刁海影，張琳飛

（河北經(jīng)貿(mào)大學(xué) 河北石家莊 050061）

營改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

刁海影，張琳飛

（河北經(jīng)貿(mào)大學(xué) 河北石家莊 050061）

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r會(huì)對(duì)我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生重大影響，而且房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與我們的日常生活息息相關(guān)，該行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r會(huì)直接影響到國計(jì)民生。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)也是我國稅收的重要來源。我國從2012年在上海地區(qū)開始開展?fàn)I改增試點(diǎn)，截至到2016年5月，我國在全國范圍內(nèi)全面開展?fàn)I改增試點(diǎn)，與此同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)也順勢(shì)納入營改增試點(diǎn)范圍，從此房地產(chǎn)行業(yè)告別營業(yè)稅，開始繳納增值稅。本文主要從以下三個(gè)方面分析了營改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響：營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響、營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的影響以及營改增對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。同時(shí)本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)營改增對(duì)該行業(yè)造成的影響，提出了一些對(duì)策建議。

房地產(chǎn)；營改增；影響

1 引言

長(zhǎng)期以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)適用營業(yè)稅制度。我國從2016年5月1日起開始全面實(shí)施營改增，試點(diǎn)范圍不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)也納入其中，從此房地產(chǎn)行業(yè)告別營業(yè)稅，開始繳納增值稅。營改增勢(shì)必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來影響，由于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)符合一般納稅人的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，因此，本文從一般納稅人的角度對(duì)營改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響進(jìn)行分析。

2 營改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

2.1 營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

營改增可以避免營業(yè)稅所帶來的重復(fù)征稅問題。房地產(chǎn)成本主要包括土地成本、材料成本、建安成本等，其中，材料成本和建安成本原來已經(jīng)承擔(dān)過稅負(fù)。由于營業(yè)稅主要是根據(jù)銷售額進(jìn)行征稅，在營改增以前，房地產(chǎn)銷售時(shí)材料成本和建安成本仍然需要繳納營業(yè)稅，因此，會(huì)造成重復(fù)征稅。營改增以后，增值稅是對(duì)商品和服務(wù)流通環(huán)節(jié)的增值額進(jìn)行征稅，材料成本和建安成本的進(jìn)項(xiàng)稅額，可以根據(jù)相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣。因此，可以避免重復(fù)納稅，降低企業(yè)稅負(fù)。

營改增政策實(shí)施以前房地產(chǎn)企業(yè)按照銷售收入的5%繳納營業(yè)稅，沒有任何進(jìn)項(xiàng)稅額可以進(jìn)行抵扣。營改增政策實(shí)施以后，房地產(chǎn)企業(yè)適用11%的增值稅基本稅率，同時(shí)對(duì)于符合條件的進(jìn)項(xiàng)稅額可以進(jìn)行抵扣。從稅率的角度來看，營改增以后一般納稅人的名義稅率增加，但由于營改增以后，房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，因此，營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)影響在一定程度上取決于應(yīng)納稅額以及進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣情況。根據(jù)營改增相關(guān)政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)以房地產(chǎn)企業(yè)取得的全部?jī)r(jià)款與價(jià)外費(fèi)用的合計(jì)額，扣除相應(yīng)土地價(jià)款后所得的余額作為計(jì)算銷售額的基礎(chǔ)。而且在實(shí)施營改增以后房地產(chǎn)企業(yè)的材料成本、建安成本等方面產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅額也可以得到相應(yīng)抵扣。然而，營改增政策實(shí)施以前房地產(chǎn)企業(yè)按照銷售收入的5%繳納營業(yè)稅，沒有任何稅額可以進(jìn)行抵扣。

從房地產(chǎn)行業(yè)營改增推行以來，大部分企業(yè)稅負(fù)水平有所降低，但也有一部分企業(yè)由于可抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額較少等原因出現(xiàn)稅負(fù)增加的情況。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)支付給農(nóng)民工的勞務(wù)費(fèi)用以及施工過程中消耗的沙石、水泥等原材料費(fèi)用，往往很難取得增值稅發(fā)票，難以抵扣，而且這些費(fèi)用對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說數(shù)額較大。因此，在短期內(nèi)部分房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)稅負(fù)提高或?qū)⒉豢杀苊狻?/p>

2.2 營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的影響

現(xiàn)實(shí)生活中房地產(chǎn)企業(yè)大多采用預(yù)售方式提前獲得資金，來緩解項(xiàng)目開發(fā)過程中的巨大資金壓力。在營改增以前，房地產(chǎn)企業(yè)在獲得預(yù)售房款時(shí)需要按照5%的稅率繳納營業(yè)稅。營改增以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只需按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，待產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，再清算應(yīng)納稅款，并扣除已預(yù)繳增值稅。營改增之后適用3%的預(yù)征率與營改增之前5%的稅率相比降低了兩個(gè)百分點(diǎn)。因此，營改增以后房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)收款時(shí)能夠減少對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金占用，能夠增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和經(jīng)營管理的靈活性。

營改增以后房地產(chǎn)企業(yè)主要業(yè)務(wù)由營業(yè)稅范圍轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲋刀?。然而，增值稅由于進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣項(xiàng)目的繁雜，相對(duì)于營業(yè)稅來說，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)人員的賬務(wù)處理、稅務(wù)籌劃能力等要求提高。因此，營改增的實(shí)施在一定程度上能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)提高財(cái)務(wù)管理水平，完善財(cái)務(wù)管理制度。同時(shí)，營改增實(shí)施以后，房地產(chǎn)企業(yè)為了最大限度的獲取足額可抵扣的增值稅發(fā)票，會(huì)不斷提高內(nèi)部管理水平，尤其是加強(qiáng)對(duì)采購環(huán)節(jié)的管理。

由于我國各區(qū)域的土地價(jià)格存在很大差距，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的成本占開發(fā)成本的比重較高。因此，土地支付成本在很大程度上會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的區(qū)域布局。營改增之后，根據(jù)相關(guān)政策可知，房地產(chǎn)企業(yè)受讓土地時(shí)向政府支付的土地價(jià)款在計(jì)算銷售額時(shí)予以扣除。因此，營改增以后，在一定程度上能夠減輕土地支付成本對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃區(qū)域布局的影響。

2.3 營改增對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

全面實(shí)施營改增以后任何企業(yè)購進(jìn)的不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅均可以進(jìn)行抵扣。購置商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)適用11%的增值稅稅率，且進(jìn)項(xiàng)稅額可以分兩年予以抵扣，允許在第一年抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的60%，進(jìn)項(xiàng)稅額的40%允許在第二年進(jìn)行抵扣。因此，營改增以后能夠在一定程度上拉動(dòng)一般企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的投資，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)交易的活躍性。

個(gè)人對(duì)外銷售二手房在此次實(shí)施的全面營改增過程中，對(duì)此也做了相應(yīng)規(guī)定，營改增以后適用的增值稅稅率與營改增之前營業(yè)稅適用的稅率同樣都為5%。盡管稅率相同，但由于營業(yè)稅是價(jià)外稅，增值稅是價(jià)內(nèi)稅，計(jì)稅基礎(chǔ)由價(jià)外變?yōu)閮r(jià)內(nèi)，稅基減小了。因此，營改增以后能夠降低個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房的稅收負(fù)擔(dān)。同時(shí)，營改增以后對(duì)滿兩年以上的普通住房由免征營業(yè)稅改為免征增值稅。這種政策平移有利于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

3 房地產(chǎn)企業(yè)營改增的應(yīng)對(duì)策略

營改增的政策改革給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了機(jī)遇，同時(shí)也帶來了許多挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，同時(shí)作為我國稅收收入的重要來源，房地產(chǎn)行業(yè)在營改增以后如何健康平穩(wěn)發(fā)展對(duì)我國來說至關(guān)重要。本文從以下幾個(gè)方面提出相關(guān)建議：

3.1 做好財(cái)務(wù)管理工作

營改增以后，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得繳納增值稅帶來的好處，需要有充足的予以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。因此，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在采購過程中要加強(qiáng)對(duì)供應(yīng)商資質(zhì)的審查，最好與具有一般納稅人資格的供應(yīng)商進(jìn)行合作，以便取得增值稅專用發(fā)票，予以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)增強(qiáng)增值稅納稅各環(huán)節(jié)的減稅意識(shí)，加強(qiáng)銷售收入與成本費(fèi)用的管理，提高增值稅銷項(xiàng)稅額與增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額之間的匹配度，合理籌劃增值稅稅額。同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格管理增值稅發(fā)票的開具和使用。增值稅發(fā)票要由專人負(fù)責(zé)管理,且對(duì)于發(fā)票的領(lǐng)購、開具應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)定的程序操作,對(duì)于所獲得的增值稅專用發(fā)票應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行認(rèn)證抵扣。

3.2 加強(qiáng)納稅環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)工作

房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到營改增對(duì)企業(yè)的重要性，提高管理意識(shí)，在整個(gè)企業(yè)中發(fā)揮帶頭作用。而且，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)、稅務(wù)以及業(yè)務(wù)人員對(duì)營改增相關(guān)政策知識(shí)的學(xué)習(xí)，在企業(yè)內(nèi)部應(yīng)加強(qiáng)對(duì)營改增政策的宣傳，使企業(yè)各部門了解營改增的政策實(shí)施。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)合同管理水平，對(duì)外簽訂合同的過程中，要考慮增值稅對(duì)企業(yè)的影響，提高稅務(wù)籌劃意識(shí)，切實(shí)維護(hù)企業(yè)利益。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通與交流，將業(yè)務(wù)處理過程中遇到的問題，及時(shí)咨詢稅務(wù)部門的相關(guān)人員。

3.3 優(yōu)化經(jīng)營模式

優(yōu)化經(jīng)營模式是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)營改增影響的有利對(duì)策。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)適當(dāng)縮短項(xiàng)目運(yùn)作周期，緩解企業(yè)資金需求壓力。通過開發(fā)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，提高產(chǎn)品質(zhì)量，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。調(diào)整開發(fā)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，適應(yīng)市場(chǎng)需求的同時(shí)，獲得更多進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，降低企業(yè)稅負(fù)。

4 結(jié)論

我國實(shí)施營改增以后，對(duì)社會(huì)各行各業(yè)均會(huì)產(chǎn)生不同程度的影響，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看營改增能夠給房地產(chǎn)行業(yè)帶來切實(shí)的好處，有利于減輕企業(yè)稅負(fù)、提升企業(yè)經(jīng)營管理，但營改增給房地產(chǎn)企業(yè)帶來機(jī)遇的同時(shí)也伴隨著許多挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到營改增帶來的各方面影響，積極采取應(yīng)對(duì)措施，以促進(jìn)其持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。

[1]王姿蘭.淺析“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響[J].財(cái)經(jīng)界，2016;(19).

[2]王偉平.“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)產(chǎn)生的影響預(yù)測(cè)與合理籌劃建議分析[J].財(cái)經(jīng)界，2016;(18).

[3]鄭玉華.“營改增”的實(shí)施對(duì)企業(yè)影響幾何——以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例[J].中國商論，2016;(26).

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F812.42

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10.3969/j.issn.1673-0968.2017.01.005