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        房地產(chǎn)去庫存策略研究

        2017-05-30 22:51:28張一博尹子民
        大東方 2017年9期
        關鍵詞:去庫存房地產(chǎn)策略

        張一博 尹子民

        摘 要:自從我國中央政府從2015年下半年提出“化解房地產(chǎn)庫存,促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”戰(zhàn)略以來,全國各地先后實施了多項具體措施,如信貸杠桿、稅費減免、優(yōu)化落戶、房價補貼、政府回購等利好政策等。然而,整體來看效果不是很好,本文正式基于這樣的時代背景,系統(tǒng)分析我國房地產(chǎn)庫存的現(xiàn)狀及化解意義,最后有針對性地提出優(yōu)化對策,即強化政策引導實施供給側(cè)改革、強化銀企間合作提升服務能力、加快推進新型城鎮(zhèn)化建設步伐。

        關鍵詞:房地產(chǎn);去庫存;策略;研究

        一、我國房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀分析

        來自中國國家統(tǒng)計局的權威統(tǒng)計報告顯示,截止到2015年底我國商品房待售面積高達6.98億平米,相對于2015年11月增加了1036萬平米,比2014年整整增加了1.03億平米,創(chuàng)我國房地產(chǎn)庫存最高水平。理論研究和實踐表明,從2012年以來由于宏觀經(jīng)濟增長乏力,我國房地產(chǎn)待售面積保持了年均1億平米的增長速度,這里所指的待售面積僅為顯性庫存,不包括在建項目和未動工項目。為了促進經(jīng)濟的平穩(wěn)較快增長,推動房地產(chǎn)事業(yè)的持續(xù)發(fā)展,中央政府從2015年開始提出了房地產(chǎn)去庫存化戰(zhàn)略,習近平在2015年11月10日召開的全國財經(jīng)工作會議上明確提出“化解房地產(chǎn)庫存,促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”,李克強在2016年政府工作報告中強調(diào)“去庫存將是我國房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟發(fā)展的重要價值取向”。然而,整體看來,我國房地產(chǎn)市場的觀望情緒還很重,截止到2016年5月底我國房地產(chǎn)庫存面積高達39.33億平米(其中現(xiàn)房庫存達4.27億平米,期房庫存達35.8億平米),房地產(chǎn)高庫存的發(fā)展態(tài)勢還未得到根本性扭轉(zhuǎn)。

        二、我國房地產(chǎn)去庫存的重要意義

        新常態(tài)下,按照中央政府的戰(zhàn)略設計,積極推進房地產(chǎn)業(yè)去庫存化,具有重要的現(xiàn)實意義和作用,集中體現(xiàn)在以下幾個方面。首先,去庫存有助于我國宏觀經(jīng)濟的健康持續(xù)發(fā)展。眾所周知,房地產(chǎn)業(yè)是我國的重要經(jīng)濟支柱,是全國各地區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的排頭兵和財政收入以及民生就業(yè)的引擎,一旦我國房地產(chǎn)業(yè)庫存面積不斷加大,勢必會對關聯(lián)產(chǎn)業(yè)如建材業(yè)、交通運輸業(yè)以及鋼鐵和水泥等產(chǎn)業(yè)發(fā)展造成嚴重沖擊,從而給宏觀經(jīng)濟發(fā)展帶來嚴重挑戰(zhàn)。民生,乃就業(yè)之本。長期以來房地產(chǎn)業(yè)是我國解決就業(yè)問題的重要載體,更是提高農(nóng)村富余勞動力收入的重要抓手,一旦房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受阻,勢必會導致本就十分突出的就業(yè)問題更加嚴峻。其次,去庫存化能夠消除“爛尾樓”帶來的不利影響。房地產(chǎn)業(yè)屬于典型的資金密集型產(chǎn)業(yè),在實踐中由于部分中小房地產(chǎn)開發(fā)公司資金實力不強,融資渠道受阻,導致既定項目無法按時完成由此形成爛尾樓,致使回遷戶無法按時回遷,購房者無法如期收房,給社會穩(wěn)定帶來嚴重危害。最后,去庫存化有助于我國房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。在新常態(tài)下,我國房地產(chǎn)業(yè)去庫存化,不僅是單單去庫存,而是通過制度設計和政策引領,促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)強化風險管理,提高項目開發(fā)質(zhì)量,并以此為基礎提高企業(yè)核心競爭力。

        三、我國房地產(chǎn)去庫存的合理化對策

        (1)強化政策引導實施供給側(cè)改革 。新常態(tài)下,我國房地產(chǎn)業(yè)去庫存,管理當局必須要進行頂層設計,根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律,完善房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策法規(guī)和配套監(jiān)管機制,著力從稅收、監(jiān)管等方面引領房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)強化成本管理和需求管理,從而為廣大購房者提供性價比更高的住房及相應服務。從某種意義而言,我國房地產(chǎn)業(yè)之所以從2012年以來庫存面積不斷增加,一個主要原因就是房價過高,導致消費者的消費支出壓力太大,“甚至一家?guī)状诉€供不起一套住房”。房價為何高居不下,除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理方面的原因之外,還有一個主要原因就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其是中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費負擔比較重,甚至部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了降低成本不惜鋌而走險,采取偷稅漏稅行為進行非法經(jīng)營。為此,我國管理當局要從政策法規(guī)層面,切實降低房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)成本和稅費負擔,比如從土地開發(fā)、建設施工、銷售管理等方面進行制度創(chuàng)新,從而形成長期政策法規(guī)與短期調(diào)控機制相結(jié)合的宏觀管理體系,促進我國房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。在政府的政策引導下,我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要加快推進供給側(cè)改革,努力提供布局高雅、交通便利、配套設施;良好的住房產(chǎn)品及服務,并以此為基礎實施營銷創(chuàng)新,切實化解庫存。

        (2)強化銀企間合作提升服務能力 。新常態(tài)下,我國房地產(chǎn)業(yè)去庫存,管理當局要引領房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),積極與商業(yè)銀行、中介機構(gòu)和服務組織積極合作,著力開發(fā)更高性價比的住房商品與服務,從而提高住房商品及服務的針對性和實用性,為滿足廣大城鄉(xiāng)居民日益增長的住房需求、化解庫存和促進經(jīng)濟發(fā)展奠定堅實的基礎。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是一項復雜的系統(tǒng)工程,不僅需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的積極參與,更需要商業(yè)銀行等金融機構(gòu)的大力支持,還需要商業(yè)中介如房地產(chǎn)銷售企業(yè)等市場主體的作用發(fā)揮。

        (3)加快推進新型城鎮(zhèn)化建設步伐 。新常態(tài)下,我國房地產(chǎn)業(yè)去庫存,管理當局要加快推進新型城鎮(zhèn)化建設進程,加快農(nóng)民市民化步伐,釋放廣大農(nóng)民尤其是農(nóng)民工的住房消費需求,從而在加快解決“三農(nóng)問題”的同時,切實解決住房的去庫存化問題,促進經(jīng)濟社會的良性穩(wěn)健發(fā)展。從某種意義而言,我國還不是真正意義上的高度城市化國家,截止到2015年我國的城鎮(zhèn)化率盡管高達55.2%,城鎮(zhèn)常住人口高達7.51億,但是這里面包含有2.51億的外來務工人員,他們還沒有真正成為市民,在城市買房的比例還很小。來自中國中小城鎮(zhèn)發(fā)展協(xié)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,“2015年我國農(nóng)民工人數(shù)高達2.71億,其中在城鎮(zhèn)購買住房的比例僅為1%,住工棚的比例為17.8%,住單位宿舍比例為28.7%,回農(nóng)村的比例為16.4%,其余則為租房居住”。由此可見,加快推進新型城鎮(zhèn)化可以大大釋放農(nóng)民工的住房消費需求,不過要想真正促使農(nóng)民工“買得起、住得上、留得住”,管理當局還需要在戶口準入、住房信貸、抵押擔保等方面配套相關政策,從而使新型城鎮(zhèn)化真正行為去庫存的重要抓手和得力措施。

        參考文獻:

        [1] 王方華.營銷管理[M].太原:山西經(jīng)濟出版社,2012.

        [2] 余靜.房地產(chǎn)去庫存管理對策[J].經(jīng)營者,2015(02):23-25.

        [3] 杜宇.試論房地產(chǎn)營銷策略[J].魅力中國,2016(03):34-36.

        (作者單位:作者1遼寧工業(yè)大學、作者2遼寧工業(yè)大學)

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