尹洪偉

摘要：本文對(duì)當(dāng)前房產(chǎn)測(cè)量中常用的測(cè)量技術(shù)與方法和常見(jiàn)的若干問(wèn)題進(jìn)行研究，希望能對(duì)房產(chǎn)測(cè)量的改善有所幫助。

關(guān)鍵詞：測(cè)量技術(shù)房產(chǎn)測(cè)量；應(yīng)用；問(wèn)題與對(duì)策

一、房產(chǎn)測(cè)量的意義

房產(chǎn)測(cè)量的內(nèi)容包括房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測(cè)量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測(cè)算、變更測(cè)量及成果的檢查與驗(yàn)收等。房產(chǎn)測(cè)量作為對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)算的具體形式，在當(dāng)前有著重要的意義。首先，房產(chǎn)測(cè)量可以為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)的依據(jù)，直接關(guān)系到房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的切身利益房產(chǎn)測(cè)量的全過(guò)程都體現(xiàn)了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目茖W(xué)性，是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)的重要依據(jù)，也為調(diào)處房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的糾紛、審核違章建和違章占地提供了可靠的憑據(jù)。其次，房產(chǎn)測(cè)量是進(jìn)行城市土地資開(kāi)發(fā)利用，城市規(guī)劃建設(shè)管理必不可少的基礎(chǔ)資料按照國(guó)家有關(guān)部門制定的房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)其用地的有關(guān)信息和資料，通過(guò)對(duì)房屋狀況和其權(quán)屬狀況的專業(yè)測(cè)量，弄清城市房屋和土地占有位置、面積及使用等狀況，為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理單位提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)最后，房產(chǎn)測(cè)量也是衡量和檢驗(yàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷售面積是否縮水的重要手段。由于商品房?jī)r(jià)格一直處于高企狀態(tài)，部分開(kāi)發(fā)商在利益的驅(qū)使下常打起房屋面積的主意，損害購(gòu)房者利益，因此推廣和進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量有利于保證買賣雙方的利益，有利于維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序。

二、常見(jiàn)房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)

房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，目前常見(jiàn)的測(cè)量技術(shù)主要有以下幾方面。

（一）房產(chǎn)數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)

數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)目前在房產(chǎn)地形測(cè)量、地籍測(cè)量中得到了廣泛的應(yīng)用，數(shù)字化測(cè)圖具有成圖質(zhì)量高、勞動(dòng)強(qiáng)度低、圖載信息多、速度快等特點(diǎn)。數(shù)字化測(cè)圖采用一定方法采集有關(guān)房產(chǎn)的信息，通過(guò)計(jì)算機(jī)處理相關(guān)數(shù)據(jù)，再經(jīng)過(guò)圖形生成和編輯，獲得房產(chǎn)數(shù)字化圖，后經(jīng)數(shù)控繪圖儀，繪制成房產(chǎn)圖。

（二）運(yùn)用坐標(biāo)解析法進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量的計(jì)算

一般來(lái)說(shuō)房產(chǎn)面積測(cè)算可分為房屋面積測(cè)算和用地面積測(cè)算。其中房屋面積測(cè)算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測(cè)算，用地面積測(cè)算是封閉地塊面積測(cè)算。在商品房銷售過(guò)程中，房地產(chǎn)界址和房產(chǎn)面積糾紛經(jīng)常發(fā)生。因此一個(gè)科學(xué)明確并且能反映房屋面積測(cè)量結(jié)果準(zhǔn)確度的估算方法與公式就顯得尤為重要。運(yùn)用坐標(biāo)解析法進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量計(jì)算具有大的進(jìn)步意義。建設(shè)部專門制定了《商品房銷偉面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，文件對(duì)其中專業(yè)性很強(qiáng)的房屋邊長(zhǎng)丈量、面積計(jì)算的要求沒(méi)有作出更進(jìn)一步的分析說(shuō)明，因此坐標(biāo)解析法進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量計(jì)算的實(shí)際操作中需要進(jìn)一步的得到規(guī)范與修正。

1.房屋邊長(zhǎng)丈量較差之限差為了便于和國(guó)際上通行的規(guī)范相適應(yīng)，同時(shí)考慮到新規(guī)范對(duì)界址點(diǎn)的間距誤差要求以及新儀器的廣泛使用，規(guī)范應(yīng)增加邊長(zhǎng)丈量較差的限差公式的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。2.坐標(biāo)反算邊長(zhǎng)和實(shí)際丈量邊長(zhǎng)較差之限差。相關(guān)規(guī)范對(duì)房產(chǎn)界址點(diǎn)的精度作出明確的規(guī)定，也適用于部分超長(zhǎng)或者是不便丈量邊長(zhǎng)的房屋，因此測(cè)量其界址點(diǎn)的方法體現(xiàn)出了優(yōu)越性，只要滿足精度要求就能以界址點(diǎn)坐標(biāo)反算邊長(zhǎng)來(lái)代替直接丈量邊長(zhǎng)。3.面積誤差之限差。有關(guān)房產(chǎn)面積計(jì)算的精度缺乏一個(gè)統(tǒng)一明確的標(biāo)準(zhǔn)，需要給出一個(gè)科學(xué)明確并且能反映房屋面積測(cè)量結(jié)果準(zhǔn)確度的基本估算公式，保證房產(chǎn)面積精度標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一。

（三）GPS技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)量中的應(yīng)用

GPS技術(shù)是當(dāng)前快速發(fā)展的數(shù)字定位測(cè)量技術(shù)，GPS技術(shù)因其有效的性能而在目前得到了廣泛的應(yīng)用房產(chǎn)測(cè)繪系統(tǒng)以GIS的方式繪制、定義圖形及屬性，實(shí)現(xiàn)了圖形屬性的雙向連接，使房屋面積的分?jǐn)偨Y(jié)果更準(zhǔn)確，并自動(dòng)生成繁瑣的分層分戶平面圖RTK測(cè)量技術(shù)是是GPS定位的最新技術(shù)，更有利于測(cè)繪的精確化和準(zhǔn)確化其具有其他測(cè)量技術(shù)不可比擬的優(yōu)點(diǎn)，應(yīng)用越來(lái)越廣泛。

三、房產(chǎn)測(cè)量中常見(jiàn)問(wèn)題分析

（一）層高與凈高的區(qū)分

國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中對(duì)層高的定義為，指房屋的上下兩層樓面，或樓面至屋頂面或樓面至地面的垂直距離《規(guī)范》中沒(méi)有給層高一個(gè)明顯的誤差，允許誤差國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中所指房屋層高2.20m以上的計(jì)算建筑面積，其含義是層高在2.20m或2.20m以上的計(jì)算建筑面積但在實(shí)際操作中，而凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。當(dāng)實(shí)際操作只有凈高沒(méi)有層高的情況下，量測(cè)凈高，凈高允許值在2.05m因此在房產(chǎn)測(cè)量過(guò)程中對(duì)于層高與凈高掌握的原則為凡是有層高的依層高為準(zhǔn)，沒(méi)有層高的以凈高為準(zhǔn)

（二）對(duì)稱邊長(zhǎng)度實(shí)地丈量不一致問(wèn)題

在進(jìn)行房屋實(shí)地測(cè)量時(shí)，由于誤差的原因或者房屋建設(shè)過(guò)程中的問(wèn)題出現(xiàn)前后墻、左右山墻在施丁圖中本應(yīng)相等的邊出現(xiàn)不相等的情況，使得設(shè)計(jì)中衛(wèi)規(guī)則多邊形的房屋變?yōu)椴灰?guī)則這種情況下，需要對(duì)測(cè)量數(shù)據(jù)進(jìn)行處理后再進(jìn)行繪圖和面積計(jì)算。對(duì)于誤差超過(guò)限差的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)應(yīng)檢查是否為測(cè)量不準(zhǔn)確所造成，若確實(shí)不相等的，則根據(jù)測(cè)量結(jié)果進(jìn)行繪圖和面積計(jì)算

（三）共有面積分?jǐn)倖?wèn)題

對(duì)于一般的住宅樓共有面積的分?jǐn)?，首先要?jì)算出房屋的總建筑面積和房屋的套內(nèi)建筑總面積，進(jìn)而求出共有共用面積，計(jì)算出面積分?jǐn)傁禂?shù)后，再根據(jù)各戶的套內(nèi)建筑面積按比例算出各戶應(yīng)分?jǐn)偟拿娣e。而比較特殊的住宅樓及多功能的綜合樓，還可能涉及到二級(jí)分?jǐn)偤投嗉?jí)分?jǐn)?，這種情況應(yīng)按照“誰(shuí)受益，誰(shuí)分?jǐn)偂钡脑瓌t，逐級(jí)進(jìn)行分?jǐn)偫缫淮彼膶觿e墅，上、下兩層均為復(fù)式，各有兩套住宅，套型左右對(duì)稱，上下相同該幢別墅的特殊之處在于下

層兩套住宅沒(méi)有在樓梯處留門，且下層有兩個(gè)獨(dú)立的車庫(kù)。具體分?jǐn)偡椒椋荷厦鎯蓪訕翘莨┥蠈觾商鬃≌褂?，?yīng)由上層兩套住宅共同分?jǐn)偅蝗缓笤侔严旅鎯蓪訕翘菝娣e與下面兩套住宅、車庫(kù)共同分?jǐn)?，因?yàn)橄旅娴膬蓪訕翘蓦m未被下面兩套住宅及車庫(kù)直接使用，但也因?yàn)樯蠈佑凶≌蛊滟?gòu)房?jī)r(jià)格明顯降低，屬間接受益，應(yīng)參與下層樓梯而積的分?jǐn)偂?/p>

四、結(jié)語(yǔ)

房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)不但具有基礎(chǔ)測(cè)繪工作所特有的技術(shù)性，而且具有很強(qiáng)的法律性，其測(cè)量成果的真實(shí)性、可靠性直接牽涉到每個(gè)房產(chǎn)主的經(jīng)濟(jì)利益。但是在房產(chǎn)測(cè)量實(shí)際工作中還存在一些問(wèn)題，這些問(wèn)題的解決與否，如何解決，直接關(guān)系到千家萬(wàn)戶的利益。相關(guān)部門在制定房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范時(shí)應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)把握，保證測(cè)量精度留有余地，測(cè)量方法正確可靠，不能在制定規(guī)范時(shí)留有漏洞。同時(shí)測(cè)量單位應(yīng)合理選用測(cè)量技術(shù)與方法，提高測(cè)試精度與準(zhǔn)確度。