【摘要】房地產(chǎn)市場在最近的十幾年里得到了快速發(fā)展，三四線城市房地產(chǎn)高庫存問題已經(jīng)是我國房地產(chǎn)市場去庫存的重點，本文以三線城市蚌埠市為例，從經(jīng)濟發(fā)展水平、地區(qū)人口流動、政府土地財政、房地產(chǎn)供應周期、住房供給結構失調多角度分析庫存形成原因，最后提出去庫存戰(zhàn)略。

【關鍵詞】房地產(chǎn)；高庫存原因；去庫存

一、蚌埠市房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀

在近十年來，房地產(chǎn)市場得到了空前的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)對市場前景保持樂觀預期，導致房地產(chǎn)開發(fā)超出人們的需求。蚌埠市房地產(chǎn)商的住房投資額一直保持增長狀態(tài)，且增幅明顯。1999年蚌埠市住房市場投資額僅為39571萬元，而2015年，數(shù)據(jù)已經(jīng)增長近70倍，住房投資額為2791223萬元。在2014年前，住房投資額增長率一直處于波動上升，從2014年后在去庫存大背景下增長比例才稍有下降，但是投資總量仍然存在。但是蚌埠市住房需求有限，又由于近年房價上漲，有效住房需求進一步減小，導致整個市場供過于求，形成住房庫存。蚌埠市采取了一系列去庫存措施，截止2016年12月31日，蚌埠樓市庫存量為20276套，仍然需要繼續(xù)努力。

二、庫存形成原因

（一）經(jīng)濟發(fā)展水平

2000年以來，我國經(jīng)濟迅速發(fā)展，居民生活水平不斷提高，可支配收入不斷增加，為住房市場的發(fā)展注入了動力，所以房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了蓬勃發(fā)展的十多年。但是隨著經(jīng)濟新常態(tài)的來臨，我國經(jīng)濟發(fā)展將由高速發(fā)展階段進入中高速發(fā)展階段。伴隨著經(jīng)濟發(fā)展的放緩，房地產(chǎn)市場必然會受到?jīng)_擊，蚌埠作為一個三線城市，當然也不能免受影響。經(jīng)濟的下滑導致人們對未來預期失去信心，而貸款買房的壓力只會隨著現(xiàn)實越來越重，所以人們可能會更多的處于猶豫階段。從另一方面來看，蚌埠僅是一個三線城市，發(fā)展水平有限，并且城市配套設施不夠完善，不能有效地吸引外來人口居住本市。雖然蚌埠市有十余所高校，但是大多數(shù)高校畢業(yè)生表示都不會留在蚌埠，而是選擇更具發(fā)展?jié)摿Φ拇蟪鞘芯蜆I(yè)生活，因為蚌埠市經(jīng)濟發(fā)展水平相較于大城市沒有競爭力，而且就業(yè)崗位有限。

（二）地區(qū)人口流動

三四線城市較一二線城市的庫存壓力較大，很大一部分原因在于常住人口的流出。蚌埠市外出半年以上人口比例在2005年以前不足1%，但是從2006年開始，比例均在10%以上，并且整體處于上升，最后處于20%左右波動。這導致蚌埠市的常住人口長期低于戶籍人口，有效住房需求低于理論估計水平。數(shù)據(jù)表明，絕大部分本蚌埠人外出均選擇江蘇、浙江以及上海等富饒地區(qū)。由于蚌埠市經(jīng)濟發(fā)展水平有限，部分人選擇外出打工，或者經(jīng)濟較好的市民會搬去大城市生活發(fā)展。人口流失的同時，也造成了財富的流失。這對蚌埠市房市的發(fā)展造成了一定的阻礙。

（三）政府土地財政

近年來，不僅中央出現(xiàn)財政赤字，地方政府財政赤字情況也比較嚴重。而土地出讓金以及與房地產(chǎn)相關的稅收成為了政府重要的財政收入來源。所以從這個角度考慮，政府出讓了超出市場需求的土地，因此造成了住房的過量供應。另一方面，政府在土地供應方面具有壟斷權，土地市場屬于寡頭壟斷市場，政府擁有定價權。過高的土地成本增加了房地產(chǎn)商的建房成本，所以導致房價高居不下，而消費者才是真正的承受者，所以最后有部分人無力承受高漲的房價，住房銷售遭到了阻礙。

（四）房地產(chǎn)供應周期

住房不類似于一般商品，建設周期比較長，供給對價格的反應要滯后一段時間，因為供給的調整需要一段時間才能實現(xiàn)，表現(xiàn)為蛛網(wǎng)現(xiàn)象。在房地產(chǎn)火爆的時候，在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)商追求利潤最大化為經(jīng)營目標，加大投資力度，而且，高額利潤吸引新的競爭者進入房地產(chǎn)市場。但是房屋建成竣工可能在兩三年之后，在此期間還是會有源源不斷的住房供應，由此，可能會造成住房供過于求。

（五）住房供給結構失調

隨著庫存的增加，各種用途的商品房庫存均在增加，然而比例明顯出現(xiàn)了差異。研究蚌埠市近五年各種用途的房待售面積可知，商品住宅待售面積占房屋總待售面積的比例不斷提高，2010年占比僅為38%，而在2011年飆升至約57%，隨后幾年均占據(jù)庫存面積的一半以上，2013年高達60%。在房地產(chǎn)市場中，商品住房市場確實是舉足輕重的，不乏剛性需求和改善居住條件為原因的需要，但是，蚌埠市常住人口有限，市場已經(jīng)逐漸趨近飽和狀態(tài)，如果仍然大規(guī)模采用舊模式開發(fā)，必定會自食其果。另一方面，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們對戶型的偏愛程度也在發(fā)生變化，90平米以下的住宅庫存越來越高，而144平米以上的大戶型住宅庫存比例卻處于下降。這表明隨著人們的可支配收入增加，人們更愿意在自己的最大支付能力范圍內選擇面積更大的住宅，過一個更舒適的生活。當然，這里面包含了首次購房需求，還有一個不容忽視的需求就是改善住房條件，在這種情況下，大面積的住宅更受到人們的喜愛。然而住房供給的調整并沒有跟上消費者需求的變化，才導致庫存的攀升。

而關于商業(yè)營業(yè)用房的庫存比例，早在2010年該用途的房屋待售面積占房屋待售面積的62%，而在2013年達到最近幾年的最低水平32.3%。從這個比例我們可以清晰地看出蚌埠市近幾年商業(yè)的發(fā)展。由于整個城市經(jīng)濟的發(fā)展，越來越多的商家愿意入駐蚌埠，比如萬達城市廣場的建立吸引了一大批具有實力的商家入駐。這又帶給了房地產(chǎn)商一個更好的預期，于是繼續(xù)加大對商業(yè)營業(yè)用房的投資力度，但是蚌埠市僅是一個三線城市，消費潛力有限，所以房地產(chǎn)商過于樂觀的預期導致供過于求。近兩年，我國處于經(jīng)濟新常態(tài)下背景下，整體發(fā)展汗速度下降，另外由于電商的沖擊，于是不可避免地在2014年和2015年，商業(yè)營業(yè)用房庫存比例重新回升。

三、化解蚌埠市房地產(chǎn)高庫存的路徑

房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展對經(jīng)濟的增長有重要意義，對國民生產(chǎn)總值的增長有重大影響。房地產(chǎn)市場與建材市場、水泥市場、裝修市場等聯(lián)系密切，下游產(chǎn)業(yè)眾多，因此房地產(chǎn)去庫存值得引起我們足夠的重視。積極探索房地產(chǎn)去庫存戰(zhàn)略，降低庫存壓力，消除潛在風險，才能促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

（一）促進經(jīng)濟發(fā)展，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，擴大就業(yè)

城市經(jīng)濟的發(fā)展對房地產(chǎn)市場的發(fā)展有推進作用，城市經(jīng)濟條件優(yōu)越，才會吸引人口流入。而蚌埠市作為工業(yè)城市，更應該優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，實現(xiàn)資源更加有效合理的配置。審視蚌埠市產(chǎn)業(yè)發(fā)展結構，發(fā)揚優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，比如推進化工產(chǎn)業(yè)向精細化發(fā)展，推動玻璃產(chǎn)業(yè)與國際化接軌等。同時大力發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)新發(fā)展，城市發(fā)展才會更有動力。與此同時，必然會與更多的就業(yè)機會，可以吸引畢業(yè)大學生留在蚌埠市發(fā)展，農(nóng)民工進城落戶也會更有生活保障。

（二）切實推進戶籍改革制度

在刺激農(nóng)民進城買房的同時，應推進戶籍改革制度，使農(nóng)民進城買房之后的生活有保障，同時外來常住人口也可以享受與本地人相同的待遇，解決子女上學問題、醫(yī)療問題以及公共服務問題等等，使所購之房具有含金量。不能享受到完善的配套設施，商品房的價值就會大打折扣，那么新引力也就不夠。

（三）創(chuàng)新棚戶區(qū)安置和住房保障方式

棚戶區(qū)安置均統(tǒng)一選址統(tǒng)一搬遷，新房建設周期長，對于選址拆遷戶眾口難調，戶型也難以滿足人們的偏好，所以棚戶區(qū)改造遇到了眾多阻礙，一些拆遷戶不愿配合，成為釘子戶。采用貨幣化安置政策，雖說帶來了適度的靈活度，拆遷戶可以憑借補償款自由選擇心儀商品房進行購置，既緩解了去庫存壓力，又解決了棚戶區(qū)安置問題。但是，不可否認，我們無法保證這一筆補償款一定會流入房市。面對突如其來的一筆巨款，確實有一小部分人經(jīng)受不住誘惑可能進入了賭場，導致財屋兩空，引起一系列社會問題，也有部分人選擇搬去外市。這減小了對去庫存的促進作用。“房票”政策確實可以避免這些問題，值得借鑒。房票安置既保證了被征收人一定的自主選擇權，又體現(xiàn)了利益最大化。房源是本市已經(jīng)被政府收購的商品房，戶型以及地段選擇范圍比較廣，房票只能被征收人使用，并且有規(guī)定的期限，對房地產(chǎn)去庫存的效果短期內就可以十分明顯。在保障住房方面，在高庫存背景下新建保障住房已經(jīng)沒有必要，可以充分利用閑置商品房。

（四）推動發(fā)展住房租賃市場

考慮到部分人實在無購房能力但是又有剛性需求的情況，發(fā)展體制健全的住房租賃市場顯得尤為必要。對于剛進入社會的年輕人或者外來人口，租賃房屋都是首要選擇，這是一個很大的市場需求。但是目前，住房租賃法規(guī)不夠完善，參與住房租賃交易的多為老房。逐步完善法規(guī)，加強對中介機構的監(jiān)管，將小戶型住宅或者閑置的商業(yè)營業(yè)住房經(jīng)過改建后納入租賃體系，推動住房租賃市場發(fā)展，有利于緩解庫存壓力。在房屋供應方面，調整供應結構，結合蚌埠市住房實際情況，將新建租賃房納入規(guī)劃體系。

（五）調整商品房供應結構

住房需求是復雜多變的，應該及時根據(jù)市場需求調整供應結構。不可否認，實體經(jīng)濟遭受了電商的猛烈沖擊，所以商業(yè)營業(yè)用房需求將趨于不增或者下降趨勢，蚌埠市目前已經(jīng)有萬達廣場、銀泰城、海亮廣場等城市綜合體，這部分市場已經(jīng)逐漸飽和，不可再隨意開發(fā)此類房產(chǎn)，否則很有可能淪落為淮河文化廣場的境況。而對于住宅，在控制供應總量的同時，應調整戶型比例。保障性住房和租賃住房適宜小面積，而商品住房可以適當增加大面積戶型的住房。

（六）控制房地產(chǎn)用地供應量

形成住房庫存的直接原因就是供過于求，在刺激需求的同時，應合理控制住房供應。最直接有效的方法就是嚴格控制地產(chǎn)用地供應量，只有從源頭上進行管理，整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展才能長期健康發(fā)展。盡管土地收入是政府的重要財政收入來源，但是財政收入不可過分依賴土地，另一方面，在如今高庫存的背景之下，政府應該意識到過量的土地供應必定會導致住房商品的大量供應。政府應具體考察庫存量以及新增住房需求，經(jīng)相關部門考證研究后發(fā)放適量土地。（指導老師：郭利京）

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[3]謝逸楓，農(nóng)民工進城“去庫存，要打組合拳[J].產(chǎn)業(yè)，2016（1）：38-41

基金項目：

本文屬安徽財經(jīng)大學2016省級大學生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)項目《三線城市房地產(chǎn)市場去庫存研究——以蚌埠市為例》（項目編號：201610378726）階段性研究成果。

作者簡介：

李錦（1995-），女，漢族，安徽桐城人，本科，安徽財經(jīng)大學經(jīng)濟學院，研究方向：經(jīng)濟學。