【摘要】隨著改革開放和人們生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛的發(fā)展勢頭，已成為當(dāng)時中國的經(jīng)濟支出產(chǎn)業(yè)之一，同時也帶動了建筑行業(yè)、裝飾行業(yè)、冶金行業(yè)、機械行業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，并間接影響了金融行業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)的市場環(huán)境。房地產(chǎn)的發(fā)展手段一般是從炒地皮、炒項目并通過一系列的整合資源形成當(dāng)前具備龐大規(guī)模的大型企業(yè)，為了限制房價的升溫勢頭，政府出臺了一系列的調(diào)控政策，面對市場壓力和制度壓制，房地產(chǎn)高層需要采取合理手段對抗多方面的壓力。文章從房地產(chǎn)資金鏈的角度對行業(yè)管理模式進行分析，從不同角度為房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展提出理論依據(jù)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 資金鏈 管理分析

房地產(chǎn)從2007年受國民經(jīng)濟效應(yīng)的影響開始了快速發(fā)展的階段，房價和交易量都在短時間內(nèi)創(chuàng)造新高。但是社會的發(fā)展不可能讓房價變成泡沫經(jīng)濟的產(chǎn)物，因此國家出臺了關(guān)于房地產(chǎn)的限制政策，以穩(wěn)固房地長的市場環(huán)境安全，包括信貸緊縮、限購制度、房地產(chǎn)稅收調(diào)整等條款的增加都讓房地產(chǎn)的資金籌備到了影響。房地產(chǎn)行業(yè)屬于風(fēng)險高、投入高同時也收益高的行業(yè)，因此房地產(chǎn)公司想要在行業(yè)中具備良好的競爭能力，就需要在資金上進行籌備完全，并通過合理的管理手段控制交易風(fēng)險。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理理論

資金鏈理論可以從社會再生產(chǎn)的角度進行分析，包括生產(chǎn)者之間、生產(chǎn)者內(nèi)部以及生產(chǎn)者和非生產(chǎn)者資金走向的運動，來分析資金運動過程中發(fā)生關(guān)系破裂的情況，這也是引起企業(yè)資金鏈?zhǔn)Ш獾脑颉?/p>

企業(yè)資本鏈的循環(huán)是以不同的職能效應(yīng)貫穿企業(yè)運營的整個階段，其中貨幣資本、生產(chǎn)資本、商品資本等形式為資本鏈正常運行的基本要素，也是資本進行循環(huán)的階段性分區(qū)。著名經(jīng)濟學(xué)理論指出，資本鏈的循環(huán)是在資本保持連續(xù)性和運動性的情況下發(fā)生的，同時還需要兩個必備條件，一是產(chǎn)業(yè)資本需要從每一個職能的運用空間下體現(xiàn)價值，二是每一個職能都需要進入時間上的連續(xù)循環(huán)圈。任何企業(yè)的正常運行都離不開充足資金的保障，資本管理既是企業(yè)生死存亡的劃分線，也是企業(yè)在進行管理體系實施的關(guān)鍵組成部分。資金管理部門是企業(yè)中體現(xiàn)管理職能的關(guān)鍵部門，在企業(yè)的經(jīng)營過程中貫穿始終，因此資金鏈管理理論的完善是企業(yè)避免財務(wù)危機和資金風(fēng)險的關(guān)鍵因素，也是影響企業(yè)生存發(fā)展的根本原因。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈概述

資金鏈?zhǔn)蔷S系行業(yè)正常進行經(jīng)濟活動的基本資金循環(huán)鏈條，在企業(yè)中資金鏈循環(huán)一般分為資金投入、資金使用、資金回籠三個階段。這些過程顯示了企業(yè)資本的走向，也是企業(yè)在經(jīng)濟活動可以資金運轉(zhuǎn)的表現(xiàn)，只有將資金鏈這三個階段進行有效的控制和管理，企業(yè)才能保障正常的生產(chǎn)經(jīng)營。房地產(chǎn)的資金鏈則是工程在進行資金籌備時的投入成本到銷售項目完成之后實現(xiàn)資金收益的資本循環(huán)過程，其正常運轉(zhuǎn)會受到市場環(huán)境的影響，也會因為企業(yè)的管理水平所影響。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈特征

房地產(chǎn)項目建設(shè)通常都會是很龐大的工程，但是前期的資金需求過高，且周期性較強，另外施工過程中也需要進行一定的成本投入，就會讓房地產(chǎn)的資金籌備永遠不充裕，距離正產(chǎn)運營和開工還有一定的距離。因此房地產(chǎn)資金鏈?zhǔn)瞧髽I(yè)迫切需要解決的問題之一。資金投入后及時的和流才是企業(yè)正常運行的基礎(chǔ)，但是房地產(chǎn)的銷售周期很長就會導(dǎo)致資本回收周期變長，而且市場環(huán)境和政府政策對房價的壓制讓資金回流變得更加困難，還會因為許多不確定因素。房地產(chǎn)本身的項目性質(zhì)是不動產(chǎn)，不具備一般產(chǎn)品的流通性，因此在銷售的過程中營銷手法都比較單一，也會影響房地產(chǎn)企業(yè)資金回流的速度，如果施工部門沒有嚴格按照質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進行規(guī)劃，影響了建筑的口碑和質(zhì)量導(dǎo)致項目無法正常銷售，房地產(chǎn)資金鏈面臨的風(fēng)險更加無法估量。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理建議

（一）建立成本控制體系

企業(yè)進行資金鏈的有效優(yōu)化就需要從內(nèi)部的節(jié)流行為進行成本控制，只有企業(yè)具備強大的資金管理能力和自身免疫力才能不受到市場環(huán)境的直接影響，保障企業(yè)的正常運營和經(jīng)濟活動。企業(yè)應(yīng)當(dāng)從資金的管理機制進行改革，財務(wù)部門是企業(yè)利潤主要經(jīng)手部門，但是成本管理的組織復(fù)雜性一直是部門整體的硬傷，因此需要企業(yè)的管理部門對工程的投入資金進行掌控，盡量減少資金的閑置和浪費，從加強資金的利用率做起，執(zhí)行分期滾動工程施工概念，較少大型工程一次性投入對資金的占用比率，同時加強資金核算和支出憑證管理，最大力度的降低資金流向不明的頻率。

（二）開拓資金來源渠道

企業(yè)對資本的節(jié)流和開源才是進行資金鏈管理的重要組成部分，企業(yè)在開拓資金來源的同時需要具備良好的資信水平和多方面融資渠道多為補充。我國房地產(chǎn)行業(yè)需要根據(jù)實際的市場環(huán)境來制定相應(yīng)的融資政策，在政府宏觀調(diào)控允許的情況下，進行多方面的融資渠道擴展和開發(fā)，為企業(yè)的資金鏈不足進行補充，同時企業(yè)應(yīng)當(dāng)以施工項目為基礎(chǔ)，通過合理的金融手段緩解一定的資金壓力，完成對資金鏈的開源管理。另一方面，房地產(chǎn)的高負債也是不能進行及時開展融資渠道的原因，因此需要企業(yè)在降低資產(chǎn)平均負債率上做出規(guī)劃，提升資本的周轉(zhuǎn)速度和使用效率，為穩(wěn)定現(xiàn)金管理、控制資本預(yù)支和資金信息明晰提出合理改善方案。

四、結(jié)束語

綜上所述，目前的房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)都在資金鏈管理方向有所欠缺，特別是在資本的管理上，只能從主觀的指標(biāo)里調(diào)整評價，沒有確立科學(xué)合理的資金利用率評估結(jié)構(gòu)，讓行業(yè)面臨的風(fēng)險幾率大大增加，因此進行房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈管理分析為需要從資本的使用和籌集開始進行規(guī)劃，為完善房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈管理指明發(fā)展方向。

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作者簡介：周粉蓮（1979-），現(xiàn)供職于云南省曲靖市麒麟?yún)^(qū)房地產(chǎn)管理處。