[摘要]文章從留置權(quán)與特殊留置權(quán)的區(qū)別著手，研究特殊留置權(quán)的特殊性，進(jìn)而重點(diǎn)討論特殊留置權(quán)中的不動(dòng)產(chǎn)出租人留置權(quán)，論述不動(dòng)產(chǎn)出租人留置承租人物品的程序、對(duì)比使用公權(quán)力保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)出租人權(quán)利的利弊以及用物權(quán)方式保護(hù)出租人權(quán)利的優(yōu)勢(shì)等。

[關(guān)鍵詞]特殊留置權(quán)；不動(dòng)產(chǎn)

我國(guó)學(xué)者對(duì)擔(dān)保物權(quán)的研究側(cè)重于質(zhì)權(quán)和抵押權(quán)的研究，對(duì)留置權(quán)研究得不夠，對(duì)特別留置權(quán)的研究就更少了。所謂特別留置權(quán)是指“民法典”物權(quán)編中擔(dān)保制度以外的留置權(quán)。依各國(guó)立法例，特殊留置權(quán)主要包括：不動(dòng)產(chǎn)出租人的留置權(quán)、營(yíng)業(yè)主人的留置權(quán)、運(yùn)送人和承攬運(yùn)送人的留置權(quán)和船舶留置權(quán)。本文主要研究不動(dòng)產(chǎn)出租人的留置權(quán)。

一、不動(dòng)產(chǎn)出租人留置權(quán)的概念

留置權(quán)分為一般留置權(quán)和特殊留置權(quán)。特殊留置權(quán)的“特殊”之處就在于：其一，特殊留置權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)與特殊留置權(quán)的標(biāo)的物不以存在牽連關(guān)系為必要；其二，特殊留置權(quán)的標(biāo)的物不以留置權(quán)人已經(jīng)占有為必要；不以占有為必要，特殊留置權(quán)人怎么行使特殊留置權(quán)？特殊留置權(quán)的行使不以占有為必要，不要求有實(shí)際的管領(lǐng)力，特殊留置權(quán)的行使可以對(duì)未留置的物品一樣享有留置權(quán)。其三，單個(gè)留置物上的特殊留置權(quán)可因債務(wù)人提供相當(dāng)?shù)膿?dān)保物而消滅，是為擔(dān)保物權(quán)不可分性之例外。

不動(dòng)產(chǎn)出租人的留置權(quán)是指，不動(dòng)產(chǎn)之出租人就租賃契約所生之債權(quán)，對(duì)于承租人之物置于該不動(dòng)產(chǎn)者，有留置權(quán)，但禁止扣押之物不在此限。怎么樣理解“置于”？根據(jù)學(xué)者的解釋，所謂“置于”是指“所留置之物須為承租人由他處所移入，且移入之目的非屬于臨時(shí)性之置放”，這就排除了“僅為相當(dāng)暫時(shí)性之目的，而臨時(shí)置放于所承租不動(dòng)產(chǎn)上之物，例如承租人在另一處營(yíng)業(yè)所所屬的貨車送貨至其所承租之土地后，為卸貨而臨時(shí)停放于其上時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)出租人不得阻止其離去，而對(duì)其行使留置權(quán)”。據(jù)此，某一物是否屬于不動(dòng)產(chǎn)出租人留置權(quán)的客體，在相當(dāng)程度上取決于承租人的主觀意思即其“移入之目的”。然而，承租人的主觀意思到底如何，常常是他人所難以琢磨和判斷的，這就導(dǎo)致實(shí)務(wù)中當(dāng)事人往往會(huì)因?yàn)檫@一問(wèn)題而發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，甚至要訴之法院，而法院在判定承租人的主觀意思時(shí)也常常感到難以把握。

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)出租人留置的對(duì)象，大陸法系、英美法系的相關(guān)立法均規(guī)定，為維護(hù)承租人生活、工作、學(xué)習(xí)等方面的基本需要，承租人的某些財(cái)產(chǎn)即便置于租賃物中，也不得留置。不過(guò)，究竟哪些財(cái)產(chǎn)在性質(zhì)上不得留置，理論界認(rèn)識(shí)不一，這就給不動(dòng)產(chǎn)出租人留置權(quán)制度的適用帶來(lái)了一些困難。

其與一般留置權(quán)的區(qū)別：1.特殊留置權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)僅需因?yàn)樽赓U合同而產(chǎn)生就可以了，而不需要與承租人的不動(dòng)產(chǎn)具有牽連關(guān)系。2.不動(dòng)產(chǎn)出租人占有的留置物只需其位置在該不動(dòng)產(chǎn)之上，而不要求該不動(dòng)產(chǎn)出租人已經(jīng)實(shí)際占有（包括直接和間接占有）為必要條件。3.禁止扣押物均不得作為特別留置權(quán)的標(biāo)的物。一般留置權(quán)也有這樣的規(guī)定，但是特殊留置權(quán)的規(guī)定要嚴(yán)格得多。如不能留置婦女僅存的短裙。4.不動(dòng)產(chǎn)出租人之留置權(quán)得就留置標(biāo)的物受償?shù)模瑑H就可以就以前未收取的租金或出租物受到損害的賠償額為限，而一般留置權(quán)無(wú)此規(guī)定。5.兩者消滅的原因也不一樣。承租人取走留置物時(shí)被不動(dòng)產(chǎn)出租人所知，且未提出異議的，不動(dòng)產(chǎn)出租人的留置權(quán)消滅。一般留置權(quán)人喪失了留置物的占有，如果不是出于自己的意思，即使沒(méi)有提出異議，還可以基于占有返還請(qǐng)求權(quán)請(qǐng)求返還，留置權(quán)并不消滅。6.承租人提出與留置物價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保來(lái)取回對(duì)留置物的占有，是擔(dān)保物權(quán)不可分性的例外。一般留置權(quán)具有不可分性。

二、出租人如何行使留置權(quán)

然而，出租人怎么行使留置權(quán)？是直接進(jìn)去房子里取走房?jī)?nèi)的物品，還是要經(jīng)過(guò)一定的手續(xù)？筆者認(rèn)為，雖然不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)的行使不需要借助于他人的幫助，但是，基于保護(hù)承租人的利益，需要履行一些手續(xù)，例如：在物業(yè)公司工作人員的陪同下取走相應(yīng)的物品；或者，將物品取走后留一定的期間讓承租人回贖。出租人已經(jīng)有實(shí)體上的權(quán)利，只要在程序上給予承租人一定的回旋余地，可以平衡出租人與承租人的利益。接下來(lái)討論，出租人行使留置權(quán)是在合同存續(xù)期間還是合同到期以后？筆者認(rèn)為，特別留置權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)是因?yàn)樽赓U合同而生，所以，不動(dòng)產(chǎn)出租人的留置權(quán)必須是在合同存續(xù)期間才能行使，我國(guó)沒(méi)有規(guī)定，但是筆者認(rèn)為當(dāng)承租人不繳納租金達(dá)到足以違約的程度，出租人便可行使留置權(quán)。合同到期以后，出租人和承租人之間就沒(méi)有租賃關(guān)系，出租人便不可采用此制度來(lái)保護(hù)自己。

在此考慮下出租人對(duì)租賃物內(nèi)的物品有沒(méi)有占有？如果有占有，是直接占有還是間接占有？出租人對(duì)房屋是自主占有，承租人對(duì)房屋是他主占有，這是沒(méi)有什么爭(zhēng)議的，但是當(dāng)承租人不繳納房租，出租人行使特殊留置權(quán)時(shí)，出租人對(duì)房屋內(nèi)承租人的物品是否有占有？筆者認(rèn)為出租人對(duì)放置在房屋內(nèi)的承租人的物品是沒(méi)有占有的，不管是直接占有還是間接占有。間接占有是指占有人雖然不對(duì)物予以直接占有，但對(duì)于直接占有該物的人具有返還請(qǐng)求權(quán)，從而間接地對(duì)該物具有管理、支配、處分的狀態(tài)。例如出質(zhì)人，出租人，寄托人等對(duì)質(zhì)物、出租物、寄存物是間接占有人。間接占有不能獨(dú)立存在，間接占有人與直接占有人之間必須存在一定的法律關(guān)系，如：質(zhì)權(quán)關(guān)系、租賃關(guān)系、保管關(guān)系。嚴(yán)格地說(shuō)，間接占有并非真正實(shí)際上的占有，所以占有的保護(hù)有時(shí)僅限于直接占有人。不動(dòng)產(chǎn)出租人只有對(duì)房屋有權(quán)向承租人具有返還請(qǐng)求權(quán)，而對(duì)房屋內(nèi)的東西是沒(méi)有返還請(qǐng)求權(quán)的。房屋內(nèi)的物品的占有權(quán)始終是屬于承租人的，而出租人行使特殊留置權(quán)時(shí)是在承租人知曉且沒(méi)有異議的情況下進(jìn)行的，不需要對(duì)承租人的物進(jìn)行直接或間接的占有。出租人對(duì)房子內(nèi)的物品是一種物理上的控制或者說(shuō)是管理支配，說(shuō)出租人對(duì)屋內(nèi)物品具有占有是沒(méi)有法律上的依據(jù)的，它不是對(duì)承租人的物品的一種占有。并且特殊留置權(quán)的行使，也不以對(duì)占有該物品為前提。在我國(guó)，由于沒(méi)有規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)出租人留置權(quán)的制度，所以出租人都是要通過(guò)公力機(jī)關(guān)才能實(shí)現(xiàn)自己的權(quán)利。規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)出租人留置權(quán)的國(guó)家，把不以占有為必要，出租人無(wú)須借助于他人的行為就可以行使自己的權(quán)利。出租人雖然沒(méi)有占有，但是對(duì)出租屋內(nèi)的物品還是享有留置權(quán)的。出租人取走留置物時(shí)被承租人知曉，并無(wú)異議時(shí)，出租人成功行使不動(dòng)產(chǎn)出租人留置權(quán)。

三、我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)出租人的權(quán)利保護(hù)

我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)出租人的救濟(jì)，在司法實(shí)踐中，通常采取如下三種措施保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)出租人的權(quán)利：1.不動(dòng)產(chǎn)出租人在公證處提存；該辦法不足之處在于我國(guó)幅員遼闊，偏遠(yuǎn)地方申請(qǐng)?zhí)岽婀C不太實(shí)際。由公證處指定地方保管該動(dòng)產(chǎn)，從成本的角度出發(fā)，不是優(yōu)選辦法。不動(dòng)產(chǎn)出租人提存完后，還需去法院進(jìn)行訴訟才能實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)，對(duì)債權(quán)人來(lái)說(shuō)非常不利。2.不動(dòng)產(chǎn)出租人在公證處進(jìn)行證據(jù)保全公證。3.不動(dòng)產(chǎn)出租人直接向法院起訴，由法院對(duì)出租房屋內(nèi)的物品先予執(zhí)行。該辦法不足之處在于司法程序繁瑣，時(shí)間非常長(zhǎng)，申請(qǐng)先予執(zhí)行比較難，法院要嚴(yán)格審查。以上分析可以看出，我國(guó)實(shí)踐中是采用債權(quán)的保護(hù)方法保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)出租人的利益，而不動(dòng)產(chǎn)出租人留置權(quán)是采用物權(quán)的保護(hù)方式來(lái)保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)出租人的利益。

可以看出，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)出租人債權(quán)保護(hù)和物權(quán)保護(hù)的區(qū)別：1.在權(quán)力性質(zhì)上，不動(dòng)產(chǎn)出租人留置物屬于物權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)出租人無(wú)需借助于他人的行為，就能行使其權(quán)利并直接支配留置物。而我國(guó)是實(shí)行債權(quán)的保護(hù)方法，不動(dòng)產(chǎn)出租人作為債權(quán)人不能直接支配承租人的動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)出租人最終要通過(guò)向法院起訴來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)。2.在權(quán)利效力上，由于不動(dòng)產(chǎn)出租人留置權(quán)屬于物權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)出租人對(duì)于留置物有支配權(quán)，當(dāng)此項(xiàng)權(quán)利與債權(quán)并存的時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)出租人對(duì)于承租人有排他權(quán)和優(yōu)先權(quán)。我國(guó)沒(méi)有規(guī)定是債權(quán)的保護(hù)，是故不動(dòng)產(chǎn)出租人沒(méi)有排他權(quán)及優(yōu)先權(quán)。3.在權(quán)利效力所及的范圍上，由于不動(dòng)產(chǎn)出租人留置權(quán)屬于物權(quán)，在權(quán)利性質(zhì)上屬于對(duì)世權(quán)，權(quán)利人之外的一切人均為義務(wù)人，均負(fù)有不得侵害其權(quán)利的義務(wù)。我國(guó)的司法實(shí)踐規(guī)定僅可針對(duì)承租人，無(wú)權(quán)針對(duì)第三人行使。4.在權(quán)力行使的方式上，實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)出租人留置權(quán)制度的國(guó)家一般均賦予不動(dòng)產(chǎn)出租人自力救濟(jì)權(quán)。即在緊急的情況下允許不動(dòng)產(chǎn)出租人以自力救濟(jì)權(quán)。我國(guó)的司法實(shí)踐均需借助國(guó)家機(jī)關(guān)的力量，費(fèi)時(shí)費(fèi)力，不動(dòng)產(chǎn)出租人的權(quán)利很難實(shí)現(xiàn)。

實(shí)務(wù)中經(jīng)常出現(xiàn)承租人不繳租金的情況，對(duì)房屋出租人來(lái)說(shuō)，使用公權(quán)力進(jìn)行救濟(jì)費(fèi)時(shí)費(fèi)力，需要不動(dòng)產(chǎn)出租人特殊留置權(quán)制度的建立和完善，以保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)出租人的利益，使實(shí)踐中不動(dòng)產(chǎn)出租人留置承租人的物品的行為處于有法可依的境地。

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[作者簡(jiǎn)介]戴意珠（1989-），廣東惠州人，現(xiàn)為深圳大學(xué)法學(xué)院2013級(jí)民商法研究生，研究方向：商法。