謝 剛

成都公證處，四川 成都 610000

個(gè)人住房期房抵押貸款擔(dān)保體系的法律問(wèn)題思考

謝 剛

成都公證處，四川 成都 610000

房地產(chǎn)行業(yè)一直都是我國(guó)十分重視的行業(yè)，其與我國(guó)廣大人民群眾的住房消費(fèi)情況緊密相關(guān)，近些年我國(guó)城市居民的消費(fèi)信貸迅速發(fā)展，并且在住房抵押貸款方面的金額也在不斷上升。在這一背景下，我國(guó)個(gè)人住房期房抵押貸款相關(guān)的擔(dān)保問(wèn)題非常值得思考。對(duì)此，本文則主要深入分析和探究其中有關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)方面的問(wèn)題，并就其問(wèn)題給出相應(yīng)的建議。

個(gè)人住房；期房；抵押貸款；擔(dān)保；法律

在我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款當(dāng)中，擔(dān)保的主要形式為抵押擔(dān)保、質(zhì)押擔(dān)保、保證擔(dān)保，這樣的擔(dān)保形式各有相應(yīng)的要求。但是針對(duì)個(gè)人住房期房抵押貸款存在一定的特殊性，在風(fēng)險(xiǎn)方面實(shí)際比較大。就這一問(wèn)題，以下則從其中關(guān)于擔(dān)保的相關(guān)制度法律進(jìn)行深入探討，并就其擔(dān)保體系的法律及制度提出幾點(diǎn)看法。

一、個(gè)人住房期房抵押貸款中的風(fēng)險(xiǎn)

(一)個(gè)人住房期房抵押貸款

我國(guó)現(xiàn)在對(duì)商品房實(shí)行預(yù)售制度，政府通過(guò)發(fā)放《商品房預(yù)售許可證》對(duì)商品房銷(xiāo)售進(jìn)行監(jiān)管。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建中的房屋稱(chēng)為期房，期房?jī)H在取得《商品房預(yù)售許可證》前提下方能對(duì)外銷(xiāo)售。

我們經(jīng)常聽(tīng)到看到房產(chǎn)抵押貸款，即住房抵押貸款，又稱(chēng)按揭，是指銀行向貸款者發(fā)放大部分購(gòu)房資金，購(gòu)房者以自己收入分期向銀行支付本息，在貸款尚未結(jié)清前以其購(gòu)房契約向銀行作抵押。

期房抵押的標(biāo)的物是期房，在期房抵押期間，樓宇實(shí)際上并不存在，抵押人無(wú)法取得所預(yù)購(gòu)樓宇的所有權(quán)，他向債權(quán)人提供的還款擔(dān)保是在將來(lái)某一時(shí)間取得樓宇的權(quán)利，也就是一種期待權(quán)。

根據(jù)《擔(dān)保法》第34條相關(guān)規(guī)定，期房只要辦理了抵押登記以后就可以抵押。

(二)期房抵押應(yīng)注意的問(wèn)題

1.抵押人是期房的預(yù)購(gòu)人

期房抵押中，抵押人只應(yīng)該是預(yù)購(gòu)人，絕非是開(kāi)發(fā)商。實(shí)際操作中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在從銀行辦理房開(kāi)貸時(shí)將土地使用權(quán)連同在建工程作為標(biāo)的抵押給銀行，必須明確該法律行為是“在建工程抵押”，也就是在房屋尚未出售的前提下設(shè)定的抵押，而不是期房的抵押。對(duì)已經(jīng)預(yù)售的商品房，開(kāi)發(fā)商不能再設(shè)定抵押，否則會(huì)引起預(yù)購(gòu)人購(gòu)買(mǎi)權(quán)與開(kāi)發(fā)商抵押權(quán)相沖突的狀態(tài)。

2.須簽訂有效的商品房預(yù)售合同

期房抵押合同僅僅是一個(gè)從合同，須以主合同的有效為前提，而主合同是商品房預(yù)售合同。商品房預(yù)售合同的有效須包括：一方面預(yù)購(gòu)人與預(yù)售人簽訂了期房合同，并按合同約定支付了一定比例的購(gòu)房款；另一方面開(kāi)發(fā)商的預(yù)售行為必須是符合法律規(guī)定的。

3.期房抵押必須辦理抵押登記

期房抵押屬于房地產(chǎn)抵押范疇。根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)管理法和擔(dān)保法的的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同自簽訂日起三十日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房地產(chǎn)抵押登記。抵押登記是抵押權(quán)獲得公信力的必要途徑，辦理期房抵押時(shí)，登記機(jī)關(guān)需在合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。

(三)期房抵押貸款當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)

從當(dāng)下個(gè)人住房期房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，具體可能會(huì)面臨以下幾點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)：(1)借款人在期房抵押期間，如果要進(jìn)行債權(quán)的變現(xiàn)需要滿足一定的條件，并且很可能會(huì)遭受一定的損失，如金融投資受到限制，資金周轉(zhuǎn)不靈等情況；(2)期房抵押貸款與現(xiàn)房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)本身要大，例如期房隨市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)預(yù)售合同中的價(jià)格也會(huì)發(fā)生變化，如果市場(chǎng)不景氣期房?jī)r(jià)值下跌，就銀行層面而言，是得不償失的[1]；(3)在期房抵押貸款期間，如借款人不能夠按照約定在時(shí)間范圍內(nèi)支付利息或者借款項(xiàng)，借款人則可能面臨信用風(fēng)險(xiǎn)，從法律層面來(lái)講，借款人可能會(huì)面臨債權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，后續(xù)若借款人要向銀行貸款等均會(huì)有不利的影響。除了以上提及的三點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)之外，其中還存在其他的風(fēng)險(xiǎn)，而處理這些風(fēng)險(xiǎn)則需要在很大層面依靠法律，但是當(dāng)前關(guān)于期房抵押貸款擔(dān)保的相關(guān)法律、體系具體也存在著一些問(wèn)題[2]。就此，以下則主要從法律的角度對(duì)期房抵押貸款擔(dān)保體系進(jìn)行深入的探討。

二、期房抵押貸款擔(dān)保體系的法律問(wèn)題分析

依據(jù)我國(guó)關(guān)于個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保相關(guān)法律，目前在期房抵押貸款方面實(shí)際還缺少更為有效的擔(dān)保機(jī)制，擔(dān)保具體落實(shí)存在一定的難度[3]。首先，在辦理期房抵押貸款過(guò)程中，申請(qǐng)的手續(xù)比較繁瑣，需要花費(fèi)一些時(shí)間，例如提供相應(yīng)的證明、簽訂合同等，但這些實(shí)際上不能從根本上解決擔(dān)保落實(shí)和實(shí)現(xiàn)問(wèn)題。

而針對(duì)期房抵押貸款擔(dān)保中可能發(fā)生或面臨的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前也缺少比較完善的法律保障，這對(duì)借款人、銀行應(yīng)對(duì)期房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)也是不利的[4]。就期房抵押貸款，我國(guó)《擔(dān)保法》已經(jīng)明確寫(xiě)明了擔(dān)保物的相關(guān)規(guī)定，如什么可以作為擔(dān)保物、擔(dān)保物價(jià)值評(píng)估、處置等等。整體看《擔(dān)保法》，其規(guī)定、要求以原則性的內(nèi)容為主，借款人(債務(wù)人)若不能履行期房抵押貸款中的合約條款，具體進(jìn)行法律、法規(guī)的操作實(shí)際也面臨問(wèn)題，這就容易造成個(gè)人住房期房抵押貸款中抵押物難以處置等的情況。

例如，根據(jù)《擔(dān)保法》第五十三條規(guī)定：“債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押物所得的價(jià)款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟?！庇纱丝梢?jiàn)，在處理抵押物方面，具體可采用三種方式，即折價(jià)、拍賣(mài)和變賣(mài)，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)為銀行處理借款人期房抵押貸款問(wèn)題方面提供了方法，但同時(shí)銀行也只能通過(guò)以上三種方法處理，這也意味著銀行以其他形式處理抵押物的權(quán)利被剝奪。如此一來(lái)，銀行則面臨抵押物難以處置的問(wèn)題。

又例如，依據(jù)《擔(dān)保法》，對(duì)于期房銀行憑借貸款人的抵押預(yù)告登記充分享有抵押權(quán)，但是在期房抵押貸款的實(shí)際情況下，相關(guān)學(xué)者、專(zhuān)家就此提出銀行不能僅僅憑借抵押預(yù)告登記就享有抵押權(quán)，而這方面的問(wèn)題為銀行維權(quán)也帶來(lái)了許多困擾[5]。

關(guān)于期房抵押貸款擔(dān)保的法律問(wèn)題，以下通過(guò)一個(gè)相對(duì)簡(jiǎn)單的實(shí)例就其中涉及到的抵押登記問(wèn)題進(jìn)行分析：(1)黃先生于2012年9月上海購(gòu)買(mǎi)了房屋，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)能夠交房，但是在黃先生還沒(méi)有房產(chǎn)證，出于避稅的考慮，想在5年之后再進(jìn)行過(guò)戶。同時(shí)，為了防止房屋被再次出售，黃先生想辦理抵押登記，正在考慮是否進(jìn)行辦理期房抵押手續(xù)。(2)案情分析：基于黃先生購(gòu)房情況，以及根據(jù)《擔(dān)保法》，期房除了能夠給銀行做房貸抵押之外，其它抵押均不可以。因此，黃先生不能辦理期房抵押手續(xù)。

基于以上案例可知，個(gè)人在住房期房抵押貸款擔(dān)保的相關(guān)法律十分明確，但同時(shí)也存在一些不夠完善的地方。綜合以上幾點(diǎn)關(guān)于期房抵押貸款擔(dān)保體系的法律問(wèn)題，歸根結(jié)底還是由于這方面的法律還不夠健全和完善。就此，針對(duì)個(gè)人住房期房抵押貸款擔(dān)保體系的法律問(wèn)題，筆者有以下幾點(diǎn)看法。

三、個(gè)人住房期房抵押貸款擔(dān)保體系法律問(wèn)題的建議

面對(duì)期房抵押貸款的形式，為降低該形式帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，筆者認(rèn)為具體可以從以下兩個(gè)方面采取措施。

(一)健全個(gè)人信用評(píng)估制度

在進(jìn)行期房抵押貸款相關(guān)事宜的處理之前，銀行就借款人的基本信息進(jìn)行信用記錄的查詢、驗(yàn)證，而后進(jìn)行綜合性的評(píng)估，或者針對(duì)借款人期房抵押貸款的具體要求進(jìn)行評(píng)估，形成貸款申請(qǐng)者的基本信用資料。通過(guò)該信用資料的建立健全，對(duì)借款人形成一定約束，再加以法律的形式來(lái)確保該信用評(píng)估制度的構(gòu)建、實(shí)施，一旦借款人人出現(xiàn)違背合約的情況，違約者的信用出現(xiàn)危機(jī)從而也使其損失更大，這對(duì)銀行維權(quán)以及降低期房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)具有較好的作用，風(fēng)險(xiǎn)處理也相對(duì)容易一些。基于此，政府同時(shí)也應(yīng)當(dāng)重視信用制度的建立，并針對(duì)信用進(jìn)一步加強(qiáng)立法，確保個(gè)人信用建設(shè)的法律環(huán)境。

(二)健全法律擔(dān)保機(jī)制

就個(gè)人住房期房抵押貸款擔(dān)保方面，健全法律擔(dān)保機(jī)制主要還是針對(duì)《擔(dān)保法》以及《物權(quán)法》中的第十六章的內(nèi)容進(jìn)行。由于當(dāng)前我國(guó)購(gòu)房整體環(huán)境、銀行金融業(yè)的發(fā)展等與過(guò)去相比，發(fā)生的變化比較大，因此在《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》方面也應(yīng)當(dāng)做出相應(yīng)完善和健全。

例如，針對(duì)《物權(quán)法》第二章第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！本驮擁?xiàng)條例以及《擔(dān)保法》，期房抵押貸款過(guò)程中，貸款人辦理了抵押登記，在法律上銀行就擁有了抵押權(quán)，關(guān)于這一點(diǎn)具體還應(yīng)當(dāng)進(jìn)行進(jìn)一步的修訂，重點(diǎn)保護(hù)借款人人、銀行雙方的利益。又如借款人在期房具備辦證條件后，銀行要積極跟進(jìn)過(guò)戶及抵押進(jìn)度，寧可墊付稅費(fèi)，也不要由于借款人的拖延而將其擱置，如此也可降低法律的限制以及降低期房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，個(gè)人住房期房抵押貸款擔(dān)保作為當(dāng)前比較常用的購(gòu)房、融資方式，在具體進(jìn)行該抵押貸款過(guò)程中則還需要嚴(yán)格依照相關(guān)的法律處理。而就其中存在法律問(wèn)題，本文以上結(jié)合期房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了具體的分析，并提出了幾點(diǎn)建議。由于篇幅限制，以上探討和分析還并不全面，但仍希望可以就期房抵押貸款擔(dān)保體系的法律問(wèn)題提供一些參考。

[1]段添天.個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防控法律制度研究[D].云南大學(xué)，2010.

[2]吳志宇.論我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保模式的選擇[J].華北電力大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)，2010，03：65-70.

[3]陳磊.我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施[J].黑龍江對(duì)外經(jīng)貿(mào)，2010，06：130-131.

[4]武力寧.關(guān)注個(gè)人住房抵押貸款中的法律風(fēng)險(xiǎn)[J].青海金融，2008，12：50-52.

[5]黃梅.緊縮政策下——警惕個(gè)人住房抵押貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)[J].湖北農(nóng)村金融研究，2008，11：45-48.

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謝剛(1961-)，男，漢族，四川成都人，中共黨員，本科，成都公證處，三級(jí)公證員，研究方向：民法、經(jīng)濟(jì)法等。