郭輝+鄧?yán)罱?何佳琪

摘 要：當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出“總量過(guò)剩、開工不足、需求不旺”的總體特征，且在去庫(kù)存進(jìn)程中形成了“分化加劇、風(fēng)險(xiǎn)凸顯”等行業(yè)特點(diǎn)。本文分析了沈陽(yáng)市房地產(chǎn)庫(kù)存的現(xiàn)狀，指出發(fā)展中所存在的問(wèn)題，并從多方面提出切實(shí)可行的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：沈陽(yáng) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 去庫(kù)存

2015年，樓市去庫(kù)存成為熱點(diǎn)話題。11月份的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議提出全國(guó)各地要認(rèn)真分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存量，積極研究房地產(chǎn)去庫(kù)存的對(duì)策，并且在中央政治局會(huì)議上，明確提出了了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，化解房地產(chǎn)庫(kù)存的發(fā)展方向，并提出房地產(chǎn)去庫(kù)存是2016年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的五大任務(wù)之一。由此可見，房地產(chǎn)去庫(kù)存已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)的重要措施。

一、房地產(chǎn)庫(kù)存現(xiàn)狀

（一）全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存現(xiàn)狀

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)可知，2015年全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存待售面積為71853萬(wàn)平方米，較2014年同期增加了9684萬(wàn)平方米。其中住宅待售面積45248萬(wàn)平方米，占比約63.97%。另外，中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截止到2015年11月份，全國(guó)在建未售商品房面積約48億平方米，待開工商品房面積為8.5億平方米，商品房庫(kù)存近60億平方米。

（二）沈陽(yáng)市房地產(chǎn)庫(kù)存現(xiàn)狀

2015年11月份商品住宅市場(chǎng)存量2948.76萬(wàn)平方米，經(jīng)推算，商品住宅可售面積消化周期為24個(gè)月。合理的庫(kù)存消化周期為12個(gè)月，高于18個(gè)月說(shuō)明供過(guò)于求，低于6個(gè)月則為供不應(yīng)求。沈陽(yáng)市的庫(kù)存量仍高居不下，去庫(kù)存問(wèn)題已經(jīng)刻不容緩。

沈陽(yáng)去庫(kù)存壓力最嚴(yán)重的是沈北新區(qū)和渾南區(qū)，因?yàn)樗鼈兯幍奈恢秒x沈陽(yáng)市核心區(qū)域較遠(yuǎn)。雖然沈陽(yáng)現(xiàn)在已有兩條地鐵線路，但總體來(lái)說(shuō)交通依然不是很便利。沈北新區(qū)現(xiàn)在總面積819平方公里，總?cè)丝趦H有32萬(wàn)，在2006年規(guī)劃發(fā)展經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)后，大量樓盤拔地而起。在沈北新區(qū)，通常一出地鐵口，就會(huì)有很多阿姨圍上來(lái)，她們手里拿著各式各樣的樓盤廣告，爭(zhēng)搶著向每一位看起來(lái)像買房的人介紹。據(jù)調(diào)研統(tǒng)計(jì)，這些阿姨們每個(gè)月的任務(wù)量為10人，并且公司規(guī)定，顧客必須到售樓處談夠5分鐘以上才算業(yè)績(jī)，并不是隨便拉幾個(gè)人就可以。底薪2000左右，拉一個(gè)人提成30元，有的時(shí)候要求業(yè)績(jī)，拉不去人倒扣30元。所以大馬路上才會(huì)出現(xiàn)激烈的“拉人大戰(zhàn)”。

2016年9月29日，住建廳表示，下一步全省房地產(chǎn)去庫(kù)存的工作目標(biāo)是：用3-5年時(shí)間，基本完成去庫(kù)存任務(wù)。房地產(chǎn)庫(kù)存去化周期進(jìn)一步縮短，住宅類商品房去化周期控制在12-18個(gè)月以內(nèi)。

二、沈陽(yáng)市房地產(chǎn)高庫(kù)存的原因分析

目前沈陽(yáng)房地產(chǎn)庫(kù)存居高不下，原因如下：

（一）人口流失

近年來(lái)，由于東北經(jīng)濟(jì)疲軟，人口大量流失，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資遇冷，樓市的供需關(guān)系嚴(yán)重失衡。人口的流失在一定程度上引發(fā)了商品房潛在購(gòu)買力的流失。雖然，2015年國(guó)家已經(jīng)全面放開二孩政策，但是短期內(nèi)還是難以提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。

（二）供過(guò)于求

在過(guò)去的幾年中，地方政府過(guò)度依賴土地財(cái)政地，造成大量土地被拍賣，大量房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)，增加房屋建筑，拉動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展和價(jià)格膨脹，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)利益失衡。如一些市中心的版塊，由于房?jī)r(jià)過(guò)高，購(gòu)買者能力有限，導(dǎo)致空房的現(xiàn)象，使房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了供過(guò)于求的現(xiàn)象。

（三）產(chǎn)能失衡

很多城市的興起源于工業(yè)復(fù)興，對(duì)于沈陽(yáng)這所“東北老工業(yè)基地”來(lái)說(shuō)，近年來(lái)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡，經(jīng)濟(jì)鏈條不優(yōu)，經(jīng)濟(jì)下行壓力帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，則使經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁明顯不足，樓市出現(xiàn)疲軟。

三、沈陽(yáng)市房地產(chǎn)去庫(kù)存的政策建議

房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力較大，存量面積過(guò)大，究其原因是因?yàn)榻陙?lái)地產(chǎn)開發(fā)商大規(guī)模開發(fā)，地方政府因?yàn)橥恋爻鲎尳鹛峁┑胤截?cái)政支持而推波助瀾，導(dǎo)致房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升已經(jīng)超過(guò)了市民購(gòu)房預(yù)算，這就導(dǎo)致大量房屋過(guò)剩，出現(xiàn)嚴(yán)重的供過(guò)于求的現(xiàn)象。去年以來(lái)，一系列包括降息、公積金政策調(diào)整、下調(diào)商業(yè)貸款首付比例、松綁外資進(jìn)入樓市等刺激政策，對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存起到了一定的作用，但形勢(shì)依然不容樂(lè)觀。省政府在熟知本市房地產(chǎn)庫(kù)存的實(shí)際情況后，要全面落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神和省委、省政府關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的決策部署，按照省級(jí)統(tǒng)籌、因城施策、突出重點(diǎn)等原則，堅(jiān)持政府與市場(chǎng)同步進(jìn)行、去庫(kù)存與控房?jī)r(jià)協(xié)調(diào)配合，從而推動(dòng)沈陽(yáng)市房地產(chǎn)供給側(cè)改革性政策，不斷減少沈陽(yáng)房地產(chǎn)庫(kù)存。

（一）適當(dāng)降低商品房住宅價(jià)格

9月14日，沈北新區(qū)房產(chǎn)局承辦了2016沈北新區(qū)秋季房地產(chǎn)展示交易會(huì)，本屆展會(huì)邀請(qǐng)了沈北新區(qū)36家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參展，推出45個(gè)在售樓盤，1.4萬(wàn)余套商品住房，可售面積達(dá)108萬(wàn)平方米。據(jù)了解，此次展會(huì)，很多樓盤采用“價(jià)格戰(zhàn)”。如備受好評(píng)的江南甲第樓盤打出了“均價(jià)3999元/㎡”的口號(hào)，并推出四期精品房源并可享受房交會(huì)優(yōu)惠補(bǔ)貼政策；北宇紅楓庭院項(xiàng)目推出3萬(wàn)住大三居，多層均價(jià)4800元/㎡、高層均價(jià)4300元/㎡，并在購(gòu)房補(bǔ)貼的基礎(chǔ)上還推出特價(jià)房。而金沙星城更是主打2999元/㎡起的價(jià)格以吸引購(gòu)房者。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，沈北新區(qū)在9月12日-9月18日這一周的時(shí)間里，一躍至以大幅度優(yōu)勢(shì)奪得沈陽(yáng)商品住宅區(qū)域排行榜冠軍。由此觀之，如果政府出臺(tái)的各種稅收政策與房屋降價(jià)緊密連接，可大大增強(qiáng)房屋銷售量。

（二）鼓勵(lì)新市民進(jìn)城買房

2016年3月28日，沈陽(yáng)市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見（試行）》，給予高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生、新畢業(yè)生購(gòu)房及農(nóng)民多項(xiàng)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。為了充分調(diào)動(dòng)農(nóng)民進(jìn)城落戶的積極性，應(yīng)研究農(nóng)民戶口變動(dòng)仍保留“三權(quán)”，即土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)。完善住房按揭貸款利息抵扣個(gè)人所得稅政策，從而降低市民購(gòu)房壓力，釋放真正剛需一族的購(gòu)房能力，刺激改善型購(gòu)房需求和適當(dāng)?shù)耐顿Y性購(gòu)房需求，房地產(chǎn)去庫(kù)存必須以市場(chǎng)為導(dǎo)向，逐漸撤銷某些特殊時(shí)期不符合市場(chǎng)規(guī)律的限購(gòu)限貸等條條框框。

（三）巧妙利用住房公積金

要從本地實(shí)際行情出發(fā)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以關(guān)心市民生活為目的，多做市場(chǎng)行情調(diào)查，逐漸放寬市民購(gòu)房條件，刺激市場(chǎng)需求，要逐漸放寬市民購(gòu)房公積金的提取條件，試行住房公積金異地提取的辦法，提高住房公積金個(gè)人房貸額度，重點(diǎn)對(duì)職工購(gòu)買保障住房和首套房予以支持，并且考慮到職工其他購(gòu)房需求，完善和調(diào)整住房公積金制度范圍，把符合住房公積金范圍的個(gè)體工商戶及其務(wù)農(nóng)工作者都考慮進(jìn)來(lái)，要為中低層收入群體提供更多更便捷的途徑。

（四）大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)

為了規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，政府應(yīng)建立購(gòu)租并舉的住房制度，打造規(guī)?；?、專業(yè)化的房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)。為租戶能夠給提供高效、準(zhǔn)確、便捷的信息服務(wù)，政府有關(guān)部門應(yīng)組織搭建住房租賃信息政府服務(wù)平臺(tái)。同時(shí)鼓勵(lì)市民及各類機(jī)構(gòu)投資購(gòu)買庫(kù)存商品房，為房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)提供充足的房源。

（五）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管

深入分析房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，建立完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管信息平臺(tái)，及時(shí)更新本地區(qū)的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。同時(shí)，大力排查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，高度關(guān)注拖欠工程欠款及工程爛尾等現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，有效地降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語(yǔ)

目前，沈陽(yáng)市政府新出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)房地產(chǎn)去庫(kù)存的政策，以解決沈陽(yáng)市比較嚴(yán)重的房地產(chǎn)去庫(kù)存問(wèn)題。雖然在新政出臺(tái)后，沈陽(yáng)的庫(kù)存量得到了緩解，但形勢(shì)依然很嚴(yán)峻。其實(shí)政策只是起輔助作用，主要還是在于市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)?？梢韵嘈?，在政府的相關(guān)政策及開發(fā)商的積極配合下，沈陽(yáng)市的庫(kù)存量定會(huì)大大減少，恢復(fù)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

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