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        房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅會(huì)計(jì)處理探討

        2017-03-08 15:53:04張強(qiáng)
        經(jīng)營者 2017年1期
        關(guān)鍵詞:土地增值稅會(huì)計(jì)處理房地產(chǎn)

        張強(qiáng)

        摘 要 我國的土地增值稅征收開始于1994年,隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展,國家對(duì)土地增值稅給予了高度重視。2006年,國家稅務(wù)總局明確了土地增值稅征收方式由原來的繳納方式轉(zhuǎn)變?yōu)榍逅憷U納方式,而且加入了超率累進(jìn)制的計(jì)算方法。鑒于此,房地產(chǎn)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理成為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心的問題。本文首先對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅進(jìn)行了介紹,之后討論了土地增值稅的會(huì)計(jì)處理,最后提出了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收的幾點(diǎn)策略。

        關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 土地增值稅 會(huì)計(jì)處理

        土地增值稅的征收是為了調(diào)節(jié)土地增值收益。目前,土地增值稅已經(jīng)成為企業(yè)所得稅并列的三大稅種之一,是國家財(cái)政收入的重要組成部分。增值稅直接關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)營成本和持續(xù)發(fā)展,對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅企業(yè),如何通過會(huì)計(jì)處理來進(jìn)行合理的納稅籌劃是值得研究和探討的問題。

        一、房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅概述

        作為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)支柱,房地產(chǎn)行業(yè)每年會(huì)產(chǎn)生巨大的稅款,隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅成本不斷升高。在我國,房地產(chǎn)增值稅的稅率通常以超額累進(jìn)形式來計(jì)征,一般在30%~60%之間。企業(yè)通過采取有效的措施來進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃,可以有效地提高企業(yè)利潤,降低企業(yè)稅負(fù),有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)定的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)最關(guān)心的問題就是規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn),最大限度地延長抵押稅額繳納時(shí)間。在實(shí)際的納稅過程中,許多企業(yè)都選擇且采用1%~3%的預(yù)征率,這樣一來需要在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)對(duì)它們進(jìn)行匯集清算,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)了繳納稅款時(shí)間的遞延,對(duì)企業(yè)十分有利。此外,房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)充分利用國家關(guān)于稅收的優(yōu)惠政策,通過調(diào)整銷售價(jià)格和增值額等手段來使企業(yè)繳納的增值稅率得到進(jìn)一步降低,實(shí)現(xiàn)節(jié)省稅費(fèi)的目的。不僅如此,企業(yè)應(yīng)提高稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí),做好稅收風(fēng)險(xiǎn)的防范和規(guī)避,對(duì)于增值稅繳納做好合理安排和籌劃。

        二、土地增值稅的會(huì)計(jì)處理

        土地增值稅的會(huì)計(jì)處理直接關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益,從會(huì)計(jì)核算的角度考慮,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅成本具有明顯的特點(diǎn)。主要表現(xiàn)為:首先,會(huì)計(jì)中的責(zé)權(quán)發(fā)生制是土地增值稅成本計(jì)提的基礎(chǔ);其次,在確定土地增值稅的支出時(shí),應(yīng)該嚴(yán)格按照稅法中的相關(guān)規(guī)定來進(jìn)行,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)置必要的營業(yè)稅及附加、應(yīng)交稅費(fèi)、待攤費(fèi)用等賬戶,利用這些賬戶對(duì)土地增值稅的成本進(jìn)行詳細(xì)核算。在房地產(chǎn)企業(yè)需要多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)的情況下,要對(duì)不同的項(xiàng)目進(jìn)行分別的核算。房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)相比具有一定的特殊性,通常房地產(chǎn)開發(fā)商都采用預(yù)售制度,所以在項(xiàng)目建設(shè)過程中會(huì)先收到客戶的預(yù)售收入,等到建設(shè)項(xiàng)目完工后再結(jié)算收入。我國的稅法中有明確的規(guī)定,預(yù)售收入增值稅的征收是按照一定的比例進(jìn)行的,當(dāng)項(xiàng)目全部清算完成后根據(jù)實(shí)際金額進(jìn)行多退少補(bǔ)。

        第一,在取得預(yù)售收入的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該按照一定的比例預(yù)繳土地增值稅。具體的處理過程為:先借記待攤費(fèi)用,再貸記應(yīng)交稅費(fèi),最后核算應(yīng)交土地增值稅,到了實(shí)際繳納稅款階段,借記應(yīng)交稅費(fèi),貸記銀行存款。

        第二,當(dāng)建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后,如果符合收入確認(rèn)條件,則按照當(dāng)期的結(jié)算收入和成本的計(jì)算方式來進(jìn)行,借記“營業(yè)稅金及附加——土地增值稅”,貸記“待攤費(fèi)用——預(yù)繳土地增值稅”。

        第三,當(dāng)項(xiàng)目辦理結(jié)算后清算土地增值稅時(shí),要根據(jù)實(shí)際情況來合理調(diào)整前期的土地增值稅款和計(jì)提的增值稅費(fèi),稅務(wù)局簽發(fā)增值稅清算報(bào)告后,有明確的清算金額,借記“營業(yè)稅金及附加——土地增值稅”“待攤費(fèi)用——預(yù)繳土地增值稅”。貸記“應(yīng)繳會(huì)費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”在進(jìn)行補(bǔ)交時(shí),應(yīng)借記“應(yīng)交稅費(fèi)——前期積累已預(yù)繳的土地增值稅款”。

        三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收策略

        (一)利用國家稅收優(yōu)惠政策

        近年來,國家提高了對(duì)房地產(chǎn)增值稅收的重視程度,出臺(tái)了一系列稅收優(yōu)惠政策。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分利用國家稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃,在準(zhǔn)確核算增值額的基礎(chǔ)上,通過合理調(diào)整增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例,實(shí)現(xiàn)稅費(fèi)繳納的優(yōu)惠,減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。此外,企業(yè)還應(yīng)結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況和國家相關(guān)的法規(guī)政策來制定稅收籌劃方案,盡量實(shí)現(xiàn)總稅收最低。對(duì)于合作開發(fā)房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠,需要合作雙方商定按照一定的比例來分配,雙方中一方負(fù)責(zé)資金,另一方負(fù)責(zé)土地。對(duì)于這種形式的合作,企業(yè)可以暫時(shí)減免土地增值稅,使雙方企業(yè)以較低的成本取得房地產(chǎn),有利于雙方的合作共贏。對(duì)于代建房,由于稅收中只收取一定的代建費(fèi),而且代建房的營業(yè)稅率只有3%,所以代建房是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的一個(gè)很好的選擇。

        (二)利用稅收臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅策劃

        房地產(chǎn)增值稅有等級(jí)之分,房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí),應(yīng)對(duì)臨界點(diǎn)進(jìn)行控制,在進(jìn)行充分的測算后,衡量稅收優(yōu)惠與收入之間的關(guān)系,對(duì)房產(chǎn)銷售價(jià)格進(jìn)行合理控制,使房產(chǎn)增值率趨向理想值,盡量使增值額在起征點(diǎn)的優(yōu)惠范圍內(nèi)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的兩種不同利息支出計(jì)算方式中,應(yīng)該選擇較高者。此外,裝修和費(fèi)用轉(zhuǎn)移也是實(shí)現(xiàn)扣除項(xiàng)目金額增加的有效手段,可以使增值額控制在目標(biāo)范圍內(nèi),但是要保證嚴(yán)格遵守稅法規(guī)定,嚴(yán)禁出現(xiàn)偷稅漏稅行為。

        (三)其他方式

        根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況來確定項(xiàng)目的核算方式,即分開核算或合并核算,這是降低土地增值稅的有效方法。例如,在商品房和普通住宅房選擇分開核算時(shí),能夠享受到的增值額小于扣除項(xiàng)目金額之和的20%的稅收優(yōu)惠政策。物業(yè)管理基金、公建維修基金、公共設(shè)施尚未建造的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、出包工程還沒有辦理最終結(jié)算的都屬于稅法允許的三項(xiàng)預(yù)提項(xiàng)目,利用預(yù)提費(fèi)用的稅前扣除政策,有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)納稅優(yōu)惠。

        四、結(jié)語

        我國的房地產(chǎn)行業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景,房地產(chǎn)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有重要的作用。在激烈的市場競爭環(huán)境下,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)清發(fā)展形勢,掌握稅務(wù)處理方法,在遵守稅法規(guī)定的前提下,通過合理的土地增值稅稅收籌劃來降低企業(yè)的稅負(fù)。通過利用國家稅收優(yōu)惠政策、對(duì)稅收臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅策劃等手段,規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn),使企業(yè)得到優(yōu)質(zhì)發(fā)展。

        (作者單位為寧夏萬耀生物科技有限公司)

        參考文獻(xiàn)

        [1] 宋愛華.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃[J].財(cái)稅會(huì)計(jì),2012.

        [2] 劉俊輝.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅實(shí)務(wù)探討[J].會(huì)計(jì)師,2013.

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