楊磊
摘 要 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理至關(guān)重要,它直接關(guān)系到項(xiàng)目能否順利建成以及建成后的經(jīng)濟(jì)效益水平如何。為此,本文以豐潤(rùn)世家房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為研究對(duì)象,旨在揭示本項(xiàng)目成本管理過(guò)程中存在的突出問(wèn)題,并提出相應(yīng)的成本管理策略,以為強(qiáng)化本項(xiàng)目的成本控制提供充分依據(jù)和科學(xué)指導(dǎo)。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目成本管理 掙得值 成本管理體系
中圖分類號(hào):F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A
1引言
隨著改革開放的深化和經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定發(fā)展,人民群眾的生活水平得到了顯著提高,但同衣、食、行等方面相比,居民的居住水平特別是城鎮(zhèn)居民居住水平的改善和提高卻相對(duì)緩慢,因此,盡快改善住房困難戶的居住條件和提高城鎮(zhèn)居民的居住水平已成為各級(jí)政府面臨的重要任務(wù)。為了進(jìn)一步改善和提高居民住房條件,根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃和住房供求矛盾,豐潤(rùn)置業(yè)有限公司提出了豐潤(rùn)世家房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。
由于在豐潤(rùn)世家房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)初期,對(duì)本項(xiàng)目的成本管理還存在諸多問(wèn)題,不僅導(dǎo)致項(xiàng)目成本超支,還帶來(lái)了一定的工期延誤,迫切需要強(qiáng)化對(duì)本項(xiàng)目的成本管控。為此,本文以豐潤(rùn)世家房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為研究對(duì)象,旨在揭示本項(xiàng)目成本管理過(guò)程中存在的突出問(wèn)題,并提出相應(yīng)的成本管理策略,以為強(qiáng)化本項(xiàng)目的成本控制提供充分依據(jù)和科學(xué)指導(dǎo)。
2豐潤(rùn)世家房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)初期成本管理中存在的主要問(wèn)題
2.1項(xiàng)目管理者素質(zhì)不高,項(xiàng)目成員成本管控意識(shí)淡薄
在本項(xiàng)目建設(shè)初期,項(xiàng)目管理者缺乏成本管控的專業(yè)知識(shí)和技能,不能將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管控的先進(jìn)理念和方法地運(yùn)用于項(xiàng)目實(shí)踐,未能建立起完善的項(xiàng)目成本管控體系,不僅引起了不同部門和人員之間的矛盾和沖突,而且還導(dǎo)致項(xiàng)目成本一超再超。另外,項(xiàng)目管理者未能將成本管控意識(shí)灌輸給每一個(gè)項(xiàng)目成員,導(dǎo)致項(xiàng)目成員成本管控意識(shí)普遍較為淡薄,甚至還因?yàn)榉梢庾R(shí)淡薄引起了賠償問(wèn)題,從而在一定程度上增加了本項(xiàng)目的成本。
2.2僅注重項(xiàng)目成本的事中控制,忽視了項(xiàng)目成本的施工前管控
對(duì)于豐潤(rùn)世家房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言,其成本管理最重要的并不是施工階段的成本管控,而是項(xiàng)目施工前的成本管控,尤其是項(xiàng)目投資決策階段和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制。然而本項(xiàng)目在這兩個(gè)階段的成本管理過(guò)程中,卻存在很多問(wèn)題,如:忽視了工程材料價(jià)格大幅度變動(dòng)所引起的意外成本支出、對(duì)當(dāng)?shù)厥┕?biāo)準(zhǔn)不了解、相關(guān)部門協(xié)調(diào)不善等,導(dǎo)致額外成本支出增加且施工進(jìn)度受到影響等。
2.3項(xiàng)目成本控制體系不完善
目前本項(xiàng)目尚未建立起完善的成本控制體系,主要表現(xiàn)在:在人員上,未能強(qiáng)化項(xiàng)目成本管控的全員參與與目標(biāo)責(zé)任;在流程上,一方面未能建立起涵蓋項(xiàng)目開發(fā)全流程各個(gè)階段和環(huán)節(jié)的成本控制體系,另一方面未能建立其相對(duì)完善的成本管控流程;在成本監(jiān)控上,未能建立起動(dòng)態(tài)的成本監(jiān)控體系,以有效管控項(xiàng)目成本等。
3豐潤(rùn)世家房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管控策略分析
基于上述問(wèn)題,本文將相應(yīng)的項(xiàng)目成本管控策略分析簡(jiǎn)要如下:
3.1強(qiáng)化成本管控意識(shí),培養(yǎng)成本管理技能,實(shí)行全員成本管理。
在本項(xiàng)目成本管理過(guò)程中,首先,由項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目成本控制的總體情況負(fù)責(zé),并將項(xiàng)目成本控制的總目標(biāo)按照部門職責(zé)分配到各個(gè)部門;然后,由各部門負(fù)責(zé)人根據(jù)部門分工情況再進(jìn)一步細(xì)化到相應(yīng)的部門人員;最后,由相應(yīng)的人員在權(quán)限范圍之內(nèi),發(fā)揮各自的主觀能動(dòng)性,積極控制項(xiàng)目成本[2]。
另外,還要特別注重對(duì)相關(guān)人員的培訓(xùn):其一,要持續(xù)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的重要性和必要性,定期或不定期地提醒一線施工人員樹立起強(qiáng)烈的成本管控意識(shí);其二,系統(tǒng)講解目前先進(jìn)的項(xiàng)目成本管理理論和方法,用成本管理的知識(shí)武裝一線員工的頭腦,鼓勵(lì)他們主動(dòng)踐行成本控制;其三,與相關(guān)人員進(jìn)行座談溝通,對(duì)他們?cè)谑┕み^(guò)程中遇到的成本控制問(wèn)題進(jìn)行答疑,以指導(dǎo)他們主動(dòng)踐行成本控制,提升成本控制的能力和水平。
3.2強(qiáng)化項(xiàng)目成本的事前、事中和事后控制,實(shí)行全流程項(xiàng)目成本管理。
豐潤(rùn)置業(yè)有限公司必須同時(shí)注重項(xiàng)目成本的事前、事中及事后控制,在各個(gè)階段分別采取切實(shí)可行的成本管控措施,如:在本項(xiàng)目投資決策階段須加強(qiáng)項(xiàng)目的可行性研究,注重對(duì)項(xiàng)目不確定性的分析,建立科學(xué)的投資決策機(jī)制等;在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)及限額設(shè)計(jì)制度,加強(qiáng)技術(shù)溝通及出圖前的審核工作等;在招標(biāo)階段合理確定招標(biāo)的范圍、內(nèi)容及形式,制定縝密的招標(biāo)制度及流程并嚴(yán)格合同管理等;在施工建設(shè)階段建立起全員參與的目標(biāo)責(zé)任成本管理體系,完善設(shè)備及材料使用、設(shè)計(jì)變更、工程進(jìn)度款支付、工程索賠等的控制流程,構(gòu)建基于掙得值的成本糾偏與動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控體系等;在竣工結(jié)算階段完善竣工驗(yàn)收流程,細(xì)化結(jié)算審核并控制結(jié)算成本,建立起成本績(jī)效考核及成本后評(píng)估體系等,以在不影響項(xiàng)目質(zhì)量及進(jìn)度安排的前提下,將項(xiàng)目成本控制在預(yù)算范圍之內(nèi)。
3.3構(gòu)建基于掙得值的項(xiàng)目成本糾偏及動(dòng)態(tài)監(jiān)控體系
在豐潤(rùn)世家房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中,應(yīng)定期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行掙得值分析,以實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目成本的動(dòng)態(tài)監(jiān)控,進(jìn)而建立起項(xiàng)目成本的動(dòng)態(tài)監(jiān)控機(jī)制。具體如下:首先,根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)制定出項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃,該計(jì)劃應(yīng)詳細(xì)到每一項(xiàng)工程任務(wù)的實(shí)施順序及其關(guān)鍵節(jié)點(diǎn);然后,選取項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程中的某些關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),盡可能準(zhǔn)確地搜集數(shù)據(jù),借助掙得值分析方法進(jìn)行糾偏分析;最后,及時(shí)將計(jì)算結(jié)果運(yùn)用于項(xiàng)目糾偏,若計(jì)算結(jié)果顯示項(xiàng)目成本已經(jīng)超支,則應(yīng)查找造成項(xiàng)目成本超支的相關(guān)環(huán)節(jié),分析原因,并據(jù)此制定出切實(shí)有效的成本控制方案,以便下一步強(qiáng)化對(duì)某些環(huán)節(jié)的成本控制,確保項(xiàng)目總成本不超支。
4結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理至關(guān)重要,它直接關(guān)系到項(xiàng)目能否順利建成以及建成后的經(jīng)濟(jì)效益水平如何。受制于資料數(shù)據(jù)的可得性及項(xiàng)目實(shí)踐方面的限制,本文研究尚存在很多不足之處,如:對(duì)本項(xiàng)目成本管理問(wèn)題的揭示還有待于進(jìn)一步深入;受篇幅限制,本文所制定的項(xiàng)目成本管理策略還有待于進(jìn)一步細(xì)化,以切實(shí)增進(jìn)策略的科學(xué)性和可操作性,為加強(qiáng)本項(xiàng)目的成本管理提供科學(xué)指導(dǎo)。
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