李艷（華通置業(yè)有限公司，北京 100048）

?

房地產經(jīng)濟的影響因素及其戰(zhàn)略分析

李艷
（華通置業(yè)有限公司，北京 100048）

摘要：房地產經(jīng)濟的發(fā)展是驅動我國經(jīng)濟的主要動力，對宏觀經(jīng)濟的發(fā)展有著極為重要的引導作用。正是房地產經(jīng)濟在我國經(jīng)濟發(fā)展中的不可替代性，使得與其相關的各界研究人員都關注于能夠驅動房地產經(jīng)濟的發(fā)展因素，以及致力于如何進行戰(zhàn)略的規(guī)劃或調整來驅動與完善房地產經(jīng)濟的平衡發(fā)展。本文在綜合分析當下房地產經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀的基礎上，從內在與外在兩個角度深入分析它的驅動因素，并進行了深度的戰(zhàn)略分析，以求能夠為促進房地產經(jīng)濟的發(fā)展提供借鑒。

關鍵詞：房地產經(jīng)濟；影響因素；戰(zhàn)略分析

一、引言

近幾年來，我國房地產經(jīng)濟發(fā)展不穩(wěn)定，主要是由于影響房地產經(jīng)濟的驅動因素的變化。本文從不同的角度深入研究我國房地產經(jīng)濟的影響因素，并在此基礎上對能夠正向驅動房地產經(jīng)濟的戰(zhàn)略進行剖析。

二、房地產經(jīng)濟的影響因素

1、外在的影響因素

（1）相關政策。我國房地產經(jīng)濟的發(fā)展是以市場經(jīng)濟為關鍵，宏觀調控為輔助，但整個經(jīng)濟的正常、平衡的運轉是絕對脫離不了政府相關的宏觀政策的調節(jié)與控制。從另一個角度來看，房地產行業(yè)觸及到的領域較為廣泛，自身的穩(wěn)定性不夠強，整個房地產行業(yè)的發(fā)展會直接或間接地受到國家政府出臺的各種相關調控政策的影響，如貨幣調節(jié)政策、行業(yè)政策，甚至是政府所期望實現(xiàn)的經(jīng)濟發(fā)展目標等。因此，有關房地產行業(yè)或者相關行業(yè)的宏觀調控政策的出臺，都會使得業(yè)界相關企業(yè)或部門進行管理內容或目標的調整，在一定程度上決定了該行業(yè)的整體發(fā)展趨向。

（2）市場現(xiàn)狀。通過對現(xiàn)階段房地產行業(yè)的市場狀況進行深入調查發(fā)現(xiàn)，當面臨較為蕭條的市場環(huán)境時，由于地產的需求較少，甚至會出現(xiàn)供大于求的的供需嚴重不平衡的情況，就會使得整個房地產行業(yè)內企業(yè)不再具有市場的主動優(yōu)勢，進而導致地產的價格水平在一定程度上取決于供需失衡的程度，并在一定范圍內會產生波動。面對如此緊張的市場現(xiàn)狀，房地產行業(yè)會隨著地產經(jīng)濟的蕭條而逐漸縮小規(guī)模與范圍。當然，地產的需求大小在很大程度上取決于當?shù)爻鞘械陌l(fā)展現(xiàn)狀，如城市化的水平。

（3）土地資源。房地產行業(yè)發(fā)展的最基本的前提是能夠獲得所需的土地資源。房地產開發(fā)商需要通過招標或者拍賣的方式與相關的土地管理部門或其它企業(yè)爭取到一定的土地資源，并獲得該土地資源的使用權，進而擁有建設用地的使用權。以上是房地產交易市場的第一個環(huán)節(jié)，供需雙方分別為土地管理部門與房地產開發(fā)商。在此之后，房地產開發(fā)商與建筑房屋使用者形成需求供給關系，在這個環(huán)節(jié)中涉及到土地使用權的轉讓與房屋所有權的交接等。由此可以看出，土地資源是整個房地產開發(fā)與交易市場不容忽視的關鍵因素，制約與影響著房地產行業(yè)的發(fā)展。

（4）金融資本。房地產行業(yè)能否正常運轉，在很大程度上取決于是否能夠保持持續(xù)的現(xiàn)金流。房地產行業(yè)作為經(jīng)濟密集型產業(yè)，不論是地產開發(fā)的過程還是房屋交易的過程，都需要有足夠的資金得以運用，才能保證地產企業(yè)的正常經(jīng)營與運轉。其中，在房地產開發(fā)商通過招標等方式獲得土地資源的使用權的過程中，需要向銀行等金融機構貸款，或者爭取投資者的資金。同樣，地產開發(fā)商與建筑公司進行合作的過程也需要大量的資金。盡管在地產交易的過程中有部分來自房地產需求者的資金流，但該資金流不具有連續(xù)與穩(wěn)定性。由此，房地產行業(yè)的相關企業(yè)應該足夠重視金融資本對地產經(jīng)營的影響作用。

2、內在的影響因素

（1）供需不平衡。在房地產交易市場，往往很難達到供給與需求平衡的狀態(tài)。當房地產的供給相對量超過需求的相對量時，在一般情況下會形成地產行業(yè)的激烈競爭，阻礙房地產經(jīng)濟的快速發(fā)展，甚至會產生房屋的“庫存”，這時房屋的需求者便占據(jù)了主導地位，有一定的議價優(yōu)勢。造成這種現(xiàn)象的原因有很多，如該地區(qū)的整體的經(jīng)濟發(fā)展水平、人們的消費理念等。在這種市場狀態(tài)之下，房地產開發(fā)商應扭轉被動的局面，主動發(fā)掘需求者的潛在消費點，有效地刺激需求。由此可以看出，房地產行業(yè)的市場供求與供給經(jīng)常處于不匹配的狀態(tài)，而且供給曲線往往是滯后于需求曲線的波動，就會導致房地產行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展一直處于不穩(wěn)定的狀態(tài)。

（2）房地產價格的波動。通過對房地產行業(yè)的實際調查發(fā)現(xiàn)，房地產的價格一直處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，也會導致整個房地產經(jīng)濟發(fā)展不平衡。尤其是最近十年的房地產行業(yè)，價格大體處于波動式上升的趨勢，這在一定程度上源于房地產開發(fā)商投機心理與盲目的追求高利潤。最近幾年，房地產的價格處于不規(guī)律的上升態(tài)勢，無疑會刺激大量的房地產開發(fā)商加大地產開發(fā)的投資力度，刺激房地產行業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展。這樣的發(fā)展趨勢看似獲得了較高的效益，但地價的不合理上升說明行業(yè)正處于極端化的發(fā)展，產生了許多價格泡沫，整個市場的發(fā)展是不健康的，可能會為之后的房地產經(jīng)濟留下隱患。

（3）房地產投資的變化。房地產行業(yè)的投資是房地產經(jīng)濟發(fā)展的關鍵性因素，當行業(yè)內的投資商看好現(xiàn)有的地產經(jīng)濟時，會主動地將大量的資金投入其中，持續(xù)、大量的資金流在短期內會有效地刺激當下的房地產的經(jīng)濟發(fā)展。相反，當投資商不看好房地產行業(yè)的發(fā)展時，便會減少對房地產的投資與交易，資金流的短缺與間斷會導致房地產的開發(fā)力度減小，交易量也會大幅度的下降。由此可以得知，投資力度的變化會對房地產行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展產生即時的影響，兩者的變化周期基本上是一致的，而且相對于房地產經(jīng)濟的變化，地產投資的變化頻率更大。

三、房地產經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略分析

面對房地產經(jīng)濟發(fā)展不穩(wěn)定的現(xiàn)實狀況，各界都極為關注影響其發(fā)展的驅動因素及其相匹配的戰(zhàn)略分析。在深入調查與探究房地產行業(yè)及其內部、外部環(huán)境的基礎上，從不同的角度發(fā)掘影響其發(fā)展的內在與外在相關因素，本文有針對性地從以下幾個不同的視角進行相關的戰(zhàn)略分析，進而為有效地解決房地產經(jīng)濟問題提供借鑒，以求能夠保持房地產經(jīng)濟的健康穩(wěn)定的發(fā)展。

1、有效控制房地產市場

針對房地產價格不穩(wěn)定性、供需不平衡以及市場現(xiàn)狀等因素導致房地產經(jīng)濟不穩(wěn)定的現(xiàn)狀，必須采取必要的措施應對市場變化。面對價格的不合理波動，我國相關企業(yè)與部門應保持足夠的重視，并需要有針對性地進行市場價格的調節(jié)與控制。這并不意味著需要嚴格地控制房地產的市場價格，這會完全限制市場自身的調節(jié)作用；應該通過適度的調節(jié)將房地產的市場價格保持在一定的正常的波動范圍之內，保證其不會出現(xiàn)極端化的非健康狀態(tài)。房地產價格在合理范圍內較小幅度的波動，是出于市場的健康狀態(tài)，而且有利于房地產行業(yè)的良性競爭，刺激地產企業(yè)的管理改善，進而有效地促進房地產行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。但是，對于較高與較低的房地產價格，很有必要采取調節(jié)控制的措施，使其回歸到正常的范圍，否則會對房地產經(jīng)濟的發(fā)展帶來極大的負面影響。

2、有效加強土地的管理

政府需要嚴格地把控用于房地產開發(fā)的土地資源的價格，并保持在合理的水平。過高的土地資源價格會直接影響房地產開發(fā)的成本，從而影響房地產的價格，進而干擾房地產經(jīng)濟的發(fā)展。同時，應該嚴格的管理土地資源的劃撥與拍賣，進行嚴格的審核。在有效的控制土地資源總量的前提之下，對土地資源的使用方式進行有效地監(jiān)管，最好對用于房地產開發(fā)與市場交易的土地資源供應進行規(guī)范化操作，設計相應的機制，實現(xiàn)土地資源的有效、合理的配置。如減少或者取消非市場化的土地轉讓形式，取而代之的是招標或者拍賣的方式進行土地資源的合理分配。另外，政府還可以對房地產土地資源的供給，構建完善的體制，進而能夠及時的調整與控制土地資源的使用。

3、完善房地產投資政策

房地產投資的變化與投資回報率的變動對房地產經(jīng)濟的影響，應建設與當下的房地產經(jīng)濟現(xiàn)狀相契合的房地產投資政策。首先，在清晰界定投資主體與投資對象，確保產權分明，有效降低房地產投資風險的同時，確保房地產有相對量的資產投資與整體規(guī)模的發(fā)展，避免投資的不合理化。其次，及時的通過市場調查來檢驗原有制定的投資政策是否合理，進而能夠進行及時的糾正或者重新擬定相關的投資政策。

4、健全房地產開發(fā)的金融機制

針對金融資本對于房地產行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的制約問題，有必要結合當下的實際情況，完善與健全現(xiàn)有的金融體制。對于多樣化的投資方式，如住房公積金的使用、政府的扶持優(yōu)惠政策以及常用的銀行貸款等方式，通過完善相關的金融機制來予以相關的扶持。另外，應該及時地洞察當下運行的金融機制與房地產經(jīng)濟發(fā)展不契合的情況，保證有效地監(jiān)督與管理，進而不斷健全金融機制，以求為房地產經(jīng)濟發(fā)展起到正向驅動作用。當然這是需要房地產行業(yè)、金融行業(yè)及政府等相關部門的協(xié)調與合作，結合當下的實際情況，共同構建完善的房地產的融資體制。

5、保證房地產投資的理性化

要有效地確保房地產投資的理性化。首先，應該清晰構建房地產投資主體的結構，保證各主體權責分明。其次，應該嚴格的把控房地產投資的力度與數(shù)量，以求能夠使得房地產經(jīng)濟與整體經(jīng)濟的發(fā)展相契合，房地產經(jīng)濟的發(fā)展雖然是我國整體宏觀經(jīng)濟的關鍵點，但是過度的不合理投資會打破整個經(jīng)濟生態(tài)圈的平衡，甚至會制約或阻礙其它行業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展。再次，有效避免投資的盲目追風，促使投資者在房屋需求分析的基礎之上進行合理投資，可以通過全面的市場調研，也可以借助于高效或科研機構對現(xiàn)有的房地產市場進行深入的調查與統(tǒng)計分析，在此基礎上做出更為準確的投資決策。最后，可以從宏觀的角度設計與規(guī)劃房地產行業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，制定滾動性的發(fā)展目標，這樣就為房地產行業(yè)的相關企業(yè)部門的開發(fā)與投資決策提供了指導與借鑒，有效地調整了房地產投資的規(guī)模與進程。

參考文獻

［1］潘泓宇：房地產經(jīng)濟波動的影響因素及應對措施［J］．企業(yè)改革與管理，2015（22）．

［2］劉寧：淺談導致房地產經(jīng)濟波動的因素及應對策略［J］．財經(jīng)界（學術版），2015（20）．

［3］李艷明：房地產經(jīng)濟波動影響因素分析及應對策略［J］．經(jīng)營管理者，2015（21）．

（責任編輯：郭亞娟）