陳碩章+馬妍+王宇+李興旺

摘 要：房地產(chǎn)稅通過穩(wěn)定房價(jià)而非大力打壓房價(jià)的方式去庫存，解決的是人們的住房剛需，減少房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為。本文從分析房地產(chǎn)庫存的現(xiàn)狀出發(fā)，通過分析國內(nèi)房產(chǎn)稅試點(diǎn)，國外房地產(chǎn)稅運(yùn)行效果，房地產(chǎn)稅征收對房地產(chǎn)市場的影響，房地產(chǎn)稅立法面臨的困難，最后給出相關(guān)的政策建議。本文注重?cái)?shù)據(jù)分析，從數(shù)據(jù)分析的結(jié)果看2010年至2016年庫存的變化，房價(jià)的變化，南北庫存的差異以及分別對一二線城市與三四線城市的庫存進(jìn)行剖析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅 去庫存 稅收征收 穩(wěn)定房價(jià) 投機(jī)

一、房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀

針對房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀，我們選取了全國70個(gè)城市從2010年1月至2016年7月共計(jì)五年又七個(gè)月的庫存數(shù)據(jù)，并對其進(jìn)行了一線、二線、三線、四線的分類，一線城市共計(jì)4個(gè)，二線城市共計(jì)32個(gè)，三線城市共計(jì)27個(gè)，四線城市共計(jì)7個(gè)。

1.各省庫存普遍回落。從時(shí)間上縱觀來看，各省庫存規(guī)模出現(xiàn)下降趨勢，去庫存化周期縮短。從70個(gè)城市整體的庫存絕對數(shù)來看，各省的庫存規(guī)模大多處于下降趨勢。但也有例外，庫存不降反升的省份主要是河南、山西等數(shù)個(gè)北方省份。

2.“北高南低”分化較為明顯。從各個(gè)城市之間的比較橫向看，庫存北高南低的分化較為明顯，從選取的70個(gè)城市中的庫存同比數(shù)據(jù)來看南京的庫存同比減少62%，廈門同比減少37.7%等，庫存同比減少的44座城市中超過三分之二的城市均為南方城市。太原同比增長35.3%，大連同比增長25.8%，庫存同比增長的26座城市，超過半數(shù)的為北方城市。這也與南北方經(jīng)濟(jì)，生活條件，環(huán)境條件等因素息息相關(guān)。

3.一二線庫存較低，三四線庫存依然偏高。整體而言，一線城市去庫存化的效果還是挺不錯的，一線城市中的北京同比減少25%，上海同比減少44%，廣州同比減少12%，深圳同比增長20%。北京、上海、廣州去庫存，深圳庫存回補(bǔ)。過去幾年以來，一線城市中北京、上海、廣州這三個(gè)城市，商品房庫存從高點(diǎn)持續(xù)回落。而深圳則恰恰與此相反。

二線城市庫存也普遍降低，除重慶（基本持平）、蘇州（略反彈）外，大部分城市地產(chǎn)庫存較15年底繼續(xù)減少。例如，二線城市中的杭州同比減少32%，天津同比減少19%等等。

三線城市中溫州同比減少6%，哈爾濱同比增長5%，呈現(xiàn)漲跌互現(xiàn)的現(xiàn)象。

四線城市中荊門同比增長23%，茂名同比增長45%。四線城市大部分則都處于高庫存的狀況。

庫存普降，但三四線城市庫存仍舊較高。結(jié)構(gòu)性問題依舊存在，雖然三四線城市縱向來看略有減少，但去庫存的效果和周期明顯慢于一二線城市。

二、國內(nèi)試點(diǎn)及國外房地產(chǎn)稅征收現(xiàn)狀

從國內(nèi)試點(diǎn)來看，在國務(wù)院的支持下，重慶市、上海市于2011年分別頒布了《重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)行對部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》、《重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則》和《上海市開展對部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》，并于2011年1月28日正式開始試點(diǎn)，具體征收辦法由試點(diǎn)省份人民政府制定。重慶房地產(chǎn)稅稅率為0.5%—1.2%，上海稅率為0.6%或0.4%。從效果來看，兩地改革試點(diǎn)是探索對個(gè)人住房在保有環(huán)節(jié)征稅的寶貴經(jīng)驗(yàn)，是符合房地產(chǎn)稅制改革總體方向的。從試點(diǎn)執(zhí)行情況來看，兩地房地產(chǎn)稅改革影響不大，問題主要有：

1.對房價(jià)影響不大。重慶及上海在房地產(chǎn)稅試點(diǎn)后，在住宅成交量方面出現(xiàn)下降，然而成交的平均價(jià)格并未明顯下跌；試點(diǎn)后第二年，兩地成交量出現(xiàn)較大幅度的增長。隨后年度，房產(chǎn)稅改革對兩地的作用越來越小。

2.對地方政府財(cái)政稅收貢獻(xiàn)不大。重慶和上海房產(chǎn)稅試征稅的金額占本地區(qū)政府財(cái)政收入的比例很小。

3.涉及人群有限。因?yàn)榇媪孔》繘]有被包括，而且上海還有稅收減免政策，使房產(chǎn)稅試點(diǎn)的影響比較小。在重慶，重點(diǎn)主要在豪宅和別墅的房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)，對房屋的價(jià)格和面積做出了很嚴(yán)格的限制。

從國外的房地產(chǎn)稅征收狀況來看，首先，以美國為例，立法的內(nèi)容包括窮人房產(chǎn)稅可退；全民征收房產(chǎn)稅，買賣雙方都需要交納房地產(chǎn)稅；房屋出租，稅率為租金的30%。這使得美國樓市逐步穩(wěn)定，一定程度上抑制了房產(chǎn)投機(jī)的行為。

其次，英國征收條例包括樓房居民沒有土地所有權(quán)；根據(jù)房屋面積和所處的地段分為A～H八個(gè)等級，按照等級每月納物業(yè)稅；國外居民出售在英國的房產(chǎn)，增值部分納稅。征收效果并不是特別明顯，物業(yè)稅逐年微調(diào)上漲，政府提供的服務(wù)和交納的稅款不成正比；房價(jià)的上升不降的實(shí)際情況也反應(yīng)出貧富差距問題難以解決。

最后，以新加坡為例，征收條例包括政府對小戶型和低收入家庭實(shí)行優(yōu)惠的稅收政策；高端住宅戶尤其房產(chǎn)投機(jī)客戶多繳稅；補(bǔ)貼組屋購買者。這使得新加坡沒有出現(xiàn)惡意炒房的現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)了國民財(cái)富的重新分配。

三、房地產(chǎn)稅的征收對房地產(chǎn)市場的影響

（一）現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的構(gòu)成及存在的問題

房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性概念，與房產(chǎn)交易流通環(huán)節(jié)包括的全部稅種都屬于房地產(chǎn)稅的范疇。

目前在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征收的稅種主要有契稅、土地增值稅和城市維護(hù)建設(shè)稅。而房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收只是針對單位納稅人課征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，對個(gè)人自主住宅僅在上海市、重慶市試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)稅在征收環(huán)節(jié)中存在“重交易，輕保有”的問題。從稅收的種類來看，房地產(chǎn)稅在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中征收多個(gè)稅種，相反在保有環(huán)節(jié)的稅種較少。雖然試點(diǎn)時(shí)針對房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征收了房地產(chǎn)稅，但是許多稅收優(yōu)惠的存在使得房地產(chǎn)稅實(shí)際征收得不多。此外2014年的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，交易環(huán)節(jié)稅收占總稅收總額的11.86%，保有環(huán)節(jié)僅占2%-3%。在交易環(huán)節(jié)中的稅收，很容易從賣方轉(zhuǎn)到買方，從而使房產(chǎn)的價(jià)格升高，造成房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)象，不利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)市場庫存產(chǎn)生的原因

從供求方面來看，供給大于需求是房產(chǎn)庫存產(chǎn)生的直接原因，深層次的原因我們將根據(jù)一二線城市以及其他城市的不同情況進(jìn)行分析。

一二線城市：（1）政策因素。一二線城市的限購政策在一定程度上抑制了房產(chǎn)的需求。（2）工資水平的上漲與房價(jià)的上漲不成正比。這就導(dǎo)致許多在一二線城市工作的人無法承擔(dān)房價(jià)的壓力。

其他城市：三四線城市的居民由于大部分已經(jīng)擁有一套住房，這就導(dǎo)致商品房的剛性需求下降，產(chǎn)生了庫存。

（三）房地產(chǎn)稅如何對庫存產(chǎn)生影響

在馮源博士關(guān)于房地產(chǎn)稅對房價(jià)的研究中，分別從房屋的供給和需求，基于VAR、VCR模型進(jìn)行了分析，分析表明，房價(jià)、房產(chǎn)稅、房屋供給、房屋需求四個(gè)變量存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，并且，從房價(jià)的方差分解表明，房屋需求和供給對房價(jià)的影響較大，而房產(chǎn)稅對房價(jià)的影響較小，這表明房地產(chǎn)稅并非從以降低房價(jià)的方式來對庫存產(chǎn)生影響。

（1）理論分析表明，房地產(chǎn)稅的征收只能在短期內(nèi)對房價(jià)產(chǎn)生影響，但是稅收政策并不是抑制房價(jià)的根本措施。

（2）房地產(chǎn)稅真正起到的作用應(yīng)該是穩(wěn)定房價(jià)，抑制投機(jī)者的需求，使投機(jī)者放棄保有房產(chǎn)，而讓住房“剛需”可以得到滿足。

（3）房地產(chǎn)稅有利于推動二級市場的發(fā)展。投機(jī)者的投機(jī)需求被抑制，使得這部分房源流向二級市場，保證部分人對住房的需求得到滿足。同時(shí)對于擁有兩套房產(chǎn)的家庭來說，非經(jīng)常居住的住房是否還有繼續(xù)保有的必要，也會引起他們的思考。

四、我國房地產(chǎn)稅立法面對的困難

房地產(chǎn)稅的立法一方面可以穩(wěn)定房價(jià)，另一方面也存在著不可避免的問題亟待解決，所以短期內(nèi)是不會輕易出臺的。

房產(chǎn)稅立法存在的問題大致有如下幾點(diǎn)：

（一）存在重復(fù)征稅、稅收征收和繳納方式難題

（1）重復(fù)征稅

房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)保有環(huán)節(jié)征收的稅種，與房產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的稅種容易重復(fù)納稅。例如，在開發(fā)交易的過程中，購房者已經(jīng)承擔(dān)了供水、供電、供氣、道路建設(shè)、環(huán)境綠化等相關(guān)的費(fèi)用，在保有環(huán)節(jié)又一次征收，造成重復(fù)征稅，加重了納稅人的負(fù)擔(dān)，不利于房產(chǎn)稅的征收。

（2）稅收征收和繳納方式難題

房產(chǎn)稅的征收將面臨和個(gè)人所得稅一樣自主申報(bào)的難題，但是在現(xiàn)在國內(nèi)稅收觀念相對缺失的大條件下，無法通過自主申報(bào)繳納房地產(chǎn)稅。

（二）房產(chǎn)稅稅率選擇有待完善

稅率的確定直接影響到房產(chǎn)稅功能發(fā)揮，如果房產(chǎn)稅稅率設(shè)定過低，而房地產(chǎn)價(jià)格上漲率高于該比率則該稅率對抑制房地產(chǎn)投機(jī)并無實(shí)質(zhì)意義；如果稅率設(shè)定過高，又會損害房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。同時(shí)低稅率對房價(jià)上漲并沒有多大的抑制作用，房價(jià)一直在漲，炒房者將房屋轉(zhuǎn)手后的利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其所繳房產(chǎn)稅。因此，在未來的房產(chǎn)稅立法的過程中，稅率的選擇更是個(gè)煩惱的難題。

（三）房產(chǎn)信息登記制度不完善

我國目前房產(chǎn)信息登記不完整，稅源信息難獲取。要合理的征收房產(chǎn)稅，首先要清楚各地有多少套住房，并實(shí)行實(shí)名制，確定每套房歸誰所有，這些需要房地產(chǎn)管理部門和稅務(wù)部門等相關(guān)政府部門建立全面統(tǒng)一、實(shí)時(shí)動態(tài)的個(gè)人及家庭房屋持有情況的房產(chǎn)信息登記數(shù)據(jù)庫，這樣才能保證房產(chǎn)稅立法的順利進(jìn)行。

（四）稅收征收管理體系不健全

就以上海和重慶兩試點(diǎn)為例，兩試點(diǎn)都提出了以房產(chǎn)的評估價(jià)格來作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，但由于我國還沒有專門的具有公信力的房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，這方面的專業(yè)人員比較缺乏，導(dǎo)致房產(chǎn)的評估價(jià)格作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)難以落實(shí)。再加上試點(diǎn)之初我國《不動產(chǎn)登記暫行條例》還未出臺，房產(chǎn)實(shí)名登記和管理制度尚未建立，稅務(wù)部門掌握的稅源信息明顯滯后于房產(chǎn)的動態(tài)變化，無法及時(shí)去的征稅房產(chǎn)的登記資料及變動情況，稅收征管的難度較大，不利于房產(chǎn)稅立法的進(jìn)行。

五、政策建議

1.有關(guān)方面在政策制定時(shí)應(yīng)明確房地產(chǎn)稅立法的作用更多的是穩(wěn)定房價(jià)而非打壓房價(jià)。若以打壓房價(jià)作為主要目標(biāo)，容易造成政策制定的偏失，無法起到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的作用。此外，理論分析表明房地產(chǎn)稅對房價(jià)的影響較小，因此從穩(wěn)定房價(jià)的角度進(jìn)行房地產(chǎn)稅立法的制定效果更好。

2.我國應(yīng)該逐步完善房產(chǎn)信息登記制度。參考貴州省貴陽市大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，逐步建立起遍及全國的房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫，通過大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)促進(jìn)起“互聯(lián)網(wǎng)+房產(chǎn)登記”等方面的發(fā)展。一方面使得“大數(shù)據(jù)”相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)。另一方面可以建立實(shí)時(shí)動態(tài)的個(gè)人及家庭房屋持有情況的房產(chǎn)信息登記數(shù)據(jù)庫，方便稅務(wù)部門及其它相關(guān)部門進(jìn)行管理的需要。

3.選擇適合我國國情的稅率。在房產(chǎn)信息完善登記的同時(shí)，詳細(xì)記錄對應(yīng)家庭的工資水平、房產(chǎn)數(shù)量、其他收入狀況等具體情況，針對不同家庭大致劃分制定不同級別的累進(jìn)稅率。一方面保證稅額在可支付的合理范圍內(nèi)，不會引起公共利益的嚴(yán)重流失，避免社會公眾的不滿；另一方面有利于穩(wěn)定房價(jià)，更加符合我國推行房地產(chǎn)立法的初衷。

4.健全稅收征管體制。建立具有專業(yè)性和公信力的房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，培養(yǎng)專業(yè)全面的專業(yè)人才，更加專業(yè)系統(tǒng)的評估房產(chǎn)價(jià)格。加快房產(chǎn)實(shí)名登記和相關(guān)管理制度的建立，加快稅收征管的網(wǎng)絡(luò)化與信息化建設(shè)，能夠及時(shí)了解房產(chǎn)登記變動的情況，從而加強(qiáng)稅收征管在掌握稅源信息的程度盡量與房產(chǎn)的動態(tài)變化一致，以改善稅收征管在獲取信息方面滯后性的情況。

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