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        法規(guī)·解讀

        2016-12-31 15:51:20
        財(cái)會學(xué)習(xí) 2016年11期
        關(guān)鍵詞:計(jì)稅進(jìn)項(xiàng)稅額營業(yè)稅

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        法規(guī)·解讀

        房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)只減不增政策指引

        廣東省國稅局介紹,房地產(chǎn)業(yè)是原營業(yè)稅下稅收貢獻(xiàn)最大的行業(yè),全面推開營改增試點(diǎn)后,國家通過一系列的特殊政策和過渡政策,確保房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅負(fù)只減不增。

        其一,扣除土地成本。

        政策設(shè)計(jì):房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,可扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款。

        解析:營改增試點(diǎn)給予房地產(chǎn)業(yè)的最大紅利就在于可扣除土地價款。對北上廣深等一線城市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,其土地成本占比大多達(dá)到30%-50%,扣除土地成本最大限度解決了因土地成本較高導(dǎo)致稅負(fù)可能上升的憂慮。

        其二,預(yù)收款按3%預(yù)繳。

        政策設(shè)計(jì):根據(jù)營改增試點(diǎn)政策,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,應(yīng)在收到預(yù)收款時按3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅,在房地產(chǎn)項(xiàng)目完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后,計(jì)算應(yīng)納稅額并抵減已預(yù)繳稅款。而原營業(yè)稅下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款即確認(rèn)納稅義務(wù)并按5%稅率繳納營業(yè)稅。

        解析:營改增試點(diǎn)后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)階段需繳納稅款減少約40%,將節(jié)省大量的資金成本。

        其三,老項(xiàng)目可選擇簡易計(jì)稅方法。

        政策設(shè)計(jì):考慮到房地產(chǎn)項(xiàng)目一般時間跨度較長,營改增試點(diǎn)前發(fā)生的成本已無法作為進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣,營改增試點(diǎn)過渡政策允許老項(xiàng)目選擇簡易計(jì)稅方法按照5%征收率計(jì)稅,與原營業(yè)稅稅率5%相比,稅負(fù)水平基本保持穩(wěn)定,有利于更好地實(shí)現(xiàn)營改增試點(diǎn)平穩(wěn)過渡。

        舉例:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自2015年1月起開工建設(shè)某住宅項(xiàng)目,2016年6月1日起對外預(yù)售。該項(xiàng)目可按房地產(chǎn)老項(xiàng)目選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅,其征收率為5%,考慮換算不含稅銷售的因素,其實(shí)際稅負(fù)僅為4.76%,相比原營業(yè)稅稅率5%還略有下降。

        其四,按項(xiàng)目選擇計(jì)稅方法。

        政策設(shè)計(jì):房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按照不同項(xiàng)目選擇適用不同計(jì)稅方法計(jì)稅。

        解析:比如對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目,對于營改增試點(diǎn)前已開工的老項(xiàng)目,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅,維持稅負(fù)水平穩(wěn)定過渡;對于營改增試點(diǎn)后才開工的新項(xiàng)目,由于可以取得可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照一般計(jì)稅方法計(jì)稅。值得說明的是,一旦選定計(jì)稅方式,之后的36個月期間不得更改。

        其五,出租老不動產(chǎn)過渡政策。

        政策設(shè)計(jì):出租老不動產(chǎn),納稅人可以選擇簡易計(jì)稅方法按5%征收率計(jì)稅。

        解析:營改增試點(diǎn)對出租老不動產(chǎn)安排了這一過渡政策。對于納稅人于2016年4月30日前取得的老不動產(chǎn),因取得不動產(chǎn)時未能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額,根據(jù)過渡政策規(guī)定,只要不動產(chǎn)權(quán)屬保持不變可一直選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅,在較長時期內(nèi)保持稅負(fù)水平只減不增。

        其六,取得不動產(chǎn)分2年抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

        政策設(shè)計(jì):營改增試點(diǎn)將不動產(chǎn)納入了增值稅抵扣范圍,2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)或不動產(chǎn)在建工程的進(jìn)項(xiàng)稅額分2年進(jìn)行抵扣,第一年抵扣60%,第二年抵扣40%。

        解析:將不動產(chǎn)納入進(jìn)項(xiàng)抵扣范圍是我國增值稅改革的重大突破,無論是可抵扣的不動產(chǎn)范圍還是不動產(chǎn)抵扣的年限,都突出了有利于納稅人的原則,是實(shí)施全面減負(fù)的一項(xiàng)有力舉措。新增不動產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)抵扣對房地產(chǎn)業(yè)意義重大,短期來看,增加進(jìn)項(xiàng)抵扣有助于減輕稅負(fù)水平,降低企業(yè)成本,尤其為處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)贏得“緩沖期”;長遠(yuǎn)來看,將刺激不動產(chǎn)的消費(fèi)需求,有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)“去庫存”的目標(biāo),有益于整個行業(yè)的良性、健康發(fā)展。

        其七,選擇甲供工程模式。

        政策設(shè)計(jì):為甲供工程提供的建筑服務(wù)可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅,且甲供材不納入建筑服務(wù)計(jì)稅依據(jù)。

        解析:營改增試點(diǎn)對建筑服務(wù)安排了這一過渡政策,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可獲益于過渡政策,通過采用甲供工程模式,自行采購設(shè)備、材料和動力,便可抵扣17%的進(jìn)項(xiàng)稅額,相比于原營業(yè)稅下將設(shè)備、材料和動力計(jì)入建筑服務(wù)銷售額來實(shí)現(xiàn)成本計(jì)算,可獲得更多的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣,有利于實(shí)現(xiàn)稅負(fù)持續(xù)下降。

        其八,二手房交易稅費(fèi)只減不增。

        政策設(shè)計(jì):營改增試點(diǎn)延續(xù)了原營業(yè)稅二手房交易優(yōu)惠政策,個人出售購買2年以上(含2年)的住房繼續(xù)享受免稅政策,北上廣深四地的個人出售非普通住房雖不直接適用免稅條件,但也可以將購買住房價款從銷售收入中扣除,按差額繳納增值稅。

        解析:在延續(xù)營業(yè)稅下二手房交易免稅政策的基礎(chǔ)上,考慮增值稅作為價外稅的因素,二手房交易的稅負(fù)不會增加。以交易價格為100萬的房產(chǎn)為例,營改增試點(diǎn)前需繳納營業(yè)稅100×5%=5萬元;營改增試點(diǎn)后需繳納增值稅100÷(1+5%)×5%=4.76萬元,少交稅款2400元。營改增試點(diǎn)后,二手房交易的增值稅仍然由地稅機(jī)關(guān)征收,維持辦稅資料不變、辦稅流程不變、辦稅場所不變,但稅負(fù)略有下降。(來源:廣東省國稅局)

        這些特殊政策和過渡政策如下:

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