【摘要】面對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的消費(fèi)者住房支出負(fù)擔(dān)過重，但大量居民基本住房需求仍無法得到滿足，及同時(shí)存在房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力的現(xiàn)實(shí)情況，應(yīng)當(dāng)充分重視合理和完善的保障性住房制度對(duì)保障和改善民生，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展，形成結(jié)構(gòu)合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)，引導(dǎo)民眾形成理性住房消費(fèi)觀念和促進(jìn)社會(huì)整體福利的重要作用。本文簡(jiǎn)要分析了目前我國(guó)保障性住房制度中存在的一些缺陷和問題，在結(jié)合具體國(guó)情并借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上提出了一些可供參考的措施。

【關(guān)鍵詞】保障性住房 房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

一、引言

保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等構(gòu)成？譹？訛。保障性住房制度能夠幫助人口密度較高的國(guó)家或地區(qū)的政府，有效緩解和改善社會(huì)公眾對(duì)住房的需求和壓力，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。新加坡和日本這兩個(gè)人口密度極高的亞洲國(guó)家，就應(yīng)用其各具特色的保障性住房制度在改善國(guó)民居住環(huán)境和促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定方面取得了巨大的成功。

面對(duì)中國(guó)幅員遼闊、人口眾多、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡和人均收入差異較大的基本國(guó)情，以及一線城市過高的房?jī)r(jià)所導(dǎo)致居民購(gòu)房壓力巨大、住房需求無法完全滿足，中小城市房地產(chǎn)庫(kù)存較大但地區(qū)居民的住房需求也尚未得到滿足的矛盾現(xiàn)狀，重新審視現(xiàn)有保障性住房制度中存在的問題和不足，在借鑒國(guó)際優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善中國(guó)特色的保障性住房制度，對(duì)現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及引導(dǎo)中國(guó)居民形成理性的住房消費(fèi)觀念都具有重要意義。

二、現(xiàn)有保障房制度中存在的一些問題

與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的福利分房制度不同，中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的系統(tǒng)性保障房制度自2007年8月國(guó)務(wù)院通過《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干建議》，以及后續(xù)相繼出臺(tái)《廉租住房資金管理辦法》、《廉租住房保障辦法》以及新的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》之后，成為各級(jí)政府在保障和改善民生方面最為重要的手段之一。而且在最初的幾年里，政府推行保障房建設(shè)的力度大、熱情高，2011年中央提出了1000萬(wàn)套保障房建設(shè)的任務(wù)，但隨著建設(shè)目標(biāo)的完成和各地保障性住房市場(chǎng)的發(fā)展，現(xiàn)有保障房制度中暴露出了一些制約其進(jìn)一步發(fā)揮應(yīng)有作用的缺陷和問題，值得冷靜的思考和分析。

首先，我國(guó)保障性住房建設(shè)資金需求巨大，但目前的融資模式主要依靠中央財(cái)政補(bǔ)助部分資金，其余部分由地方政府配套資金解決實(shí)現(xiàn)。我國(guó)地方政府財(cái)政收入對(duì)土地出讓金依賴較大，現(xiàn)階段地方政府的債務(wù)問題也逐漸顯現(xiàn)，這就造成地方政府在保障性住房建設(shè)資金來源上面臨較大壓力。其次，目前我國(guó)保障性住房建設(shè)存在選址偏僻、交通條件不夠便利、周邊設(shè)施不夠完備等嚴(yán)重影響居民工作和生活便利性的問題。保障性住房選址偏僻、集中建設(shè)，雖然能夠一定程度上降低建設(shè)成本，但卻容易形成城市洼地，并可能引發(fā)失業(yè)、犯罪等一系列社會(huì)和治安問題，不利于社會(huì)和諧穩(wěn)定發(fā)展。再次，目前我國(guó)保障性住房分配制度仍不夠完善。雖然對(duì)申請(qǐng)人的資格具有條件限制，但是沒能由一個(gè)專門的政府機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)保障性住房申請(qǐng)及管理相關(guān)的全部問題，而是需要經(jīng)過從街道居委會(huì)開始的層層審批和上報(bào)，流程復(fù)雜的同時(shí)也為弄虛作假提供了條件。近年來保障性住房弄虛作假的問題層出不窮，反映出現(xiàn)有保障性住房分配制度的缺陷，同時(shí)也說明目前對(duì)弄虛作假的懲罰制度遠(yuǎn)不夠完備和嚴(yán)厲。

三、解決措施及可借鑒的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)

在地方政府配套資金不足的情況下，如何解決資金來源就成為保障性住房建設(shè)的最基本問題。由于保障性住房具有準(zhǔn)公共物品的性質(zhì)，因此可以考慮在保障性住房建設(shè)過程中采用廣泛應(yīng)用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域的PPP等項(xiàng)目融資模式，而且可以參考香港地鐵“軌道+土地”的以地養(yǎng)鐵模式，對(duì)參與投資的私人部門資本，給予其保障性住房項(xiàng)目周邊的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的權(quán)利，這不僅能夠有效緩解地方政府建設(shè)保障性住房的資金壓力，同時(shí)也完善了保障性住房的配套設(shè)施，還能夠創(chuàng)造相當(dāng)數(shù)量的就業(yè)機(jī)會(huì)，確保了保障性住房居民的生活便利性，也有助于就業(yè)的提升和刺激消費(fèi)，因此也就在一定程度上確保了私人資本未來的盈利性和參與保障性住房項(xiàng)目的積極性。

對(duì)于保障性住房選址偏僻和建設(shè)集中的問題，可以借鑒美國(guó)和英國(guó)等國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，采取強(qiáng)制要求和積極鼓勵(lì)相結(jié)合的方式，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房小區(qū)周圍配比建設(shè)一定比例的保障性住房，并給予一定的優(yōu)惠條件；還可通過將保障性住房項(xiàng)目劃入城市新區(qū)建設(shè)規(guī)劃中，這樣就能夠保證保障性住房居民的交通和生活便利度，避免出現(xiàn)因規(guī)劃不合理而引起的社會(huì)問題。

對(duì)于保障性住房分配制度方面存在的缺陷，可以借鑒新加坡的建屋局模式，即由一個(gè)專門的政府機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)保障性住房的建設(shè)、分配和管理等一系列的相關(guān)工作。但鑒于我國(guó)政府機(jī)構(gòu)的管理層級(jí)要比新加坡復(fù)雜很多，想要實(shí)現(xiàn)由一個(gè)專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)與保障性住房管理相關(guān)的全部工作，就必須要建立一個(gè)自上而下的能夠貫穿各級(jí)政府的組織機(jī)構(gòu)，其組織層級(jí)應(yīng)當(dāng)與中國(guó)人民銀行的模式類似，要能夠深入到縣一層級(jí)的政府，只有這樣才能真正完善我國(guó)的保障性住房制度，發(fā)揮保障性住房在改善民生、促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的巨大作用。

四、小結(jié)

自2007年國(guó)務(wù)院提出將建設(shè)系統(tǒng)性保障性住房體系作為工作重點(diǎn)之一，至今即將到達(dá)第十個(gè)年頭。在這近十年的時(shí)間里，保障性住房無疑對(duì)保障和改善民生發(fā)揮了不可或缺的重要作用，但是在發(fā)展過程中暴露出的管理和分配制度缺陷、建設(shè)資金來源可持續(xù)性差、項(xiàng)目選址不盡合理等問題，導(dǎo)致我國(guó)的保障性住房體系在行政建設(shè)要求的數(shù)量目標(biāo)達(dá)成之后，現(xiàn)階段進(jìn)入了發(fā)展的瓶頸期。能否從根本上解決上述限制保障性住房體系建設(shè)和發(fā)展的問題，對(duì)于完善我國(guó)的保障性住房體系，形成商品房市場(chǎng)和保障性住房市場(chǎng)互相補(bǔ)充的、結(jié)構(gòu)合理的住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)具有重要意義。

合理有效的保障性住房制度對(duì)于降低居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)商品房市場(chǎng)形成理性的市場(chǎng)價(jià)格、降低房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，帶動(dòng)社會(huì)整體消費(fèi)和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。目前我國(guó)處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整期，經(jīng)濟(jì)增速放緩、房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力明顯，結(jié)構(gòu)合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整意義重大，因此更應(yīng)重視保障性住房體系的調(diào)節(jié)性和互補(bǔ)性作用對(duì)結(jié)構(gòu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)形成的積極作用，而不應(yīng)將其任務(wù)化、邊緣化。只有在認(rèn)清我國(guó)保障性住房體系發(fā)展的現(xiàn)狀，承認(rèn)并深入分析現(xiàn)有制度中存在的缺陷和問題的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)的基本國(guó)情，學(xué)習(xí)和借鑒國(guó)際上的成功經(jīng)驗(yàn)，才能形成具有中國(guó)特色的保障性住房制度，改善中國(guó)住房市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)。

注釋

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作者簡(jiǎn)介：洪亮（1976-），男，漢族，廣西柳州人，任職于中國(guó)路橋工程有限公司。