李云飛++申玲+宋家仁
摘要:現(xiàn)階段我國綠色住宅建筑的開發(fā)建設(shè)已經(jīng)處在全面高速發(fā)展時期,但獲取運(yùn)行評價標(biāo)識的項(xiàng)目數(shù)量遠(yuǎn)不如設(shè)計標(biāo)識,這樣的現(xiàn)象意味著綠色住宅建筑的運(yùn)營管理才剛開端。本文分析了綠色住宅建筑運(yùn)營管理模式當(dāng)中存在的問題并引出市場化的發(fā)展方向。提出了合同激勵方案設(shè)計,旨在使得業(yè)主享受綠色生活,物管企業(yè)獲取利潤激勵的同時,推進(jìn)綠色住宅建筑運(yùn)行標(biāo)識的申報工作。
Abstract: At present, the development of green building construction in China has entered a high-speed development period, but the number of projects to get the evaluation logo is far less than the design logo, this phenomenon means that the operation and management of green residential construction is only just beginning. This paper analyzes the problems existing in the operation management mode of green residential building and leads to the development direction of the market. This paper puts forward the contract incentive scheme design, which aims to make the owners enjoy the green life, while the property management enterprises obtain the profit incentive, and promote the operation of the identification of the green residential building.
關(guān)鍵詞:綠色住宅建筑;市場主體;運(yùn)營管理;合同激勵
Key words: green residential building;market players;operation management;contract incentive
中圖分類號:F426 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A 文章編號:1006-4311(2017)07-0251-03
0 引言
截至2016年6月底,我國累計綠色建筑標(biāo)識項(xiàng)目已達(dá)4314個,累計建筑面積49988萬平米,其中綠色住宅建筑的數(shù)量為1986個。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)計,到2020年,新建綠色建筑市場增量規(guī)模將達(dá)到2100億元,年均復(fù)合增長率將超24%。然而,在政府大力推動下,如此快速的綠色建筑發(fā)展過程中,其運(yùn)行標(biāo)識的推廣滯后和運(yùn)營管理過程中的問題也接踵而來。由圖1可以看出住宅建筑獲得綠色建筑設(shè)計標(biāo)識的建筑數(shù)量在2008-2016年間呈突飛猛進(jìn)的增長態(tài)勢,但運(yùn)行標(biāo)識的數(shù)量仍保持在一個較低的水平。甚至在增長率較高的2013-2016年,運(yùn)行標(biāo)識的數(shù)量反而呈現(xiàn)出萎縮的態(tài)勢。按照目前統(tǒng)計,綠色住宅建筑設(shè)計標(biāo)識占評價標(biāo)識總數(shù)96%,運(yùn)行標(biāo)識占4%。這樣的數(shù)據(jù)也在一定程度上揭示了現(xiàn)階段我國綠色住宅建筑產(chǎn)業(yè)只重形式、輕長效的薄弱環(huán)節(jié)。如若想要持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展,綠色住宅建筑的運(yùn)行將是下一階段將要解決問題的重中之重。
1 綠色住宅建筑運(yùn)營管理發(fā)展動態(tài)分析
1.1 綠色住宅建筑運(yùn)營管理市場主體分析
綠色住宅建筑運(yùn)營管理的參與主體是指在其活動中所涉及的各方參與者。現(xiàn)階段涉及到的運(yùn)營管理階段參與主體一般來說有三方:政府,物管企業(yè)和業(yè)主。而政府又是以一個宏觀調(diào)控者的姿態(tài)出現(xiàn)在運(yùn)營活動關(guān)系當(dāng)中的,物管企業(yè)與業(yè)主即是本文所指市場主體。現(xiàn)階段國內(nèi)外學(xué)者已有眾多研究綠色建筑推廣與運(yùn)營管理的激勵,對于激勵的主體也較集中于政府對于開發(fā)商的激勵,市場主體間的激勵相對較少。特別的,對于市場雙方主體的互動激勵更是幾乎沒有。
①政府。
政府既是綠色建筑開發(fā)行為的有力倡導(dǎo)者和推動者,同時也應(yīng)該是運(yùn)行標(biāo)識的宣傳者與推行者。政府可以采取強(qiáng)制性政策和經(jīng)濟(jì)激勵政策來積極引導(dǎo)綠色建筑的投資開發(fā)與運(yùn)營管理工作。
②物管企業(yè)。
綠色住宅建筑主要運(yùn)行操作方是物管企業(yè)。該機(jī)構(gòu)有兩種成立的性質(zhì)。一是由開發(fā)商的直屬部門組建或由開發(fā)商聘用,二是業(yè)主委員會自主聘用。兩種方式組建的物管企業(yè)的目標(biāo)均是在物業(yè)合同約束下為業(yè)主提供服務(wù)。
③業(yè)主。
業(yè)主是運(yùn)營管理的重要參與者,同時也是綠色消費(fèi)的直接消費(fèi)者。我國城市化現(xiàn)已步入穩(wěn)定期,城市住宅業(yè)主文化素質(zhì)參差不齊,知識涉獵維度也不盡相同。因此,其綠色消費(fèi)承受能力有高有低,行為特征也各不相同[1]。但就總體而言,隨著全民素質(zhì)的提高,我國城市住宅業(yè)主已經(jīng)具備節(jié)能環(huán)保的意識,行為中也會以可持續(xù)發(fā)展為最高目標(biāo)。
1.2 現(xiàn)階段綠色住宅建筑運(yùn)營管理模式存在的問題
①物業(yè)服務(wù)內(nèi)容狹窄。
物管企業(yè)的服務(wù)對象即是其所管物業(yè)范圍內(nèi)的全體業(yè)主。這一特點(diǎn)使物管企業(yè)管理的針對性更強(qiáng),可根據(jù)業(yè)主的要求定制相應(yīng)的服務(wù),根據(jù)業(yè)主的反饋不斷改進(jìn)和提高服務(wù)質(zhì)量和程度。但這也是制約其主動性的最大癥結(jié)所在,物管企業(yè)常常只關(guān)注并提高物業(yè)合同內(nèi)的服務(wù)。如若沒有約定有關(guān)綠色建筑運(yùn)營的服務(wù)項(xiàng)目,物管企業(yè)將忽視或者置于不顧。
②物管企業(yè)存在綠色意識盲區(qū)。
有些物管企業(yè)認(rèn)為建筑物是否綠色取決于建筑物規(guī)劃、設(shè)計和施工,物管企業(yè)在這方面其實(shí)無能為力。還有的認(rèn)為建筑項(xiàng)目在設(shè)計階段采用了綠色節(jié)能技術(shù),在運(yùn)營階段就順理成章能達(dá)到綠色建筑的要求。再者,有些物管企業(yè)考慮自身盈利甚微,更不愿把資金用在物業(yè)項(xiàng)目的節(jié)能管理上。甚至有些項(xiàng)目盡管資金充裕,卻不知道將此部分改善的資金作何用處。這些綠色意識的盲區(qū)和誤區(qū)嚴(yán)重阻礙了綠色建筑運(yùn)營管理的進(jìn)程。
③物管企業(yè)自身能力不達(dá)標(biāo)。
現(xiàn)階段,我國物管企業(yè)大部分仍沿用傳統(tǒng)的物業(yè)管理方法,管理理念、技術(shù)、方法、手段等與綠色建筑“四節(jié)一環(huán)?!钡囊笙嗳ド踹h(yuǎn)。主要表現(xiàn)為勞動密集型的管理,以人工勞作為主,管理技術(shù)落后,科技含量低,無法適應(yīng)綠色建筑物業(yè)管理知識密集、技術(shù)密集的特點(diǎn),難以實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理專業(yè)化、精益化和規(guī)范化的要求。
④費(fèi)用結(jié)算條款存在缺陷。
目前大多數(shù)物業(yè)項(xiàng)目中,物管企業(yè)負(fù)責(zé)代繳代付設(shè)備運(yùn)行發(fā)生的各項(xiàng)水、電、柴油和煤氣等費(fèi)用,業(yè)主也按實(shí)結(jié)算。在該運(yùn)作模式下,物業(yè)是否綠色和節(jié)能與物管企業(yè)便沒有直接利益關(guān)系和責(zé)任關(guān)系,物管企業(yè)便會逃避責(zé)任或者喪失節(jié)能環(huán)保的積極性,使服務(wù)動力變差。
⑤激勵力度弱,條款不明確。
盡管現(xiàn)階段我國政府已有完善的激勵政策出臺,不同地區(qū)對獲得運(yùn)行標(biāo)識的項(xiàng)目均有一定程度的獎勵,但運(yùn)行標(biāo)識評選情況仍不盡如人意。說明政策獎勵力度終究不足以調(diào)動運(yùn)營各方的熱情,難以改善運(yùn)營管理中一成不變的現(xiàn)狀。與此同時,合同激勵辦法的缺失,節(jié)能得利分享?xiàng)l款的缺失,同樣也無法幫助保持物管企業(yè)的節(jié)能環(huán)保熱情。
1.3 綠色住宅建筑運(yùn)營管理激勵發(fā)展方向探索
已有學(xué)者在綠色建筑運(yùn)營管理方面進(jìn)行了有效的研究與探索。劉玉明(2012)認(rèn)為政府應(yīng)逐步降低對綠色建筑的激勵力度,運(yùn)用反向激勵即市場激勵的方法,來扶持綠色建筑發(fā)展[2]。劉飛(2014)認(rèn)為綠色建筑運(yùn)營市場需要政策限制、宣傳引導(dǎo)和市場調(diào)節(jié)三方來平衡,強(qiáng)調(diào)了市場調(diào)節(jié)的重要性[3]。楊宇(2015)從加強(qiáng)政府管理職能、提高企業(yè)執(zhí)行能力、解決市場需求,健全市場體制三方面提出運(yùn)行標(biāo)識的推廣對策[4]。綜上所述,先前的研究已經(jīng)提出了利用市場的力量來推動綠色建筑運(yùn)營管理的發(fā)展。此方向的研究將成為響應(yīng)政府政策轉(zhuǎn)變,適用于未來綠色住宅建筑運(yùn)營管理發(fā)展的有利先導(dǎo)。并且,現(xiàn)已有青島市利用“市場+”的方式推動既有居住建筑節(jié)能改造的先例[5],可作為借鑒的實(shí)例。
考慮到政府未來將減弱政策激勵,用意于緩解政府財政壓力,研究市場主體雙方的物業(yè)合同激勵,將是順應(yīng)利用市場化的大手調(diào)用社會資金運(yùn)轉(zhuǎn)、調(diào)動市場經(jīng)濟(jì)活力的大勢所趨。
2 綠色住宅建筑物業(yè)合同激勵方案設(shè)計
2.1 將綠色建筑運(yùn)營評級項(xiàng)加入合同條款
為了更好的明確物管企業(yè)的服務(wù)范圍與責(zé)任,需要在合同當(dāng)中載明綠色建筑運(yùn)營評級的等級要求,控制項(xiàng)與評分項(xiàng)的要求,做到有據(jù)可循。
2.2 約定激勵方法與合同價
在合同激勵條款中,寫入當(dāng)?shù)卣a(bǔ)貼與減稅等相關(guān)政策優(yōu)惠,約定合同價計算方式與進(jìn)度款撥付方式。在其中明確約定剩余利潤分項(xiàng)系數(shù)進(jìn)行節(jié)能收益的分配。如此,物管企業(yè)在政府激勵的同時,也能夠在市場化中獲取利潤,此舉有利于未來政府減弱優(yōu)惠,緩解財政壓力。
2.3 借助數(shù)據(jù)化管理
要求物管企業(yè)定期公示管理賬目明細(xì)、設(shè)備運(yùn)行記錄、能耗監(jiān)測記錄等。此舉在合同當(dāng)中的目的,一是幫助業(yè)主動態(tài)監(jiān)測物管企業(yè)實(shí)際服務(wù)工作量,監(jiān)督物管企業(yè)是否遵照合同內(nèi)的要求提供高質(zhì)量的綠色物業(yè)服務(wù)并嚴(yán)格控制成本;二是將物管企業(yè)的努力程度盡可能地量化成其績效,有助于進(jìn)行精確合理的獎勵;三是可根據(jù)激勵措施執(zhí)行效果及時調(diào)整。
2.4 風(fēng)險責(zé)任劃分
在風(fēng)險條款中,明確約定合同雙方的責(zé)任。給業(yè)主與物管企業(yè)強(qiáng)烈的信心、勇氣與工作積極性。業(yè)主的風(fēng)險分擔(dān)與利潤共享有助于降低物管企業(yè)的風(fēng)險規(guī)避度,以增加業(yè)主的效益,使得激勵機(jī)理能最大限度地合理使用,得到最佳的動態(tài)合作激勵效果。
2.5 引導(dǎo)廣大業(yè)主主動支持和參與綠色物業(yè)管理工作
在合同當(dāng)中約定,物管企業(yè)須設(shè)置節(jié)能標(biāo)語與節(jié)能標(biāo)志,號召業(yè)主對生活廢棄物自覺進(jìn)行分類收集和放置、主動節(jié)水節(jié)能、進(jìn)行環(huán)保家裝等。帶領(lǐng)業(yè)主群體參與到綠色物業(yè)工作當(dāng)中來,形成良好的節(jié)能環(huán)保行為與風(fēng)氣。
3 結(jié)論與展望
現(xiàn)有的綠色住宅建筑物業(yè)合同當(dāng)中已有有關(guān)運(yùn)行評價的條款,但仍然不夠完善,激勵條款欠缺。本文通過分析綠色建筑運(yùn)營管理當(dāng)中的問題與學(xué)者的研究成果,提出了市場化的發(fā)展方向。通過綠色住宅建筑物業(yè)合同激勵方案設(shè)計,為綠色住宅建筑運(yùn)行標(biāo)識的申請?zhí)峁┝撕贤瑮l款思路的支持。希望綠色住宅建筑開發(fā)商與物管企業(yè)在今后的實(shí)際工作中采用市場化的先進(jìn)思想與方法,積極帶頭申報綠色建筑運(yùn)行標(biāo)識,最終形成政府期望看到的良好市場氛圍,營造全社會的綠色住宅環(huán)境。而綠色建筑的綠色物業(yè)管理的實(shí)施,絕不僅僅是政府的任務(wù),也不僅僅是靠著物業(yè)服務(wù)企業(yè)一方的力量就可以實(shí)現(xiàn)的,更要聯(lián)合業(yè)主一起,相關(guān)多方通力參與,合作推動綠色建筑運(yùn)營管理產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,共同為我國可持續(xù)發(fā)展事業(yè)盡一份力。
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