鐘榮桂+江麗

摘要：近年來隨著經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，我國經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)，經(jīng)濟新常態(tài)下房地產(chǎn)行業(yè)在整個經(jīng)濟中的地位已出現(xiàn)變化，房地產(chǎn)市場發(fā)生重大調(diào)整。文章首先分析了經(jīng)濟新常態(tài)的背景下房地產(chǎn)市場所面臨的機遇和挑戰(zhàn)：地方政府土地財政路徑依賴與債務(wù)危機并存，國家去庫存壓力巨大與區(qū)域性房價上漲并存，然后分析了房地產(chǎn)市場風(fēng)險對經(jīng)濟的影響。最后探討防范房地產(chǎn)市場未來風(fēng)險的措施：（1）加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，減少房地產(chǎn)投資依賴；（2）積極優(yōu)化財稅體系，降低對土地財政的需求；（3）密切關(guān)注房地產(chǎn)相關(guān)融資，加強金融風(fēng)險防范；（4）差異化政策抑制住房投機，合理引導(dǎo)資金流向。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟新常態(tài)；房地產(chǎn)市場；風(fēng)險防范；房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策

一、 中國經(jīng)濟新常態(tài)

2008年金融危機后，中國經(jīng)濟增長速度放緩，從兩位數(shù)的增長率降到一位數(shù)，2009年經(jīng)濟增速為9.4%，在2010年回升到10.6%，自2012年之后，我國經(jīng)濟增速開始明顯下滑，到2015年下降到6.9%。在國際經(jīng)濟環(huán)境嚴(yán)峻，出口等領(lǐng)域相繼疲軟之下，中國經(jīng)濟由全面高速增長進入了三期疊加的經(jīng)濟新常態(tài)。習(xí)近平總書記在2014年的APEC工商領(lǐng)導(dǎo)人峰會指出，“中國經(jīng)濟呈現(xiàn)出新常態(tài)，有幾個主要特點。一是經(jīng)濟從高速增長轉(zhuǎn)為中高速增長。二是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級，第三產(chǎn)業(yè)、消費需求逐步成為主體，城鄉(xiāng)區(qū)域差距逐步縮小，居民收入占比上升，發(fā)展成果惠及更廣大民眾。三是從要素驅(qū)動、投資驅(qū)動轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動”（張占斌，2015）。國際經(jīng)驗表明，發(fā)展中的經(jīng)濟體，經(jīng)歷了一段時期的高速增長之后都會經(jīng)歷一個經(jīng)濟調(diào)整期，到達中等收入之后經(jīng)濟增速的回落是普遍發(fā)展經(jīng)濟體的現(xiàn)象，日本、韓國以及德國等國家都經(jīng)歷過這個過程。

過去30多年是我國經(jīng)濟迅速積累的黃金期，投資拉動和外向型的經(jīng)濟道路是保證經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展的主要動力：在經(jīng)濟的高速增長中，投資作用顯著，國家大量資金用于基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)，城市面貌有了很大的改觀，城市之間高速鐵路、飛機等設(shè)施通勤能力大幅提升，各項基礎(chǔ)設(shè)施水平達到了國際領(lǐng)先水平；凈出口對經(jīng)濟的拉動作用也十分明顯：“中國制造”享譽全球，世界上任何角落都有我國的產(chǎn)品，我國的外匯總量長期保持高位。國際出口需求也創(chuàng)造了大量的勞動力需求，我國已有一般的人口轉(zhuǎn)移到城市。截止2015年底，我國城鎮(zhèn)人口超過7.7億人，城鎮(zhèn)化率為56.10%；同時，在消費方面，隨著經(jīng)濟的增長，人民生活水平有了很大的提高，2015年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入達31 195元。

2013年，中國開始進入該經(jīng)濟新常態(tài)，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和增長動力都將發(fā)生改變：（1）出口貿(mào)易額下降。在全球經(jīng)濟增速放緩，國外需求下降的國際背景下，世界貿(mào)易較難承受中國龐大的經(jīng)濟出口。據(jù)2015年統(tǒng)計公報顯示，2015年全年貨物進出口總額比2014年下降7.0%，其中出口下降1.8%。（2）人口紅利逐漸消失，老齡化趨勢初顯。國內(nèi)勞動力成本的上升，中低端的制造業(yè)在國際上逐漸失去競爭力，而越南等發(fā)展中經(jīng)濟的崛起，導(dǎo)致大批產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。同時，老齡化問題突顯，未來勞動人口會出現(xiàn)下降，勞動力成本會提高。（3）國內(nèi)消費習(xí)慣使得消費作用難以發(fā)揮。國內(nèi)還沒有形成穩(wěn)定的中產(chǎn)階級，依靠內(nèi)需刺激經(jīng)濟短期內(nèi)效果也不明顯。

基于國際需求下降和我國勞動力優(yōu)勢走弱的原因，我國要依靠增加出口來推動一個67萬億元GDP的經(jīng)濟體，已經(jīng)比較困難?，F(xiàn)階段外貿(mào)是以穩(wěn)為主，甚至?xí)越?，繼續(xù)的大幅度順差已然不可能。反觀國內(nèi)需求在短期內(nèi)較難有很大改善，經(jīng)濟新常態(tài)下我國經(jīng)濟發(fā)展面臨巨大風(fēng)險。中國經(jīng)濟新常態(tài)是社會主義市場經(jīng)濟周期波動的必然階段；經(jīng)濟新常態(tài)下要不斷優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，以創(chuàng)新驅(qū)動經(jīng)濟發(fā)展；增加有效需求，保持宏觀經(jīng)濟的比例協(xié)調(diào)；防范金融風(fēng)險，加快收入分配制度改革，實現(xiàn)經(jīng)濟的長期穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展（李娟娟等，2015）。

二、 房地產(chǎn)市場存在的主要風(fēng)險

1. 地方政府土地財政路徑依賴與債務(wù)危機并存。1994年中國分稅制改革對中國中央和地方的一般預(yù)算收入和支出產(chǎn)生了重大影響。從財政收入上看，1978年～1994年，中央和地方的財政收入分配比例平均為31%～69%，中央財政收入遠遠低于地方財政收入，吃緊的年份甚至是16%/84%。然而，分稅制改革之后情況發(fā)生了根本改變，1995年～2014年中央和地方財政收入平均為51%～49%。從財政支出上看，1978年～1994年中央和地方財政支出平均為41%～59%，1995年～2014年平均為25%～75%。中央財政收入占比增加了20%。而支出減少了16%，地方財政收入支出則正好相反。這一正一負的進出，地方財政陷入困境。從財政部公布的數(shù)據(jù)來看，2014年地方財政赤字4 000億元，2015年將達到5 000億元。1978年～2014年中央與地方一般預(yù)算收入和支出情況如圖1所示。

1987年，深圳市提出土地所有權(quán)與使用權(quán)分離，并第一次將土地使用權(quán)作為商品進行交易，從此開啟了我國土地發(fā)展的新局面。土地出讓收入一方面直接增加地方政府財政收入，彌補地方財政的不足；另一方面政府財政收入增加又是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)，經(jīng)濟發(fā)展繁榮之后反過來又進一步推高土地價值，從而增加政府土地增值收益。在GDP考核體制下的地方政府非常愿意促成這一利益鏈的完整，“土地生財”成為地方政府拓展財力的重要支柱（賈康，2013）。由于招商引資的需要，地方政府征收大量農(nóng)村土地用于工業(yè)園區(qū)建設(shè)，這些工業(yè)企業(yè)以低租金甚至免租的方式租用工業(yè)園區(qū)用地，同時，地方政府還配建基礎(chǔ)設(shè)施，以地方政府投資的城投公司紛紛上馬，以期吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐。然而，政府這些資金的大都來源于銀行信貸。2012年，在“穩(wěn)增長”的經(jīng)濟目標(biāo)下，城投債規(guī)模呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，城市的過度舉債行為對未來城市還債和經(jīng)濟建設(shè)埋下了巨大的風(fēng)險（羅黨論、佘國滿，2015）。

2. 去庫存壓力加大與區(qū)域性房價上漲并存。2015年12月22日召開的中央經(jīng)濟工作會議提出2016年的五大任務(wù)，其中之一就是要化解房地產(chǎn)庫存。自住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)快速，已經(jīng)取得了長足的進步，城市居民平均居住住房面積超過了30平方米。根據(jù)國家信息中心房地產(chǎn)信息處高聚輝的研究，2014年底，我國城鎮(zhèn)住房面積存量達到224億平方米，約2.45億套，戶均0.93套，并預(yù)計到2020年，我國將可以實現(xiàn)一戶一套的目標(biāo)。基于樓市高庫存的現(xiàn)實壓力，有地方出臺政策，鼓勵農(nóng)民進城買房，以緩解城市住房供給過剩的局面。本研究以為此法難以奏效，一是因為農(nóng)村農(nóng)房過剩程度遠大于城市，農(nóng)民家庭人均住房面積也遠大于城市居民，二是因為人口城鎮(zhèn)化的進程已經(jīng)發(fā)展到了一定階段，隨著城市生活成本的增加，城市空氣污染的加重，城市沒有讓生活更美好，“城市病”所帶來的對外來人員的“擠出效應(yīng)”已經(jīng)顯現(xiàn)。

與去庫存形成鮮明對比的是，上海、深圳、北京等區(qū)域房價持續(xù)上漲，領(lǐng)跑全國。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2016年8月，深圳新建商品住宅價格同比上漲37.3%，上海37.8%，北京25.8%，二手住宅價格深圳同比上漲30.8%，上海34.4%，北京34.8%。8月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有64個，比7月份增加13個，二手住宅價格同比上漲的城市有57個，比上月增加6個。經(jīng)濟學(xué)基本原理告訴我們，在高庫存的情況下，價格會下降以增加銷售量，而價格的上揚一般都是供給小于需求導(dǎo)致的。然而，這一經(jīng)濟規(guī)律在房地產(chǎn)市場中并不適用，出現(xiàn)樓市庫存積壓與房價區(qū)域性上漲并存的現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場聚集了大量的資金，在經(jīng)濟新常態(tài)經(jīng)濟下行壓力加大時，貨幣政策的松動釋放了大量的資金涌入了房地產(chǎn)市場，流動性過剩外加金融杠桿操作扭曲了市場價格信息，這無疑加大了房地產(chǎn)市場的風(fēng)險。

三、 房地產(chǎn)市場風(fēng)險對宏觀經(jīng)濟的影響

1. 房地產(chǎn)風(fēng)險通過金融加速機制對經(jīng)濟增長的影響。房地產(chǎn)對于企業(yè)來說具有雙重屬性，既是生產(chǎn)資料，又是融資時重要的抵押品。企業(yè)融資一般通過內(nèi)部融資和外部融資，其中內(nèi)部融資，主要資金來源于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動，成本較低，但資金往往不足；而外部融資中的銀行貸款常常以房地產(chǎn)作為抵押物。如果市場狀況向好，則企業(yè)的抵押物價格也增加，企業(yè)可以獲得更多的貸款，這樣又進一步增加投資；相反如果市場狀況向下，房地產(chǎn)價值降低，企業(yè)的可貸資金減少，這樣投資也減少，而金融加速器對經(jīng)濟的放大和擴散作用具有不對稱性，經(jīng)濟衰退時，其對經(jīng)濟的負向作用要遠大于在經(jīng)濟景氣時對經(jīng)濟的拉動作用（Bernanke & Gertler，1989）。房地產(chǎn)的投資跟國民經(jīng)濟緊密相關(guān)，特別是在快速城鎮(zhèn)化的過程中，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟有很大的拉動作用，經(jīng)濟增長也會反過來促進房地產(chǎn)的投資。在三、四線城市，去庫存壓力較大，房價和銀行信貸在金融機制的相互作用下，可能引發(fā)違約風(fēng)險和房地產(chǎn)金融危機（況偉大，2011）。

2. 房地產(chǎn)市場過熱可能導(dǎo)致泡沫過大甚至破滅風(fēng)險。

2016年，國內(nèi)一、二線城市房價上漲迅速，漲幅甚至超過30%，而在經(jīng)濟下行的背景下，房價出現(xiàn)的大幅上漲，是否偏離了經(jīng)濟基本面，泡沫是否存在或是越來越大？這些現(xiàn)象的背后可能潛在的存在房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險。在一個經(jīng)濟動態(tài)無效的背景中（資本收益率低于經(jīng)濟增長率），泡沫的存在是有必要的，而且泡沫的存在是對經(jīng)濟的一種帕累托改進（袁志剛、樊瀟彥，2003）。

很多學(xué)者從住房價格與經(jīng)濟基本面是否相一致來驗證泡沫是否存在（沈悅、劉洪玉，2004），如果房價能被經(jīng)濟基本面所解釋，則不存在泡沫，如果房價的上漲不能被經(jīng)濟基本面解釋，則可能存在泡沫。如果此輪房價的增長大多來自于非基本面的投資性（或是投機性）需求，那政府出臺的“930”限購限貸政策短時間內(nèi)對風(fēng)險起到一定防范作用。而投資人預(yù)期、銀行信貸以及政府政策在地產(chǎn)泡沫形成中的重要作用（Allen & Gale，2000；袁志剛、樊瀟彥，2003），如果預(yù)期政府越調(diào)控，購房者預(yù)期房價越高，那么，在不久房價可能會出現(xiàn)反彈，進而繼續(xù)走高，直到泡沫產(chǎn)生，甚至破裂。而泡沫破裂時，資產(chǎn)價格驟降，這個過程通常很快，借款人大量違約，銀行和外匯崩潰，風(fēng)險會傳遞到實體經(jīng)濟。

歷史上幾次大范圍的泡沫發(fā)生，如荷蘭的郁金香泡沫，法國密西西比泡沫，英國南海泡沫、還有日本，挪威、芬蘭、瑞士等國發(fā)生的泡沫，泡沫的發(fā)生過程機制類似（Allen & Gale，2000）。2008年美國房地產(chǎn)次級貸款引發(fā)金融危機的原因也是金融支持的增加將引起房地產(chǎn)價格持續(xù)上升，房地產(chǎn)價格虛高，泡沫產(chǎn)生，最后借款人違約導(dǎo)致了嚴(yán)重的經(jīng)濟危機。

四、 對房地產(chǎn)市場風(fēng)險的防范舉措

1. 加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，減少房地產(chǎn)投資依賴。過去以投資為主的經(jīng)濟增長方式，房地產(chǎn)業(yè)由于涉及面廣，產(chǎn)業(yè)相關(guān)性大及其自身屬性的特殊性，形成了對房地產(chǎn)投資的路徑依賴。在新常態(tài)背景下，經(jīng)濟的增速放緩是必然現(xiàn)象，而房地產(chǎn)的投資增速也將逐漸趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)投資將由新增買賣向存量交易轉(zhuǎn)變，理性看待房地產(chǎn)的新常態(tài)（謝經(jīng)榮全國工商聯(lián)副主席，2014）。住房是居民最重要的資產(chǎn)，凝結(jié)了大多數(shù)居民一生的財富，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展是社會穩(wěn)定的基礎(chǔ)。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型是當(dāng)務(wù)之急。

2. 積極優(yōu)化財稅體系，降低對土地財政的需求。在中央集中財權(quán)，地方又基本沒有正式稅收自主權(quán)的情況下，地方各種非正式稅收為主的預(yù)算外財政很容易膨脹。這是“分稅制”改革之后地方政府土地出讓行為的根源。地方政府之所以要抽取這些非正式收入，實際上是在財政體制集中、轉(zhuǎn)移支付不足，而自身面臨現(xiàn)有各種政績考核壓力情況下的必然行為（陶然等，2007）。一方面是地方政府低價出讓工業(yè)用地招商引資，另一方面是高價出讓住宅和商業(yè)用地，獲取資金做基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完成GDP考核目標(biāo)。地方政府對土地財政依賴是基于政府公共服務(wù)設(shè)施的溢價很容易在高房價和高地價中資本化，政績效果很顯著。然而，土地資源是有限的，過去大量的土地出讓是未來土地需求的提前釋放，這種透支不可持續(xù)?，F(xiàn)階段，采取多種渠道籌集政府建設(shè)資金，同時減輕百姓負擔(dān)，增加百姓收入，做到藏富于民，這將是未來政府改革和努力的方向。

3. 密切關(guān)注房地產(chǎn)相關(guān)融資，加強金融風(fēng)險防范。對于房地產(chǎn)開發(fā)活動，增加房地產(chǎn)企業(yè)自有資金的比例，尤其是拿地環(huán)節(jié)，提高開發(fā)商的競買保證金份額，合理控制土地價格溢價率。在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，核實商品房預(yù)售許可制度執(zhí)行情況，堅決打擊未達到預(yù)售許可資格私下銷售行為。對于購房者，優(yōu)先滿足首套房小戶型自住房貸款需求，采用差別化的房地產(chǎn)利率信貸政策，增加房地產(chǎn)投機的持有成本，抑制房地產(chǎn)投機活動。在銀行監(jiān)管方面，發(fā)揮銀監(jiān)會對各類金融機構(gòu)的監(jiān)管作用，督促銀行密切關(guān)注不動產(chǎn)抵押方面資產(chǎn)價值的變化，動態(tài)監(jiān)管貸款人抵押品價值。

4. 差異化政策抑制住房投機，合理引導(dǎo)資金流向。住房的首要功能還是居住，相應(yīng)政策應(yīng)以滿足居民剛性居住需求和改善型需求為出發(fā)點，合理引導(dǎo)住房消費。房地產(chǎn)市場的投機活動，無非出于套利考慮，政策設(shè)計應(yīng)該降低市場套利的可能，比如增加投機者進入市場的難度、增加其持有住房的成本、降低交易溢價的空間。政策設(shè)計首先可以在購房資格上予以限制，現(xiàn)有的“限購”政策就是從這個角度出發(fā)設(shè)計的，各地可以更靈活。第二是在持有階段增加持有成本，比如房產(chǎn)稅是否可以考慮征收，并且針對不同住房面積和套數(shù)，差別化稅率。第三則是在轉(zhuǎn)手環(huán)節(jié)減少其獲利的空間，增值稅可能是不錯的設(shè)計。當(dāng)然，資本逐利，對資金的合理引導(dǎo)也必須跟進。增加居民投資渠道，改善經(jīng)商環(huán)境，使居民的資金有可投資渠道，有穩(wěn)定獲利可能，才是政府政策最急需做的。

中國的房地產(chǎn)市場的問題不能局限房地產(chǎn)業(yè)的角度來考察，當(dāng)房地產(chǎn)問題一旦超出產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟問題而成為宏觀政治問題，房地產(chǎn)市場自身的問題會退居其次，社會問題甚至是政治問題成為主要議題（鐘榮桂、張競?cè)A，2013）。然而，正是房地產(chǎn)問題是如此重要，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險才更需要關(guān)注和防范，否則房地產(chǎn)市場風(fēng)險可能引發(fā)更嚴(yán)重的系統(tǒng)性風(fēng)險。

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作者簡介：鐘榮桂（1986-），男，漢族，江西省贛州市人，中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院博士生，研究方向為房地產(chǎn)經(jīng)濟與管理、土地與住房政策；江麗（1989-），女，漢族，湖北省武漢市人，中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院博士生，研究方向為土地與住房制度。