趙明宇

沈陽(yáng)師范大學(xué)法學(xué)院，遼寧 沈陽(yáng) 110034

試論承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

趙明宇

沈陽(yáng)師范大學(xué)法學(xué)院，遼寧 沈陽(yáng) 110034

承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)爭(zhēng)議問(wèn)題已經(jīng)逐漸成為理論界與實(shí)踐界爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。如何正確行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和怎樣正確理解優(yōu)先購(gòu)買權(quán)成了大家思考的問(wèn)題。雖然我國(guó)法律就優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度給予了相應(yīng)規(guī)定，但是由于法律對(duì)該制度規(guī)定過(guò)于原則性，缺乏實(shí)際的操作性，造成司法實(shí)踐中法律適用的困難，嚴(yán)重地?fù)p害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，也損害了法律的權(quán)威性。

承租人；優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；房屋租賃；救濟(jì)措施

一、我國(guó)古代的優(yōu)先購(gòu)買制度

在我國(guó)，優(yōu)先購(gòu)買制度起源得很早。作為一種維持當(dāng)事人雙方利益平衡的法律制度，其最早可追溯到唐朝時(shí)期。但是在唐朝，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度主要體現(xiàn)在親鄰優(yōu)先購(gòu)買上，因?yàn)樵诠糯?，房屋大多屬于個(gè)人所有，很少會(huì)有人租房居住，這也就是說(shuō)在我國(guó)古代，由房屋租賃關(guān)系而產(chǎn)生的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)也很少見。我國(guó)《唐律》規(guī)定：當(dāng)房屋所有人想要轉(zhuǎn)售房屋時(shí)，在條件相同的情況下，房屋所有人的親屬和鄰居享有優(yōu)先購(gòu)買房屋的權(quán)利，而且親屬優(yōu)先購(gòu)買的順位先于鄰居，當(dāng)近親和四鄰沒(méi)有購(gòu)買該房屋的意愿時(shí)，房屋所有人才可以向其他人出售。盡管后來(lái)我國(guó)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度不斷發(fā)展，但是近親和四鄰的優(yōu)先購(gòu)買地位卻始終難以被動(dòng)搖，這是我國(guó)古代優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的核心部分。

二、我國(guó)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度中存在的問(wèn)題

(一)房屋部分承租時(shí)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使

所謂合租指的是承租人只租住部分房屋或者部分樓層的現(xiàn)象。這種現(xiàn)象可以很好地解決住房緊張的問(wèn)題，也利于房屋租賃交易的產(chǎn)生，但是相應(yīng)也產(chǎn)生了一些問(wèn)題，主要是局部承租人是否對(duì)整體房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的問(wèn)題。房屋局部承租人對(duì)于其承租部分房屋享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利，這點(diǎn)我們毋庸置疑，但是出租人在出售承租人承租部分之外的房屋時(shí)，局部承租人是否對(duì)其出售的房屋范圍也享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)卻成為了一個(gè)頗有爭(zhēng)議性的問(wèn)題。

(二)次承租人是否對(duì)房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

在我國(guó)如今存在社會(huì)租賃關(guān)系中，經(jīng)常會(huì)發(fā)生房屋轉(zhuǎn)租的情況，房屋在轉(zhuǎn)租時(shí)，往往會(huì)產(chǎn)生次承租人。次承租人指的就是與承租人有租賃關(guān)系的承租人，就是在房屋目前的承租人因?yàn)樽约旱脑驅(qū)е陆?jīng)營(yíng)不善或者盈利出現(xiàn)問(wèn)題致難以支付租金時(shí)，將房屋再租賃給第三人使用占有的行為。根據(jù)我國(guó)《合同法》第224條相關(guān)規(guī)定，在轉(zhuǎn)租的法律關(guān)系中，當(dāng)承租人與次承租人建立新的租賃關(guān)系時(shí)，房屋的原承租人與出租人之間的法律關(guān)系并不會(huì)消失，而是繼續(xù)行使效力。那么在兩個(gè)都具有法律效力的租賃合同中，誰(shuí)是權(quán)利主體？若是次承租人也享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的話，應(yīng)該如何處理其與承租人之間優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的矛盾沖突呢？

三、我國(guó)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的完善

(一)明確規(guī)定房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的范圍

首先，應(yīng)該限制認(rèn)定承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度中的承租人是與出租人簽訂長(zhǎng)期房屋租賃合同的人。租賃合同期限至少為一年，期限不到一年的短期租住承租人可被視為不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，因其對(duì)房屋的需求比較小，并且和出租人之間的關(guān)系也不是十分緊密。

其次，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度中的承租人應(yīng)該規(guī)定為對(duì)租賃房屋有實(shí)際占有行為的承租人，如果租賃房屋有轉(zhuǎn)租的情況，應(yīng)該由對(duì)房屋有實(shí)際占有行為的租賃人享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。對(duì)房屋承租人的范圍作一個(gè)明確的規(guī)定可以使司法實(shí)踐過(guò)程更順利地進(jìn)行，也可避免法官自由裁量權(quán)過(guò)大的現(xiàn)象，更有效地保護(hù)承租人的合法權(quán)利。

(二)完善房屋租賃登記制度

從我國(guó)大多數(shù)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)糾紛案件來(lái)看，很多第三方購(gòu)買者并不知道房屋已經(jīng)出租的事實(shí)，而造成這種現(xiàn)象的主要原因是房屋租賃時(shí)沒(méi)有辦理租賃手續(xù)。房屋租賃登記制度指的是當(dāng)雙方當(dāng)事人簽訂、變更、終止房屋的租賃合同時(shí)，應(yīng)該向房屋所屬地的市、縣人民政府下屬的地產(chǎn)管理部門進(jìn)行登記的制度。租賃權(quán)是具有物權(quán)效力的，但是這種現(xiàn)象的發(fā)生，卻導(dǎo)致了租賃權(quán)不受物權(quán)制度約束的不合理現(xiàn)象的發(fā)生。據(jù)此來(lái)看，我們可以借助司法解釋的方式，來(lái)認(rèn)定只有當(dāng)房屋租賃權(quán)滿足辦理了租賃登記手續(xù)的條件時(shí)才具有和第三方購(gòu)買人對(duì)抗的權(quán)利，否則不具有該權(quán)利。

四、結(jié)語(yǔ)

承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度是一種重要的民法制度，其作用在于可以保護(hù)在房屋交易過(guò)程中處于弱勢(shì)地位當(dāng)事人的合法權(quán)益，實(shí)現(xiàn)公平公正的交易，還可以提高房屋的使用價(jià)值，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定和諧發(fā)展。當(dāng)然，我們也應(yīng)該明確地認(rèn)識(shí)到，我國(guó)目前的法律關(guān)于承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的規(guī)定并不完善，與先進(jìn)國(guó)家相比，存在很多不足之處，這些問(wèn)題容易引起理論上與司法實(shí)踐中的不便之處。針對(duì)這些不足之處，我們應(yīng)該從該制度的基本理念入手，找出其中存在的疏漏，對(duì)其進(jìn)行研究與完善。

[1]羅群.房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)分析[D].華東政法大學(xué)，2012.

[2]張鵬.房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的適用范圍[J].法學(xué)雜志，2015，10：2-5.

[3]朱佳偉.論承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)[D].華東華東政法大學(xué)，2012.

D923

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：2095-4379-(2017)27-0212-01

趙明宇(1995-)，女，漢族，遼寧葫蘆島人，沈陽(yáng)師范大學(xué)法學(xué)院，2014級(jí)法學(xué)專業(yè)本科在讀。