、電信、電力、燃?xì)?、綠化等的建設(shè)費(fèi)用。它在整個(gè)成本項(xiàng)目中的比例僅次于建筑安裝工程費(fèi)，我們應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注土方工程、道路工程和綠化工程，該部分的費(fèi)用控制可以參照建筑安裝工程費(fèi)。

公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、居委會(huì)、派出所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如商店、銀行、郵局、菜市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。同時(shí)還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站、變配電室、熱力交換站、公共廁所、自行車棚等室外工程。房地產(chǎn)開發(fā)成本過程中，公共配套的比例在逐漸增長，我們應(yīng)該重視該部分的支出，如果是配建設(shè)施可以參照建筑安裝工程費(fèi)。

開發(fā)間接費(fèi)用主要包括臨時(shí)設(shè)施、項(xiàng)目管理工程費(fèi)用及相關(guān)人員薪酬、可以資本化的借款利息等。房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，投資數(shù)額大，因此必須借助銀行、信托基金等金融機(jī)構(gòu)籌集資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個(gè)重要組成部分。但是它占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定，因?yàn)橛行╉?xiàng)目資金回籠快，不需要外部資金。雖然土地增值稅清算中對(duì)外部資金和自有資金開發(fā)項(xiàng)目一視同仁，完全采用自由資金開發(fā)的項(xiàng)目允許按照開發(fā)成本的5%扣除相應(yīng)的利息支出，但在營改增后若能合理利用財(cái)務(wù)杠桿，增值稅和企業(yè)所得稅的節(jié)稅效果就能很好的體現(xiàn)出來。

在營改增后，土地成本作為收入的減項(xiàng)扣除，在土地成本占總成本比例近半的上市房企的增值稅稅負(fù)將明顯低于營業(yè)稅，假設(shè)在同等地價(jià)同等售價(jià)的情況下，我們的企業(yè)是毫無競爭力的，所以加強(qiáng)對(duì)建筑安裝成本費(fèi)用的控制，才能提供企業(yè)效益，增強(qiáng)企業(yè)競爭力。