王麗娟

摘要：隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展及百姓對(duì)住房條件改善的需求加大，房地產(chǎn)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)。近年來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了從每日房?jī)r(jià)上漲到樓盤無人問津“過山車”式的發(fā)展模式，個(gè)別地產(chǎn)企業(yè)因無法償還銀行貸款而倒閉，給鋼材原材料供應(yīng)等上下游企業(yè)及農(nóng)民工就業(yè)機(jī)會(huì)造成巨大打擊，如何保證我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展已經(jīng)成為政府、企業(yè)亟待解決的問題。本文通過對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展過程中面臨的問題進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，提出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；意義；問題；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F299.27 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）025-000-01

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展過程中面臨的問題

（一）房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展造成資源嚴(yán)重浪費(fèi)

自2009年以來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)井噴式發(fā)展，各地方政府為增加當(dāng)?shù)刎?cái)政收入、增加就業(yè)機(jī)會(huì)在土地摘牌、規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面提供房地產(chǎn)企業(yè)各種寬松環(huán)境，同時(shí)，政府規(guī)劃設(shè)計(jì)等部門為提高審批速度，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)提交的開發(fā)規(guī)劃在資源利用率方面未給予足夠的重視，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)仍沿用粗放式發(fā)展模式，在土地、地下水等資源利用方面造成極大浪費(fèi)，例如，一些資金雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)在市區(qū)繁華地段盲目開發(fā)建設(shè)，完全不顧該地區(qū)整體城區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，違規(guī)興建別墅等高檔住宅，以滿足高端客戶需求，造成土地資源嚴(yán)重浪費(fèi)。

（二）房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境保護(hù)意識(shí)淡薄

一是建設(shè)樓盤內(nèi)部方面。個(gè)別開發(fā)商私自篡改規(guī)劃設(shè)計(jì)，在園區(qū)綠地或配套設(shè)施內(nèi)加蓋商品房，導(dǎo)致樓盤間距過小，容積率超過國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致生活油煙無法排放，造成園區(qū)空氣質(zhì)量下降及綠化面積不達(dá)標(biāo)，使住戶面臨來自樓體安全及環(huán)境質(zhì)量方面的威脅。二是建設(shè)樓盤選址方面。我國(guó)個(gè)別開發(fā)商為了追求經(jīng)濟(jì)利益，規(guī)劃在水庫(kù)湖泊、泄洪區(qū)開發(fā)建設(shè)商品房，不但給周圍地下水資源造成污染，而且降低了水庫(kù)排洪、泄洪能力，使當(dāng)?shù)孛媾R著極大的安全隱患。

（三）房地產(chǎn)業(yè)金融配套體系不健全

金融貸款對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)前期資金投入及購(gòu)房者貸款購(gòu)房起到?jīng)Q定性的作用，經(jīng)過近幾年探索與發(fā)展，雖已形成較健全的金融體系，但由于我國(guó)金融體系漏洞及貨款政策易受國(guó)家宏觀調(diào)控影等因素影響，金融配套體系無法滿足房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行需求，阻礙著我國(guó)房地產(chǎn)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。一是開發(fā)貸款。在房地產(chǎn)行業(yè)過熱時(shí)，多數(shù)金融機(jī)構(gòu)為了追求經(jīng)濟(jì)利益，盲目向開必商提供貸款，未對(duì)開發(fā)商償還能力及資信情況進(jìn)行可行性分析，促使房地產(chǎn)企業(yè)紛紛通過舉新債還舊債方式開發(fā)新樓盤，一但房地產(chǎn)泡沫破碎，將使雙方蒙受巨大的經(jīng)濟(jì)損失。二是購(gòu)房貸款。我國(guó)多數(shù)金融機(jī)構(gòu)抬高個(gè)人購(gòu)房貸款門檻，將大量資金投向經(jīng)濟(jì)利益回報(bào)較高的開發(fā)貸款中，使個(gè)人貸款資金占到銀行放貸總資金極小的比例。同時(shí)，我國(guó)住房公積金政策多數(shù)在機(jī)關(guān)、事業(yè)單位或一些經(jīng)濟(jì)效益較好的國(guó)企、外資企業(yè)中執(zhí)行，導(dǎo)致民營(yíng)企業(yè)職工無法享受住房公積金在利率方面所帶來的優(yōu)惠，不利于提高房地產(chǎn)企業(yè)商品房銷售量。

（四）商品房入住率較低

一是個(gè)別地區(qū)開發(fā)商為追求利潤(rùn)最大化，在未對(duì)該地區(qū)人口規(guī)模、市場(chǎng)保有率等指標(biāo)進(jìn)行調(diào)研的基礎(chǔ)上，盲目拿地開發(fā)商品住宅，最終由于超出該地區(qū)市場(chǎng)規(guī)?；蛑苓吪涮自O(shè)施未建成等原因出現(xiàn)商品房閑置，使開發(fā)商大量資金被開發(fā)商品房所占據(jù)，一但無法償還銀行貸款，則面臨極大的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。二是開發(fā)商為降低成本不惜在鋼筋、水泥等建材方面作手腳，將工程開發(fā)項(xiàng)目由不具備相應(yīng)建筑資質(zhì)的建設(shè)方負(fù)責(zé)，最終由于商品房墻體脫落、樓頂漏雨等質(zhì)量問題影響商品房銷售，造成土地、資金浪費(fèi)，甚至影響所在地區(qū)百姓生活與經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

二、促使我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的對(duì)策

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)事前規(guī)劃，避免造成資源浪費(fèi)

首先，房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)規(guī)劃前必須充分考慮樓間距、容積率及所在地區(qū)人口規(guī)模等影響因素，由以往粗放式發(fā)展轉(zhuǎn)向土地集約利用發(fā)展模式，提高土地使用效率。其次，政府相關(guān)部門在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行審批時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照本地區(qū)城市規(guī)劃圖對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行審批，對(duì)于違反城市規(guī)劃及違建項(xiàng)目一律不準(zhǔn)開工，避免因房地產(chǎn)過度、盲目開發(fā)致使國(guó)家土地等資源浪費(fèi)。

（二）將環(huán)境保護(hù)意識(shí)貫穿房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程，提高城市生態(tài)經(jīng)濟(jì)水平

首先房地產(chǎn)企業(yè)在編制規(guī)劃前，應(yīng)主動(dòng)向當(dāng)?shù)丨h(huán)境保護(hù)部門咨詢?cè)O(shè)計(jì)意見，通過科學(xué)規(guī)劃，將環(huán)保理念完全溶入房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)整個(gè)過程中。其次，當(dāng)?shù)丨h(huán)境保護(hù)部門對(duì)開發(fā)商提交的規(guī)劃設(shè)計(jì)及樓盤竣工驗(yàn)收項(xiàng)目作出環(huán)境評(píng)價(jià)，并將環(huán)境評(píng)價(jià)結(jié)果及時(shí)對(duì)外公布，并跟蹤開發(fā)商進(jìn)行整改，對(duì)于環(huán)評(píng)未達(dá)標(biāo)或整改不到位的開發(fā)項(xiàng)目一律不予通過環(huán)評(píng)審批，促使開發(fā)商樹立正確的環(huán)境保護(hù)意識(shí)，提高城市生態(tài)建設(shè)水平。

（三）進(jìn)一步完善我國(guó)房地產(chǎn)配套金融體系， 為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供金融支持

一是金融機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)申請(qǐng)貸款的開發(fā)商就償還能力、抵押資產(chǎn)變現(xiàn)及其他資信情況進(jìn)行科學(xué)論證，對(duì)于抵押資產(chǎn)變現(xiàn)能力低下或資信不良的開發(fā)商拒絕給予貸款，避免因開發(fā)商無法到期償還本金、利息而使金融機(jī)構(gòu)面臨壞賬風(fēng)險(xiǎn)。二是金融機(jī)構(gòu)應(yīng)增加個(gè)人購(gòu)房貸款資金發(fā)放比例，適當(dāng)放寬個(gè)人貸款購(gòu)房門檻限制，充分享受國(guó)家出臺(tái)的各項(xiàng)房地產(chǎn)政策，提升潛在購(gòu)房者購(gòu)房欲望。三是國(guó)家層面應(yīng)積極出臺(tái)調(diào)首付、降稅負(fù)、寬信貸等宏觀調(diào)控政策，以刺激房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有序、健康發(fā)展，同時(shí)，各地住房公積金管理部門應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行中央“去庫(kù)存”宏觀調(diào)控政策，通過提高貸款額度、縮減繳費(fèi)年限及降低貸款利率等手段鼓勵(lì)繳費(fèi)個(gè)人通過公積金購(gòu)房，維護(hù)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

（四）加強(qiáng)宏觀調(diào)控及政府監(jiān)管，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康、有序發(fā)展

一是政府部門應(yīng)嚴(yán)格按照“減政放權(quán)”原則取消不合理收費(fèi)，以提高房地產(chǎn)行業(yè)審批事項(xiàng)，提高政府辦事效率，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展提供軟環(huán)境。二是各級(jí)政府監(jiān)察部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)土地審批、摘牌、規(guī)劃、環(huán)評(píng)等項(xiàng)目政府審計(jì)工作，徹底杜絕個(gè)別政府工作人員為追求經(jīng)濟(jì)利益與開發(fā)商勾結(jié)侵吞國(guó)家資產(chǎn)及監(jiān)理人員在驗(yàn)收過程中不作為現(xiàn)象的發(fā)生，在提高商品房質(zhì)量的同時(shí)，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)營(yíng)造純凈的運(yùn)行環(huán)境。三是國(guó)家應(yīng)在充分調(diào)研、論證的基礎(chǔ)上，針對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的各種經(jīng)濟(jì)問題出臺(tái)相應(yīng)調(diào)控政策，通過稅收、金融利率等調(diào)控手段促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

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