李昕芮

【摘要】行政干預(yù)是指行政機關(guān)運用經(jīng)濟、法規(guī)、政策等手段，對國家事務(wù)運行狀態(tài)和關(guān)系進行調(diào)節(jié)，以保證經(jīng)濟，政治，文化等方面的持續(xù)、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展。而我國的房地產(chǎn)市場過熱以來，我國對該市場運用了多種行政手段進行干預(yù)，以達(dá)到穩(wěn)定該市場的目的。本文在總結(jié)了近年來我國對房地產(chǎn)市場的行政干預(yù)手段，尤其是對一線城市如北京上海等的特殊法律法規(guī)，利用2000年第一季度到2011年第四季度的數(shù)據(jù)，通過灰色系統(tǒng)預(yù)測GM（1，1）模型及多元回歸，分析得出在對一線城市進行行政干預(yù)同時，應(yīng)注意對二線城市房地產(chǎn)市場影響。針對這一結(jié)論，從能夠平衡穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)市場的角度，提出了完善房地產(chǎn)市場、推動房地產(chǎn)市場發(fā)展，適當(dāng)行政干預(yù)等建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場 行政干預(yù) 政策調(diào)控

隨著北京、上海、廣州、深圳四座一線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的頒發(fā)，土地價格升高，政府審批變難，購買限制增多，一些香港上市地產(chǎn)企業(yè)和外資地產(chǎn)將投資的目光投向了中國二三線城市，尤其是中國二線城市。如北京市附近的天津市、上海市附近的杭州市，廣州市附近的佛山市等。

以北京為例，2010年4月17日國務(wù)院發(fā)出的《關(guān)于堅決遏制部分城市房價上漲過快的通知》后，2010年春節(jié)后二手房價格連續(xù)8周快速上漲的情況有所遏制，政策公布以來，北京二手房成交均價為19473元/平方米，第一次出現(xiàn)停滯。2010年～2011年是多個城市轉(zhuǎn)折點，如北京17782元/平方米下降到16851.9529元/平方米，廣州房價上升速度也大幅度減緩。以北京和天津作對比為例：2010年政策下發(fā)后，北京的竣工房屋面積、住宅銷售面積、房屋銷售價格大幅度下跌，而天津的竣工房屋面積、住宅銷售面積、房屋銷售價格卻都有不同漲幅的升高。由此推斷，很有可能是政府的行政干預(yù)在一定程度上遏制了一線城市的房價上升趨勢，卻將投資者以及投機者吸引到了一線城市附近的二線城市，導(dǎo)致二線城市房價有所升高，形成了“擠出效應(yīng)”。這違背了我國政府行政干預(yù)房地產(chǎn)市場的初衷。

灰色系統(tǒng)理論的研究對象是“部分信息已知、部分信息未知”的貧信息不確定系統(tǒng)，它通過“部分”已知信息的生成、開發(fā)，實現(xiàn)對現(xiàn)實世界的確切描述和認(rèn)識?；疑到y(tǒng)理論采用數(shù)據(jù)處理方法，通過累加或者累減，將較差的原始數(shù)據(jù)進行整理，變?yōu)檩^強的生成數(shù)列，然后在做研究。通過模型計算值與實際值之差建立模型，作為提高模型精度的主要途徑?；疑A(yù)測模型適用于只用少量數(shù)據(jù)即可進行建模。本文通過建立GM（1，1）灰色預(yù)測模型，可以進行相關(guān)信息預(yù)測。

選取2005～2010年數(shù)據(jù)進行建模，模型參數(shù)為：

從房屋銷售價格GM（1，1）模型預(yù)測誤差情況來看，該模型相對誤差較小，能夠較好地預(yù)測未來的房地產(chǎn)市場銷售價格發(fā)展趨勢。GM（1，1）模型預(yù)測第一步預(yù)測值即2011年房屋銷售價格為8110.11元/平方米，實際2011年房屋銷售價格為7763.29元/平方米，下降4.47%，說明房屋銷售價格受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，2011年比理論價格降低了4.47%，該模型說明我國對房地產(chǎn)市場進行行政干預(yù)達(dá)到了宏觀調(diào)控的效果即遏制房地產(chǎn)房屋銷售價格快速上漲。

接下來具體分析一線城市和二線城市受房地產(chǎn)市場行政干預(yù)的不同影響程度，以北京市和天津市為例：

對北京市和天津市房屋銷售價格分別作GM（1，1）模型進行預(yù)測，模型參數(shù)為：

模型預(yù)測北京市2011年房屋銷售價格為20467.07元/平方米，實際2011年北京市房屋銷售價格為16851.95元/平方米，下降21.46%，說明行政干預(yù)對北京市效果良好；模型預(yù)測天津市2011年房屋銷售價格為9138.39元/平方米，實際2011年天津市房屋銷售價格為8744.77元/平方米，下降4.5%，下降幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京市房屋銷售價格，說明對行政干預(yù)對于一線城市的遏制作用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于二線城市遏制作用。

GM（1，n）模型為n序列的一階線性動態(tài)模型，主要用于動態(tài)分析對于房屋銷售價格與其他影響因素的n序列，我們建立GM（1，n）模型對房地產(chǎn)需求進行預(yù)測。

國內(nèi)有多名知名學(xué)者曾對我國房屋銷售價格影響因素發(fā)表見解，如趙麗麗、焦繼文在《房價影響因素的灰色關(guān)聯(lián)度分析》（2007）一文中指出，土地交易價格指數(shù)和建筑材料出廠指數(shù)對房屋銷售價格指數(shù)相關(guān)性最大，即房地產(chǎn)銷售價格最大程度上依賴于房屋建筑成本，其次是戶籍人口、人均可支配收入、GDP、人均儲蓄存款等；劉闖、俞秋婷、高琴琴在《基于聯(lián)立方程模型的我國房價影響因素研究》（2012、1）一文中指出，當(dāng)期房屋銷售價格主要受竣工房屋造價、貸款利率、上一期房地產(chǎn)市場供給三個因素影響；肖宏偉、易丹輝、王選鶴、李輝在《中國房地產(chǎn)行業(yè)態(tài)勢分析及調(diào)控政策成效模擬》（2012.8）中指出，房地產(chǎn)銷售價格受本年竣工面積、土地交易價格、房地產(chǎn)銷售面積、房地產(chǎn)施工面積、房地產(chǎn)企業(yè)利潤總額因素影響。

由此我們可建立GM（1，n）模型，并認(rèn)為如果模型計算值與實際值差異較大，則說明是行政干預(yù)的力量所造成。因為如果沒有行政干預(yù)房地產(chǎn)市場，則在模型擬合程度較好的情況下，當(dāng)年的房屋銷售價格應(yīng)與模型計算值接近，誤差不大，由此可進行建模。

從數(shù)據(jù)的可得性即可檢驗性考慮，我們選取地區(qū)生產(chǎn)總值、竣工房屋面積、房屋銷售價格、本年開發(fā)土地面積、住宅銷售價格、本年購置土地面積、地區(qū)生產(chǎn)總值、城鄉(xiāng)儲蓄、竣工房屋造價作變量，進行灰色相關(guān)性分析，選取相關(guān)程度較高的5個影響因素建立GM（1，n）模型。對北京市數(shù)據(jù)進行分析， 選取北京市2002～2010年數(shù)據(jù)進行灰色關(guān)聯(lián)度檢測：各因素對房屋銷售價格中，城鄉(xiāng)儲蓄>地區(qū)生產(chǎn)總值>竣工房屋造價>竣工房屋面積>土地開發(fā)費用>住宅銷售面積>開發(fā)土地面積>本年購置土地面積，所以選取城鄉(xiāng)儲蓄、地區(qū)生產(chǎn)總值、竣工房屋造價、土地開發(fā)費用、住宅銷售面積為影響因素作為變量對北京市進行GM（1，n）建模，選取2002～2009年數(shù)據(jù)，模型參數(shù)為：

模型擬合良好，由此可計算2011年房價應(yīng)為19313.02元/平方米，實際為16851.95元/平方米，下降14.6%，說明行政干預(yù)對于北京市非常有效。

同理對天津市地區(qū)生產(chǎn)總值、竣工房屋面積、房屋銷售價格、本年開發(fā)土地面積、住宅銷售價格、本年購置土地面積、地區(qū)生產(chǎn)總值、城鄉(xiāng)儲蓄、竣工房屋造價變量進行灰色關(guān)聯(lián)性分析。選取天津市2002～2010年數(shù)據(jù)進行灰色關(guān)聯(lián)度檢測：各因素對房屋銷售價格中，竣工房屋面積>城鄉(xiāng)儲蓄>竣工房屋造價>住宅銷售面積>地區(qū)生產(chǎn)總值>本年開發(fā)土地面積>開發(fā)土地購置費用>本年購置土地面積，所以選取城鄉(xiāng)儲蓄、竣工房屋造價、住宅銷售面積、地區(qū)生產(chǎn)總值、本年開發(fā)土地面積為影響因素作為變量對天津市進行GM（1，n）建模，模型參數(shù)為：

模型擬合良好，通過上式可計算出天津市理論值應(yīng)為9847元/平方米，實際值為8744.78元/平方米，下降12.81%，比北京市下降幅度低14.05%。

從兩個GM（1，n）模型可看出，雖然同一政策對于北京市、天津市影響程度不同，天津市影響程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京市影響程度，但通過前面分析可看出，政策發(fā)布后，各方面有關(guān)于房屋銷售價格的價格指數(shù)均有不同程度的波動。

目前在房地產(chǎn)市場的調(diào)控環(huán)節(jié)中，行政干預(yù)手段運用的比較多，也基本達(dá)到了立竿見影的效果，基本無時滯性，每一次新的文件出臺都會伴隨著房價的劇烈波動，如2013年2月20日國務(wù)院常務(wù)會議確定的五項加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施及2013年3月1日相繼出臺的《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》發(fā)布后，房地產(chǎn)市場立即引起強烈反響，尤其是其中關(guān)于第二條“堅決抑制投機投資性購房”中規(guī)定的具體措施：“稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征?！币饦O大關(guān)注和爭議。當(dāng)日房地產(chǎn)交易金額與平日相比增長三倍，創(chuàng)造杭州市區(qū)二手房交易單日最高值。正是因為這種無時滯性，遏制力度大的特點，使得行政干預(yù)手段在房地產(chǎn)市場上所向披靡，收效顯著。但不可否認(rèn)的是，由于一二線城市房地產(chǎn)泡沫的不同，房地產(chǎn)市場細(xì)節(jié)的差異，同樣的文件及法規(guī)會帶來不同程度的影響，甚至?xí)⒓哟蠖€城市的房地產(chǎn)泡沫，將資金引入二線城市房地產(chǎn)市場，造成逆向增長，或造成一些二線城市因為一線城市的投資涌入并不能達(dá)到預(yù)計中的下降幅度。除此之外，通過研究全國各地的房地產(chǎn)銷售價格折線圖可發(fā)現(xiàn)，行政干預(yù)手段雖然具有這種無時滯性、遏制力度大的優(yōu)點，但同時其也具有一定的局限性與缺點，即法律法規(guī)下發(fā)一段時間后，房價停止下降反而有更大幅度的上升。這可引申出另外的問題即為何行政干預(yù)手段是否治標(biāo)不治本，無法從根本上遏制房地產(chǎn)市場的上升趨勢，這是值得深思的。

參考文獻(xiàn)

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[3]《中國房地產(chǎn)行業(yè)態(tài)勢分析及調(diào)控政策成效模擬》.