楊一帆 何翕如 吳靈銘

摘 要：習(xí)近平總書記在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議中明確提出“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”的舉措。房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，其健康發(fā)展不僅關(guān)乎人們的日常生活，更關(guān)乎經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的發(fā)展?fàn)顩r。本文回顧了美國(guó)、日本、俄羅斯、泰國(guó)出現(xiàn)的房?jī)r(jià)過高、產(chǎn)能過剩的狀況，認(rèn)為在房地產(chǎn)去庫(kù)存中應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)融資結(jié)構(gòu)質(zhì)量、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)等問題，并提出了相應(yīng)的解決措施來幫助房地產(chǎn)企業(yè)順利過渡供給側(cè)改革。

關(guān)鍵詞：去庫(kù)存 融資方式 房地產(chǎn)行業(yè)

中圖分類號(hào)：F275.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2096-0298（2017）03（c）-088-02

1 引言

2015年11月10日，習(xí)近平在中央領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上指出：“在適度擴(kuò)大總需求的同時(shí)，著力加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，著力提高供給體系質(zhì)量和效率?！边@是“供給側(cè)改革”的首次提出。隨后召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出“去杠桿、降成本、去庫(kù)存、去產(chǎn)能、補(bǔ)短板”為供給側(cè)改革的五大任務(wù)。

隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展以及建設(shè)部對(duì)商品住房的扶持，人們傾向于投資房地產(chǎn)。國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)不斷上漲，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)一片良好，不少大型企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)行業(yè)，比如光明集團(tuán)、海爾集團(tuán)、美的集團(tuán)等其他領(lǐng)域的龍頭企業(yè)。然而在過去的十多年中，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重的利益失衡。地方政府的政績(jī)需求、房地產(chǎn)開發(fā)商的具體利潤(rùn)空間，共同推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱發(fā)展。不斷上漲的房地產(chǎn)價(jià)格既推進(jìn)了這種無(wú)序開發(fā)的行為，也誘使全社會(huì)的各種投資投機(jī)者瘋狂地追逐利潤(rùn)。一味地追求利潤(rùn)而不考慮市場(chǎng)的需求情況，使越來越多的住房難以銷售出去。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2015年末待售面積最為嚴(yán)重的是商品住宅房，面積高達(dá)71853萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)高庫(kù)存問題亟待解決。

2 財(cái)務(wù)問題

2.1 會(huì)計(jì)信息不對(duì)稱

房地產(chǎn)行業(yè)由于行業(yè)本身的獨(dú)特性，會(huì)計(jì)信息不對(duì)稱問題尤為突出。首先老百姓對(duì)于城市的規(guī)劃不了解，很多情況下都是政府為了增加財(cái)政收入，硬性要求城市改造。開發(fā)商利用信息不對(duì)稱，進(jìn)行炒作哄抬房?jī)r(jià)，處于劣勢(shì)地位的老百姓只能為信息的不對(duì)稱買單。在“去庫(kù)存”的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)對(duì)庫(kù)存房的價(jià)格與用途做出一些重大調(diào)整，往往這些信息不會(huì)和盤托出。這種信息的缺失往往會(huì)使消費(fèi)者消化庫(kù)存的時(shí)候存在疑慮，不利于高庫(kù)存的快速消化。

2.2 資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)質(zhì)量

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，企業(yè)的現(xiàn)金流量是一個(gè)企業(yè)最重要的支柱，一旦資金鏈斷流，企業(yè)隨時(shí)都可能面臨破產(chǎn)的境地。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年9月房地產(chǎn)業(yè)土地成交價(jià)累計(jì)達(dá)5568.50億元，累計(jì)增長(zhǎng)13.3%。前期投資高、資金回收期長(zhǎng)使企業(yè)不得不需要大量的資金來維持項(xiàng)目的正常進(jìn)行，這樣的行業(yè)特點(diǎn)使企業(yè)擁有很高的資產(chǎn)負(fù)債率。分析國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的2009年～2014年房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)年平均資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)75.3%（見表1）。靳明、楊廣領(lǐng)認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的短期負(fù)債比率將極大地影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)[1]。張玲、杜鏊等[2]運(yùn)用變量因子的方法，認(rèn)為外部環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)有重大的影響。

中央為了解決高庫(kù)存問題出臺(tái)多種寬松的信貸政策來刺激需求，除了降低首付比例、提高貸款額度外，還通過放寬提取條件和使用范圍、推行異地通貸、與商業(yè)貸款掛鉤等措施來放寬宏觀政策。一旦國(guó)家實(shí)施緊縮的貨幣政策，提高放貸要求，企業(yè)的整個(gè)資金結(jié)構(gòu)就會(huì)被打亂，很有可能因?yàn)橘J款不能及時(shí)還款，或是貸款沒有及時(shí)下放影響整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。

2.3 融資結(jié)構(gòu)質(zhì)量

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公開數(shù)據(jù)顯示，2014年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款21242.61億元，貸款比例達(dá)17.41%，自籌資金50419.80億元，占比41.33%（見表2）。自籌資金、國(guó)內(nèi)貸款占據(jù)融資額的半壁江山。而我國(guó)90%以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均為中小企業(yè)，中小企業(yè)因規(guī)模小、信用額度低等劣勢(shì)貸款額度遠(yuǎn)小于大型的房地產(chǎn)公司。再者大型的房地產(chǎn)公司可以通過IPO上市來募集資金，而中小企業(yè)達(dá)不到上市的要求，融資情況更為艱難。

劉旦認(rèn)為目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)間接融資中銀行借款比重大。以銀行信貸為主的融資方式不僅不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，而且對(duì)金融體系、宏觀經(jīng)濟(jì)都有不良的影響。一旦國(guó)家財(cái)政吃緊，采取緊縮的財(cái)政政策，房地產(chǎn)企業(yè)很容易出現(xiàn)資金流斷鏈的情況?；仡?008年的美國(guó)金融危機(jī)，美國(guó)政府采取了寬松的貨幣政策，不斷降低貸款利率，希望通過房地產(chǎn)來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，隨著房貸公司的股價(jià)暴跌，持有債券的金融機(jī)構(gòu)大面積虧損，從而影響到整個(gè)美國(guó)金融市場(chǎng)的崩盤。因此房地產(chǎn)行業(yè)的融資結(jié)構(gòu)的合理程度將會(huì)影響到金融市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r。

2.4 成本核算

房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入要根據(jù)不同類型的建筑來區(qū)分。住宅建筑必須等客戶入住，即主要風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)，才能確認(rèn)為銷售收入，而商用寫字樓一般在簽訂銷售合同時(shí)即可確認(rèn)銷售收入。房地產(chǎn)企業(yè)在確認(rèn)收入的同時(shí)才能結(jié)轉(zhuǎn)成本。房地產(chǎn)本身的成本核算期長(zhǎng)，結(jié)轉(zhuǎn)成本的時(shí)候容易因?yàn)殚g隔時(shí)間過長(zhǎng)而造成成本計(jì)量不實(shí)的情況。

我國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)的高庫(kù)存決定銷售的過程中期房與現(xiàn)房一同銷售的模式，這種混合銷售容易產(chǎn)生間接成本分配不準(zhǔn)確的現(xiàn)象，影響成本核算的準(zhǔn)確性，從而無(wú)法正確計(jì)算企業(yè)的生產(chǎn)成本、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)等相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。

2.5 現(xiàn)金流的控制

去庫(kù)存的改革背景下，中央放松了信貸標(biāo)準(zhǔn)，使消費(fèi)者更多地涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)成交額上漲。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2014年房地產(chǎn)銷售額156535.68億元，平均每天可達(dá)434.821億元，大額的交易將會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)注入大量的現(xiàn)金。同時(shí)每天往來的原材料購(gòu)進(jìn)、支付的工程款，都涉及到現(xiàn)金。房地產(chǎn)企業(yè)一旦疏于對(duì)現(xiàn)金的把控，就會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)金流短缺的現(xiàn)象，造成企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)。楊鎮(zhèn)、郝晨[4]通過對(duì)上市公司的實(shí)證研究，認(rèn)為企業(yè)擁有的自由現(xiàn)金流量越多，越容易發(fā)生過度投資。因此如何確定留存在企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)中的自由現(xiàn)金也是房地產(chǎn)企業(yè)需要深思的問題。

3 對(duì)策與建議

3.1 完善市場(chǎng)監(jiān)督機(jī)制，增加或有事項(xiàng)的披露

要想真正地解決房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息不對(duì)稱現(xiàn)象，一方面要完善市場(chǎng)監(jiān)督機(jī)制。證監(jiān)部、房管局等部門以自己的服務(wù)范圍為視角，全方面的審核房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的準(zhǔn)確度。另一方面房地產(chǎn)企業(yè)增加或有事項(xiàng)的披露，這樣不僅可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的信息透明度，降低住房風(fēng)險(xiǎn)，而且便于投資決策者更加詳細(xì)地了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，做出正確的投資決策，保障自身的權(quán)益。只有房地產(chǎn)市場(chǎng)信息更透明、更可靠才能更好地幫助房地產(chǎn)企業(yè)在供給側(cè)改革背景下解決高庫(kù)存的狀況。

3.2 提高會(huì)計(jì)人員素質(zhì)

會(huì)計(jì)人員作為會(huì)計(jì)信息的生產(chǎn)者，其專業(yè)素養(yǎng)的高低直接決定了會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量?jī)?yōu)劣。房地產(chǎn)具有項(xiàng)目工程浩大、日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)復(fù)雜等特點(diǎn)，這給會(huì)計(jì)人員制造出不小的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極推進(jìn)會(huì)計(jì)人員的繼續(xù)教育，結(jié)合定期考核制度，讓會(huì)計(jì)人員的專業(yè)素質(zhì)能力緊跟行業(yè)的最新要求，提供高質(zhì)量的會(huì)計(jì)信息。同時(shí)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的職業(yè)素養(yǎng)的教育。房地產(chǎn)企業(yè)涉及金額巨大，會(huì)計(jì)人員一旦徇私舞弊都將會(huì)給企業(yè)帶來滅頂?shù)臑?zāi)難。培養(yǎng)一些具有創(chuàng)新能力的綜合型會(huì)計(jì)人才，幫助房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行準(zhǔn)確的戰(zhàn)略選擇。

3.3 拓寬融資途徑，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

拓寬融資渠道首先要加強(qiáng)相關(guān)的法律建設(shè)，完善證券市場(chǎng)。對(duì)于融資情況更難的中小企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與大型企業(yè)的合作，依托大型企業(yè)的融資渠道來達(dá)成自身的融資目的，資源共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，降低建筑成本。其次可以成立房地產(chǎn)發(fā)展基金，對(duì)企業(yè)信用高、項(xiàng)目績(jī)效佳的企業(yè)進(jìn)行借款投資，力求共同受益。

3.4 規(guī)范成本核算流程

房地產(chǎn)行業(yè)要想準(zhǔn)確地核算成本，必須要依賴一套規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮怂懔鞒?。明確成本核算的對(duì)象，根據(jù)每一個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)工期、項(xiàng)目地點(diǎn)、施工團(tuán)隊(duì)等特點(diǎn)來劃分不同的成本核算對(duì)象。分開核算直接成本與間接成本，將兩類成本與預(yù)算計(jì)劃進(jìn)行對(duì)比，不斷調(diào)整項(xiàng)目的進(jìn)展方案。加強(qiáng)對(duì)不同類型成本中細(xì)節(jié)的分類，保證會(huì)計(jì)人員在面對(duì)不同的日常業(yè)務(wù)時(shí)有一個(gè)明確的界定標(biāo)準(zhǔn)，做到筆筆精確。

4 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，庫(kù)存過高不僅影響了其自身行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的上下游行業(yè)如鋼鐵行業(yè)、水泥行業(yè)均出現(xiàn)了產(chǎn)能過剩的狀況，不少企業(yè)已成為“僵尸企業(yè)”，“去庫(kù)存”刻不容緩。房地產(chǎn)行業(yè)單一的融資結(jié)構(gòu)、過高的資產(chǎn)負(fù)債率都有可能成為房地產(chǎn)企業(yè)在“去庫(kù)存”改革中的障礙。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)規(guī)范相關(guān)的法律法規(guī)，規(guī)范房?jī)r(jià)的制定機(jī)制，促使房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)地消化過剩的產(chǎn)能。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，加強(qiáng)企業(yè)成本管理、提高會(huì)計(jì)人員的專業(yè)素養(yǎng)使企業(yè)在供給側(cè)改革的背景下保持良好的發(fā)展勢(shì)頭。

參考文獻(xiàn)

[1] 靳明，楊廣領(lǐng).房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)的影響因素分析[J].財(cái)經(jīng)論叢（浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)），2008，140（6）.

[2] 張玲，杜鏊，任賀.外部環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)的影響[J].經(jīng)濟(jì)問題，2012（1）.

[3] 劉旦.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資模式研究[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融， 2011（7）.