【摘要】隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商品經(jīng)濟(jì)也處于蒸蒸日上的過(guò)程，人民的消費(fèi)能力以及消費(fèi)潛力也在不斷上升。住房作為民生的一大課題，深深地影響著我國(guó)社會(huì)的各個(gè)環(huán)節(jié)。住房貸款為一類(lèi)超前消費(fèi)方式，也逐步被人們所接受。本文對(duì)住房貸款的形式內(nèi)容進(jìn)行討論，對(duì)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)做出了一定的概況，并為應(yīng)對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)提出了一些創(chuàng)新措施。

【關(guān)鍵詞】住房貸款 風(fēng)險(xiǎn) 創(chuàng)新措施

社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)了商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是進(jìn)入二十一世紀(jì)以來(lái)，又邁入了一個(gè)新的臺(tái)階，隨之而來(lái)的人民物質(zhì)消費(fèi)需求也持續(xù)上升。住房作為民生的一大課題，深深地影響著我國(guó)社會(huì)的各個(gè)環(huán)節(jié)。人民對(duì)房屋的剛性需求鑄就了樓市長(zhǎng)期的平穩(wěn)上漲，但基層群眾購(gòu)買(mǎi)能力有限，多數(shù)會(huì)去尋求貸款這一渠道。樓市的上升也給相關(guān)行業(yè)帶來(lái)的一定的發(fā)展，但因其對(duì)應(yīng)的貸款額度較高，也伴隨著一定的風(fēng)險(xiǎn)。認(rèn)識(shí)這些風(fēng)險(xiǎn)，如何更好地解決這些風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)社會(huì)平穩(wěn)向上發(fā)展有著重要意義。

一、我國(guó)個(gè)人住房貸款發(fā)展現(xiàn)狀

（一）個(gè)人住房貸款發(fā)展特征

我國(guó)個(gè)人住房貸款整體上屬于上升過(guò)程。在20世紀(jì)90年代以前，并未在住房信貸上有過(guò)多側(cè)重。隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，從1991年起，有了初步的起步，同年建設(shè)銀行、工商銀行成立信貸部，著手處理個(gè)人信貸業(yè)務(wù)。較1997年，1999年個(gè)人住房貸款增加了1182億元。步入21世紀(jì)，開(kāi)啟了一個(gè)新篇章。2003年個(gè)人房貸首次突破1萬(wàn)億，在06年與08年又分別突破2萬(wàn)億與3萬(wàn)億元。至2009年，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額為43800億元，較1997年的235.46億元增長(zhǎng)了約185倍。

我國(guó)個(gè)人住房貸款同其它貸款相比，具有以下特點(diǎn)：

第一，額度高。考慮政策、房產(chǎn)抵押等因素，對(duì)比于其它貸款，個(gè)人住房貸款具有更高的額度，為購(gòu)買(mǎi)力有限的居民提供便利的同時(shí)，也相應(yīng)隱藏了部分隱患。

第二，周期長(zhǎng)。這一特點(diǎn)與居民支付能力，貸款額度以及貨幣政策等各個(gè)因素都有關(guān)系。我國(guó)個(gè)人住房貸款年限從幾年到30年不等，無(wú)固定年限，居民可根據(jù)自己需求選擇。

第三，分散交廣。住房方面，我國(guó)申請(qǐng)貸款居民較多，每筆申請(qǐng)金額與申請(qǐng)年限都有所不同，早就的龐大的信息基數(shù)。而個(gè)人信譽(yù)又因人而異，所以該類(lèi)貸款對(duì)銀行的信息收集與處理能力有較高的要求。

（二）我國(guó)個(gè)人住房貸款現(xiàn)狀評(píng)價(jià)

在政府與市場(chǎng)的雙向引導(dǎo)下，個(gè)人房貸呈蓬勃發(fā)展的姿態(tài)，二十年來(lái)，貸款余額提高了幾百倍。飛速的發(fā)展下，必定會(huì)存在一些相應(yīng)的隱患。房地產(chǎn)是一個(gè)較為典型的資金密集型行業(yè)，因可將產(chǎn)權(quán)作為抵押物，相對(duì)安全且收益較高，銀行對(duì)其更是青睞有加，資金變會(huì)不斷的流入其中。此行業(yè)也能帶動(dòng)臨近如鋼鐵、水泥、木具等一系列行業(yè)的發(fā)展，可謂是牽一發(fā)而動(dòng)全身。住房貸款高速發(fā)展所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，若我們不能加以重視，必將出現(xiàn)重大的危機(jī)。

二、我國(guó)個(gè)人住房貸款中的相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)

（一）銀行自身存在的風(fēng)險(xiǎn)

房貸人群基數(shù)較大，對(duì)商業(yè)銀行信息處理能力要求較高。部分銀行審核要求較低，沒(méi)有對(duì)申請(qǐng)者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力仔細(xì)審查，亦沒(méi)有制止部分申請(qǐng)人對(duì)申請(qǐng)資料的弄虛作假行為。為了增加業(yè)績(jī)爭(zhēng)取市場(chǎng)，些許并不具備或是還款能力較低的申請(qǐng)者都被大開(kāi)綠燈，這對(duì)銀行后期的經(jīng)營(yíng)埋下了風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，銀行缺乏有效的評(píng)估措施，致使評(píng)估額度與應(yīng)得差異較大。

（二）借款人方面的風(fēng)險(xiǎn)

借款人沒(méi)有提供真實(shí)有效申請(qǐng)資料，大多單位也會(huì)幫助申請(qǐng)人提供虛假證明，這對(duì)信貸評(píng)估有著不小的影響，若借款人自身有較大的投機(jī)行為，購(gòu)房時(shí)利用信息不及時(shí)對(duì)等這些手段，會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)泡沫增加過(guò)快。貸款年限長(zhǎng)，申請(qǐng)人自身家庭、健康等因素都會(huì)或多或少影響個(gè)人支付能力。利率的變動(dòng)也會(huì)使貸款者出現(xiàn)違約現(xiàn)象。

（三）借款契約存在的風(fēng)險(xiǎn)

合同與貸款擔(dān)保都會(huì)存在相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，簽訂協(xié)議時(shí)，由于協(xié)議中并未存在應(yīng)有的解釋或存有漏洞而導(dǎo)致后期糾紛；擔(dān)保面中，個(gè)人房貸是一個(gè)長(zhǎng)期的還款方式，企業(yè)的擔(dān)保并不會(huì)長(zhǎng)期有效的保證申請(qǐng)人的權(quán)益。

（四）對(duì)資金流動(dòng)的影響

房產(chǎn)的高速發(fā)展，使個(gè)人信貸急速上升。其在銀行貸款項(xiàng)中的比例過(guò)高，則會(huì)使得一段時(shí)間內(nèi)，銀行資金鏈緊張，倘若購(gòu)房人未能有效及時(shí)的對(duì)貸款項(xiàng)進(jìn)行償還，進(jìn)一步則會(huì)使得銀行資金鏈斷裂，從而引發(fā)更加嚴(yán)重的資金問(wèn)題危機(jī)。目前，我國(guó)相當(dāng)一部分地區(qū)已經(jīng)存在了這些隱患，必須引起我們對(duì)其的重視。

三、我國(guó)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范

無(wú)論是什么貸款都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，需要我們采取合理的方式方法進(jìn)行防范和應(yīng)對(duì)。對(duì)于我們所討論的個(gè)人住房貸款也不例外，我們提出幾個(gè)措施加以防范。

（一）積極推進(jìn)個(gè)人信用制度建設(shè)

我們利用信息技術(shù)將個(gè)人信用記錄和信用評(píng)估集中起來(lái)，以此建立全國(guó)性的信用檔案管理系統(tǒng)，銀行可以比較便捷的審查借款人是否有可靠的資金來(lái)源，是否存在其他債務(wù)、抵押物等一系列的相關(guān)信息，這一系統(tǒng)可以讓銀行更加客觀(guān)的來(lái)判斷客戶(hù)信用度，由此針對(duì)不同信用等級(jí)的借款人給予不同的貸款條件。目前來(lái)看，我國(guó)的個(gè)人信用評(píng)分模型基本開(kāi)發(fā)完成。該模型是基于全國(guó)統(tǒng)一的個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)的數(shù)據(jù)，采用數(shù)據(jù)挖掘和統(tǒng)計(jì)分析方法，以及綜合的考察個(gè)人信用行為特征，以得到借款人在還款意愿和還款能力方面的個(gè)人信用分值。據(jù)中科院虛擬經(jīng)濟(jì)與數(shù)據(jù)科學(xué)研究中心副主任介紹，該評(píng)分系統(tǒng)的分值范圍在0～1000分之間，分?jǐn)?shù)越高，說(shuō)明受評(píng)者的信用風(fēng)險(xiǎn)越低；分?jǐn)?shù)越低，說(shuō)明受評(píng)者的信用風(fēng)險(xiǎn)越高。此系統(tǒng)是依托中國(guó)人民銀行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)它可以給授信決策和貸后管理提供了一種新工具。

（二）健全抵押物處置制度

應(yīng)積極的培育發(fā)展資產(chǎn)拍賣(mài)市場(chǎng)，可以做到有效實(shí)施抵押貸款并讓它能夠發(fā)揮其真正的效用。此外還必須培育和發(fā)展有關(guān)的中介機(jī)構(gòu)與資產(chǎn)拍賣(mài)市場(chǎng)，定制房地產(chǎn)拍賣(mài)規(guī)程，積極的解決好合理合法處分抵押物的問(wèn)題。我們還應(yīng)健全對(duì)房屋使用者的安置制度，規(guī)范市場(chǎng)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)行為，從而保證對(duì)抵押物的估價(jià)是真實(shí)有效的。并且確定出準(zhǔn)確合理的抵押率。

（三）盡量減弱個(gè)人住房貸款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)銀行采用市場(chǎng)化的手段來(lái)轉(zhuǎn)移流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，積極推進(jìn)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)發(fā)展。我們要逐步建立住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)即房地產(chǎn)抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，房地產(chǎn)貸款由貸款銀行或其他金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)建出來(lái)之后，再轉(zhuǎn)售給其他的投資者，或者以抵押貸款為擔(dān)保發(fā)行抵押貸款債券。通過(guò)一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)的銜接提高銀行資金的流動(dòng)性，分?jǐn)?shù)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

（四）加強(qiáng)立法以防范法律風(fēng)險(xiǎn)

若存在一些客觀(guān)因素導(dǎo)致職工下崗、失業(yè)、疾病等因素導(dǎo)致客戶(hù)支付能力產(chǎn)生困難，以至于影響還款，法院的判決一般是對(duì)貸款人有利，銀行即便是能得到對(duì)抵押物的處置權(quán)，可能會(huì)因?yàn)槿狈α己玫姆森h(huán)境，而導(dǎo)致收回的物資難以變現(xiàn)。因此，銀行呼吁要加強(qiáng)對(duì)法律的完善，以及與律師進(jìn)行合作來(lái)深入研究法律法規(guī)，確保業(yè)務(wù)操作的可行性以及在法律上的有效性，切實(shí)防范風(fēng)險(xiǎn)。

四、總結(jié)

分析個(gè)人住房貸款現(xiàn)存的風(fēng)險(xiǎn)并提純防范風(fēng)險(xiǎn)的方法，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，保護(hù)消費(fèi)者需求以及防范金融危機(jī)有積極的作用，并且業(yè)促進(jìn)了社會(huì)的團(tuán)結(jié)和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆ㄖ骗h(huán)境。因此，商業(yè)銀行應(yīng)該盡快建立健全房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范和管理體系，加強(qiáng)對(duì)該業(yè)務(wù)借款人、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)商和政府部門(mén)的關(guān)注，對(duì)隨時(shí)可能發(fā)生的問(wèn)題做到提前防范，以確保個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的安全、有效進(jìn)行.

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作者簡(jiǎn)介：李會(huì)雨（1985.6-），女，漢族，河南平頂山人，本科，鄭州銀行職員，研究方向：金融工程。