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法規(guī)·解讀

房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)只減不增政策指引

廣東省國稅局介紹，房地產(chǎn)業(yè)是原營業(yè)稅下稅收貢獻(xiàn)最大的行業(yè)，全面推開營改增試點(diǎn)后，國家通過一系列的特殊政策和過渡政策，確保房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅負(fù)只減不增。

其一，扣除土地成本。

政策設(shè)計(jì)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款。

解析：營改增試點(diǎn)給予房地產(chǎn)業(yè)的最大紅利就在于可扣除土地價款。對北上廣深等一線城市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其土地成本占比大多達(dá)到30％-50％，扣除土地成本最大限度解決了因土地成本較高導(dǎo)致稅負(fù)可能上升的憂慮。

其二，預(yù)收款按3％預(yù)繳。

政策設(shè)計(jì)：根據(jù)營改增試點(diǎn)政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按3％的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，在房地產(chǎn)項(xiàng)目完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后，計(jì)算應(yīng)納稅額并抵減已預(yù)繳稅款。而原營業(yè)稅下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款即確認(rèn)納稅義務(wù)并按5％稅率繳納營業(yè)稅。

解析：營改增試點(diǎn)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)階段需繳納稅款減少約40％，將節(jié)省大量的資金成本。

其三，老項(xiàng)目可選擇簡易計(jì)稅方法。

政策設(shè)計(jì)：考慮到房地產(chǎn)項(xiàng)目一般時間跨度較長，營改增試點(diǎn)前發(fā)生的成本已無法作為進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，營改增試點(diǎn)過渡政策允許老項(xiàng)目選擇簡易計(jì)稅方法按照5％征收率計(jì)稅，與原營業(yè)稅稅率5％相比，稅負(fù)水平基本保持穩(wěn)定，有利于更好地實(shí)現(xiàn)營改增試點(diǎn)平穩(wěn)過渡。

舉例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自2015年1月起開工建設(shè)某住宅項(xiàng)目，2016年6月1日起對外預(yù)售。該項(xiàng)目可按房地產(chǎn)老項(xiàng)目選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，其征收率為5％，考慮換算不含稅銷售的因素，其實(shí)際稅負(fù)僅為4.76％，相比原營業(yè)稅稅率5％還略有下降。

其四，按項(xiàng)目選擇計(jì)稅方法。

政策設(shè)計(jì)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按照不同項(xiàng)目選擇適用不同計(jì)稅方法計(jì)稅。

解析：比如對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目，對于營改增試點(diǎn)前已開工的老項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，維持稅負(fù)水平穩(wěn)定過渡；對于營改增試點(diǎn)后才開工的新項(xiàng)目，由于可以取得可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照一般計(jì)稅方法計(jì)稅。值得說明的是，一旦選定計(jì)稅方式，之后的36個月期間不得更改。

其五，出租老不動產(chǎn)過渡政策。

政策設(shè)計(jì)：出租老不動產(chǎn)，納稅人可以選擇簡易計(jì)稅方法按5％征收率計(jì)稅。

解析：營改增試點(diǎn)對出租老不動產(chǎn)安排了這一過渡政策。對于納稅人于2016年4月30日前取得的老不動產(chǎn)，因取得不動產(chǎn)時未能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，根據(jù)過渡政策規(guī)定，只要不動產(chǎn)權(quán)屬保持不變可一直選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，在較長時期內(nèi)保持稅負(fù)水平只減不增。

其六，取得不動產(chǎn)分2年抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

政策設(shè)計(jì)：營改增試點(diǎn)將不動產(chǎn)納入了增值稅抵扣范圍，2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)或不動產(chǎn)在建工程的進(jìn)項(xiàng)稅額分2年進(jìn)行抵扣，第一年抵扣60％，第二年抵扣40％。

解析：將不動產(chǎn)納入進(jìn)項(xiàng)抵扣范圍是我國增值稅改革的重大突破，無論是可抵扣的不動產(chǎn)范圍還是不動產(chǎn)抵扣的年限，都突出了有利于納稅人的原則，是實(shí)施全面減負(fù)的一項(xiàng)有力舉措。新增不動產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)抵扣對房地產(chǎn)業(yè)意義重大，短期來看，增加進(jìn)項(xiàng)抵扣有助于減輕稅負(fù)水平，降低企業(yè)成本，尤其為處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)贏得“緩沖期”；長遠(yuǎn)來看，將刺激不動產(chǎn)的消費(fèi)需求，有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)“去庫存”的目標(biāo)，有益于整個行業(yè)的良性、健康發(fā)展。

其七，選擇甲供工程模式。

政策設(shè)計(jì)：為甲供工程提供的建筑服務(wù)可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，且甲供材不納入建筑服務(wù)計(jì)稅依據(jù)。

解析：營改增試點(diǎn)對建筑服務(wù)安排了這一過渡政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可獲益于過渡政策，通過采用甲供工程模式，自行采購設(shè)備、材料和動力，便可抵扣17％的進(jìn)項(xiàng)稅額，相比于原營業(yè)稅下將設(shè)備、材料和動力計(jì)入建筑服務(wù)銷售額來實(shí)現(xiàn)成本計(jì)算，可獲得更多的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，有利于實(shí)現(xiàn)稅負(fù)持續(xù)下降。

其八，二手房交易稅費(fèi)只減不增。

政策設(shè)計(jì)：營改增試點(diǎn)延續(xù)了原營業(yè)稅二手房交易優(yōu)惠政策，個人出售購買2年以上（含2年）的住房繼續(xù)享受免稅政策，北上廣深四地的個人出售非普通住房雖不直接適用免稅條件，但也可以將購買住房價款從銷售收入中扣除，按差額繳納增值稅。

解析：在延續(xù)營業(yè)稅下二手房交易免稅政策的基礎(chǔ)上，考慮增值稅作為價外稅的因素，二手房交易的稅負(fù)不會增加。以交易價格為100萬的房產(chǎn)為例，營改增試點(diǎn)前需繳納營業(yè)稅100×5％=5萬元；營改增試點(diǎn)后需繳納增值稅100÷（1+5％）×5％=4.76萬元，少交稅款2400元。營改增試點(diǎn)后，二手房交易的增值稅仍然由地稅機(jī)關(guān)征收，維持辦稅資料不變、辦稅流程不變、辦稅場所不變，但稅負(fù)略有下降。（來源：廣東省國稅局）

這些特殊政策和過渡政策如下：